¿Expropiación de hipotecas contra los desahucios?

¿Expropiación de hipotecas contra los desahucios?

En la ciudad de Richmond (EE.UU) se ha propuesto compra o expropiación de hipotecas, con el fin de frenar el elevado número de desahucios. La propuesta del Ayuntamiento de Richmond, es la de adquirir las hipotecas con riesgo de impago, o que estén consideradas como de difícil cobro, ya sea por acuerdo entre banco y Ayuntamiento, o por expropiación de la hipoteca.

El plan de expropiación de hipotecas.

El Ayuntamiento de Richmond se encarga de hacer ofertas a los bancos propietarios de la hipoteca, basándose en una tasación realizada por un agente independiente. En el caso de no alcanzar un acuerdo entre las partes, el Ayuntamiento se reserva el derecho de expropiación de la hipoteca en cuestión pactando un justiprecio, igual que se haría con un inmueble. 

A continuación entra en escena Mortgage Resolution Partners (MRP), quien se encarga de renegociar la hipoteca con el propietario.  En definitiva se encargan de la gestión financiera de las deudas expropiadas.

La idea es que una entidad Pública actúe como un fondo buitre, buscando y comprando hipotecas problemáticas, en las que el valor de la casa en el mercado está por debajo de la deuda hipotecaria, con la diferencia es que se hace en nombre de los ciudadanos. Con esta fórmula se pretende reducir el principal de los créditos, con la intención de que los deudores puedan reducir los pagos, o en caso de no poder asumirlo, vender la casa y quedarse en ella de alquiler. De esta manera se reducirían drásticamente los desahucios.

Principales problemas de la expropiación de hipotecas.

La primera respuesta de las entidades financieras afectadas por la expropiación de las hipotecas problemáticas, ha sido la de poner una querella contra el Ayuntamiento de Richmond, el cual había planteado la compra de las hipotecas con un descuento de entre el 11% y el 94%.  El principal miedo es que el litigio contra las grandes empresas financieras de Wall Street pueda llevar a la quiebra a la ciudad.

Además de la situación judicial, hay que sumar el aviso de la agencia de calificación Moody´s, que ha advertido que el Ayuntamiento se arriesga a una bajada de la calificación crediticia si continua con el plan de expropiación de hipotecas.

Otro problema adicional es que los bancos no pueden negociar aquellas hipotecas utilizadas y vendidas en paquetes en el mercado financiero. La renegociación de esas hipotecas sería muy compleja porque sería necesaria una negociación muy compleja que imposibilitaría la renegociación hipotecaria. Al entrar un ente público con el poder de expropiación de las hipotecas,  permitiría evitar este problema.

Situación de los desahucios en España.

Si nos centramos en España, nos encontramos con que se han incrementado mucho el número de desahucios, situándose a finales del tercer trimestre de 2012 en 76.724 desahucios, con una previsión de 112.514 a final del año, según los juzgados de primera instancia.

Comparativa ejecuciones hipotecarias

 

A pesar de ser datos del año anterior, nos sirve para darnos cuenta de la tendencia  alcista del número de desahucios en España, que presentan una tendencia alcista desde 2008.

Ante la situación del número de desalojos, la Junta de Andalucía ha propuesto un decreto por el cual puedan ser expropiadas aquellas viviendas que se encuentren vacías. Este decreto sigue el hilo del argumento propuesto por Richmond, poner freno a los desahucios mediante la expropiación.  A nivel legal, el decreto de la Junta de Andalucía se encuentra paralizado, ya que el Gobierno lo ha recurrido ante el Tribunal Constitucional.
 
La iniciativa de expropiación de hipotecas propuesta por Richmond, con el fin de realizar una quita en las deudas de las familias, puede sentar las bases para un posible cambio en el mercado hipotecario, en aquellos mercados en los que las hipotecas se encuentran underwater.
 
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