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6 cuestiones imprescindibles que debes saber sobre tu hipoteca

Las hipotecas son un producto bancario que probablemente no nos molestemos en conocer hasta que nos llegue el momento de comprar una casa y solicitar financiación. Por ello, en este artículo comentaremos 6 cuestiones que debes saber sobre una hipoteca, para que empieces por los básicos antes de adentrarte en esta decisión tan importante. Además, veremos cómo estas cuestiones pueden ayudarrte elegir la hipoteca que mejor se adapte a nosotros.

6 cuestiones imprescindibles sobre tu hipoteca

 

¿Qué debes saber sobre tu hipoteca?

Las hipotecas tienen una serie de condiciones básicas, las cuales utilizamos a la hora de valorar lo buena que es una hipoteca en concreto. Estas condiciones son las comisiones, las vinculaciones o productos asociados, el tipo de interés, la financiación máxima, el plazo de amortización y los gastos hipotecarios.

 

¿Qué necesito saber sobre una hipoteca?
Factores Tipos
Comisiones

De Apertura

Por Subrogación y Novación

Por Amortización total o parcial 

Vinculaciones

Domiciliación de Nómina, Uso de tarjeta de Crédito

Seguros de hogar y vida

Plan de Pensiones

Tipos de Interés

Tipo de interés fijo

Tipo de interés variable

Tipo de interés mixto

Plazo de Amortización

Desde 10 hasta 30 años

40 años, excepcionalmente

Financiación Máxima

80% del menor importe entre valor de tasación y compraventa

80% del importe de tasación

Financiación superior al 80% a través de brokers hipotecarios

Gastos de constitución de la Hipoteca

Gastos de notaría, gestoría y registro 

Impuesto de AJD

Tasación

 

Tipos de comisiones en las hipotecas

Con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, los bancos se han visto obligados a eliminar o reducir drásticamente las comisiones que imponían a los clientes. Si bien es cierto que las entidades online, en su mayoría, no cobran comisiones de ningún tipo, la banca tradicional todavía se muestra reacia en este aspecto. 

La nueva Ley Hipotecaria lo que ha dictado ha sido la máxima comisión que se puede cobrar a los clientes en cada caso. Veamos cada una de estas comisiones: 

  • Comisión de apertura: Viene como un porcentaje sobre la cantidad prestada. Consiste en retribuir al banco por los gastos que se derivan de la formalización y puesta a disposición del préstamo al cliente. Esta comisión no suele cobrarse actualmente, y tampoco se ha fijado un máximo por Ley. 
  • Comisión de estudio: Es un cobro que hace el banco al cliente por los gastos derivados de estudiar la solvencia del cliente. Esta comisión ya no se aplica, ha sido eliminado, suele estar incluida en la comisión de apertura (en los bancos que todavía sigan cobrándola)
  • Comisión por subrogación o cambio de banco: Esta comisión se produce cuando el titular cambia su hipoteca de un banco a otro o cuando cambia el deudor de la hipoteca. Los máximos de esta comisión dependerán de varias variables, como los años que queden de vigencia o si cambiamos de una hipoteca fija a variable o viceversa. Consulta qué gastos implica una subrogación hipotecaria en este artículo. 
  • Comisión por Novación (modificación de condiciones): Implica que has de pagar por aquellas modificaciones que se hagan en el préstamo una vez éste ya haya sido cumplimentado. Puede cobrarse hasta un 0,15% durante los tres primeros años. 
  • Comisión por amortización parcial o total (desistimiento): Consiste en el cobro de un porcentaje de la cantidad amortizada por las posibles pérdidas que la amortización puedan suponerle al banco. El máximo por ley que un banco puede cobrar es el 0,25% del capital amortizado. 

Queremos aclarar que estos son los máximos, pero puede que tu banco te quite ciertas o todas las comisiones, o cobre menos del máximo. Además, sentencias judiciales fallaron a favor de los clientes de modo que los gastos por la cancelación registral de la hipoteca recaen ahora en los bancos.

Vinculaciones, los actuales productos combinados

Algunos bancos nos piden contratar productos adicionales para disminuir el tipo de interés. Algunas veces una hipoteca con un tipo de interés más alto, pero sin productos puede salir más rentable que una con un tipo de interés más bajo pero con productos asociados. Los productos más habituales que usan los bancos como vinculaciones son los seguros de hogar y vida, los planes de pensiones y la domiciliación de la nómina.

Aunque muchas veces se ven estos productos como cargas extra, este no siempre es el caso y debemos estudiar si nos interesan algunos de los productos. Por otro lado, como comentaba, estos productos ayudan a disminuir el tipo de interés, de modo que si un producto en concreto no nos interesa, podemos preguntar cuánta subida al tipo de interés supone la renuncia a ese producto.

Además recordamos que la nueva ley hipotecaria recalca que el banco no te puede obligar a contratar productos vinculados con tu hipoteca.

La mayoría de hipotecas ofrecen sus hipotecas con comisiones o vinculaciones. Son pocos los casos en los que se ofrece una hipoteca sin ninguna de estas dos condiciones, este es el caso de Hipotecas Myinvestor, Coinc y Pibank. 

Los tipos de interés 

Es el porcentaje de intereses que pagaremos a lo largo de la hipoteca. Existen 3 tipos distintos:

  • Tipo de interés fijo: Este tipo se mantiene constante durante todo el plazo de la hipoteca, por lo tanto siempre pagaremos la misma cuota en una hipoteca con tipo fijo. El tipo fijo proporciona tranquilidad al saber desde el primer momento cuanto pagaremos hasta el final de la hipoteca, lo cuál lo es muy conveniente para personas con trabajo fijo y funcionarios.
  • Tipo de interés variable: es la suma del tipo de interés referencia con el diferencial. El tipo referencia proviene del mercado hipotecario, el más usado en España es el Euribor, y varía en el tiempo. En cambio el tipo diferencial es uno estable que te asigna el banco y se suma al referencia. Actualmente el Euribor se encuentra en cifras negativas por lo que una hipoteca variable es una gran opción, sin embargo existe la posibilidad de que esto cambie y ya hay previsiones de que el Euribor acabará el año rondando las cifras positivas.
  • Tipo de interés mixto: son aquellos que combinan el tipo de interés fijo para el principio del préstamo (por lo general los 10 primeros años) para pasar después a tipo de interés variable. Una hipoteca a tipo mixto es conveniente en momentos en los que el Euribor está alto y existen previsiones de futuro de que descienda para aprovecharse de ese descenso durante los años a tipo variable
Para saber el interés real que paga el cliente hay que fijarse en la TAE (Tasa Anual Equivalente). Esta incluye tanto el interés nominal, como las comisiones y el plazo de amortización.

Financiación máxima

Viene expresado como porcentaje sobre el valor de tasación o de compraventa del inmueble. El porcentaje más común es del 80% del menor importe entre tasación y compraventa, sin embargo, algunas entidades conceden hasta el 90% de compraventa o el 80 % del importe de tasación.

Si queremos o necesitamos una financiación superior al 80% tenemos varias opciones:

  • Intentar negociar con bancos con sucursales físicas ese aumento de financiación. Para ello deberemos tener un buen perfil económico y saber que no conseguiremos más del 90%. 
  • Optar por comprar un piso propiedad del banco, en esos casos conceden hasta el 100% del valor del inmueble porque tienen interés en quitárselo de encima
  • Optar por financiación 100% o más a través de brokers hipotecarios como:

Si tienes pocos ahorros y buscas una hipoteca estos detalles se vuelven especialmente relevantes. Además, debemos tener en cuenta que también deberemos hacer frente a los gastos derivados de la compra-venta, pago de impuesto, notario, registro... que pueden llegar a suponer entre el 10-12% del valor del inmueble. 

Plazo de amortización

Es el periodo de tiempo fijado para la devolución del préstamo hipotecario. El plazo máximo es de 30 años salvo casos excepcionales en los que pueden llegar hasta los 40 años como es el caso de la Hipoteca Naranja de ING.

El plazo puede llegar a ser un factor más importante de lo que parece. Si tenemos un plazo muy amplio pagaremos más intereses, además las comisiones por amortización o subrogación se vuelven más importantes, al ser más probable que hagamos uso de ellas en un plazo de 30 años que en uno de 20 años.

Gastos de la hipoteca

A la hora de formalizar una hipoteca existen una serie de gastos a los que hay que había que hacer frente. Estos eran gastos de notaría, gestoría, registro, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, con la nueva ley hipotecaria, todos estos gastos salvo el de tasación corren a cargo de la entidad bancaria con la cuál firmemos la hipoteca

Pero hay bancos que incluso asumen el gasto de tasaicón si se realiza la tasación a través de ellos, aquí tienes ekl listado de los 8 bancos que asumen TODOS los gastos de la hipoteca

¿Se nos escapa algún aspecto fundamental a tener en cuenta? ¡Cuéntanoslo en comentarios! 

 

  1. en respuesta a W. Petersen
    #2
    Ignacio Sospedra

    Muchas gracias W.Petersen por tu colaboración en el post, información muy buena y de calidad.

    La cláusula suelo es legal aunque están apareciendo noticias de jueces que la anulan por, entre otras causas, no haber informado correctamente sobre esta cláusula en el contrato.

    Un saludo.

  2. #1
    W. Petersen

    Una precisión para los lectores de este post de blog, la comisión por modificación de condiciones o garantías, es muy poco conocida, porque es aplicable en muy pocas ocasiones, de hecho no todos los contratos de préstamo las tienen prevista, ahora bien, si que existe en la mayoría de libros de tarifas de las entidades, suele estar entre un 0,50 y un 3%, a pagar sobre el capital pendiente en el momento de la modificación.

    ¿Cómo cual? supongamos que tenemos un solo préstamo hipotecario, que descansa sobre tres fincas, una viviendas y dos plazas de parquing, la hipoteca tiene ya pagada la más de la mitad, y como vamos a vender una plaza de garaje, solicitamos al banco que lo libere, y éste accede, entonces sería aplicable esta comisión, porque habremos modificado la garantía.

    ¡Pero es es muy raro! ¿Algo más normalito? Pues un asunto de mucha actualidad, imaginemos que reclamamos sobre el suelo hipotecario, el banco tiene pocas ganas de que ello entre en una sala de justicia, os aseguro que hoy por hoy que el banco ofrezca un pacto no es nada extraño, otra cosa es que tal ofrecimiento interese al reclamante. Estas negociaciones las suelo ver cada pocas semanas en la web profesional de las que soy socio, dicho pacto puede ser la reducción sustancial del porcentaje del suelo (*) o que se ofrezcan la eliminación temporal del mismo (3, 4 ó 5 años), es evidente que estamos ante una "modificación de condiciones" (no de garantías), y por tanto la comisión es perfectamente aplicable. Me atrevo a cuestionar que se pueda reclamar luego, si la misma no aparece en el contrato hipotecario, y la entidad pretende apoyar el cobro únicamente en su libro de tarifas, sin embargo si consta en la escritura, al menos yo no veo por donde reclamar con éxito su devolución. Por tanto y en los casos de pactos de modificación o eliminación de suelos, solicitar que en el documento se indique claramente que no será aplicable comisión alguna por la modificación, y se puede conseguir con cierta negociación, entonces si el documento indica que no ha lugar a la comisión, da lo mismo si lo ice el libro de tarifas, o el propio contrato hipotecario.

    (*) El suelo no es ilegal, contrariamente a lo que veces se puede creer, lo que ocurre es que en determinadas circunstancias en relación a la información pre-contractual, dicho suelo puede no ser aplicable, aunque figure en el contrato)

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