Avalar una hipoteca

Necesidad de aval

 

Cada vez son más los ciudadanos que necesitan un aval para que la entidad financiera les conceda una hipoteca. El aumento de los precios de las viviendas, la subida del Euribor y el endeudamiento de las familias han hecho que los índices de morosidad empiecen a dispararse. Todo ello ha contribuido al endurecimiento de las condiciones para que bancos y cajas de ahorro otorguen la deseada hipoteca, por lo que contar con un avalista se ha convertido en un elemento esencial para acceder a una vivienda en propiedad. En la mayoría de las ocasiones son los padres quienes responden por sus hijos, aunque también se recurre a los hermanos y amigos íntimos. En cualquier caso el avalista debe conocer los riesgos de tan altruista decisión, ya que en caso de incumplimiento del contrato o impago del préstamo por parte del titular responde en igual forma y medida que el deudor.

El aval es una garantía adicional que exige la entidad financiera cuando, después de haber hecho un estudio económico, cree que la persona que ha solicitado la hipoteca corre el riesgo de no poder hacer frente al pago de las cuotas. El banco suele pedir un aval si el cliente no tiene nómina, aunque sus ingresos sean elevados, o cuando el salario provenga de un contrato de carácter temporal. De nada sirve que el solicitante asegure que pronto será un trabajador con contrato fijo y que su inestabilidad es transitoria porque la entidad no se arriesgará. En otras ocasiones, el cliente cuenta con altos ingresos pero no puede justificar su procedencia -trabajos realizados "en negro", sin factura, sin que queden plasmados en la nómina- por lo que el aval también es necesario.

Otro de los casos que requiere una garantía adicional se da cuando la solicitud de crédito es superior al 80% de la tasación de la vivienda o cuando la persona que pide el dinero tiene una edad avanzada, en opinión del banco, para hacer frente a todas las cuotas. Además, las entidades tienen muy en cuenta el historial crediticio del solicitante. Si aparece en la lista de morosos o ha dejado en el pasado muchas deudas sin pagar, la situación se complica. Con todos estos requisitos, la mayoría de los ciudadanos necesita un aval si quiere comprar una vivienda.

Asumir la responsabilidad

 

Aquí es donde entra en juego el avalista, que es la persona que voluntariamente garantiza el cumplimiento de las obligaciones económicas del titular y asume de este modo la responsabilidad de pagar si el avalado no hace frente a su deuda. Normalmente se pide que los fiadores cuenten con una nómina fija, una cuenta corriente saneada o sean titulares de bienes inmuebles.

Aunque algunas veces son los hermanos o los amigos quienes actúan como avalistas, en la mayoría de los casos son los padres quienes respaldan a sus hijos para que estos puedan emanciparse. Paradójicamente, este aval hace que los jóvenes sigan dependiendo de sus progenitores incluso cuando han conseguido su ansiada vivienda. A pesar de que, a menudo, sea la única manera de que el solicitante obtenga la hipoteca hay que valorar los beneficios y las desventajas que acarrea ser avalista y tener en cuenta que son muchos los riesgos que se corren al tomar esta altruista decisión. Es importante saber que, en caso de incumplimiento del contrato o impago del préstamo por parte del titular, el avalista responde en igual forma y medida que el deudor, por lo que tendrá que abonar no sólo las cuotas impagadas sino también las demoras, los seguros o las costas procesales si las hubiera.

Los riesgos de ser avalista

 

El avalista respalda al titular de manera personal y puede vender, si lo desea, sus bienes y propiedades porque seguirá prestando su garantía con el nuevo patrimonio. Sin embargo, incluso cuando no llegue a pagar nada, estos bienes están comprometidos y pueden mermar la capacidad del avalista para acceder a una financiación si la necesita en un futuro. Es decir, si quiere comprarse otra casa puede vender la que tiene pero será más difícil que le concedan una hipoteca con una cuota mensual elevada si figura como avalista de otras personas.

El garante ha de saber que si su patrimonio es elevado, puede servir de aval a varias personas, tantas como el banco considere oportunas. Pero en el caso de que sus bienes, su cuenta corriente o su nómina sean más modestos, su capacidad de avalar se reducirá. Es un dato a tener en cuenta en el caso de un padre o una madre con varios hijos. Se puede dar la situación de que respaldar a uno de ellos suponga no poder hacer lo mismo con el resto, lo cual puede llegar a ser una fuente de conflictos familiares.

Es frecuente creer que el avalista sólo responde de la deuda cuando el banco no ha conseguido obtener el dinero del titular de la hipoteca, pero esto no siempre es así. Si no se han realizado los pagos en el plazo pactado, la entidad financiera puede proceder a cobrar del avalista en lugar de embargar al prestatario, aunque éste disponga de efectivo para pagar lo que debe. A pesar de que lo lógico sería que el banco se quedara en primer lugar con la vivienda hipotecada, no tiene por qué hacerlo así y está en su derecho de embargar, si lo prefiere, el patrimonio del avalista.

También es probable que la entidad bancaria solicite al avalista que tenga un depósito en la entidad y le obligue a mantenerlo con una cantidad determinada de manera que, si el titular de la hipoteca deja de pagar, el banco pueda, automáticamente, saldar la deuda con el dinero de la persona que ha respaldado el préstamo.

También suele pensarse que si hay varios avalistas, todos ellos responden de manera equitativa, y la deuda se dividirá en partes iguales entre todos ellos. En el caso de una pareja que pida una hipoteca y cuente con el aval de los padres y los suegros, es decir de cuatro personas, se puede pensar que cada uno de ellos, o cada pareja, responde con su patrimonio en igualdad de condiciones. Esto no es así, pues el banco cobra del avalista que considere más accesible, del que tenga más dinero o de aquel cuyos bienes sean más fáciles de embargar o más interesantes para la entidad. En esta circunstancia en la que los avalistas son los padres o los suegros se puede dar otra situación aún más complicada, y es que se produzca la separación de la pareja titular de la hipoteca y los avalistas deban hacer frente a la deuda de su antiguo yerno o nuera. Muchas veces las hipotecas a 30, 40 ó 50 años son más duraderas que un matrimonio.

Los avalistas no reciben del banco ninguna información sobre el cumplimiento de las obligaciones de pago salvo que expresamente se haya establecido así en el contrato y el titular de la hipoteca haya dado su consentimiento. Si no es así, puede que la primera noticia que tengan del impago de las cuotas sea una notificación judicial.

Impago de la hipoteca

 

¿Qué ocurre cuando el titular no paga? Lo normal es que cuando se produzca el primer impago de las cuotas de la hipoteca, el banco se ponga en contacto con el prestatario porque puede tratarse de un error o un descuido. Si no es así, y el cliente continúa adeudando plazos se le cobran intereses por demora que también pueden ser sufragados por el avalista. Cuando exista un verdadero problema económico que imposibilite el abono del dinero por parte del titular, cabe la posibilidad de ampliar el plazo de devolución del crédito siempre que el banco y el titular estén de acuerdo. De este modo, se reduciría el dinero a pagar en cada cuota aunque se incrementaría el total debido a que cuanto más tiempo se tarda en devolver el préstamo, más intereses se tienen que abonar.

En el caso de que esto no sea posible, el banco iniciará una demanda judicial contra el prestatario y los avalistas que, de ser admitida, podría conllevar el embargo de la vivienda hipotecada o del dinero, la nómina, o los bienes e inmuebles tanto del titular como del avalista. En última instancia, estas propiedades se pueden subastar hasta cubrir la deuda.

Cuando la persona que ha avalado el crédito se haya visto obligada a hacer frente al pago del dinero adeudado, tiene derecho a exigir el importe al prestatario convirtiéndose así en acreedor del titular del préstamo. Si por cualquier circunstancia el deudor no pudiera pagar la cantidad que le pide el avalista, éste puede exigir la venta del piso hipotecado para cobrar el aval.

El avalista, además, lo será durante el tiempo que dure la hipoteca, salvo que pacte un plazo determinado o que el préstamo se amortice en una cantidad, y responde con todo su patrimonio presente y futuro. Por esta razón, debe ser precavido y tener en cuenta que las condiciones de hoy no son las mismas que se darán dentro de unos años. Ser avalista durante varias décadas es una decisión que merece ser meditada, sopesada y medida en todos sus aspectos y consecuencias.

 

Consejos para el avalista

- El futuro avalista debería plantearse si realmente es necesario su respaldo o si hay otras alternativas para los compradores, como esperar un tiempo para conseguir una nómina más estable, unos ahorros más sólidos o una bajada en los precios de la vivienda. También se halla la posibilidad de que adquieran un piso más barato o se inicien en esta aventura alquilando una vivienda con opción a compra.

- El avalista ha de tener en cuenta su situación económica actual y sus expectativas de futuro. Al tomar la decisión debe sopesar las necesidades propias y las de otros allegados que puedan necesitar su ayuda pasado un tiempo. En el momento de avalar a un hijo o a un amigo a veces no se tiene en cuenta que las prioridades pueden cambiar y el avalista puede necesitar una financiación ajena que le será difícil conseguir.
- Si se está decidido a avalar, conviene pactar con el banco las mejores condiciones para quien respalda la hipoteca. Siempre que sea posible, conviene firmar de forma expresa que el avalista estará informado de cualquier retraso en el abono de las cuotas de la hipoteca para que un pequeño impago no derive en un embargo de sus bienes. Aunque esto se dé por supuesto y el avalista confíe en el prestatario nunca está de más que quede por escrito. También es importante pedir que se le informe de cualquier modificación en las condiciones del préstamo.

- Los bancos suelen introducir la cláusula de compensación de deudas y créditos que permite a la entidad saldar lo que debe el prestatario tomando el dinero directamente del depósito del avalista. En la medida de lo posible, debería rechazar esta imposición, aunque el banco no siempre lo permite. Tampoco es conveniente firmar la "renuncia expresa del beneficio de exclusión, orden y división" que da al banco la posibilidad de embargar al avalista que sea más accesible, cuando haya varios.

- En general, es imprescindible leer con atención todas las cláusulas del contrato y preguntar lo que no se entienda tanto a los trabajadores de la entidad bancaria como a cualquier asesor cualificado.

Artículo publicado por la revista Consumer

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