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Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

Comprobaciones antes de comprar una vivienda: Comprar casa es fácil (III)

Los trámites previos deben considerarse desde el punto de vista de la cautela personal. Dependen de cómo se esté planteando la compra. Si interviene un Agente Inmobiliario será él quien nos pueda informar de la situación de la vivienda, de los trámites y de la documentación que debemos aportar. Si estamos realizando la operación por nuestra cuenta debemos conocer las comprobaciones indispensables previas para el buen fin de la operación.

El ayuntamiento

Una de las informaciones previas que, además, no suele ser habitual, es comprobar la situación de la vivienda a nivel urbanístico. Se trata de consultar si futuros planes urbanísticos pendientes de aprobación, en fase de consulta pública o en fase de ejecución, pueden afectar a la vivienda o a su entorno, o alterar las circunstancias que influyen en nuestra decisión de comprar.

Pongamos un ejemplo, las nuevas líneas del tren de alta velocidad pueden modificar la situación de los barrios por los que pase y pueden conllevar expropiaciones y cambios urbanísticos que podrían modificar nuestra decisión.

El registro de la propiedad

El Registro de la Propiedad es un archivo de carácter público y oficial donde se inscriben todos los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos sobre los inmuebles.

En términos del registro se denomina “finca” a cada inmueble, por ejemplo cada vivienda de nuestro país es una finca, pero también cada garaje si éste es independiente de la vivienda.

Cada finca debe inscribirse por primera vez en el registro. Cuando el constructor de la vivienda hizo el proyecto se le asignó un número en el registro. Desde ese momento cada hecho relevante sobre ella tiene que estar reflejado de forma correlativa.

El registro es público y, por ello, cualquier persona puede consultarlo. Además, cualquier persona “interesada” puede pedir la inscripción de los derechos que le corresponden: el comprador de inscribir la compra; el acreedor hipotecario su garantía de hipoteca...

¿Qué ocurre si la propiedad u otros derechos no están inscritos en el registro? Esta es una situación que puede producirse ya que los contratos privados son validos entre las partes; pero mientras que los contratos privados no se pueden inscribir en el Registro, las Escrituras Públicas si pueden acceder al mismo y, en este caso, una vez inscritas tendrán también validez frente a todos los demás. Por ello, la máxima seguridad jurídica en nuestra compra la obtendremos otorgando escritura e inscribiéndola.

El notario tiene obligación de solicitar al registro de la propiedad información de la situación registral de la vivienda de forma urgente (incluso por fax), antes de otorgar la escritura de compraventa. Las partes (comprador y vendedor) pueden renunciar a este derecho.

¿Qué información nos puede dar el registro? Lo más importante, como compradores, es que el registro identifica quién es el titular actual, y si la finca se encuentra gravada con hipoteca o con algún otro derecho como anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo, arrendamientos, opciones de compra, y algunas otras un poco más complicadas e infrecuentes, que se denominan derechos reales en cosa ajena.

La comunidad de propietarios

Otra fuente de información previa es la comunidad de propietarios. A través del administrador de la finca o del presidente podemos informarnos de la situación de los gastos de comunidad de la vivienda y si, por ejemplo, tienen intención de hacer algún tipo de obra en la comunidad o de derrama por gastos extraordinarios.

Los gastos de la comunidad de propietarios, si es que no estamos comprando en promoción - en cuyo caso la comunidad no existe todavía – o estamos comprando un chalet individual – en cuyo caso la comunidad tampoco existe - son una obligación de la que responde la vivienda independientemente de quien sea el propietario.

La Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor de la vivienda a presentar en la firma notarial una certificación expedida por el administrador o el presidente de la comunidad de propietarios confirmando que la vivienda se encuentra al corriente de los pagos. El notario debe consignar que tal certificado se aporta. De esta forma la ley está limitando los problemas de los propietarios morosos con la comunidad, cuando quieren vender.

Los impuestos de la vivienda

Las viviendas pagan impuestos, mejor dicho, los pagan sus propietarios. Es importante saber cual es la situación de pago del IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES, que se ha conocido y todavía se denomina como la contribución territorial urbana.

Es necesario comprobar que está al corriente de los pagos ya que la vivienda responde de las dos ultimas anualidades inmediatas. Es obligatoria la referencia catastral en la escritura y, en todo caso, es necesaria para la inscripción en el registro.

Los gastos

Tengamos en cuenta los gastos... si estamos hablando de trámites previos es necesario hacer cuentas. El Agente Inmobiliario nos informará de todos los gastos que se van a producir en la compraventa, si además vamos a hipotecar serán otros gastos que debemos tener en cuenta. En este libro podemos comprobar todos los gastos que se producen en la compra de la vivienda y en la financiación si lo hacemos con una hipoteca

Si compramos en una promoción

La información que podemos conseguir es un poco diferente ya que no existe la comunidad de propietarios – se suele constituir una vez entregadas todas las viviendas – ni existe el IBI* y en el registro puede aparecer la finca matriz – es decir, el edificio globalmente sin identificar cada una de las viviendas ya que el promotor todavía no ha realizado la división horizontal- .

En estos casos podemos pedir al promotor los siguientes datos:
- Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos registráles.
- Planos de situación de la vivienda, descripción, superficie, servicios y suministros y memoria de calidades.
- Datos del Registro de la Propiedad.
- Copias de la licencia de construcción y ocupación.
- Estatutos de la Comunidad (si existen, que no son obligatorios).
- Precio y forma de pago
- Si existe hipoteca y forma de subrogación.
- Cómo se va a documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales.

La ley contempla la protección del comprador por las cantidades entregadas a cuenta durante la fase de construcción. El promotor debe avalar esas cantidades ya que está obligado a suscribir un seguro y depositarlas en cuenta bancaria separada del resto de fondos.

¿Quién nos puede informar?

La mayoría de las figuras que intervienen en el proceso de compra y financiación de la vivienda ya han sido mencionadas. Aquí cabe un repaso general de todas:

- El Agente Inmobiliario, figura de especial relevancia por su conocimiento y profesionalidad en las transacciones inmobiliarias. Si nos ponemos en sus manos se encargará de informarnos ante el propietario, de responder a las dudas y de la gestión íntegra de la compra. La rapidez y la seguridad en la compra inmobiliaria tiene sentido si se realiza a través de un Agente.

- El vendedor. Siempre es una fuente de información importante. Tiene la obligación de hacerlo de forma general y detallada. Si vemos alguna predisposición contraria en este sentido puede llevarnos a plantearnos algunas dudas. Debe aportar algunos de los documentos necesarios para realizar la compra: certificación de la comunidad, ultimo recibo del IBI...

- El promotor. Se trata de un vendedor especial, y en este caso además, con una obligación legal de informarnos amplia y exhaustivamente sobre la vivienda, la empresa, los planos, el proyecto, las licencias, las obras, el precio, la forma de pago, las condiciones de subrogación, los avales de las cantidades...etc.

- El registrador de la propiedad. Acudimos al registro para comprobar la situación de la vivienda. Comprobaremos quién es el propietario actual, las hipotecas y otras garantías de las que responde la vivienda y otros derechos que recaen sobre ella.

- El notario. Esta figura aparece en el momento final de la compraventa. Ante él se realiza la escritura. Tiene obligación de comprobar la situación en el registro salvo que renunciemos a este derecho.

- El administrador de la Comunidad de Propietarios que debe aportar a través del vendedor la certificación de estar al corriente de los gastos de comunidad.

- El gestor administrativo. Persona encargada de realizar el “papeleo” y los trámites necesarios para la correcta inscripción y pago de impuestos de la compra. Se trata de un profesional libre que podemos contratar. Si financiamos la operación con una hipoteca, la entidad financiera se encargará a través del gestor de realizar los trámites necesarios para la inscripción de la compraventa y de la hipoteca y las liquidaciones correspondientes.

Más información en Hipotecas.com.

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