Cómo valorar una hipoteca

Las hipotecas son préstamos para la adquisición de una vivienda en los que la misma se convierte en la garantía de devolución para la entidad que nos presta el dinero.

Tipos de hipotecas existentes:

- Hipoteca a tipo de interés fijo: En este caso el tipo de interés no varía a lo largo de toda la vida de la hipoteca.

- Hipoteca a tipo de interés variable o referenciado a un índice: En este caso el tipo de interés varía cada cierto periodo de tiempo (normalmente un año) en función del comportamiento de un indicador fijado como referencia. Este indicador suele ser el Euribor a un año, aunque también se puede utilizar el tipo medio de los préstamos a más de 3 años de Bancos, de las Cajas o del conjunto de entidades (IRPH), el tipo activo de referencia de las Cajas o el Rendimiento interno de la Deuda Pública.

Cuanto menor sea el tipo de interés que aplique la entidad debemos valorar más positivamente el producto. En la actualidad las hipotecas más comercializadas son las hipotecas a tipo variable debido al marco de estabilidad en el precio del dinero y la inflación que ha suspuesto la entrada en el euro. Las hipoteca a tipo fijo suelen tener un tipo de interés superior al de las hipotecas con las mismas condiciones (importe y plazo) a tipo variable porque la entidad asume más riesgos ante posibles variaciones de los tipos de interés.

Además en las hipotecas a tipo de interés variable debes tener en cuenta:
-El tipo de interés de salida: Este tipo de interés se aplica durante los seis primeros meses o el primer año y se revisa pasado ese plazo.
-El indice de referencia: Es la variable en función de la cual cambia el tipo de interés nominal de un préstamo a tipo variable en los plazos establecidos.
-El diferencial a aplicar al índice de referencia: El importe que las entidades financieras añaden al tipo de interés de referencia. Este importe puede determinarse como un importe fijo o como un porcentaje. Es muy importante tenerlo en cuenta ya que será lo que marque la diferencia entre los diferentes préstamos.
-La cláusula de redondeo: Es una práctica de simplificación de los decimales del tipo de interés aplicable. Generalmente se efectúan a cuartos (a 0,25%) u octavos de punto (a 0,125%). Un ejemplo: si el índice de referencia es el Euribor a un año y es del 2,70% y el diferencial aplicable es +0,60, el tipo de interés resultante (sin redondeo) sería de un 3,30%. Si el redondeo es al alza y a un cuarto de punto el tipo de interés a pagar sería del 3,50%, una diferencia de 20 puntos básicos más del que se pagaría sin redondeo. Se debe valorar muy negativamente la práctica del redondeo por la entidad ya que nos está cobrando más por el dinero prestado de lo que es el Indice más el Diferencial. La práctica del redondeo no se suele realizar en las nuevas hipotecas, especialmente después de que hayan habido varias sentencias judiciales en contra de esta práctica.

Entre las comisiones que nos puede aplicar una entidad de crédito se encuentran las siguientes:
- Comisión de apertura: porcentaje sobre el importe de la hipoteca o cuantía fija que la entidad nos cobra en concepto de gastos de estudio, tramitación y gestión de la hipoteca.
- Comisión por cambio de condiciones o novación: la entidad cobra por los gastos administrativos incurridos al modificar las condiciones en el contrato original.
- Comisión por reclamación de pago: en el caso de existir cuotas impagadas, las entidad cobra en el momento en el que regulariza la deuda, un importe, normalmente fijo, en concepto de los gastos extraordinarios que se le generan al tener que volver a emitir el recibo. Se debe tener cuidado porque las cantidades cobradas en este concepto suelen ser muy elevadas.
- Tipo de interés de demora: Es el tipo de interés que se aplica a las cantidades que, llegada su fecha de pago, no han sido abonadas. Es una penalización al titular si incumple sus obligaciones de pago.
- Comisión por amortización anticipada: la entidad financiera puede cobrar esta comisión al devolver el préstamo anticipadamente y es el resultado de aplicar un porcentaje sobre la cantidad amortizada antes de tiempo. Esta comisión tiene un máximo legal del 1% del capital amortizado en hipotecas a tipo variable y del 3% en hipotecas a tipo fijo.
- Comisión por subrogación: Porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente en caso de que cambiemos de entidad financiera. Debemos tener en cuenta que no siempre se puede subrogar una hipoteca: el Préstamo hipotecario sí es subrogable, pero la hipoteca denominada como tal y cuya figura es un Crédito hipotecario no es subrogable.

Entre los gastos por servicios de terceros en los que vamos a incurrir al solicitar la hipoteca están:
- Notario
- Registro
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: su base de cálculo es la Responsabilidad Hipotecaria, y el tipo aplicable varía según las Comunidades Autónomas, pudiendo oscilar entre el 0.1% y el 1%.
- Seguro: la Ley obliga a contratar un seguro de continente contra incendios.

Información en el sitio web – Transparencia
El sitio web de la entidad de crédito debe informar claramente de las condiciones de la hipoteca, incluyendo información sobre:
- Si se trata de un Préstamo o un Crédito hipotecario
- Tipo de interés (en las hipotecas a tipo fijo)
- Tipo de interés de salida, indicador de referencia y diferencial, redondeos y periodicidad de las revisiones (en las hipotecas a tipo variable)
- Importe mínimo y máximo del principal a solicitar.
- Plazo mínimo y máximo de amortización.
- Sistema de amortización
- Financiación máxima sobre la tasación.
- Comisiones (todas en las que podamos incurrir).
- Gastos adicionales.
- Posibilidades de simulación de la hipoteca.

También es conveniente que se ofrezca la posibilidad de asesoramiento personalizado, dada la complejidad que entraña la contratación de este tipo de productos financieros.

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