Préstamos hipotecarios: Tipos de préstamos hipotecarios,índices de referencia,cuotas, comisiones y gastos

Préstamos hipotecarios: Tipos de préstamos hipotecarios,índices de referencia,cuotas, comisiones y gastos

Un préstamo hipotecario es un producto financiero por medio del cual un banco o entidad financiera pone a disposición de su cliente una cantidad de dinero concreta dirigida a la compra de un inmueble. 
 

La característica que diferencia este tipo de préstamo del resto son cuatro: 

  1. A parte de tener  una  garantía personal, exige una garantía real, esto es, que en caso de que no se cumpla el pago de las cuotas, el propio bien inmueble responderá de la deuda.
  2. Suelen ser cantidades muy elevadas.
  3. El plazo de devolución de los préstamos es muy superior a los préstamos personales.
  4. El tipo de interés es inferior al de los préstamos personales.
 
 

Tipos de préstamos hipotecarios

 

En los préstamos hipotecarios existen diferentes clases, que se clasifican en función del tipo de interés.
 
El tipo de interés es el precio que las entidades financieras y bancos cobran por realizar el servicio de prestar su dinero. Y este interés pude ser fijo, variable o mixto.
 
Tipo de interés fijo: si el tipo de interés es fijo, el hipotecado pagará durante toda la vida del préstamo hipotecario la misma cuota. La ventaja de este tipo de hipoteca es que el hipotecado sabe en todo momento cual va a ser la cuota que ha de pagar, sin tener que estar pendiente de las subidas y bajadas de los tipos. Y los inconvenientes son dos: el primero  es que el interés fijo suele ser superior que para las hipotecas de tipo variable; y el segundo es que suelen tener unos plazos de amortización inferiores a  los de interés variable.
 
Tipo de interés variable: cuando el tipo de interés es variable significa que éste es revisado anual, semestral o trimestralmente, ajustándose en cada momento a las condiciones del mercado. Normalmente se utiliza como índice de referencia el Euribor. Las ventajas de este tipo de préstamo hipotecario es que el tipo de interés inicial es inferior y el plazo de amortización también. El principal inconveniente es que como está sujeto a los cambios en el mercado, es el hipotecado el que corre el riesgo de que  si sube el Euribor es probable que la cuota que tiene que pagar sea elevada. Aunque existen algunos instrumentos para cubrir dicho riesgo.
 
Tipo de interés mixto: por último tenemos el préstamo hipotecario con tipo de interés mixto. Este se compone por dos momentos; el primero, que suele abarcar de 1 a 5 años en los que el interés es fijo; y un segundo momento a partir del cual el interés es variable. Este es el tipo de préstamo hipotecario más utilizado actualmente.
 
 

Índices de referencia en los préstamos hipotecarios

 

El Euribor es el tipo al que las entidades financieras y bancos se prestan entre ellas, dentro del mercado interbancario del euro. Sustituyó al anterior Mibor (que aún se utiliza en las hipotecas de antes del 1 de enero del 2000) y se publica por la Federación Bancaria Europea.  Es el índice más utilizado en España actualmente. Se define como: 
 
La media aritmética mensual simple de los valores diarios, del tipo publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año calculado a partir del ofertado por un conjunto de los bancos más activos y de similar calificación en la zona euro
El Mibor, es el “tipo interbancario a un año”, y sólo es un índice oficial para los préstamos hipotecarios anteriores al 1 de enero de 2000. Es la media de tipos del mercado de depósitos interbancarios de Madrid. La evolución de este tipo es casi idéntica que la del Euribor.
 
El IRPH  (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios del Conjunto de Entidades) es un indice que refleja la media de los tipos de préstamos hipotecarios concedidos por bancos y cajas a mas de tres años.
 
El CECA es un indice que refleja la media ponderada del tipo que utilizan llas cajas de ahorros para los préstamos, tanto para los personales como para los hipotecarios.
 
 

Condiciones de los préstamos hipotecarios

 
Aunque cada banco o entidad financiera es libre de poner sus condiciones, casi siempre van todas en la misma dirección en cuanto a las condiciones que piden para conceder un préstamo hipotecario:
 
  • El importe máximo por el que normalmente conceder el préstamo hipotecario suele ser el equivalente a un máximo del 80% del valor de tasación del inmueble, siempre que la cuota que salga a pagar no supere alrededor del 35% de los ingresos netos mensuales. Aunque hay entidades que conceden hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda.
  • En muchos casos también piden contratar un seguro de vida, contratación de un seguro de hogar, domiciliación de la nómina, etc. Este tipo de condiciones suelen ser comunes, aunque pueden haber bancos o entidades que no requieran alguna de estas o que exijan otras más.
  • Los bancos y entidades suelen hacer una estudio previo de la situación del solicitante de la nómina para evaluar si se la conceden o no. En este análisis tienen en cuenta el salario, si tiene bienes, si tiene deudas, etc.
 
 

Cuota de amortización de los préstamos hipotecarios

 
La cuota de amortización es la cantidad de dinero que pagamos para devolver el préstamo hipotecario. Y los intereses que genera ese periodo. Las cuotas de amortización pueden ser mensual, semestral o trimestral, aunque por lo general las cuotas de amortización suelen ser mensuales.
 
Estas cuotas están compuestas por:
  • La totalidad del capital que compone el préstamo hipotecario.
  • El tipo de interés.
  • El plazo de devolución.
  • Y la modalidad del cálculo.
Las diferentes modalidades de cálculo que existen son tres: cuota constante o sistema francés, cuota creciente y cuota decreciente.
La más utilizada es la de cuota  constante, esto quiere decir que la cuota a pagar siempre será la misma, por lo que  en las primeras cuotas se estará pagando intereses sobre el total de la deuda, componiendo estos  intereses la mayoría de la cuota total y sólo estará amortizando (pagando la deuda) una pequeña cantidad del capital pendiente. Pero con cada cuota el capital pendiente se reduce un poquito por lo que el mes siguiente se estará pagando un poquito menos en concepto de intereses. Como la cuota total es la misma, significa que estará amortizando mayor cantidad con cada cuota. 
 

Comisiones y gastos de los préstamos hipotecarios

 
Otra cuestión importante a la hora de contratar una hipoteca son las comisiones  y los gastos.
 
Las comisiones son opcionales por parte de bancos y entidades financieras, aunque normalmente siempre suelen tener. Las comisiones más comunes son dos: comisión de apertura y comisión de amortización por cancelación anticipada.
 
La comisión  de apertura  son los gastos que suele tener la empresa al realizar el estudio previo y la tramitación del préstamo hipotecario, y suele ser un porcentaje sobre el total del préstamo, aunque en ocasiones el banco o entidad fija una cantidad mínima en concepto de comisión de apertura.
 
La comisión de amortización por cancelación anticipada es otro coste para el hipotecado en caso de que este decida cancelar el préstamo hipotecario antes de que finalice el plazo para el cual se había establecido el préstamo. Es lógico pensar que los bancos apliquen esta comisión, pues si el hipotecado decide cancelar su préstamo anticipadamente el banco perdería dinero en concepto de intereses. Así pues, legalmente se establece que si el préstamo es a interés variable, el máximo que puede la entidad  financiera o banco cobrar por comisión de amortización por cancelación anticipada es del 1%, mientras que si  el préstamo es a interés fijo, será superior, pues la ley no establece un porcentaje exacto.
 
Además de las comisiones, que dependen exclusivamente de los bancos o entidades financieras, las hipotecas también llevan consigo una serie de gastos, ajenos a dichas entidades financieras o bancos.
 
Estos gastos que acompañan a los préstamos hipotecarios son:
  • Gastos de notaría
  • Gastos de tasación
  • Gastos de notaría
  • Gastos bancarios
  • Gastos de gestoría
  • Registro de la propiedad
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