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Blog Mejores Hipotecas
Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

¿Cómo funciona una hipoteca multidivisa?

Recientemente se ha generado mucho alboroto relacionado con ciertos productos financieros ofrecidos por los bancos a sus clientes, pues, unos no explicaban de forma adecuada en que consistían estos productos, mientras que los otros no se informaban como debían. La hipoteca multidivisa, es uno de estos productos financieros, que se caracteriza por tener un gran número de variables que afectan directamente a la deuda de la hipoteca. En este artículo explicaremos en qué consiste. 
 
 

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

La hipoteca multidivisa, otorga al cliente la posibilidad de realizar el pago de su préstamo mediante otra divisa, que no sea el euro. Asimismo, todos estos préstamos utilizan un interés, denominado libor, que varía en función de los tipos de interés y de las perspectivas económicas del país. 
 
 
Estas hipotecas multidivisa, como las hipotecas normales, pagan unas cuotas, que se pueden dividir en dos partes, una que conforma intereses, mientras que la otra tiene la función de devolver el capital. El tipo de cambio en estas hipotecas resulta omnipresente en todos los cálculos realizados, pues afecta constantemente.
 
Estas hipotecas van ligadas al tipo de cambio, y por ello tienen el poder de reducir de forma desmedida la cuota a pagar, o por el contrario aumentar los niveles de tu deuda a niveles estratosféricos. Por ello lo conveniente, sería escoger una divisa con un tipo de cambio bajo frente al euro. Las divisas que más se suelen usar en este tipo de productos son:
  • El Euro
  • El Dólar
  • El Yen
  • El Dólar australiano
  • El Franco suizo
  • El Dólar neozelandés

¿Qué ocurre cuando la divisa se aprecia o deprecia respecto a la moneda local?

En caso de que se aprecie la moneda de referencia frente al euro, como es lógico, pero complejo de comprender, se requieren más euros para obtener la divisa en cuestión, por lo que la hipoteca nos resultará más cara.
 
En caso de depreciación, con los mismos euros podemos optar a una mayor cantidad de divisas, por lo que nos resultará más económica nuestra hipoteca. 
 
Por lo tanto, se recomienda que al contratar este tipo de hipotecas se haga cuando la moneda local esté fuerte frente al resto de divisas. En definitiva, con estos productos podemos aprovecharnos de los bajos tipos en otros mercados, y así disminuir nuestra deuda con el banco. Pero mucho ojo, pues es un arma de doble filo, como he comentado antes, al igual puede disminuir tu deuda, que dispararla. Con productos como éstos con una vida tan larga, es probable que la deuda varíe tanto en beneficio del hipotecado como en su perjuicio a lo largo del plazo.
 
En definitiva, ponemos el ejemplo de Suiza, que tanto está dando que hablar en los últimos días, contratando una hipoteca en francos suizos, pides al banco francos, pagas en francos y debes en francos. En consecuencia, cada día debes un dinero al banco, la mensualidad varía cada mes, y la deuda puede tanto aumentar como disminuir. Todo ello contando con el tipo de cambio y no con el tipo de interés, el libor, que también varía al igual que el Euribor.
 

Aspectos negativos de la hipoteca multidivisa

Ya hemos citado el aspecto más perjudicial que se podría dar, en caso de que la moneda a la que está referenciada la hipoteca se aprecie, pero además de este riesgo, aún existen más escollos:
 
Los bancos aumentan en gran medida el diferencial de estas hipotecas multidivisa en comparación con el diferencial de las originales.
 
Este producto es muy complejo, pues hay muchas variables en juego, y en los bancos se marcan unos objetivos, dejando en ocasiones de lado el asesoramiento al cliente, dándose por satisfechos con un aviso de ser un producto arriesgado y no más, cuando es muy poco recomendable para el usuario habitual.
 
Muchas y raras comisiones. Cada vez que pagues la cuota mensual se aplica una comisión del 0,2% de la cuota. Además todas cuentan con la comisión de apertura.
 
El cambio de divisa al euro, no es tan sencillo, pues tendrás que pagar una comisión del 0,25%, y el cambio naturalmente se verá influenciado por el tipo de cambio al que esté en el momento.
 
El banco aplica una comisión en el momento de abrir una hipoteca, pues el tipo de cambio, al igual que no es el mismo en los aeropuertos que en el determinado por el gobierno, lo mismo ocurre con el banco que mete una comisión.
 
Existe una cláusula que en caso de que tu deuda aumente un 10 o 20% por la fluctuación de la divisa y sobrepase el valor de tasación de la vivienda, la entidad te puede obligar a cambiar de moneda, o que pongas garantías que cubran esa diferencia.
 
Con estas hipotecas estás muy expuesto al tipo de cambio y son muchas las circunstancias que se pueden dar, desde disminuir en gran medida los tipos de interés pagados, incluso te los podrías ahorrar, hasta tener una deuda mucho mayor que el valor de tu vivienda, y que aun vendiendo ésta, no se liquide la deuda. 

 

Actualidad Suiza

En este apartado vamos a tratar cómo afecta a las hipotecas multidivisas con francos suizos, la decisión tomada por Suiza de quitar el suelo de su divisa frente al euro.
 
Como hemos sabido estos días, el gobierno Suizo decidió retirar el pasado 15 de enero de 2015 su tipo de cambio mínimo frente al euro, que se situaba en 1,20 francos desde 2011. A su vez, el banco central Suizo bajó sus tipos de interés al -0,75%. Esta avalancha de acontecimientos, produjo que el precio del franco aumentara un 30% respecto al euro, llegando al 0,66, según Pro Real Time en gráfico semanal. 
 
¿Cómo afecta esto a las hipotecas multidivisa contratadas con el franco Suizo?
Como hemos comentado antes, el gran peligro de estas hipotecas es que la moneda con la que está referenciada la hipoteca se aprecie respecto al euro. Como vemos en el siguiente gráfico, desde el año 2007, el franco suizo viene apreciándose frente al euro. En concreto, el mes de octubre de 2007, se situó en 1,68, pico máximo de los últimos 8 años. En agosto de 2011 se produjo el mayor mínimo registrado en estos últimos 8 años, de 1,00, hasta ayer 15 de enero de 2015, que llegó al 0,66. 
 
franco suizo
 
Vamos a ver casos de contratar estas hipotecas multidivisas con francos suizos, poniendo ejemplos extremos, como los vistos en el gráfico anterior, con un cambio del 1,68 y con otro del 0,66.
 
Adquirimos una hipoteca de 200.000 euros a 25 años en francos suizos, con Libor+0,5. Estableciendo el libor CHF de diciembre 2014 que rondaba los 0,035% a vencimiento 12 meses. Por lo tanto, se nos quedaría la cuota en 711€, aplicando un tipo de cambio de 1,2 (el techo establecido por el gobierno suizo hasta ayer), se quedaría en 853 francos. Como sabemos el tipo de cambio varía, y con él nuestra cuota.
  • En el caso de que el tipo de cambio se sitúe en el 1,68, como ocurrió en el año 2007, para pagar 853 francos, necesitaríamos 507€.
  • En cambio, en el caso de que se situara en los 0,66, como ocurrió ayer, para pagar los 853 francos, nos harían falta 1292€. 
En este caso sólo analizamos la variación en las cuotas, manteniendo el libor constante, y con tan sólo esta variable, el pago ya supone una diferencia de más del 100%. 
 
En caso de que optemos por nuestro preciado Euribor, adquirimos nuestra hipoteca de 200.000 euros a 25 años en euros, con Euribor+0,5, a mes de diciembre 2014 el Euribor se sitúo en 0,32%. La cuota resultante sería de 737€. Aquí sólo vemos la influencia del tipo de interés, Euribor frente al libor suizo, y hemos puesto un tipo de diferencial que hoy en día no se ve en los bancos. En este caso vemos como saldría más rentable adquirirla mediante el libor suizo. 
 
 
 

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