¿Qué hacer si no puedo pagar mi hipoteca?

¿Qué hacer si no puedo pagar mi hipoteca?

Estos últimos años de crisis están cosechando un gran número de personas con una extraordianaria deuda hipotecaria que no pueden afrontar, se pueden tomar algunas medidas para reducir la deuda o ampliar el plazo de pago de esta deuda y así evitar ser desahuciados. Existe además un Código de Buenas Prácticas y el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo que tratan de proteger a los deudores hipotecados sin recursos, pues bien en este post explicaremos ambos.
 

 

Código de Buenas Prácticas para los hipotecados

Consiste en unas directrices que se aconsejan tomar para la negociacion entre la parte deudora y la parte acreedora. Hay entidades financieras que se han adherido voluntariamente a este código, por lo que en ningún caso se les puede obligar a tomar una de las siguientes medidas, ya que no hay una ley que las regule.
 

Tres opciones si no podemos pagar la hipoteca

 
La reestructuración de la deuda hipotecaria
Aquellas personas que posean una hipoteca, cumplan con los requisitos del código de buenas prácticas (que se citan más abajo)  y cuyo procedimiento de ejecución no se haya iniciado, tendrán la opción de solicitar una reestructuración de la deuda hipotecaria, para hacer factible su pago. Esta reestructuración supondrá una carencia en la amortización del capital de 4 años, un plazo de amortización de 40 años y una reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 puntos.
 
Medidas complementarias
Si a pesar de la refinanciación es inviable el pago de la deuda, aquellos deudores que estén en procedimiento de ejecución, siempre que no se haya anunciado la subasta, podrán solicitar una quita, una cancelación de parte del capital pendiente de amortización. La entidad financiera optará por una de los siguientes métodos de cálculo, como son:
  • Una reducción del 25% sobre el capital pendiente.
  • Una reducción equivalente a la diferencia entre el porcentaje del plazo consumido y el de la cuota amortizada.
  • Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial la tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido. Cualquier reestructuración que suponga para la familia deudora una cuota hipotecaria mayor al 60% de sus ingresos, se considerará inviable.
 
Medidas sustitutivas
Si finalmente ninguna de las medidas anteriores ha tenido resultado, el deudor podrá solicitar la dación en pago, aportar la vivienda como pago de la deuda, para liberalizar completamente su deuda. Si la vivienda está gravada con cargas o el procedimiento de ejecución se ha concluido, esta medida no será aplicable.
 
Cabe mencionar, que el deudor estará en su derecho de permanecer un plazo mínimo de 2 años como arrendatario, pagando un renta anual del 3% del importe de la deuda pendiente, durante ese periodo, el impago de la renta devengará unos intereses de demora del 20%.
 

¿Qué hipotecado se puede acoger a estas medidas?

Sólo podrán acogerse a estas medidas aquellos hipotecados que cumplan con las siguientes condiciones
 

Que sea su primera y única vivienda, y que su valor no exceda de los siguientes límites:

  • Si se reside en una ciudad de más de un millón de habitantes: 200.000 euros.
  • Para una ciudad de más de 500.000 habitantes: 180.000 euros.
  • Para una ciudad de más de 100.000 habitantes: 150.000 euros.
  • Para una ciudad de menos de 100.000 habitantes: 120.000 euros.

Que ninguno de los miembros de la familia disponga de rentas provenientes del trabajo, actividades económicas o de bienes patrimoniales con los que pueda hacer frente a la deuda.

Que la cuota hipotecaria supere el 60% de los ingresos del conjunto familiar

Mecanismos para favorecer la reestructuración de la deuda hipotecaria: Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo

Además de este código de Buenas Prácticas, el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo cita los siguientes mecanismos para favorecer la reestructuración de la deuda y para la flexibilización de la ejecución de la garantía real:
 
Medidas de protección fiscal:
Las escrituras públicas que se produzcan a partir del Código de Buenas Prácticas quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.
 
No tributará en el IRPF la ganancia patrimonial causada por la dación en pago.
 
En lo que respecta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, se considerará como sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad que adquiera el inmueble. El sustituto no podrá exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas.
 
Aquellos derechos arancelarios de notarios y de registro que se hayan producido de la cancelación de la hipoteca en los casos de dación en pago se bonificarán un 50%, el deudor no tendrá que soportar ningún coste adicional.
 
Otras medidas
Los tipos de interés moratorios de los préstamos se disminuirán, serán como máximo el resultado de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5% sobre el capital pendiente del préstamo. 
 
Se podrán incorporar al colectivo de beneficiarios de las ayudas a inquilinos, a aquellas personas que hayan sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento como consecuencia de procesos de ejecución hipotecaria, posteriores al 1 de enero de 2012. También se podrán incorporar aquellos que suscriban contratos de arrendamiento como consecuencia de la aplicación de las medidas contenidas en el Código de buenas Prácticas, siempre y cuando que sus ingresos no excedan de 2,5 veces el IPREM.
 
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