Rankia España
Blog Mejores Hipotecas
Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

¿Cuáles son los derechos del inquilino que alquila una vivienda?

¿Cuáles son los derechos del inquilino que alquila un inmueble para vivir en él? Cuando alquilamos una finca urbana para que sea nuestra vivienda habitual se nos reconocen unos derechos como inquilino en la ley, de modo que no quedan todas las condiciones del alquiler al arbitrio de lo que establezca en el contrato entre arrendador y arrendatario. Por esta razón es importante conocerlos.

Derechos del inquilino

 

La ley que regula los derechos del inquilino es la Ley de Arrendamientos Urbanos, modificada por última vez en 2013. El arrendamiento de vivienda se define en la ley como aquel que recae sobre una edificación susceptible de ser habitada cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario. ¿Qué significa destino primordial? que aunque el inquilino alquile un piso para vivienda y tenga un despacho de abogados o parte de la casa para pasar consulta del dentista, se trata de una arrendamiento de vivienda.

 

 

 

 

1. Derecho del inquilino a que el arrendador conserve la vivienda.

Derechos del inquilino
 
 
El inquilino tiene derecho a que el arrendador realice todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda de forma que siga siendo habitable. Para ello el inquilino deberá hacerselo saber lo más pronto posible pero, si las reparaciones son urgentes podrá hacerlas él mismo avisándole para posteriormente pedirle el dinero al arrendador. No obstante, el inquilino no tiene derecho a que el arrendador repare los desperfectos que se deriven del "uso cotidiano".
A veces es difícil distinguir qué es de uso contidiano y qué no. Así, por ejemplo, la Audiencia de Madrid distinguió entre pequeñas reparaciones de la lavadora o la caldera que eran a cargo del inquilino y la sustitución de alguno de estos elementos que venían con la casa, que sí debía pagar el casero.
 
 

2. Derecho del inquilino a la prórroga del contrato.

 

En la LAU se establecen dos clases de prórrogas a favor del inquilino, por las que se puede ir alargando el contrato de arrendamiento.

  • Prórroga forzosa del arrendamiento

Como el inquilino establece su hogar en la finca urbana arrendada, la ley establece a su favor el derecho de alquilarla hasta 3 años. Así, por ejemplo, si el arrendamiento se establece para 1 año, se prorrogará automáticamente hasta 3 años, a menos que el inquilino le notifique con 30 días de antelación al arrendador que no quiere que continúe. Por tanto, un contrato en el que se establezca que no se puede prorrogar el contrato durante esos años es nulo.

El arrendador únicamente podrá excluir este derecho del inquilino en caso de que necesite el inmueble alquilado para destinarlo a vivienda, para sí mismo o para sus familiares, circunstancia que deberá comunicar al mismo al menos con dos meses de antelación antes de la terminación del contrato de arrendamiento. No obstante, si en el plazo de tres meses desde que acabe el contrato no ocupa el inmueble para vivienda, el inquilino podrá pedir o bien que se le vuelva a alquilar el mismo por un periodo mínimo de 3 años o bien que se le indemnice.

  • Prórroga tácita del arrendamiento

Si no se dice nada al terminar el tiempo durante en cual se estableció el contrato, es decir, si ni el arrendatario ni el casero notifican a la otra parte su voluntad de no renovarlo con una antelación mínima de 30 días a su terminarción, el inquilino tiene derecho a que se prorrogue tácitamente durante un año más.

3. Derecho del inquilino al desistimiento.

El inquilino tiene derecho a desistir del contrato una vez pasados 6 meses desde que comenzó el mismo. Eso sí, el ejercicio de este derecho no es gratis, sino que se debe pagar una indemnización por daños y perjuicios al arrendador y, de hecho, en el mismo contrato se puede establecer.

4. Derechos de adquisición preferente del inquilino.

El inquilino tiene dos derechos de adquisición preferente que son dos caras de la misma moneda: el de tanteo y de retracto. Estos derechos están pensados para que, cuando el arrendador tenga intención de vender el inmueble en que vive el inquilino, éste pueda adquirir ese inmueble con preferencia frente a otros compradores cualesquiera. 

Con anterioridad a la reforma de 2013 estos derechos no se podían excluir mediante acuerdo pero ahora sí es posible, de forma que el arrendatario puede renunciar expresamente en el contrato. Sin embargo, si no dice nada el inquilino tiene estos derechos.

  • El derecho de tanteo

El derecho de tanteo es un derecho que puede ejercer el inquilino en un plazo de 30 días naturales a partir de la notificación que debe hacer el arrendador de su decisión de venta de la finca. Para proteger este derecho, la LAU establece que para poder inscribir en el Registro de la Propiedad la venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que ha tenido lugar dicha notificación

  • El derecho de retracto

Por su parte, el derecho de retracto se configura como un mecanismo que permite al arrendatario acceder a la compraventa preferente del inmueble cuando la notificación no se haya hecho en el momento pertinente por el arrendador o cuando se hubiere hecho con deficiencias. Igual que el derecho de tanteo, caduca a los 30 días naturales contados desde que se haya hecho la notificación de forma fehaciente.

5. ¿Y si el arrendador vende la vivienda? ¿Tiene algún derecho el inquilino?

Si el arrendador vende el inmueble, el inquilino tendrá únicamente derecho a continuar con el arrendamiento si el mismo estaba inscrito en el Registro de la Propiedad de forma que, si estaba inscrito antes de la venta, el nuevo propietario se convierte en el nuevo arrendador por el tiempo que se pactara el arrendamiento y, si el mismo era inferior a 3 años, operará la prórroga forzosa a favor del inquilino.

Si, por el contrario, el arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad no podrá continuar con el nuevo comprador del inmueble, pudiendo permanecer únicamente tres meses desde que el arrendador le comunique la venta, y teniendo derecho a indemnización de daños y perjuicios.

 

¿En qué contratos de arrendamiento tiene estos derechos del inquilino?

Los derechos del inquilino que se acaban de explicar son derechos en arrendamientos urbanos destinados a vivienda constituidos a partir del 4 de junio de 2013

¿Qué ocurre con los arrendamientos anteriores al 4 de junio de 2013?

Se rigen por la LAU igualmente, pero sin las modificaciones de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Flexibilización del Mercado de Alquiler de Viviendas, lo que supone una gran ventaja, pues antes de dichas modificaciones al inquilino se le reconocían estos derechos de forma más extensa:

  • La prórroga forzosa era por cinco años, no por tres.
  • La prórroga táctia era por tres años, no por uno.
  • Los derechos de tanteo y retracto eran obligatorios, no se podría renunciar por contrato.
  • El reconocimiento del arrendamiento con eficacia real era independiente de que estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, es decir, que aunque se vendiera el inmueble a otro propietario sin dicha inscripción, el comprador tenía que soportar igualmente el arrendamiento.

Y, si el arrendamiento se constituyó antes del 9 de mayo de 1985 todavía son aplicables algunos derechos del inquilino de una versión anterior de la ley, mucho más beneficiosos que estos.

¿Me concederá el banco la hipoteca?

Averigua si el banco te concederá la hipoteca con esta nueva herramienta de Rankia. Comparamos entre más de 50 hipotecas de 20 bancos diferentes y, teniendo en cuenta tu situación personal y laboral, te mostraremos las hipotecas que mejor se adapten a tu perfil. El estudio es gratuito y sin compromiso.

Lecturas relacionadas
Ley 4/2013, de 4 de junio, de Flexibilización Mercado del Alquiler de Viviendas
El retracto de inquilinos
  1. #19
    joseluis_2017

    hola. vivo en alquiler,llevo mas de 16 años viviendo allí últimamente he tenido problema con el dueño de la casa que me quiere sacar sin motivo. el problema es que la cocina no esta en buenos condiciones para vivir y el techo se callo y tampoco quiere arreglarlo ella me dice que si la casa no esta en condiciones para vivir que salga de la casa cual seria la solucion?

  2. en respuesta a Aldo Rosales
    - Ver mensaje
    #16
    Mistezzis Rojo

    hola lo mio no es una respuesta mas bien es una pregunta, tengo 8 años pagando una renta, pero la casa esta dañada ya que en temporadas de lluvia parece regadera pór tantas filtraciones y ya saben los propietarios este detalle pero no veo interes en que me la reparen, no tenemos contrato firmado que puedo hacer ¡dejar de pagar asta que me reparen el daño? gracias

  3. #15
    Aldo Rosales

    Hola amigos, quiero recindir el contrato porque hacen obras de mejoras en el edificio y nunca se nos tomo en cuenta. Eso no seria lo grave, sino que quieren hacer mejoras en nuestro balcon sin pedirnos autorizacion alguna, puedo pedir la cancelacion del contrato?

  4. en respuesta a Carmendaniela
    - Ver mensaje
    #14
    S.Arenas

    Siento no haber visto antes tu comentario.
    Podrías denunciar al arrendador por incumplimiento de contrato, o decirle que piensas hacerlo si no te deja otra opción más que irte de la casa.
    En el foro de Hipotecas y Vivienda puede que más usuarios te ayuden con tu duda.

    1 recomendaciones
  5. en respuesta a Kukufate
    - Ver mensaje
    #13
    S.Arenas

    Bajo mi punto de vista no es esencial, pero no estoy 100% segura.
    Creo que los datos esenciales de la transacción para que pueda pensar sobre si ejerce el derecho o no son el precio del inmueble, formas de pago, cuándo se realizaría la compraventa, etc. A estos efectos el nombre del comprador parece irrelevante.

  6. en respuesta a S.Arenas
    - Ver mensaje
    #12
    Kukufate

    La pregunta es
    ¿Es obligatorio comunicar al arrendatario el nombre del posible comprador para que empiecen los 30 días de su derecho a tanteo (25.2 LAU 29/94) o el nombre no figura entre las "demás condiciones esenciales de la transmisión".?

    Es curioso pero el art 47 LAU 1964 obligaba a comunicar "las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre , domicilio y circunstancias del comprador."

    Y no se si el haberlo quitado de la ley -lo del nombre- significa que no hace falta comunicárselo al inquilino o significa que es una de las "condiciones esenciales de la transmisión"

    LO necesito para saber si le comienza el plazo al arrendatario aunque se haya omitido el nombre del comprador en la comunicación de mi intención de venta.

  7. #10
    Carmendaniela

    Hola.Vivo en alquiler durante dos años.1 año he pagado 600 euros por mes más gastos de luz y aqua,1 año 500 euros al mes más gastos de luz y agua.El contrato es por un año cada vez.A sólo tres meses al propietario acordaron darle dinero a través del banco.Escrita en el contrato es de 300 € mensile.Todos los meses se negó a darme un recibo de los pagos realizados.Este mes he tenido un problema, y le pedí que posponer el pago hasta el 1 de abril, cuando voy a pagar dos alquileres.En cambio he recibido un correo electrónico de los propietario tan pronto como sea posible que yo estoy buscando otra vivienda porque ya tiene otros inquilinos.Contrato de alquiler termina en febrero de 2017.Qué puedo hacer yo?Gracias

  8. en respuesta a C.gamo
    - Ver mensaje
    #9
    S.Arenas

    No, de la manutención del piso se encarga el propietario, y pintar entra dentro del mantenimiento básico del piso.

  9. #8
    C.gamo

    ¿Si alquilo un piso y me lo dan pintado, cuando deje el alquiler, lo tengo que devolver también recién pintado?

  10. #7
    Sirenitadelmar

    Para mí los derechos de los inquilinos están bien y creo que es lo que les corresponde porque al fin y al cabo esa casa no es suya pero viven allí y la sienten como tal.

  11. en respuesta a Desconfiado
    - Ver mensaje
    #6
    S.Arenas

    Creo que no me has entendido... Originalmente esa era la redacción pero la han ido modificando sucesivamente. Los derechos del inquilino años atrás eran mucho más fuertes que ahora precisamente porque "la moral" o el pensamiento de los españoles ha cambiado.
    Pero me ha gustado mucho tu anécdota de los cheques y sí, en España también podría haber medidas parecidas o más serias.
    Saludos.

  12. en respuesta a S.Arenas
    - Ver mensaje
    #5
    Desconfiado

    Hola Sonia, yo no tengo ni idea de esto, pero si se dos cosas;
    1.- la moral de los españoles en 1964 no es la de ahora.
    2.- la ley siempre va muy por detrás de las necesidades del pueblo.

    Hace mas de 20 años estando en Paris, vi como la novia pagaba una barra de pan en un supermercado con un talón y se lo aceptaban; yo flipé -mi padre tenía decenas de talones y pagares sin fondos en un cajón- y al preguntarle a ella ¿como te aceptan un talon por una barra de pan? la res`puesta fue: En Francia, si no tienes fondos, te embargan las cuantas hasta que pagues.

    En el 2006 en Marruecos me pasó lo mismo. Si haces un talón de 10 dorham y no tienes fondos, la ley cae sobre tí y te bloquean todo.

    ¿que ha pasado en España? se siguen dando talones y pagares sin fondos ... ¿sera verdad lo que dicen los Europeos del norte?: Africa empiza en los Pirineos, aunque en esta oxcasion, hasta Marruecos nos ha pasado.

    ¿Como es posible que desde 1964 no se haya modificado nada esta ley? Crees que esto es un pais serio o es una Rep. bananera?

  13. en respuesta a Atinibose
    - Ver mensaje
    #4
    S.Arenas

    En las leyes siempre subyace una voluntad, una intención del que legisla. En el caso de la LAU el legislador tuvo la intención de proteger al inquilino (aunque si has leído mi artículo verás que cada vez la protección es menor) porque se supone que es la persona que establece su hogar en el inmueble que arrienda, y como tiene allí su domicilio se le quiere dar cierta protección para que el arrendador no pueda deshacerse de él de buenas a primeras.
    Originalmente la LAU se redactó en 1964 y su intención era proteger al arrendatario porque se estaba produciendo el éxodo rural y los arrendadores estaban en una especie de posición privilegiada respecto a los campesinos que iban a vivir allí. Los privilegios dados a los arrendatarios eran muchísimo mejores que los de ahora. Después la ley se ha ido modificando.
    Bueno, te he soltado un rollo pero básicamente por eso existe esta regulación.
    No te estoy diciendo que esté de acuerdo con esto o no, simplemente que en eso es en lo que se basa.
    Probablemente poco a poco lo vayan dejando más a favor del arrendador, vistos los problemas que están surgiendo.

  14. en respuesta a S.Arenas
    - Ver mensaje
    #3
    Atinibose

    Con la diferencia de que el propietario esta arriesgando su proipiedad y el inquilino no arriesga nada. Esa es la diferencia. El propietario deberia tener muchisimos mas derechos que el inquilino.

  15. en respuesta a Atinibose
    - Ver mensaje
    #2
    S.Arenas

    Atinibose, el arrendador tiene derechos también.
    Otra cosa es que los trámites administrativos y el sistema judicial sean ineficientes a la hora de conseguir, por ejemplo, que el inquilino que no paga abandone la vivienda.

  16. #1
    Atinibose

    ¿Y cual son los derechos del ¨indefenso propietario¨ que deja una vivienda que le ha costado media vida de trabajo, en manos de sabe Dios quien y si le pagara.....?????

    NINGUNO

    Bueno y le daremos gracias al querido inquilino, aunque no haya pagado durante un año y medio por declararse insolvente, para que no destroze la vivienda al desamparado propietario y haya que gastar 15000 € en una reforma. Y si se despista un poco el propietario, paga la luz, el agua y el gas. Y espera que llegado el deshaucio, no diga el juez que como tiene familia y niños pequeños se quede una temporadita mas hasta que encuentre otro pardillo de propietario que le alquile. Como si el propietario que tiene todos sus ahorros alli invertidos, no tuviera familia o niños que mantener.

    Estos son los derechos del inquilino, tiene derecho a no pagar, tiene derecho a llevarse las puertas de la vivienda, etc...!

    Saludos

    3 recomendaciones

Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.
Cerrar