Inversión inmobiliaria internacional: de la inversión oportunista a la inversión estable.

Inversión inmobiliaria internacional: de la inversión oportunista a la inversión estable.

El pasado 12 de marzo tuvo lugar una conferencia, tratando la evolución de la inversión internacional, en Forinvest 2015. El moderador fue Rubén Santamaría, socio director de La Nave, consultora y gestora de activos inmobiliarios y los ponentes de la mesa fueron: 
  • Juan Pepa, director ejecutivo de Lon Star, fondo de inversiones.
  • Roger Cooke, Consejero de Lar España Socimi, sociedad centrada en la inversión inmobiliaria de centros comerciales y oficinas y en menor medida activos residenciales.
  • Lucas Picó, director ejecutivo de Hispania Asset Management.
  • José Luis del Río, director ejecutivo de Arcano Asset Magament, entidad que ofrece asesoramiento financiera independiente.
  • Pablo Cantos, socio director de MaC Group, firma de consultoría estratégica.
 
 

 
Durante 2014 se invirtieron en España cerca de 23.000 millones de euros en activos inmobiliarios. La mayor parte de esta inversión se hace en centros comerciales, oficinas y en el sector hostelero. La inversión internacional ha tenido una participación fundamental, de hecho la mitad de las operaciones en cuanto a volumen corresponden a este tipo de fondos. 
¿Se puede entender que esto es una tendencia? ¿Se está consolidando la inversión? En el sector residencial el 2014 se puede ver como es el año en que ha mejorado, pues en enero de 2014 hubo 33.000 viviendas compradas, un 10% más respecto al año anterior y se produjo un incremento del precio de la vivienda en un 2%, respecto a enero de 2013 y ven que se está incrementando la inversión, con compra de suelo con la intención de construir.
Por lo que respecta a las SOCIMIS (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), en 2014 han sido muy activas y han aparecido socimis nuevas. Parece que seguirán teniendo un protagonismo muy importante y ha sido fundamental porque los regímenes de socimis no estaban regulados en España y se trata de una fórmula muy demanda por el inversor internacional. Ha sido clave en un momento en que necesitábamos capital extranjero y mediante esta fórmula bastante transparente parece que lo hemos conseguido.
 
La crisis ha hecho especial mella en el sector inmobiliario y en el sector industrial en general, han desaparecido muchas empresas. Véase este dato: el 44% de los concursos presentados en 2009 correspondían al sector inmobiliario. La creación de Joint-ventures con un socio local va a ser un elemento importante que ayuda no sólo a canalizar las inversiones sino a dinamizar. 
El expertis local es fundamental, nadie se atrevería a invertir en España si no tuviera un socio local y por eso hay una oportunidad muy importante de captar capital extranjero. El 60 o 70% de las inversiones en España - o incluso más - ha sido capital extranjero en los últimos años y el conocimiento local es fundamental para dar valor añadido al suelo, la recalificación y por eso las empresas locales que realmente sean serias y puedan aportar valor a toda la cadena del proceso de inversión inmobiliaria pueden tener la oportunidad de mejorar mediante la asociación para recibir capital extranjero. 
 
Pero ¿se está produciendo una entrada de clientes que van más allá de conseguir la oportunidad, la rentabilidad, y buscan un valor añadido? ¿está ocurriendo un relanzamiento de operaciones de valor añadido? Se ha ido produciendo un ciclo los últimos dos años porque grandes fondos internacionales han puesto los ojos en España. Había una vocación de entrar en situaciones con precios bastante atractivos, luego empezó una inversión más prime - zonas residenciales en el centro de ciudades o con buenas expectativas, en general -por parte de las SOCIMIS pero realmente se está estableciendo la competencia en ese tipo de oportunidad. Donde piensan que va a haber oportunidades va a ser creando valor, un valor añadido (recalificando los suelos, cambiando usos, reposicionando inmuebles…) y hay una oportunidad muy clara en la parte de promoción porque hay una dispersión muy fuerte del stock de viviendas, y es por ello que como promotor en determinadas zonas se puede ganar mucho dinero. 
En general, el inversor financiero siempre va a querer entrar de la mano de un promotor local, que tiene el know how y necesite el dinero e incluso empieza a haber un interés en desarrollar suelo no finalista - en fase de construcción o en plano - desde una fase inicial.
 
Hay mucho dinero, digamos disponible, queriendo invertir en España. Estamos en tendencia y no es una situación oportunista porque son inversiones a largo plazo y se ha visto esta situación en otras ocasiones. Está habiendo una mejora en el acceso a la financiación del sector cristalizado en un proceso de reestructuración y están apareciendo fórmulas de financiación nuevas distintas de la financiación tradicional, (familys offices, services, socios locales que quieren coinvertir no sólo en gestión sino también en cuanto a capital...).
 
Al principio de la crisis los fondos apostaban por grandes capitales (Madrid y Barcelona) pero ahora mismo Valencia, que probablemente haya sido de las comunidades autónomas más castigadas, precisamente por eso tiene más oportunidades de crecer y está creciendo por encima de la media. Ya hay muchos inversores interesados sobre todo en la zona de la costa (costa del sol, costa de las Islas Baleares y la costa de levante también). En Madrid se veía una oportunidad más clara pero en Valencia se mira una localización más clara. Es más importante que los gobiernos autonómicos apoyen estructuras de calidad, debemos intentar que España se convierta en la Florida de Europa y no sólo por el clima sino por más cosas. 
 
En cuanto a las características de los inversores, hay una variedad muy importante, pero se pueden distinguir dos grupos:
  • Los grandes inversores como algunos family offices, planes de pensiones y compañías de seguros que tienen vocación de conseguir determinado cash flow que le pueda generar ventas y jugar al ciclo. Queda un ciclo largo por delante pero este tipo de inversores llegan en el momento inicial y les va a dar tiempo a recorrer ese camino y a desinvertir en unos 3-5 años.
  • Otros inversores, sin embargo, quieren entrar en el sector industrial con un proyecto de muy largo plazo y suelen llegar cuando piensan que un país está comenzando un ciclo y quieren entrar en toda la fase de desarrollo y transformación. No se centra sólo en el activo final sino en la propia compañía, incluso participando en su reestructuración de deuda, de forma que no sólo busca el activo detrás del operador sino el propio operador en sí.
En 2015 va a seguir incrementándose la inversión pero la tendencia va hacia cada vez una mayor segmentación, es decir, a centrarse en determinadas zonas específicas.
 
 
  1. en respuesta a Alcayotico
    -
    #2
    24/03/15 16:04

    Si lo preguntas en el foro de hipotecas y viviendas puede que algún usuario conteste algo interesante :)

  2. #1
    15/03/15 13:58

    ¿Sabría algún rankiano esbozar la situación actual del mercado inmobiliario en Gran Canaria?
    La crisis me pilló con suelo urbano. Había permutado por parte de la obra futura, pero la promotora me devolvió el solar igual que se lo entregué.Ahí está el suelo sin beneficio y pagando IBI.

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