Hipotecas innovadoras

Hipotecas innovadoras

La oferta hipotecaria innovadora es amplia: engloba desde la concesión de créditos sin avales a la devolución parcial de la deuda sin comisiones

La deuda de los hogares españoles sigue marcando nuevos récords. En marzo superó por primera vez en la historia los 800.000 millones de euros después de haber crecido un 18,4% en los doce meses anteriores, según los últimos datos actualizados por el Banco de España. En concreto, al término del primer trimestre, la deuda de los hogares residentes en España ascendía a 804.190 millones de euros, de los que 592.223 millones de euros eran hipotecas para la compra de vivienda. Pese a haber superado una cota histórica, el crecimiento de la deuda de las familias crece al ritmo más lento de, al menos, los últimos cinco años, debido a la desaceleración que sufre este mercado hipotecario, que en ese periodo aumentaron un 18,7%. Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), empiezan a verse los primeros síntomas de debilidad en la compra de la primera vivienda, después de que el esfuerzo para financiarla se elevara el pasado año hasta el 34,4% de la renta disponible, cifra sensiblemente superior al 31,5% del año precedente. Esta cifra se agudiza aún más cuando se trata de adquirir la primera vivienda -la mayoría jóvenes y hogares monoparentales-, donde el grado de endeudamiento es más elevado, concretamente del 40%, frente al 38,7% del año anterior.

Hipotecas de última hora

Ante este contexto económico, los bancos y cajas de ahorro han decidido afinar sus fórmulas durante los últimos meses, aplicando las más imaginativas y originales, para ofertarlas de la manera más atractiva. Desde la ampliación de la edad límite en el préstamo ofrecido a los jóvenes, hasta la garantía de tipos durante los diez primeros años, pasando por el crédito que cubre el consumo y las rentas familiares. Toda una batería de propuestas disponibles desde este año en el mercado hipotecario nacional.

Precisamente el último ejemplo es el que acaba de poner en marcha Bilbao Bizkaia Kutxa con su 'Hipoteca 100', cuya principal novedad radica en que cubre por primera vez el consumo y las rentas familiares. Esta hipoteca incluye en un único contrato la cobertura de todas las necesidades de financiación que surgen a lo largo de la vida. En primer lugar, permite financiar la adquisición de la vivienda, con un plazo máximo de 50 años. En segundo lugar, la misma hipoteca permite también disponer de cantidades ya amortizadas para hacer frente a las necesidades de consumo más habituales (compra de coche, reforma del inmueble, etc.). Y por último, a partir de los 70 años, la 'Hipoteca 100' ofrece la posibilidad de percibir una renta complementaria a la pensión, sobre la garantía de la propiedad, explican desde BBK, garantizando que este tipo de contrato no implica el pago de ningún gasto.

Créditos rediseñados

Las ideas que están llevando a cabo las principales entidades financieras son infinitas, de forma que han ampliando su ámbito de actuación: desde hipotecas para ejecutivos hasta para viviendas de alto standing, pasando por las últimas novedades que devuelven el 50% de la deuda. Banesto, por ejemplo, se ha atrevido a poner el listón más alto lanzando a través de su oficina virtual el 'Depósito Hipotecario' a un mes, que retribuyen a un 15% TAE, lo que da, en realidad, es un 1,25% de rentabilidad, fruto de prorratear la retribución gancho entre los doce meses del año. Pero la obtención de tan elevado tipo de interés está condicionada a la contratación de una hipoteca - Euríbor más 0,35%- en el plazo máximo de un año y medio. Si el cliente no la contrata, el depósito sólo remunera a un 3,5% TAE. Por eso Banesto los denomina depósitos hipotecarios, en los que permite invertir, como máximo, 50.000 euros. Bajo el eslogan "el dinero vuelve a casa", el Banco Gallego ha lanzado la 'Hipoteca Devolución', que se compromete a devolver a sus titulares hasta el 50% de la deuda que tengan pendiente si dentro de diez años los cinco principales valores del Ibex 35 (Telefónica, Repsol, BSCH, BBVA y Endesa) cotizan por encima (basta un céntimo) de su valor actual. Según la entidad emisora este producto tiene dos modalidades, la primera de las cuales devuelve el 33% de la deuda pendiente, con un interés equivalente al euríbor más el 0,75%, y la segunda reintegra el 50% de la cantidad pendiente, a un precio del euríbor más el 0,90%, siempre que se cumplan las citadas condiciones. La oferta sólo es válida si el particular factura anualmente con su tarjeta de crédito un importe similar a dos cuotas mensuales, invierte una cuantía mínima a un fondo de pensiones, firma un seguro de vida y otro de hogar y se endeuda por más de 120.000 euros.

Sin necesidad de aval

Otras entidades financieras han apostado por aplicar fórmulas diferentes. Así, el Banco Pastor ha decidido flexibilizar su oferta a través de un préstamo con tipo fijo el primer año y variable el resto del período. Por tanto, en dependencia de la vinculación del cliente a la entidad, la oferta alcanza hasta un tipo de interés del 3,95% el primer año, y posteriormente, el Euribor más 0,45 puntos. La propuesta de Caixa Galicia, por su parte, va ligada a la estabilidad en los tipos de interés. De esta forma, ha desarrollado la 'Hipoteca Estable' que garantiza tipos durante los diez primeros años, de forma que en los tres primeros ejercicios el tipo es 4,4%; 4,6% si son cinco años; 4,7% sin son siete; y finalmente el máximo (4,85%) para un período de diez años. El tipo de interés de los siguientes períodos (hasta 35 años, incluidos dos de carencia) es el Euribor más 0,8 puntos.

Caja Navarra asegura ponerse en el papel de sus clientes con el producto 'Hipotecas a Medias' al protegerle ante posibles subidas del Euribor. Esta promoción está referenciada a interés variable, en el que el cliente y la entidad comparten cada una la mitad de las subidas que se puedan originar en este índice de referencia. Se trata de un préstamo con una vigencia de hasta 40 años y que cubre como máximo el 80% del valor de tasación de la vivienda. En este período, si los tipos de interés se posicionan por debajo de la referencia inicial, el cliente puede disfrutar de toda la rebaja. Las comisiones que tiene son las siguientes: amortización parcial, 1% (para amortizaciones de más del 25% del capital pendiente), cancelación anticipada, 1% y subrogación, 0,50%.

También los jóvenes son objeto de estas vueltas de tuerca con las que bancos y cajas de ahorro han decidido acometer la oferta hipotecaria durante los primeros seis meses de 2007. Como consecuencia de ello, Caja Duero, que lanzó el pasado enero una hipoteca para jóvenes teniendo en cuenta el Euribor más el 0,25%, ha ampliado hasta las personas de 40 años la posibilidad de acogerse a este préstamo. Y no solamente destaca esta novedad, ya que Caja de Burgos ha puesto en el mercado otra hipoteca -denominada 'Hipoteca Joven Plus Básica'- destinada a menores de 36 años, sin comisión de apertura y que financiará hasta el 80% del precio de la compra al Euribor durante el primer trimestre. El plazo máximo de amortización concluye cuando el titular más joven cumpla 70 años. La Caja de Manresa, por su parte, se ha decantado por la eliminación del aval, al ofrecer a los jóvenes de hasta 35 años un préstamo que no requiere la aportación de avalistas. Se trata de un crédito que financia hasta el 100% de la vivienda, a condición de que la cuota mensual no supere el 35% de los ingresos familiares. A cambio, la entidad manresana solamente exige que los titulares acrediten "una vida laboral continuada". Otra de las innovaciones que genera este producto es que sustituye el aval que se suele solicitar en los préstamos a los jóvenes por un seguro de protección de pagos.

Alto standing


Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la hipoteca media en España está establecida en 177.916 euros. Pero esto no es óbice a que dos entidades financieras hayan decidido sacar dos préstamos hipotecarios de 'gama alta' destinados a clientes con rentas altas o medio-altas. El problema radica en que estas propuestas no suelen estar al alcance de todos los particulares, sino solamente de los clientes con mayor poder adquisitivo. En este grupo se encuadran las últimas ofertas realizadas por Bankinter y Banco Sabadell. Se distinguen porque el valor de tasación de la vivienda debe ser superior a 300.000 y 600.000 euros, respectivamente. A pesar de la desaceleración del mercado inmobiliario español, Bankinter dirige su nuevo préstamo hipotecario al segmento anteriormente mencionado, "a unos precios muy competitivos", según afirman desde la entidad emisora. Se trata de la 'Hipoteca 0,18%', un crédito que está sujeto a un tipo de interés fijo del 4,4% durante el primer año y al EurIbor más 0,18 puntos el resto. Se trata de una oferta que está limitada a los primeros 20.000 préstamos que se realicen con la entidad. Por el contrario, la única condición que exige el banco para suscribir esta hipoteca es que el valor de tasación de la vivienda sea superior a los 300.000 euros. Su gran ventaja reside en que no tiene ningún tipo de comisión, ni de apertura, ni de cancelación total, ni de amortizaciones parciales, ni tampoco de subrogación a otra entidad.

El Banco Sabadell va aún más lejos y proyecta su nuevo crédito a clientes que deseen financiar viviendas de alto standing con una tasación mínima de un millón de euros a un plazo máximo de 25 años. Es la denominada 'Hipoteca Premium', a un interés de EurIbor más cero puntos durante los primeros seis meses y más 0,35% durante el resto del período.

Artículo publicado por la revista consumer

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