Lo que hay que saber sobre los préstamos hipotecarios

Lo que hay que saber sobre los préstamos hipotecarios

En la actualidad, la inmensa mayoría de las personas que desean acceder a una vivienda en propiedad se encuentran con que tienen que solicitar un préstamo con garantía hipotecaria para poder pagarla, la famosa hipoteca.

En este artículo, intentaremos exponer brevemente cuales son las preguntas más comunes que se plantean con este producto financiero: redondeos, cláusulas engañosas, etc. Empezaremos definiendo qué es una hipoteca. 

Constituye una forma de garantizar el pago de una deuda por la compra de un inmueble (un solar, un almacén, una casa), de tal modo que si no pagamos, el acreedor (que es a quien le debemos el dinero y que normalmente es un Banco o una Caja) podrá subastar la casa y con el dinero que se obtenga subasta cobrar la deuda. Los bancos y cajas exigen la hipoteca porque es la mayor garantía que tienen de que podrán cobrar la deuda.

Hasta finales de los 70 los tipos de interés estaban limitados por Ley. Las entidades no podían cobrar por encima de unos limites ni dar más intereses por los ahorros que los que se establecían periódicamente. En aquella época, solo las cajas de ahorros podían conceder prestamos hipotecarios. Los bancos también financiaban la compra de viviendas, pero lo hacían mediante letras. Por ello, todavía es habitual llamar letra al recibo de la cuota mensual del préstamo. Finalmente, en 1981 se permitieron los intereses variables en los prestamos.

Es muy importante que a la hora de pedir una hipoteca seamos realistas respecto a la cantidad que podemos llegar a pagar cada mes. Hay que ser previsores y hacer nuestros cálculos en función de diferentes posibilidades (por ejemplo, si podríamos pagar en caso que el tipo de interés subiera hasta un 6% o un 7%). También hay que tener en cuenta cual es nuestro sueldo base en aquellos casos en que una parte de nuestros ingresos mensuales dependa de dietas, complementos o comisiones que en caso de enfermedad no percibiríamos.

La hipoteca no es más que otra garantía añadida a la que el cliente ha dado. Por ello, en el supuesto de que por cualquier motivo no se pudieran pagar las cuotas y el valor que se consiguiera obtener en la subasta judicial no fuera suficiente, la entidad podría continuar reclamando el resto. De hecho, hay personas que perdieron sus casas en la crisis de los 90 a las que ahora el banco les reclama que paguen la diferencia entre la cantidad que se obtuvo con la venta de la casa y la que quedaba por pagar. Si hay un avalista (una persona que también se compromete junto al deudor al pago del préstamo), a éste también le podrá ser reclamada la deuda.

Préstamos hipotecarios a interés variable

Los prestamos hipotecarios suelen hacerse a un plazo cada vez mayor. A principios de 1990, la duración media de un préstamo estaba en los 10 años. En la actualidad, se solicitan a 25 años, aunque también es habitual concertar préstamos a 30 e incluso 35 años. Por ello, el tipo de interés variable es un método que permite adecuar el préstamo a la evolución de la situación económica sin que resulte especialmente costoso para una de las partes. De este modo cada vez que toque efectuar la revisión ( normalmente una vez cada año) el tipo de interés se modificará al alza o a la baja de acuerdo con la referencia que se haya adoptado.

Tipo de interés fijo o variable

En la actualidad, existen unas ofertas muy atractivas de tipo de interés fijo, pero el problema que plantean es que los plazos de amortización ( el tiempo en que se debe devolver el dinero) son mucho más cortos que los de tipo de interés variable. Esto hace que la cuota a pagar cada mes resulte demasiado elevada para nuestros ingresos, lo que motiva que se tenga que descartar desde un principio la opción de solicitar un tipo de interés fijo y debamos decantarnos por un préstamo a tipo de interés variable.

Revisiones del tipo de interés

En la escritura del préstamo se indican cuales son las condiciones en las que se efectúan las variaciones del tipo de interés. Vamos a pasar a analizar los elementos que integran los tipos de interés variable.

El interés inicial es aquel que se aplica durante el primer periodo. En ocasiones, durante el primer año (o un periodo más corto de tres o seis meses) la entidad suele ofrecer un tipo de interés inferior como método de atraer a nuevos cliente, y este es un aspecto a tener en cuenta. 

El período de interés es el tiempo durante el cual permanece invariable el tipo de interés (normalmente un año).

El tipo de referencia es aquel que sirve de base durante cada periodo de interés para hallar el tipo aplicable  En la actualidad, existen seis tipos de referencia oficiales. Se les denomina oficiales porque están definidos por ley y  calculados y/o publicados por el Banco de España. A continuación, indicamos los que existen empezando por el más barato hasta el más caro ( Euribor, Deuda pública, IRPH Bancos, IRPH conjunto de entidades, IRPH Cajas y CECA).

Muchas entidades informaban de manera engañosa a los clientes, al indicarles que el Euribor (antes el Mibor) es un tipo de interés más inestable que los otros que existen. (normalmente el IRPH). Muy al contrario, el Euribor, y anteriormente el Mibor, no es más inestable que los otros tipos de referencia, sino que siempre ha sido el más barato de los seis oficiales. Mucha gente que confió en los consejos de los directores de las sucursales, está pagando un interés más alto, que si hubiera escogido el Euribor.

Recuadro: Tipo de referencia

El cuadro presenta dos tipos de promedios: el primero incluye el Euribor entre 1999 y el 2002  y el segundo, que no lo incluye, abarca de 1990 a 2002. Ello se debe a que el Euribor no se publicó hasta hace pocos años. Se puede observar que el Mibor y, en la actualidad, el Euribor han estado siempre por debajo de los tipos que las entidades financieras dicen que son más estables.

Denominación común

Denominación legal

Promedio 1999/2002

Promedio 1990/2002

EURIBOR Referencia interbancaria a un año EURIBOR

3,885

n.d

MIBOR* Tipo interbancario a un año

3,873

7,941

Deuda Pública Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años

4,369

8,246

IRPH Bancos Tipo medio de los préstamos hipotecarios, a más de tres años, de bancos

5,145

9,712

IRPH conjunto de entidades Tipo medio de los préstamos hipotecarios, a más de tres años, del conjunto de entidades

5,261

9,235

IRPH Cajas Tipo medio de los préstamos hipotecarios, a más de tres años, de cajas de ahorros

5,381

9,656

CECA Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros (también conocido como «Indicador CECA, tipo activo»)

6,255

10,188

*El Euribor empezó a utilizarse como tipo de interés de referencia oficial en el 2000. El Mibor dejó de ser considerado como referencia oficial en los nuevos préstamos que se firmaron a partir enero de 2000.

Recuadro: Cuadro comparativo de los tipos de referencia

Denominacion comun

dic-02

Diferencia del tipo de referencia respecto al más barato (euribor)

EURIBOR

2,872

0

Deuda Pública

3,703

0,831

IRPH Bancos

4,253

1,381

IRPH Cajas

4,49

1,618

IRPH Conjunto de Entidades

4,38

1,508

CECA

5,5

2,628

El cuadro demuestra que si consideramos el ultimo tipo de interés de referencia publicado, la diferencia entre el Euribor y, por ejemplo el CECA, es de 2,628 puntos de interés, y de 1,381 si tomamos el IRPH BANCOS

El diferencial es el incremento o disminución que se efectúa sobre el tipo de referencia adoptado para efectuar sus modificaciones, y suele depender del tipo de interés de referencia que se adopte

Si se escoge el Euribor, el diferencial que puede considerarse como correcto y que está dentro de las condiciones habituales que ofrecen las entidades está entre un 0,40 (los más baratos) y un 0,75. Por encima de ese diferencial, sería aconsejable negociar con la entidad para que lo rebajara.

Si se utilizan otros tipos de referencia como por ejemplo el IRPH de los Bancos, las entidades suelen poner un diferencial de un 0 o un 0,25. De esta forma, mucha gente cree que va a obtener un tipo de interés más barato. Sin embargo, como se puede comprobar, el tipo de interés que resulta es todavía más caro que aplicar un Euribor más 0,75  e incluso  un 1,25 (ya que la diferencia entre los dos tipos es de 1,381)

De esto se deduce que es muy importante tener en cuenta tanto el tipo de interés de referencia como el diferencial. Se trata de cuestiones de cierta complejidad pero que hay que valorar a la hora de firmar un préstamo.

El redondeo

Hasta hace poco, la mayoría de las entidades imponían el redondeo al alza, en las revisiones del tipo de interés. Esa cláusula supone un beneficio abusivo para las entidades al encarecer injustificadamente el préstamo ya que siempre se cobran intereses superiores a los que correspondería de no aplicarlo.

Hay siete sentencias contra BBVA, Banesto, Caja Madrid, Deutsche Bank y Banca March que han declarado que la cláusula por la que se establece el redondeo al alza en los prestamos hipotecarios es abusiva. También ha habido una modificación legislativa por la que se ha prohibido el redondeo al alza en los prestamos que se hayan contratado desde el 23 de noviembre de 2002. En la actualidad, el redondeo podrá efectuarse al octavo de punto más cercano, es decir que si se pacta que exista redondeo, este deberá realizarse en la fracción de 0,125 más cercana.

Recuadro: El sobrecoste del redondeo al alza

Si una persona firmó una hipoteca en el que se adoptó el IRPH Bancos correspondiente a diciembre de +0,25 puntos y se redondeó al cuarto de punto superior, le ocurrió lo siguiente: por tres milésimas se le ha encarecido el tipo de interés aplicable en un cuarto de punto.

Tipo de interés de referencia (IRPH de Bancos de diciembre de 2002 )

Diferencial

Resultado

Redondeado al alza al ¼ de punto superior

4.253

0,25

4,503

4,75

Pero esa ilegalización del redondeo al alza sólo tiene efectos en los préstamos hipotecarios que se firmen a partir de la entrada en vigor de la modificación legislativa, no para los que se firmaron con anterioridad. Por eso, si se tiene un préstamo hipotecario con esa cláusula, hay que exigir, por escrito, a la entidad que elimine la cláusula del redondeo de la hipoteca sin coste alguno, y que abone las cantidades que hayan cobrado en virtud del mismo.

Carlos Hernández
Abogado. Delegado de Ausbanc en Baleares

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