6 cuestiones imprescindibles que debes saber sobre tu hipoteca

¿Qué debes saber sobre tu hipoteca?

Las hipotecas tienen una serie de condiciones básicas, las cuales utilizamos a la hora de valorar lo buena que es una hipoteca en concreto. Estas condiciones son las comisiones, las vinculaciones o productos asociados, el tipo de interés, la financiación máxima, el plazo de amortización y los gastos hipotecarios.

Tipos de comisiones en las hipotecas

Con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, los bancos se han visto obligados a eliminar o reducir drásticamente las comisiones que imponían a los clientes. Si bien es cierto que las entidades online, en su mayoría, no cobran comisiones de ningún tipo, la banca tradicional todavía se muestra reacia en este aspecto. 

La nueva Ley Hipotecaria lo que ha dictado ha sido la máxima comisión que se puede cobrar a los clientes en cada caso. Veamos cada una de estas comisiones: 

• Comisión de apertura: Viene como un porcentaje sobre la cantidad prestada. Consiste en retribuir al banco por los gastos que se derivan de la formalización y puesta a disposición del préstamo al cliente. Esta comisión no suele cobrarse actualmente, y tampoco se ha fijado un máximo por Ley. 
• Comisión de estudio: Es un cobro que hace el banco al cliente por los gastos derivados de estudiar la solvencia del cliente. Esta comisión ya no se aplica, ha sido eliminado, suele estar incluida en la comisión de apertura (en los bancos que todavía sigan cobrándola)
• Comisión por subrogación o cambio de banco: Esta comisión se produce cuando el titular cambia su hipoteca de un banco a otro o cuando cambia el deudor de la hipoteca. Los máximos de esta comisión dependerán de varias variables, como los años que queden de vigencia o si cambiamos de una hipoteca fija a variable o viceversa. Consulta qué gastos implica una subrogación hipotecaria en este artículo. 
• Comisión por Novación (modificación de condiciones): Implica que has de pagar por aquellas modificaciones que se hagan en el préstamo una vez éste ya haya sido cumplimentado. Puede cobrarse hasta un 0,15% durante los tres primeros años. 
• Comisión por amortización parcial o total (desistimiento): Consiste en el cobro de un porcentaje de la cantidad amortizada por las posibles pérdidas que la amortización puedan suponerle al banco. El máximo por ley que un banco puede cobrar es el 0,25% del capital amortizado. 

Queremos aclarar que estos son los máximos, pero puede que tu banco te quite ciertas o todas las comisiones, o cobre menos del máximo. Además, sentencias judiciales fallaron a favor de los clientes de modo que los gastos por la cancelación registral de la hipoteca recaen ahora en los bancos.

Vinculaciones, los actuales productos combinados

Algunos bancos nos piden contratar productos adicionales para disminuir el tipo de interés. Algunas veces una hipoteca con un tipo de interés más alto, pero sin productos puede salir más rentable que una con un tipo de interés más bajo pero con productos asociados. Los productos más habituales que usan los bancos como vinculaciones son los seguros de hogar y vida, los planes de pensiones y la domiciliación de la nómina.

Aunque muchas veces se ven estos productos como cargas extra, este no siempre es el caso y debemos estudiar si nos interesan algunos de los productos. Por otro lado, como comentaba, estos productos ayudan a disminuir el tipo de interés, de modo que si un producto en concreto no nos interesa, podemos preguntar cuánta subida al tipo de interés supone la renuncia a ese producto.

Además recordamos que la nueva ley hipotecaria recalca que el banco no te puede obligar a contratar productos vinculados con tu hipoteca.

La mayoría de hipotecas ofrecen sus hipotecas con comisiones o vinculaciones. Son pocos los casos en los que se ofrece una hipoteca sin ninguna de estas dos condiciones, este es el caso de Hipotecas Myinvestor, Coinc y Pibank. 

Los tipos de interés 

Es el porcentaje de intereses que pagaremos a lo largo de la hipoteca. Existen 3 tipos distintos:

• Tipo de interés fijo: Este tipo se mantiene constante durante todo el plazo de la hipoteca, por lo tanto siempre pagaremos la misma cuota en una hipoteca con tipo fijo. El tipo fijo proporciona tranquilidad al saber desde el primer momento cuanto pagaremos hasta el final de la hipoteca, lo cuál lo es muy conveniente para personas con trabajo fijo y funcionarios.
• Tipo de interés variable: es la suma del tipo de interés referencia con el diferencial. El tipo referencia proviene del mercado hipotecario, el más usado en España es el Euribor, y varía en el tiempo. En cambio el tipo diferencial es uno estable que te asigna el banco y se suma al referencia. Actualmente el Euribor se encuentra en cifras negativas por lo que una hipoteca variable es una gran opción, sin embargo existe la posibilidad de que esto cambie y ya hay previsiones de que el Euribor acabará el año rondando las cifras positivas.
• Tipo de interés mixto: son aquellos que combinan el tipo de interés fijo para el principio del préstamo (por lo general los 10 primeros años) para pasar después a tipo de interés variable. Una hipoteca a tipo mixto es conveniente en momentos en los que el Euribor está alto y existen previsiones de futuro de que descienda para aprovecharse de ese descenso durante los años a tipo variable

Financiación máxima

Viene expresado como porcentaje sobre el valor de tasación o de compraventa del inmueble. El porcentaje más común es del 80% del menor importe entre tasación y compraventa, sin embargo, algunas entidades conceden hasta el 90% de compraventa o el 80 % del importe de tasación.

Si queremos o necesitamos una financiación superior al 80% tenemos varias opciones:

• Intentar negociar con bancos con sucursales físicas ese aumento de financiación. Para ello deberemos tener un buen perfil económico y saber que no conseguiremos más del 90%. 
• Optar por comprar un piso propiedad del banco, en esos casos conceden hasta el 100% del valor del inmueble porque tienen interés en quitárselo de encima
• Optar por financiación 100% o más a través de brokers hipotecarios como:
  • Housfy
  • RN tu solución hipotecaria
  • Creditoh!

Si tienes pocos ahorros y buscas una hipoteca estos detalles se vuelven especialmente relevantes. Además, debemos tener en cuenta que también deberemos hacer frente a los gastos derivados de la compra-venta, pago de impuesto, notario, registro... que pueden llegar a suponer entre el 10-12% del valor del inmueble. 

Plazo de amortización

Es el periodo de tiempo fijado para la devolución del préstamo hipotecario. El plazo máximo es de 30 años salvo casos excepcionales en los que pueden llegar hasta los 40 años como es el caso de la Hipoteca Naranja de ING.

El plazo puede llegar a ser un factor más importante de lo que parece. Si tenemos un plazo muy amplio pagaremos más intereses, además las comisiones por amortización o subrogación se vuelven más importantes, al ser más probable que hagamos uso de ellas en un plazo de 30 años que en uno de 20 años.

Gastos de la hipoteca

A la hora de formalizar una hipoteca existen una serie de gastos a los que hay que había que hacer frente. Estos eran gastos de notaría, gestoría, registro, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, con la nueva ley hipotecaria, todos estos gastos salvo el de tasación corren a cargo de la entidad bancaria con la cuál firmemos la hipoteca. 

Pero hay bancos que incluso asumen el gasto de tasaicón si se realiza la tasación a través de ellos, aquí tienes ekl listado de los 8 bancos que asumen TODOS los gastos de la hipoteca. 

¿Se nos escapa algún aspecto fundamental a tener en cuenta? ¡Cuéntanoslo en comentarios!