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¿Cuáles son los derechos del inquilino que alquila una vivienda?

¿Cuáles son los derechos del inquilino que alquila un inmueble para vivir en él? Cuando alquilamos una finca urbana para que sea nuestra vivienda habitual se nos reconocen unos derechos como inquilino en la ley, de modo que no quedan todas las condiciones del alquiler al arbitrio de lo que establezca en el contrato entre arrendador y arrendatario. Por esta razón es importante conocerlos.

Derechos del inquilino

 

La ley que regula los derechos del inquilino es la Ley de Arrendamientos Urbanos, modificada por última vez en 2013. El arrendamiento de vivienda se define en la ley como aquel que recae sobre una edificación susceptible de ser habitada cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario. ¿Qué significa destino primordial? que aunque el inquilino alquile un piso para vivienda y tenga un despacho de abogados o parte de la casa para pasar consulta del dentista, se trata de una arrendamiento de vivienda.

 

 

 

 

1. Derecho del inquilino a que el arrendador conserve la vivienda.

Derechos del inquilino
 
 
El inquilino tiene derecho a que el arrendador realice todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda de forma que siga siendo habitable. Para ello el inquilino deberá hacerselo saber lo más pronto posible pero, si las reparaciones son urgentes podrá hacerlas él mismo avisándole para posteriormente pedirle el dinero al arrendador. No obstante, el inquilino no tiene derecho a que el arrendador repare los desperfectos que se deriven del "uso cotidiano".
A veces es difícil distinguir qué es de uso contidiano y qué no. Así, por ejemplo, la Audiencia de Madrid distinguió entre pequeñas reparaciones de la lavadora o la caldera que eran a cargo del inquilino y la sustitución de alguno de estos elementos que venían con la casa, que sí debía pagar el casero.
 
 

2. Derecho del inquilino a la prórroga del contrato.

 

En la LAU se establecen dos clases de prórrogas a favor del inquilino, por las que se puede ir alargando el contrato de arrendamiento.

  • Prórroga forzosa del arrendamiento

Como el inquilino establece su hogar en la finca urbana arrendada, la ley establece a su favor el derecho de alquilarla hasta 3 años. Así, por ejemplo, si el arrendamiento se establece para 1 año, se prorrogará automáticamente hasta 3 años, a menos que el inquilino le notifique con 30 días de antelación al arrendador que no quiere que continúe. Por tanto, un contrato en el que se establezca que no se puede prorrogar el contrato durante esos años es nulo.

El arrendador únicamente podrá excluir este derecho del inquilino en caso de que necesite el inmueble alquilado para destinarlo a vivienda, para sí mismo o para sus familiares, circunstancia que deberá comunicar al mismo al menos con dos meses de antelación antes de la terminación del contrato de arrendamiento. No obstante, si en el plazo de tres meses desde que acabe el contrato no ocupa el inmueble para vivienda, el inquilino podrá pedir o bien que se le vuelva a alquilar el mismo por un periodo mínimo de 3 años o bien que se le indemnice.

  • Prórroga tácita del arrendamiento

Si no se dice nada al terminar el tiempo durante en cual se estableció el contrato, es decir, si ni el arrendatario ni el casero notifican a la otra parte su voluntad de no renovarlo con una antelación mínima de 30 días a su terminarción, el inquilino tiene derecho a que se prorrogue tácitamente durante un año más.

3. Derecho del inquilino al desistimiento.

El inquilino tiene derecho a desistir del contrato una vez pasados 6 meses desde que comenzó el mismo. Eso sí, el ejercicio de este derecho no es gratis, sino que se debe pagar una indemnización por daños y perjuicios al arrendador y, de hecho, en el mismo contrato se puede establecer.

4. Derechos de adquisición preferente del inquilino.

El inquilino tiene dos derechos de adquisición preferente que son dos caras de la misma moneda: el de tanteo y de retracto. Estos derechos están pensados para que, cuando el arrendador tenga intención de vender el inmueble en que vive el inquilino, éste pueda adquirir ese inmueble con preferencia frente a otros compradores cualesquiera. 

Con anterioridad a la reforma de 2013 estos derechos no se podían excluir mediante acuerdo pero ahora sí es posible, de forma que el arrendatario puede renunciar expresamente en el contrato. Sin embargo, si no dice nada el inquilino tiene estos derechos.

  • El derecho de tanteo

El derecho de tanteo es un derecho que puede ejercer el inquilino en un plazo de 30 días naturales a partir de la notificación que debe hacer el arrendador de su decisión de venta de la finca. Para proteger este derecho, la LAU establece que para poder inscribir en el Registro de la Propiedad la venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que ha tenido lugar dicha notificación

  • El derecho de retracto

Por su parte, el derecho de retracto se configura como un mecanismo que permite al arrendatario acceder a la compraventa preferente del inmueble cuando la notificación no se haya hecho en el momento pertinente por el arrendador o cuando se hubiere hecho con deficiencias. Igual que el derecho de tanteo, caduca a los 30 días naturales contados desde que se haya hecho la notificación de forma fehaciente.

5. ¿Y si el arrendador vende la vivienda? ¿Tiene algún derecho el inquilino?

Si el arrendador vende el inmueble, el inquilino tendrá únicamente derecho a continuar con el arrendamiento si el mismo estaba inscrito en el Registro de la Propiedad de forma que, si estaba inscrito antes de la venta, el nuevo propietario se convierte en el nuevo arrendador por el tiempo que se pactara el arrendamiento y, si el mismo era inferior a 3 años, operará la prórroga forzosa a favor del inquilino.

Si, por el contrario, el arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad no podrá continuar con el nuevo comprador del inmueble, pudiendo permanecer únicamente tres meses desde que el arrendador le comunique la venta, y teniendo derecho a indemnización de daños y perjuicios.

 

¿En qué contratos de arrendamiento tiene estos derechos del inquilino?

Los derechos del inquilino que se acaban de explicar son derechos en arrendamientos urbanos destinados a vivienda constituidos a partir del 4 de junio de 2013

¿Qué ocurre con los arrendamientos anteriores al 4 de junio de 2013?

Se rigen por la LAU igualmente, pero sin las modificaciones de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Flexibilización del Mercado de Alquiler de Viviendas, lo que supone una gran ventaja, pues antes de dichas modificaciones al inquilino se le reconocían estos derechos de forma más extensa:

  • La prórroga forzosa era por cinco años, no por tres.
  • La prórroga táctia era por tres años, no por uno.
  • Los derechos de tanteo y retracto eran obligatorios, no se podría renunciar por contrato.
  • El reconocimiento del arrendamiento con eficacia real era independiente de que estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, es decir, que aunque se vendiera el inmueble a otro propietario sin dicha inscripción, el comprador tenía que soportar igualmente el arrendamiento.

Y, si el arrendamiento se constituyó antes del 9 de mayo de 1985 todavía son aplicables algunos derechos del inquilino de una versión anterior de la ley, mucho más beneficiosos que estos.

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