El periodo de carencia en hipotecas y alquileres

El periodo de carencia en hipotecas y alquileres

Una relación contractual

de gracia"- que rebaje la cuota mensual en los préstamos que contratan sus clientes. Este periodo puede darse tanto en créditos personales como hipotecarios, aunque por el esfuerzo económico que supone, la hipoteca es el tipo de préstamo donde más cabida tiene, y en el que más se demanda.
La carencia no es gratuita, y el aplazamiento del pago de las cuotas encarece el préstamo"

Esta opción está pensada, en principio, para conceder un periodo de desahogo mientras se resuelve una situación puntual hasta poder hacer frente, con mayor solvencia, a las mensualidades de la hipoteca. Por lo general, se suele pactar para el inicio del préstamo, coincidiendo con la época más complicada económicamente, debido a los gastos extra que supone la creación del nuevo hogar -la compra de muebles, algunas obras... -.

Una vez que el préstamo está ya activo, se puede negociar un periodo de carencia con la entidad. Si a la desmesurada subida del Euribor de los últimos tiempos se suma la crisis económica -que las previsiones de expertos auguran se alargará en el tiempo- , el plazo "de gracia" puede suponer un respiro temporal para más de un usuario.

Cuota menor, hipoteca más cara

En un préstamo, el periodo de carencia es aquel en el que no se pagan intereses o no se amortiza el capital, con lo cual, la cuota se ve reducida (o incluso desaparece, en el caso de carencia total). El periodo pactado puede ir desde un solo mes (para sobreponerse de apuros puntuales) a varios años, dependiendo del caso concreto y de la oferta de cada entidad financiera. Se contemplan dos tipos de carencia en préstamos:

  • Carencia de amortización: es la más frecuente y consiste en efectuar únicamente el pago de los intereses correspondientes a la deuda, dejando la amortización del capital para más tarde.
  • Carencia total: no se paga ni el capital ni los intereses. La cuota que se debería abonar durante el periodo sería 0 euros.

Hasta aquí, suena tentador. Pero, ¡cuidado! La carencia no es gratuita. Y hay que considerar su clara desventaja: mes tras mes, a pesar de estar abonando la cuota, no se está amortizando ni un solo euro del préstamo. Así, el capital pendiente de devolución es el mismo en cada recibo. Y lo más importante: tanto en el primer caso, como en el de carencia total, los intereses se siguen devengando, ya que se retrasa el pago del capital -y, en ocasiones, también los intereses- encareciendo más y más la hipoteca.

Puede entenderse fácilmente con un ejemplo práctico: se contrata una hipoteca de 240.000 euros a un plazo de 25 años, con un interés del 4,5% anual. Sin periodo de carencia, y sin tener en cuenta más que las variables citadas, la mensualidad de la hipoteca sería de 1.334 euros mensuales.

Supongamos ahora, que se incluyen 15 meses de carencia de amortización.

  • Cuota en periodo de carencia: 900 euros/mes.
  • Cuota en el resto del periodo: 1.372,21 euros/mes.

Si se decide que esos 15 meses de carencia sean totales, es decir, no pagar ni intereses ni capital:

  • Cuota en periodo de carencia: 0 euros/mes.
  • Cuota en el resto del periodo: 1.451,46 euros/mes.

Por tanto, y sin tener en consideración comisiones u otras variables, la hipoteca acabaría costando:

  • 400.200 euros sin carencia de ningún tipo.
  • 404.579,85 euros con carencia de amortización.
  • 413.666,1 euros con carencia total.
Aunque muchos lo desconozcan, en un contrato de alquiler de un inmueble también es posible introducir periodos de carencia, tanto si se trata de una vivienda como en el caso de un local. Aquí, la carencia consistiría en que el propietario dejara al arrendatario un tiempo determinado libre de renta, generalmente para efectuar algún tipo de acondicionamiento, obras, o realizar una mudanza. Pongamos por caso que un usuario arrienda un local para abrir un negocio. Con frecuencia ocurre que el espacio alquilado no está acondicionado para acoger el tipo de actividad para el que se pretende utilizar, o bien que necesite obras o cambios para adaptarlo a otros gustos y necesidades. En tales casos, propietario y arrendatario pueden acordar un tiempo, el necesario para poder acometer tales trabajos, exento del pago de la renta.
Los términos y condiciones del plazo de carencia en un alquiler se fijan de mutuo acuerdo"

Asimismo, cuando se alquila una vivienda, pueden darse situaciones en las que podría negociarse un periodo de carencia con el arrendador. Una de las razones para decidir introducir una carencia podría ser, igual que en el caso anterior, que el inmueble precise de algún arreglo u obra. Otro motivo habitual para que el propietario decida conceder un tiempo antes de empezar a cobrar la renta es que el nuevo inquilino deba realizar una mudanza y tenga que seguir abonando la mensualidad correspondiente al alquiler del piso donde vivía hasta entonces.

Los términos y condiciones -económicas y de otro tipo- serán las que de mutuo acuerdo firmen las partes. Dichas condiciones (quién asumirá los costas de las obras en su caso, por ejemplo) se reflejarán mediante sendas cláusulas en el contrato, y se deberá indicar cuándo se efectuará el primer pago. (si el contrato entra en vigor el 1 de abril y se establecen dos meses de carencia, por ejemplo, el primer abono se realizaría el 1 de junio).

La carencia, también en los seguros médicos

Los periodos de carencia también cobran especial interés a la hora de contratar un seguro. Puede haber plazos de carencia en todo tipo de seguros, tales como los relacionados con accidentes, bajas laborales o asistencia sanitaria. En las pólizas de seguros médicos este aspecto adquiere una relevancia mayúscula, especialmente cuando se suscriben con vistas a recibir unas prestaciones concretas en un periodo determinado y puede constituir una de las cuestiones clave a la hora de decantarse por contratar un seguro u otro.

El plazo de carencia en este caso sería el tiempo que debe transcurrir desde que la póliza está vigente -o desde la inclusión de un nuevo asegurado- hasta que se pueda ser beneficiario de determinadas coberturas, excluidas durante ese periodo. Es decir, que algunos servicios -normalmente, los más costosos, como pruebas de alto diagnóstico u hospitalizaciones- no siempre son efectivos desde el principio, a pesar de que la póliza esté vigente y se esté abonando la cuota correspondiente a la coberturas contratadas. Las compañías obran de este modo para evitar que los clientes contraten pólizas con la intención de beneficiarse de inmediato de las ventajas de la sanidad privada. Antes, habrán de demostrar ser clientes "no problemáticos".

Conviene tener cuidado, por lo tanto, con la contratación de un seguro médico para beneficiarse de determinados servicios desde el primer día, sobre todo si se hace con la intención de tratar una dolencia en particular o de recibir asistencia que se prevea necesitar en breve (en el caso de embarazo y parto, por ejemplo). Las aseguradoras se cuidan mucho de acoger a personas "de riesgo" y, salvo excepciones, no cubren patologías que tuviera el cliente con anterioridad a la contratación de la póliza. Por lo demás, para determinadas coberturas suelen establecer un periodo inicial de carencia. Éstas son algunas de las más habituales (y sus plazos aproximados):

  • Alto diagnóstico y hospitalización: unos 6 meses.
  • Embarazo y asistencia al parto: 10-12 meses. Por ello, lo adecuado sería contratar la póliza un par de meses antes de la fecha en la que se planee un embarazo. Si se hace más tarde, algunas compañías ofrecen la posibilidad de atender a las mujeres embarazadas pagando una franquicia (de unos 2.000 euros).
  • Atención psicológica: 6 meses.
  • Algunas intervenciones quirúrgicas sencillas como la ligadura de trompas o la vasectomía: 6 meses.

Estas condiciones, de las que se deberá informar adecuadamente al potencial cliente, son impuestas por las compañías y rara vez negociables.

Artículo publicado en Consumer Eroski.

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