Financiar y gestionar el inmobiliario en tiempos de (post) crisis

Financiar y gestionar el inmobiliario en tiempos de (post) crisis

El pasado 12 de marzo tuvo lugar esta conferencia en Forinvest 2015, acerca de la gestión y financiación de los activos inmobiliaraios. Modera la mesa Rafael Codoñer, socio director de La Nave Consulting y los ponentes de la misma son:

  • Marisela González, directora comercial de SAREB (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), entidad creada en 2012 para ayudar al saneamiento del sector financiero español y en concreto a aquellas entidades que tienen problemas debido a su dependencia del sector inmobiliario.
  • Augusto Monte, director de Comercialización y Transacción de SOLVIA, empresa inmobiliaria perteneciente al Banco Sabadell. Para hacerse una idea del volumen de sus operaciones, ha vendido más de 55000 inmuebles desde 2011 y ofrece servicios de gestión completa, incluyendo gestión de activos y comercialización de inmuebles tanto residenciales no residenciales, tratándose de activos del grupo Sabadell como de terceros.
  • Gonzalo Gutiérrez de Mesa, country manager de FINSOLUTIA, trata el asesoramiento, adquisición y gestión de créditos con garantía hipotecaria o REO's - inmuebles adquiridos por ejecuciones hipotecarias - con más de 1500 millones de activos bajo gestión en España y Portugal. 
  • Javier Alcántara. Director corporativo financiero (Ahorro Corporación BANKIA). 

 

 

FINANCIACIÓN

Parece que las restricciones a la financiación inmobiliaria impuestas por la UE van mermando poco a poco, pero encontrar financiación sigue siendo bastante difícil, si bien existen alternativas a la financiación tradicional (seguros, fondos dedicados exclusivamente a la financiación).

Claramente para el segmento patrimonial hay financiación y para el sector promoción es verdad que la financiación está llegando, pero se ha pasado de un modelo basado en las garantías a estar basado en la capacidad de reparo y esto está provocando que las entidades financieras estén siendo selectivas en promotores que sean capaces de llevar a cabo su desarrollo, fijándose en localizaciones, zonas donde hay demanda demográfica clara, de forma que se le da más importancia al riesgo, al monitoring - donde se destinan los fondos - y a la experiencia de los gestores.También es cierto se ha producido una bajada del tipo de interés y esto provoca que las entidades financieras tengan cierta competencia entre ellas.

En cuanto a las alternativas de financiación, en el sector patrimonial se pueden ver claramente (capacidad de generar rentas) y para el sector promotor incluso vemos que están llegando ciertos actores que están dispuestos a compartir el riesgo con los promotores y entrar en financiaciones alternativas. Estamos en una fase inicial pero sobre todo en suelo finalista - suelo con construcciones - sí se esta haciendo de la mano de promotores locales.

Por lo que respecta a la financiación hipotecaria a particulares, parece que está cambiando el modelo de la subrogación con el promotor, que antes era muy habitual, a directamente contratar la hipoteca con el particular - comprador final del inmueble - siendo selectivas. La crisis ha transformado muchas cosas en el mercado inmobiliario y este es un ejemplo más. El desapalancamiento de las entidades financieras en España todavía no se ha producido totalmente, se ha ajustado el mercado de tal manera que el sector inmobiliario ha pasado de representar un 14% del PIB a ser tan sólo un 6% del mismo. El grueso del problema en balance de los bancos son las hipotecas a largo plazo que son insolventes - non perfoming loans - y están dando nuevas hipotecas pero hasta que no se desanpalanquen del todo no va a producirse una verdadera mejora.

Los private equaty - capital riesgo - también pueden desempeñar un papel importante en la financiación, si bien en una primera oleada llegaron este tipo de fondos oportunistas y ha venido muy bien, la llegada de un segundo nivel de fondos más conservadores sirve para consolidar la financiación, en concreto en el negocio patrimonialista hay operaciones estables, sobre todo en plazas como Madrid. En el cierto protagonismo que han tenido los private equaty también se puede ver como un síntoma de que está cambiando la financiación tradicional de la banca española hacia la financiación alternativa que está muy desarrollada en EEUU, pues antes las hipotecas residenciales de personas físicas eran las carteras predominantes  pero ahora hay carteras donde hay otros productos detrás (obra en curso, suelo para desarrollar, locales comerciales…).

Potenciar la profesionalización del sector y aportar ese incremento de valor añadido que demandan los inversores será fundamental para darle un impulso final. Los inversores piden cada vez operaciones más especializadas en carteras muy específicas (centros comerciales, oficinas, hoteles…), localizaciones concretas y también piden ir a buscar aquellos inversores que no conocen bien nuestro mercado inmobiliario nacional, hacérselo conocer y sobre todo hacerles conocer a los grandes promotores y gestores. 

GESTIÓN

Se ha llevado a cabo un proceso donde se ha adjudicado la gestión integral de SAREB a cuatro services - gestoras inmobiliarias tanto de deudas como de activos -, uno de ellos SOLVIA, y lo que se ha intentado es profesionalizar la gestión porque antes nueve entidades bancarias eran las que realizaban la gestión de comercialización y para llevar a cabo las tareas como la gestión del cobro o de la decisión judicial es necesario tener cierta estructura. Lo que también se ha conseguido con este método es tener una presencia territorial.

¿Cómo será el futuro? Hay stock suficiente para gestionar y el futuro dará paso a que nuevos services que no estén integrados en estos procesos y que puedan tener también un papel importante en los mismos. Había una enorme atomización antes de la crisis en el sector inmobiliario, con muchos players locales y con un nivel de financiación muy alto. Se fue concentrando en una primera instancia en los bancos y en las cajas, posteriormente SAREB aglutinó toda esa cartera y parecieron los primeros fondos y sociedades inversoras y por supuesto quedaron los sobrevivientes de la crisis.

Hubo problemas de gestión porque no todos los services estaban capacitados para gestionar tantas carteras y lo que necesitaban era crecer en volumen para alcanzar economías de escala. Todos pertenecían en una primera fase a entidades financieras y en estos momentos están surgiendo nuevos services, aunque los primeros aglutinan casi todas las carteras. SOLVIA, por ejemplo, gestiona 25.000 millones de euros en activo con casi 140.000 unidades y da una idea de la potencia de gestión que tienen estos services y se va a mantener, se sustenta en dos pilares: especialización en el sector inmobiliario, mantenimiento e ir adquiriendo cada vez más volumen.

Se puede ver así como aparece un nuevo modelo empresarial del sector inmobiliario basado en la subcontratación de los services, lo que implica una separación propiedad y gestión y por tanto puede acarrear problemas de interlocución.

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