Hipotecas mixtas

Las hipotecas mixtas combinan tipos fijos y variables para quienes necesitan estabilidad en las cuotas durante parte de la vida de su préstamo

Los tipos de interés continúan al alza y el precio de la vivienda sigue aumentando a un ritmo próximo a los dos dígitos. Tanto es así que el importe medio de las hipotecas ronda ya los 150.000 euros y su plazo de amortización comienza a superar los 25 años. Ante este panorama, las entidades bancarias han empezado a ofertar y a contratar préstamos mixtos, aquellos que combinan intereses a tipo fijo y variable. Pero estas nuevas hipotecas híbridas están aún muy lejos de desterrar el esquema de venta imperante: hipotecas a interés variable cada vez más largas en el tiempo. Si los requisitos a la hora de solicitar una operación a tipo mixto son prácticamente los mismos que a tipo variable, ¿por qué no cuajan los tipos mixtos ni los fijos? A la hora de comercializar este producto, bancos y cajas repercuten a los clientes gran parte de la cobertura del riesgo que asumen ante una imprevisible subida de los tipos. Inicialmente, los consumidores se retraen porque para asegurarse un importe fijo al mes tienen que pagar una cuota a corto plazo superior a la de las hipotecas a tipo variable. Cada persona tiene que sopesar si le conviene más esa garantía de una cuota fija durante un tiempo determinado, o prefiere obtener el dinero siempre a un precio acorde a la evolución del mercado.

Préstamos cada vez más altos

El importe de las hipotecas sigue creciendo y es que el precio del metro cuadrado en España todavía se encarecerá en torno al 10% este año 2006 y, siguiendo esta tónica, los tipos de interés siguen aumentando. El consejo de gobierno del Banco Central Europeo ha subido en su última reunión los tipos de interés para la eurozona en 0,25 puntos porcentuales, hasta el 3,25%. La subida es la quinta en menos de un año y los analistas prevén un nuevo incremento para diciembre.

El Euribor, índice de referencia al que se conceden la mayoría de las hipotecas, subió en septiembre por duodécimo mes consecutivo, hasta el 3,715%, es decir, 1,492 puntos con relación al 2,223% en que se situó en agosto del año pasado. Esto se traduce en una subida de las cuotas de los créditos hipotecarios. Así, en una hipoteca media, que según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística se sitúa en 153.445 euros, a un plazo de 25 años y con un diferencial de 0,50 puntos sobre el Euribor, la cuota mensual pasaría de los 705 euros que tenía que pagar en agosto de 2005 a unos 820 euros, lo que supone un incremento de 113 euros en las cuotas y una subida anual de 1.362 euros.

Sin embargo, sólo el 1,9% de los créditos hipotecarios constituidos en junio utilizó un tipo de interés fijo, frente al 98,1% que fijó sus condiciones a un interés variable. Dentro de los variables, el Euribor fue el tipo de interés de referencia más empleado en la constitución de hipotecas. El tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro, entidades que concedieron mayor número de préstamos hipotecarios, fue del 3,83% con un plazo medio de 26 años, mientras que el interés de los bancos fue del 3,91% con un plazo medio de 25 años.

En el caso de viviendas, el número de hipotecas que modificaron sus condiciones creció el 40%, la mitad de ellas se debieron a modificaciones en los tipos de interés. La mayoría de los préstamos pasaron a estar referenciados en lugar de a un tipo de interés fijo a uno variable. Por tanto, es evidente que aún las solicitudes de tipos variables siguen siendo las más relevantes y a plazos cada vez más elevados.

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) ha advertido reiteradamente sobre la "fijación" existente en nuestro país por un "monoproducto": las hipotecas a tipo variable indexadas al Euribor. A juicio, de su presidente, Gregorio Mayayo, esa es la principal "debilidad" del modelo hipotecario español actual que "a su entender"- a pesar de los "elogiables esfuerzos de la banca" se encuentra constreñido por un marco jurídico legal que impide una asequible renegociación de condiciones. En cualquier caso, el presidente de la AHE aconseja a quienes vayan a solicitar un préstamo para adquirir una vivienda:

- Revisar el mercado y considerar el mayor número posible de ofertas. Media docena de ellas ya suponen un buen abanico para poder elegir.

- Leer atentamente y valorar las características cualitativas (moratoria en los pagos, refinanciación de deuda, amortización anticipada, etc.).

- En último extremo, valorar el precio de las cuotas de los primeros años, ya que estamos hablando de un producto que va a satisfacer una necesidad de financiación durante muchos años.

Existen otros tipos legales que se pueden consultar en la web del Banco de España, donde también hay mucha información actualizada de carácter legal que resulta muy práctica.

¿Producto caro?

Para ofrecer soluciones ante la evolución del mercado, y tal vez anticipándose con tiempo a los requerimientos de los clientes, las entidades financieras han creado las hipotecas mixtas, contratos hipotecarios que combinan interés fijo y variable durante la vida del préstamo y cuya contratación aún ni se refleja en las estadísticas. En algunas entidades, como es el caso de Caja de Navarra, podría decirse que todavía la demanda se aproxima a cero, tal y como apunta Pablo Armendáriz desde el departamento de Marketing.

"La banca no hace nada más que poner títulos a la posibilidad de contratar una determinada forma de pago de tu vivienda que te inspire cierta tranquilidad ante el 'lobo' de la subida tipos o que te haga pensar que no pagas tanto por comprarte tu casa". "La hipoteca mixta no es un producto ni demasiado conocido ni ofertado por las entidades ni demandado por los clientes", asevera José Manuel Lozano, responsable de Marketing de Necesitofinanciacion.com.

"En la actualidad se siguen contratando de forma masiva las hipotecas a tipo variable", afirma Ana Bengoa, responsable de Financiación Hipotecaria de BBVA, si bien matiza que su entidad "desde el lanzamiento de la nueva Hipoteca Fácil en mayo, con opciones de periodos iniciales a tipo fijo de hasta 25 años, ha aumentado de forma significativa la contratación en hipotecas a tipos mixtos".

"Que suba el tipo de interés para las hipotecas es duro", comenta José Manuel Lozano. Pero, ante este escenario, el gestor financiero muestra una preocupación mayor y se pregunta "cómo la familia media podrá enfrentarse a esa subida de tipos con los endeudamientos mensuales entorno al 60%", porque, por lo general -explica- la gente, además tiene préstamos del coche, referenciados a intereses que rondan el Euribor + 5, tarjetas de crédito e incluso préstamos al consumo que pueden llegar al Euribor + 20.

Parece lógico pensar entonces que, si los tipos de interés siguen subiendo, las personas que suscriban préstamos hipotecarios deberían intentar controlar el importe de las cuotas. Las hipotecas mixtas serían una solución "para resguardarse a buen puerto durante los próximos años en los que se prevén subidas, porque el 'lobo' ya ha venido" -explica el presidente de la AHE aludiendo a la subida de los tipos-, y este producto convierten las cuotas en fijas para quienes así las necesitan durante, al menos, los primeros años de vida del préstamo.

Muchas entidades crediticias ofertan hipotecas mixtas y los requisitos a la hora de solicitar una operación a tipo mixto son los mismos que a tipo variable o fijo. El problema es que muchos clientes, ante la lógica incertidumbre sobre el riesgo real de que siga imparable la subida de los tipos, consideran que se trata de un producto que no les compensa, creen que resulta caro asegurarse el precio de las primeras cuotas.

Elegir la que más se ajuste nuestra economía

Como muestra se enumeran algunas de estas hipotecas mixtas y los requisitos para su contratación:

- El Banco de Sabadell ofrece una hipoteca mixta con un interés inicial del 4,50% a 48 meses y un TAE del 3,81%, después el índice de referencia será el Euribor + 1% con revisión anual. La financiación máxima del inmueble es del 80% y el plazo máximo de 30 años. Las comisiones son del 1% tanto por la apertura, la cancelación anticipada y la amortización.

- Bankinter dispone de un préstamo hipotecario a tipo mixto, a un tipo de interés fijo durante un máximo de 5 años y el resto del plazo a interés variable. El importe del préstamo es de hasta el 80% del valor de tasación para vivienda habitual o el 55% si se trata de segunda vivienda.

- Caja de Navarra durante los 3 ó 5 primeros años del préstamo establece un tipo de interés fijo de un 4,75% en el primer caso y de un 5% cuando es para 5 años. Posteriormente, éste se calcula también a partir de un índice de referencia más un diferencial, Euribor + 0,75%.

- La Hipoteca Mixta de Caja Laboral tiene un interés fijo muy competitivo durante 2 ó 4 años, que actualmente es del 3,60% y 3,95% respectivamente. Financia hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda. También hay otros productos que aplican para un primer periodo, desde 6 meses hasta 5 años, un tipo fijo; y para el resto de los años, un tipo variable de referencia elegido.

- La Hipoteca Abierta que La Caixa lanzó en febrero como "pionera" permite acogerse tanto a un interés mixto en el que la parte contratante decide qué porcentaje del importe del préstamo fijo y variable desea para su hipoteca de forma personalizada. Estas condiciones se pactan, al igual que el tanto por ciento de interés, con cada persona de forma individual, y a ellas se suman las habituales características de los contratos hipotecarios de la entidad (revolving -crédito redisponible-, flexibilidad de cuotas, carencia flexible -periodo durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza capital- y seguro de desempleo).

Todos estos préstamos hipotecarios tienen algo en común: se presentan como hipotecas que pueden adaptarse a las necesidades económicas del consumidor, dice Fernando Herrero, vicepresidente de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas de Ahorro y Seguros (ADICAE). Sin embargo, advierte, que no están pensadas para prever verdaderamente avatares frente a subidas de tipos, sino diseñadas para fomentar todavía más el consumo a crédito o el consumo financiero.

"Son una trampa para el consumidor, a quien le resulta muy difícil comparar ofertas sobre todo si se tiene en cuenta que lo que le vale es la oferta vinculante, aquella en la que puede negociar, por ejemplo el diferencial individualmente, y eso ya le cuesta unos 180 euros en cada entidad". Desde ADICAE se insiste en que ante estos nuevos productos quienes vayan a pedir una hipoteca han de ser "muy cautos", ya que la publicidad confunde al consumidor y muchas de sus cláusulas, como las que se refieren a la carencia o de revolving, fomentan el endeudamiento.

El hecho de pagar sólo intereses y no capital en los primeros años de vida de un préstamo se califica desde esta asociación como "el peor de los negocios", sea cual sea el tipo de préstamo, puesto que significa mantener integro el capital solicitado y cuanto mayor sea el capital adeudado, mayores intereses de pago va a devengar.  

Cálculos

Para poder disfrutar de la principal ventaja que ofrecen las hipotecas mixtas -asegurarse una estabilidad en las cuotas durante un plazo que, en algunas entidades, puede seleccionarse e incluso modificarse-, el cliente en contrapartida tiene que adquirir el préstamo a un tipo de interés algo superior al de los tipos variables en el momento de la contratación.

La responsable de Financiación Hipotecaria de BBVA aclara que esto genera una cuota a corto plazo algo superior a la de las operaciones a tipo variable que influye mucho en el cliente a la hora de elegir la modalidad de hipoteca "si no se tiene en cuenta que el préstamo seguramente durará muchos años en los cuales la evolución de los tipos de interés puede afectar de forma muy pronunciada a las cuotas mensuales".

Veamos un ejemplo con ayuda de la entidad: Una operación de 150.000 euros a 30 años, a tipo variable (Euribor + 0,75) supondría hoy una cuota aproximada de 741 euros. Si el próximo año el Euribor sube un 1,3 (tal y como ha sucedido en el último año), la cuota se situaría en 860 euros, y corremos el riesgo de que siga subiendo. Una operación a tipo mixto con la Hipoteca Fácil BBVA, con 10 años a tipo fijo, se podría contratar en la actualidad con una cuota mensual en este periodo de 824 euros, y con una cuota fija durante 25 años por 856,40 euros. La decisión sobre una modalidad u otra se debe realizar durante la contratación del préstamo, pero la Hipoteca Fácil BBVA ofrece opciones para modificar esta elección.

También hay que tener en cuenta que para las hipotecas a interés variable se pueden contratar con coberturas del riesgo para subidas de los tipos de interés. Así, por ejemplo, aunque el precio del dinero "se dispare", nunca se pagará más de un tanto por ciento de interés prefijado. Lo cierto es que, de momento, estas medidas de protección no suelen interesar demasiado a los clientes por el sobrecoste que suponen. No obstante, a la hora de contratar, los asesores de las entidades bancarias insisten en que cada persona ha de valorar sus posibilidades de pago y tener en cuenta las expectativas laborales y las necesidades familiares a medio y largo plazo.

Articulo publicado por la revista Consumer.

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