Otra visión del sector inmobiliario: Los líos en la SAREB

Otra visión del sector inmobiliario: Los líos en la SAREB

León 8-7-2014

SAREB deberá valorar individualmente los activos y reconocer su deterioro, una hipótesis no prevista en su plan de negocio. tal y como se desprende de un proyecto de circular del Banco de España, SAREB tendrá ahora que provisionar la depreciación de sus activos, lo que afectará a sus resultados según fuentes cercanas a la sociedad que preside Belén Romana, el marco establecido por el supervisor ha generado “preocupación” entre SAREB y en sus accionistas (el FROB controla un 45% y el restante 55% está en manos de una veintena de bancos) la obligación de reconocer este deterioro no está previsto en el plan de negocio elaborado por el llamado popularmente banco malo, ni tampoco lo estaba en los planteamientos asumidos por las autoridades cuando se constituyeron las pérdidas del banco malo ya van hasta 261 millones frente a los 47 previstos en su plan de negocio.

Estas provisiones resultaron sorprendentes puesto que implican reconocer que el valor de estos activos está por debajo del precio al que fueron traspasados desde las entidades rescatadas, un precio que fue fijado precisamente por el Banco de España. En el caso del crédito, impuso un descuento medio del ( 45,6% respecto a su valor original, y en el de los inmuebles, del 63,1%) que se consideró entonces bastante exigente. ...pero bajan y bajan “, Comentario por: tarsiciox 30 Jun 2014 (09:17) en un artículo de El Confidencial

 

A veces leer los comentarios de la gente aporta un plus de racionalidad. Como comenta este “tarsiciox” sobre el tema de SAREB y la normativa contable, se demuestra que lo que comentábamos en estas líneas al poco de nacer SAREB era cierto. A saber: No será rentable, supondrá una buena inversión para el dinero público que nos hemos visto forzados a poner y los precios a los que compró los inmuebles a las entidades eran caros,…de lo que se deriva, por supuesto, su mala rentabilidad posterior.

Por supuesto que cuando nació la entidad todo fueron parabienes por parte de la mayor parte de los involucrados- en ello les iba el puesto o su prestigio. Siempre podrán decir que la idea era buena pero que los que estaban al frente no supieron o no pudieron ejecutarla como se había planteado. Excusas. Excusas que olvidan que lo principal para que una inversión salga bien estriba en que el precio al que se compran los inmuebles o los títulos ha de ser inferior al valor real de dichos activos, es decir, en palabras del value investing, ha de proporcionar Margen de Seguridad al inversor. Con SAREB esto no ocurría.

En su momento comentamos que nos parecía imposible de todo punto la aseveración de que SAREB había comprado los inmuebles de las entidades financieras- bancos y cajas- a precios de ganga y que, gracias a ello, la entidad conocida como “banco malo” iba a resultar muy rentable y, por tanto, iba a suponer una fuerte rentabilidad para el dinero público que en ella se invertía. En otras palabras que el Estado sabía lo que hacía y lo sabía mejor que nosotros y que el dinero que ahora nos quitaba nos lo devolvería con creces en el futuro. Si recuerdan hablaban de rentabilidades del 15% anual.

Lo que en su momento comentábamos era que si fuera realmente tan bonito como nos decían, las entidades se verían en graves problemas, muy graves problemas, derivados de que al vender esos activos a precios muy bajos deberían asumir las pérdidas enormes sobre el precio al que tenían reflejados dichos activos en sus balances y que al estar las entidades muy apalancadas- muy endeudadas-  ello les supondría ponerse, nuevamente, en situación de quiebra, forzándoles una vez más a ampliar capital- fuera en forma directa de nuevas acciones o bien mediante nuevos canjes de deuda por acciones.

En cualquier caso, dicha situación no tenía muchos visos de ser razonable toda vez que todos los esfuerzos del estado habían ido encaminados, precisamente a evitar problemas a las entidades (algo con lo que, personalmente, no estoy de acuerdo) por lo que no parecía lógico que, de buenas a primeras, se lanzaran a proponer una “solución” para el sector inmobiliario en el que los perjudicados fueran los bancos, es decir, aquellos a los que habían querido proteger por todos los medios.

Ahora, como indica la cita inicial, se nos da la razón en que los activos que SAREB compró valían mucho menos de lo que pagaron o, dicho de otra forma, los bancos vendieron esos activos a la entidad creada con dinero público a precios muy caros- lo que les permitía no asumir pérdidas por esos inmuebles (y no quebrar, …ergo: no perjudicar a sus accionistas con nuevas ampliaciones a costa del dinero público).

Pero al final la verdad se abre camino. Las pérdidas que generará SAREB van a llevar los precios de los inmuebles a niveles más bajos, lo que significará que seguirá existiendo una presión vendedora sobre los precios medios del sector inmobiliario. También significará que los accionistas de SAREB- sector público y entidades accionistas- deberán asumir esas pérdidas con nuevas aportaciones de capital por lo que seguiremos inyectando dinero público en algo en lo que no deberíamos tirar el dinero y que las entidades deberán aportar un dinero que les cuesta mucho prestar para otros menesteres. Malos tiempos, más pérdida de dinero y de tiempo.

Hasta el próximo artículo.

Un abrazo.

 

Miguel de Juan Fernández

Asesor ARGOS CAPITAL FI

 

  1. #1
    11/07/14 09:39

    Es todo una gran mentira, se nos dijo que la pretensión era poner los inmuebles a precio de mercado pero lo que han echo es un montón de sillones para calentar, eso han creado, si Sareb hubiera puesto a precio de mercado los activos se habrían vendido ya la mitad ¿que ha pasado? pues imagino que los que seguimos más o menos el mercado en nuestra zona y alrededores lo hemos visto, un banco equis tiene en venta una vivienda en 50.000€, no se vende y, tras pasar al Sareb, la misma vivienda comercializada por la misma "inmobiliaria" se anuncia a la venta por 80.000€, luego por 74.000€, ahora por 60.000€ ................... y hasta que no baje de donde ya estaba ofertada no se venderá, como es lógico.

    Yo no sé si son estafadores tontos del culo, o ambas cosas, pero si sé que intentan estafarnos y que nos toman por tontos del culo.

    Lo peor es que lo hacen con nuestro propio dinero, así que sí, debemos de ser tontos del culo.

    PD: Claro que para poner a precio de mercado los activos no hacía falta una nueva entidad, al fin y al cabo los comercializan las mismas entidades que antes de ser propiedad de Sareb, lo único que justifica a Sareb son los sillones creados, manda cojones.

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