Consideraciones previas antes de contratar una hipoteca: Tipo de interés, comisiones y vinculaciones

Consideraciones previas antes de contratar una hipoteca: Tipo de interés, comisiones y vinculaciones

Como ya hemos analizado en otros artículos de este blog, hay que tener en cuenta ciertos aspectos a la hora de contratar una hipoteca. Entre estos criterios se deben considerar, las comisiones, las vinculaciones y como no, el tipo de interés. En este artículo también destacaremos el papel que juegan las cuentas corrientes asociadas al pago de las hipotecas, pues diversos bancos cobran comisión de mantenimiento, por cuentas que ellos mismo obligan a abrir.
hipoteca sin comisiones
 
Consejos al contratar una hipoteca
Vamos a desglosar los puntos más importantes en los que debemos reparar al hipotecarnos, y a hacer algunas recomendaciones como:
 
Contrastar el tipo de interés que ofrece cada banco, si se quiere ser más fiable a la hora de comparar podemos coger el TAE en lugar del diferencial, puesto que indica el interés real que deberemos pagar. Evidentemente cuanto menor sea éste, menos cuotas pagaremos.
 
Las comisiones son otro punto a considerar, ya que pueden encarecer considerablemente el coste de la hipoteca, ya que acciones como, cancelar anticipadamente el préstamo, cambiar las condiciones o cambiarlo a otro banco, podrán perjudicar seriamente nuestro bolsillo. Lo idóneo, sería contratar una hipoteca que no tuviera comisiones.
 

Las entidades financieras suelen ofrecer un mejor tipo de interés si el cliente se vincula con determinados productos. Estos productos asociados pueden incluir:

  • Seguros de vida y de hogar entre otros.
  • Domiciliación de nómina.
  • Domiciliación de recibos.
  • Plan de pensiones.
  • Tarjetas de crédito. 
  • Abrir una cuenta corriente.

Lo preferible sería obtener el menor tipo de interés, con las menores vinculaciones posibles

En lo que respecta a la cuenta corriente vamos a hacer un matiz. Pues cuanto menos, resulta contradictorio que para obtener un préstamo hipotecario, obliguen a vincularse a alguno de estos productos citados anteriormente, pero que además, debamos pagar por su mantenimiento. Este es el caso de algunas entidades financieras, que cobran ciertos intereses por mantener la cuenta que ellos mismo nos han obligado a abrir. El Banco de España trata este tema en su Informe de Reclamación favorable al reclamante, en el que cita:
 
El mantenimiento de una cuenta bancaria no puede considerarse aisladamente del contrato que la genera, sino que tiene lugar por el mero hecho de su existencia, como un elemento intrínseco al mismo. Por lo tanto, mientras subsista el contrato, debe entenderse que el cliente acepta el mantenimiento de la cuenta, pudiendo afirmarse que la entidad está legitimada para aplicar las comisiones debidamente incluidas en sus tarifas, cumpliendo los correspondientes requisitos establecidos en la normativa.
 
No obstante lo anterior, en cuentas abiertas por exigencia de las entidades, este Servicio se ha pronunciado reiteradamente considerando que en estos casos la prestación del servicio asociado a las mismas se lleva a cabo por exclusiva imposición de la entidad, sin que corresponda, por tanto, a los prestatarios soportar el cargo de importe alguno por tal función. En caso contrario, nos encontraríamos con el absurdo de que el cliente pagaría por cumplir una obligación (apertura o mantenimiento de cuenta para facilitar la gestión de sus operaciones) que la entidad le impuso en interés propio, siendo ello claramente contrario al principio de reciprocidad y a las buenas prácticas y usos bancarios.
 
Este informe, es un código de buenas prácticas, por lo que no hay obligación alguna de cumplimiento. Todavía hay muchos bancos que siguen cobrando esta comisión de mantenimiento. También hay que indicar que, si el cliente quiere deshacerse de esta comisión, puede negociar con el banco, y éste lo más seguro es que se la retire, eso sí, aumentando las vinculaciones.  
 

¿Qué hipoteca mejor se ajusta a estas condiciones?

En definitiva, teniendo en cuenta los puntos antes mencionados, una de las hipotecas que más se ajusta a estas condiciones es la Hipoteca Inteligente de EvoLas características de esta hipoteca son:
  • Parte de un Euribor +1,90%. Si el Euribor sube, y se sitúa entre el  2% y el 4%, te baja el diferencial un 0,20. Si el Euribor llegase a posicionarse entre el 4% y el 6%, disminuiría un 0,40. En el caso extremo de que el Euribor superase el 6%, se disminuiría el interés un 0,80. Si durante los cinco primeros años el cliente cumple con los pagos, el interés disminuye otro 0,20.
  • Esta hipoteca no cuenta con ningún tipo de comisión.
  • Puedes optar a obtener una carencia del capital durante dos años, en caso de desempleo, incapacidad laboral o fallecimiento de uno de los titulares.
  • Para solicitar la hipoteca con el mejor interés el banco requiere la domiciliación de la nómina y seguro de hogar.
  • Cuenta con una TAE variable del 2,73%
 
Se aconseja que a la hora de formalizar la hipoteca, también se abra la Cuenta Inteligente que ofrece este mismo banco, la cual:
  • Se divide en dos cuentas conectadas entre sí, una cuenta corriente y otra destinada al ahorro. La nómina estará vinculada a la cuenta corriente y al sobrepasar los 3.000 euros, el dinero restante se traspasará automáticamente a la de ahorro. La primera ofrece una TAE del 0,50% y la segunda del 1,50%, cobrando los intereses mes a mes.
  • Te proporciona dos tarjetas, una de débito, para sacar dinero gratis de cualquier cajero del mundo y otra de crédito. Si pagas en otra divisa con alguna de las dos tarjetas, el cambio de divisa no tiene comisión. 
  • Todo el dinero depositado en ambas cuentas estará siempre disponible, sin penalización alguna si retiras el dinero. 
  • No cobra ningún tipo de comisión, ni por las tarjetas, ni por el mantenimiento.

Como vemos, es importante tanto el tipo de interés como las condiciones adicionales de la hipoteca. No sólo debemos analizar la hipoteca a contratar, sino que también se recomienda que se tenga ahorrado un importe de entre el 20% y el 30% de la hipoteca, pues el banco como mucho nos financiará el 80%. También, se debe analizar que las cuotas no superen el 30% de los ingresos mensuales netos, pues de lo contrario la viabilidad de pago de la hipoteca se reduciría, y es posible que el propio banco declinase la concesión del préstamo. 

 
  1. #1
    21/12/14 19:29

    Hola.

    Se agradece la exposición del artículo, pero creo que es obligado destacar que en España, todo lo que debería ser con los bancos es casi siempre incierto o al menos rotundamente inexacto. Por ejemplo:

    Respecto a TAE: no conozco un solo banco que hable del TAE cuando ofrece una hipoteca. Es más, a los clientes que suelen dar mucho la lata con las condiciones les suelen dar largas rápidamente. Las hipotecas en los bancos NO se negocian nunca, porque las propias entidades rara vez lo permiten. Si lo intentaras en algún aspecto (siempre menor, nunca algo esencial de la hipoteca) lo mejor que te puede suceder es que reclamen el cambio a su oficina jurídica, lo cual te retrasará la concesión de la hipoteca 2 o 3 semanas por lo menos. Y digo más, es enormemente habitual que las condiciones de la hipoteca difieran claramente de lo hablado con ellos en el momento de la escritura.

    Los productos adicionales a las hipotecas, pese a lo que se diga, siguen siendo obligatorios en la mayoría de las que ellos ofrecen. No aceptarlos implica simplemente que no te concedan la hipoteca. Considero además que en sí no deberían ser productos malos, puesto que reducen el diferencial que se paga por ellas. El problema es que también tienen trampa, porque sólo serán válidos en este caso siempre y cuando el producto sea el suyo y no otro (y como se puede deducir, los suyos distan mucho de ser productos competitivos). Es lo mismo que la tasación del inmueble: el banco no acepará nunca otra que no sea la suya (esto me parece un escándalo).

    Tampoco es verdad que el banco financie el 80% del valor de tasación. En sus inmuebles llega a financiar el 100%, pero de nuevo con trampa, puesto que como dijimos antes las tasaciones las realizan ellos y no te permiten aportar ninguna, Es decir, no es que no te lo permitan, es que sencillamente te la deniegan.

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