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Nuevos proyectos para nuevos tiempos: inversión inmobiliaria privada.

Nuevos proyectos para nuevos tiempos: inversión inmobiliaria privada.

El pasado 12 de marzo tuvo lugar esta conferencia en Forinvest 2015, acerca de los nuevos proyectos de inversión inmobiliaria. El moderador fue Isidro del Moral, director del Área Inmobiliaria de Broseta Abogados y los ponentes de la mesa fueron:

  • Juan Antonio Gómez Pintado, presidente de ASPRIMA, Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid.
  • Vicente Llacer, presidente del Grupo ATICA, consultora inmobiliaria para la gestión integral de activos inmobiliarios.
  • Fernando Ibáñez, gestor de recursos de tecnologías de la información en TRIANGLE.
  • Agustín Pérez, director del área inmobiliaria de ATITLAN.
  • Joaquín Ivars Rodrigues, Director Territorial de Levante de BNP Paribas.


 
Estamos asistiendo a una clara apuesta por España tanto por parte del inversor nacional como del inversor internacional, de hecho Madrid ha pasado de estar en el puesto número 19 a estar en el puesto número 3 en el ranking de destinos de inversión inmobiliaria, sólo por detrás de Dublín y de Berlín; y Barcelona ha pasado del 22 al 13. También se ha producido una mejora en las condiciones de financiación y eso ha de repercutir positivamente en el mercado; y se dice que estamos volviendo a un nivel de liquidez similar al de los años 2007 y 2008. Las operaciones de cartera de deuda también han aumentado, pero ya de todo tipo de activos. 
Analizando por sectores, en el mercado residencial vuelve a haber muchos operadores activos y muchos inversores quieren entrar en este sector. Pero el sector hostelero ha sido uno de los más destacables, aumentando las inversiones en el mismo casi un 40% en 2014 y, dentro del mismo, destacan los hoteles.
Uno de los síntomas de este impulso que ha tomado el sector inmobiliario se puede ver en una fuerte demanda de inmuebles en zonas prime - buenas zonas residenciales o en centros de ciudades - y en el hecho de que normalmente no hay suficiente oferta.
 

¿Es real la reactivación del mercado inmobiliario o es un espejismo?

 
Pero ¿es cierta la reactivación o es un espejismo? En Barcelona y Madrid se está notando una clara mejoría desde el año pasado pero en situaciones donde la buena localización tiene mucho que ver. En zonas como Alicante, Costa del Sol y Pais Vasco también está mejorando la situación pero en el resto de la península no se puede apreciar una verdadera reactivación todavía. Por su parte, Valencia se puede considerar una de las próximas plazas donde se espera que llega la mejoría. Por tanto, se podría decir que la reactivación sí ha llegado pero no en todo el territorio ni para todos.
Otros apuntan que hay quién vende viviendas pero detrás de esa venta no está un inversor que haya construido y haya sacado una rentabilidad. Se podría decir en este sentido que hay actividad inmobiliaria pero que haya negocio inmobiliario es más cuestionable, esa rentabilidad. Además, hay operadores que venden a unos precios muy dispares en el mismo sector. No hay digamos un temor a que no haya demanda de vivienda porque los datos macro son favorables y la gente quiere vivienda, pero todavía no somos capaces de casar estas operaciones, aunque es previsible que pronto se pueda hacer.
 
Las SOCIMIS (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) han invertido 5000 millones de euros en España durante 2014, sobre todo capital extranjero, siendo un actor importante porque se ha llevado dos tercios del pastel, en gran medida porque es una forma de gestionar activo inmobiliario muy transparente para el inversor extranjero. Se puede hablar de reactivación real en tanto desde 2013 en que teníamos 2000 millones de inversión hemos pasado a 7000 millones. Por lo tanto, volumen de operaciones sí que ha habido y nos estamos encontrando con yields - rentabilidades - que eran impensables hace dos o tres años.
Toda esta inversión ha activado el mercado, se traduce en una sensación de menor incertidumbre y la buena noticia es que las sociedades que se pelean por carteras en Barcelona o Madrid están mirando otros mercados como Valencia que tienen recorrido en ventas y en valor.
Además, se está abriendo la mano del crédito a los promotores, pero los condicionantes son dos: la solvencia y que haya un proyecto claro. Se está abriendo poco pero ya se ve cómo van dando crédito para suelo que no es propio de la entidad y se espera que haya una apertura mayor a los proyectos. 
 
Por otra parte, se puede ver como se está produciendo una cierta especialización en el mercado, y a veces se centran más en el activo que en la rentabilidad. La especialización es importante porque te da la capacidad de centrarte en un producto y además es una oportunidad para crear valor añadido para el cliente final en el sector residencial.
 

¿Va a quedar algo para el inversor local?

 
En cuanto al inversor español, el mercado del inversor local está removido y se están haciendo operaciones de todo tipo, antes sólo se iba hacia buenas zonas pero ahora parece que también se está estudiando por parte de empresas locales la compra de edificios de oficinas, por ejemplo. En este sentido, el exceso de liquidez puede ser bueno en estos momentos y el inversor local lo que puede hacer es o bien irse a otro mercado inmobiliario o bien ahondar en el mercado inmobiliario español, que es muy profundo, y en el cual puede haber muchas oportunidades a la hora de encontrar nichos.
 

¿Qué legislación sería la idónea para los promotores inmobiliarios?

 
En la conferencia también se les preguntó por iniciativas de reforma legislativa que propondrían promotores y algunos comenzarían con una reforma de la Administración en términos de mayor seguridad y mayor agilidad, de forma que los trámites para pedir una licencia sean mucho más simplificados y tengan un plazo de tiempo para otorgarse único en todo el territorio – preferiblemente corto -. Otros opuntan que hay regulación en exceso y es por eso que es necesaria una compilación y derogación de normativa y a nivel fiscal, por supuesto, porque cada ayuntamiento y cada comunidad autónoma te cobran las tasas en el momento en el que quieren.
 
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