¿Nos visitas desde USA? Entra a tu página Rankia.us.
Blog Mejores Hipotecas
Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

Hipotecas multidivisa

La subida de los tipos de interés y la desaceleración que ya se vive en el mercado de la vivienda ha movido a las entidades financieras a diseñar préstamos hipotecarios cada vez más innovadores. Algunos incluso permiten pagar la letra del piso en 50 años. Otros dan la posibilidad de pagar únicamente los intereses durante los cinco primeros ejercicios... La intención es hacer un poco más fácil y cómodo el pago de este bien, la vivienda, que ha llegado a alcanzar precios desorbitados en numerosas provincias españolas. Otra de las opciones más exóticas que ofrecen bancos y cajas es contratar la hipoteca en una divisa distinta del euro, como por ejemplo la libra, el yen o el dólar. Esta alternativa puede permitir pagar bastante menos al mes, siempre que la moneda en la que esté referenciado el préstamo sea menos fuerte que el euro y las previsiones en el mercado de divisas apunten a que dicha divisa pueda seguir cayendo. Pese a su atractivo, se trata de una opción de riesgo, por lo que conviene conocer al detalle las entrañas de este producto. Todos aquellos que decidan optar por suscribir uno de los denominados préstamos multidivisas deberán estar dispuestos a asumir altos riesgos, tener elevados conocimientos financieros y seguir de cerca la evolución del mercado de divisas.

 

¿Qué son las Hipotecas Multidivisa?

 

Las hipotecas multidivisa son préstamos hipotecarios que se suscriben en una o varias monedas extranjeras, distintas del euro. Su principal peculiaridad es que estarán referenciados al tipo de interés del país de la moneda en cuestión y que se pagarán en la divisa de ese Estado. Por lo tanto, la primera cuestión que hay que considerar para ver si interesa contratar este tipo de hipotecas en nuestro país es conocer el tipo de interés que rige en el país en cuestión y valorar la trayectoria que ha tenido su correspondiente divisa en los últimos meses y cuál puede ser su movimiento futuro.

En la práctica, el crédito o préstamo multidivisas se hace con divisas estables y con tipos de interés bajos. En la actualidad, por ejemplo, con el yen japonés o el franco suizo. En otras etapas, con tipos más bajos, puede ser interesante, también, contratar hipotecas de este tipo referenciadas al dólar estadounidense, el dólar australiano, el dólar neocelandés o la libra esterlina. Además, lo aconsejable es contratar una parte referenciada al euro. De esta forma se reparten los riesgos entre las monedas, en el caso de que alguna tuviera un movimiento desfavorable.

 

Los riesgos de las hipotecas en divisas

 

El principal factor que hay que tener en cuenta es la esperada evolución de la divisa del país en cuestión. Por ejemplo, si se contrata una hipoteca en yenes se espera que la divisa nipona vaya a seguir cayendo, por lo que así compensará el cambio de divisa respecto al euro. El riesgo está, por tanto, en que ocurra lo contrario. Si el yen sube, la cuota mensual a pagar se incrementará.

Además, hay que tener en cuenta las previsiones en materia de tipos de interés. Si se espera que los tipos suban en el país al que está referenciada la hipoteca (por ejemplo Japón o Inglaterra), la cuota también subirá en cada revisión. No obstante, como en España también están subiendo los tipos de interés, si los de aquel país siguen siendo inferiores, la hipoteca seguirá siendo ventajosa.

José Luis Martínez, estratega jefe de Citigroup en España, alerta que el interesado debe saber que siempre es peligroso endeudarse en una divisa, sobre todo teniendo en cuenta la volatilidad de este mercado, es decir, los fuertes altibajos que sufren las divisas.

 

Las más interesantes Hipotecas Multidivisa

 

En la actualidad uno de los créditos que puede ofrecer cierto atractivo es el hipotecario en yenes. Quienes suscriban un préstamo de este tipo se aprovecharían de las revalorizaciones del euro sobre el yen. El tipo de interés de Japón se sitúa en el 0,50%, frente al 3,75% de la zona euro. En lo que va de año, las cotizaciones de las dos divisas han mostrado un comportamiento inestable, más beneficioso para el euro. En los últimos doce meses, el yen ha perdido un 12,5% frente al euro, y actualmente un euro se intercambia por unos 154 yenes. Aunque las perspectivas futuras no están claras, los préstamos en yenes pueden resultar interesantes a corto plazo ya que la divisa nipona puede seguir cayendo.

Aunque las perspectivas futuras no están claras, los préstamos en yenes pueden resultar interesantes a corto plazo ya que la divisa nipona puede seguir cayendo

Las tasas a pagar cada mes con este tipo de créditos están referenciadas al líbor (a doce meses en Japón se sitúa en el 0,08) más un diferencial que oscila entre el 1 y los 2 puntos. Mientras, los hipotecarios a interés variable más baratos en España están vinculados al euríbor (actualmente en el nivel del 4%) más un diferencial que, en los mejores casos, es del 0,3%. Con estos cálculos, en un préstamo en yenes se pagaría un interés medio del 1,5%, que en euros se elevaría por encima del 4%. Según Francisco Isidro, de Bankinter "desde el punto de vista de diferencial de tipos es obvio que el euríbor está subiendo y en el mercado nos encontramos con divisas como el yen, con un tipo del 0,50% y el franco suizo, con un 2,14%". "Ahora bien, hay que tener muy presente el riesgo de cambio asumido en la operación, y en estos momentos estamos en un mercado con mucha volatilidad especialmente con respecto a la divisa japonesa; no tanto respecto a la de Suiza, que es mucho más estable", añade. En opinión de Francisco Isidro, en cualquiera de los casos quien decida entrar en este tipo de operaciones debe de tener muy claros los riesgos y visión de largo plazo.

Por el contrario, en la actualidad no interesa contratar hipotecas en dólares (con los tipos de interés situados en Estados Unidos en el 5,25%, ni el libras esterlinas (en Inglaterra los tipos también están en el 5,25% y su moneda es más fuerte que el euro).

 

¿A quiénes interesan las hipotecas multidivisa?

 

Aunque a primera vista las condiciones juegan a favor de los hipotecarios en yenes, o en francos suizos, no es oro todo lo que reluce. El cliente deberá seguir muy de cerca el mercado, tanto económico (para ver cómo van los tipos de interés), como el de divisas (para analizar los cambios entre monedas).

Una subida de tipos o nuevas depreciaciones del euro supondrán un encarecimiento del préstamo considerable. Por lo tanto, si esto ocurre habrá que estar echando cuentas continuamente para ver si el préstamo conviene.

Además, a las habituales comisiones que ya hay que pagar con los hipotecarios en euros (de apertura y cancelación) se unirán las tasas por cambio de divisa. Todos estos inconvenientes ponen de manifiesto que la hipoteca en yenes es un tipo de préstamo sofisticado, reservado por las entidades para sus clientes más osados y que cuentan con amplio conocimiento en finanzas.

En general, las hipotecas en una divisa distinta del euro son interesantes para personas expertas en mercado y, sobre todo, para aquellas que reciban sus ingresos en monedas como el yen o el franco suizo, lo que evita tener que pagar la comisión por el cambio de divisa (que puede estar en torno al 0,5% del capital dispuesto en el préstamo).

Además, contratar una hipoteca multidivisa suele ser muy útil se estima que se va a poder pagar en plazos relativamente cortos, en torno a diez años, lo que reduce la incertidumbre.

Otra opción interesante es contratar las hipotecas multidivisa e ir cambiando su moneda en función de cómo esté el mercado. Por ejemplo, actualmente y posiblemente durante un tiempo sea beneficioso contratar la hipoteca en yenes. No obstante, si la divisa nipona comenzara a subir, para no salir perdiendo, sería necesario tener reflejos y cambiar la hipoteca a euros. Francisco Isidro, director comercial de negocio internacional de Bankinter, asegura que el asesoramiento y recomendación de este tipo de hipotecas sólo se aconseja a clientes selectivos y siempre teniendo en cuenta que conozcan muy bien los riesgos derivados de su contratación. "Lo primero que hay que hacer es perfilar correctamente al cliente, para así asegurarnos de la idoneidad de la comercialización de este producto", añade.

 

Oferta limitada en Hipotecas multidivisa

 

Ante la posibilidad de contratar un producto de riesgo hay que saber que la oferta de este tipo de hipotecas que comercializan las entidades financieras es limitada. De hecho, no suelen encontrarse publicitadas en los escaparates a pie de calle. De forma interna, si el cliente lo solicita, los grandes bancos y cajas se las ofrecerán. En particular, dos de las entidades que más tiempo llevan realizando hipotecas de este tipo son Bankinter y Barclays.

El Préstamo Hipotecario Multidivisa es el crédito de Bankinter: un préstamo que se puede suscribir en cualquier divisa convertible o en euros. Este producto está destinado exclusivamente a la adquisición de primera vivienda habitual. El cliente que lo suscriba podrá financiarse, en un plazo máximo de 20 ó 30 años, hasta el 70% del valor de tasación de la vivienda. Como norma general, la cantidad oscilará entre 12.020 euros y 180.303 euros.

Ahora bien, el cliente deberá hacer frente a una serie de comisiones. Las de apertura y cancelación anticipada son del 1%. Mientras, la comisión de cambio de moneda será del 2 por mil (con un mínimo de 15,03 euros). El tipo de interés estará referenciado al Líbor más un diferencial negociable con el cliente, que suele ser desde 1 punto. La hipoteca se revisará cada mes o cada trimestre.

En Bankinter tienen presente que la contratación de un producto de este tipo implica cautela. Para aportar valor añadido y facilitar el seguimiento del mercado, los clientes de la entidad recibirán un informe sobre la variación que haya experimentado el cambio de la divisa en la que tenga denominado el préstamo. A través de email, los clientes obtendrán un informe diario del departamento de análisis con un comentario de los mercados financieros y de divisas.

Para disminuir el riesgo, una peculiaridad del producto es que permite cambiar de divisa siempre que el cliente quiera. Es decir, si el yen, por ejemplo comienza a subir con fuerza respecto al euro y el cliente no quiere sufrir sobresaltos o tener incertidumbre, puede cambiar la divisa de su hipoteca y pasarla a euros.

 

Hipoteca Multimoneda

 

En el Barclays comercializan la Hipoteca Multimoneda. Según exponen responsables de la entidad, se trata de un producto utilizado para obtener ventajas derivadas del ciclo económico y que, por lo tanto, afecta al tipo de interés de las monedas de los distintos países.

En el Barclays señalan que la Hipoteca Multimoneda es un producto dirigido a personas con ciertos conocimientos financieros, que sean capaces de asumir el riesgo de cambio que implica endeudarse en una moneda distinta de la que genera por sus ingresos. Precisamente este rasgo explica que las personas que se pueden beneficiar con estos préstamos son las que reciben su nómina en la misma divisa suscrita.

Este préstamo, que se revisará cada trimestre, se puede suscribir en yenes, dólares, francos suizos, libra esterlina y en euros. El tipo de interés esta referenciado al Líbor o Euríbor más un diferencial negociable con el cliente, en torno al 1,25% y que, en ningún caso, superará el 3%. El plazo máximo de amortización es de 15 años y financia hasta el 70% de la vivienda. La comisión de apertura es del 2% y la de cancelación total o parcial, del 1%. Desde Barclays advierten a los interesados de que existe un riesgo de cambio de moneda que soportará el cliente. "El hipotecado tiene que ser consciente de que la deuda pendiente puede aumentar su contravalor en euros por variaciones en la cotización de la divisa de la hipoteca", concluyen.

El mercado de divisas

Ramón Forcada, director de análisis de Bankinter, estima que en 2007 deberíamos asistir a una apreciación del euro con respecto a las otras dos divisas principales de referencia: el dólar y el yen. Esto, por tanto, beneficiaría a quienes contraten una hipoteca en yenes, ya que el pago de las cuotas será menor. No obstante, Forcada puntualiza: "la mejora del ritmo de la economía japonesa y las probables, aunque modestas, subidas de tipos por parte del Banco de Japón (BoJ), deberían dar lugar a una ligera apreciación de la divisa nipona frente al dólar estadounidense... decimos sólo ligera apreciación (estimamos desde 118,75 hasta 115,00 yenes por dólar) porque el BoJ sin duda continuará interviniendo, con cierto éxito, para impedir este proceso", añade.

Según Forcada, la libra esterlina representará la única excepción relevante contra el euro, ya que el dinamismo de la economía británica probablemente exija alguna subida de tipos adicional, de manera que estimamos que la paridad de esta divisa respecto al euro puede apreciarse desde 0,67 hasta 0,65 (1 euro igual a 0,67 libras). "En síntesis, estimamos que la libra esterlina será la divisa, de las analizadas, más sólida en 2007 seguida por el euro el yen, mientras que el dólar estadounidense será la más débil".

Articulo publicado por la revista Consumer

¿Me concederá el banco la hipoteca?

Averigua si el banco te concederá la hipoteca con esta nueva herramienta de Rankia. Comparamos entre más de 50 hipotecas de 20 bancos diferentes y, teniendo en cuenta tu situación personal y laboral, te mostraremos las hipotecas que mejor se adapten a tu perfil. El estudio es gratuito y sin compromiso.


¡Comenzar estudio!
Herramienta gestionada por Rankia S.L.

Scoring hipotecas


Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.

Cerrar