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Gastos por cancelación de hipoteca

Las deudas acosan hoy en día y cada vez más a los hogares españoles, cuyos miembros desprovistos de trabajo ya no pueden hacer frente a sus obligaciones financieras. Pero siempre existe una contrapartida y en este caso, encontramos a aquellas personas que han logrado pagar la que es llamada en muchas ocasiones como la inversión más importante de nuestras vidas: la hipoteca.

Una vez pagadas todas las cuotas pactadas en el contrato de hipoteca, falta un último trámite antes de quitarnos de encima esta carga, esto es, costear los gastos de cancelación de la hipoteca.

cancelación-hipoteca

En muchos casos, las entidades piden una provisión para hacer frente a los gastos que supone la cancelación sin dar demasiadas explicaciones al respecto. Una de las primeras cosas que debemos saber es que este proceso lo podemos llevar a cabo nosotros mismos sin necesidad de recurrir a la ayuda del banco o de una gestoría que realiza todo el proceso por nosotros, puesto que de esta forma nos ahorraremos unas comisiones por gestoría nada despreciables. Otra cosa es que necesitemos de estos servicios por cuestiones de horario o comodidad.

Procesos y gastos que debemos soportar 

  1. Pedir en la entidad que nos expidan el certificado de deuda cero, necesario para realizar todos los trámites notariales. En el banco no tienen porque cobrar por entregarnos este documento, aunque en muchas ocasiones si lo hacen.
  2. Gastos de notaría. Hasta hace muy poco y desde el año 2007, se reguló este tipo de gastos limitándolos a 55,05 euros (incluyendo los gastos de escritura). Pero desde el 11 de mayo de este año mediante el Real Decreto-ley 18/2012, este gasto puede llegar a triplicarse estableciéndose el mínimo en 90 euros. De esta forma obtendremos la escritura de cancelación.
  3. Obtener el papel de la IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) del organismo facultado para este menester en nuestra Comunidad Autónoma. En este caso no deberemos pagar nada por él dado que exento de cualquier gasto.
  4. Una vez tengamos a nuestra disposición estos tres documentos debemos ir al Registro de la Propiedad para hacer efectiva la cancelación de la hipoteca. Mediante el Real Decreto-ley 18/2012 también aumentaron los gastos registrales, anteriormente limitados a 28,85 euros, pudiéndo alcanzar los 84 euros con un mínimo de 24.
  5. Gestoría. Como hemos dicho antes, tenemos la posibilidad de contratar los servicios de una gestoría para que realicen estos trámites por nosotros y de esta forma asegurarnos que esta todo debidamente cumplimentado y entregado. A cambio nos cobrarán unas comisiones que suelen partir de una base de 120 euros. Los precios de este sector no están regulados, así que sería adecuado pedir un presupuesto antes de firmar.
  6. Cuando falta algo de capital por devolver en el momento de cancelación, a parte de los gastos mencionados, deberemos soportar otros costes como el de comisiones por desistimiento, que según la Ley 41/2007 no pueden superar el 0,5% del capital amortizado anticipadamente si la cancelación se produce en los 5 primeros años de vida de la hipoteca, o del 0,25% si se produce más tarde. En caso de pactarse un porcentaje alternativo, deberá ser inferior a 0,5%. También se contemplan comisiones de compensación de riesgo por tipo de interés.
Gastos Coste
Notaría De 90 a 137 €
Registro de la Propiedad De 24 a 84 €
Gestoría A partir de 120 €
Cancelación anticipada De 0 a 1000 €
Total De 234 a 1341

 

Recomendaciones

Como hemos visto si no tenemos cuidado y nos fijamos bien en las comisiones que nos van endosando, acabaremos por pagar cifras estratosféricas. Por ello:

  • En la medida que nuestro horario y disponibilidad nos lo permitan, sería adecuado que gestionásemos nosotros mismos todo el trámite a realizar. Como ya hemos comentado, los gastos de gestoría se encuentran entre los más elevados cuando se trata de cancelar una hipoteca.
  • Preguntar y pedir información tanto a bancos como a notarios sobre los gastos que nos están cobrando así como posibles cuestiones que puedan surgir sobre la redacción de la escritura de cancelación. Al fin y al cabo, estas tareas forman parte de su trabajo y no deben ponernos trabas si por ejemplo, pedimos que nos desglosen los gastos para saber qué tipos de comisiones estamos pagando.
  • Si no realizamos la cancelación, ésta operación se llevará a cabo por el Registro de la Propiedad sin ningún cargo una vez pasados 20 años desde el pago completo de la hipoteca. El problema es que durante todo este tiempo constará como que todavía tenemos una hipoteca vigente y ello limitará nuestras demandas de préstamos o nuevas hipotecas con los bancos.
  1. #20
    sdbaltar

    He seguido tus consejos sobre los gastos de cancelación de hipoteca y me he encontrado con los siguientes problemas en el banco:
    La hipoteca que pretendo cancelar la he contratado en Madrid y he ido al banco donde tenía el préstamo (Deutsche Bank). Me piden por el certificado bancario 100 € y una provisión de fondos para el notario de 400 €. Les he preguntado si no podía realizar yo las gestiones con un notario de Madrid y me han dicho que no, pues tienen que personarse en la notaría dos apoderados del banco y ellos lo tienen todo centralizado en Barcelona (menos mal que no es en Berlín).
    Cuando les he pedido la dirección del notario para consultarle el precio, me han respondido que, puesto que este banco tiene centralizadas estas operaciones en Barcelona y que la gestoría con la que trabajaban no sabía todavía con que notario se iba a realizar la escritura de cancelación, cuando me llamasen (no saben cuándo) de notaría para cobrar la provisión de fondos, si me parecía caro, que lo negociase con ellos. Del resto de los trámites (hacienda y registro) me encargaría yo.
    ¿No parece todo esto muy irregular? ¿No tengo derecho a escoger notario sin que el banco me cobre más? ¿Qué crees que puedo hacer para que no me cobren en exceso?
    Un saludo,

  2. #19
    Adagq

    Hola, se que han pasado unos meses desde los ultimos comentarios, pero a mí me ha surgido un problema ahora: la notaría no pide ningún coste adicional por la cancelación de mi hipoteca, pero el "señor apoderaro de Bankinter" me exige 50€ por firmar la cancelación. ¿Es normal que los apoderados de los bancos pidan dinero a sus clientes por hacer su trabajo, o sea firmar, que para eso son apoderados? Si alguien sabe si existe una regulacion sobre el tema agradecería que me lo dijera.

  3. en respuesta a velandres
    #18
    Ghost Maltijo

    No, eso no es así.

    Lo más sencillo es que previamente pidas al Registrador una CERTIFICACION REGISTRAL de la finca, y, de oficio, él mismo cancela la hipoteca por caducidad de la acción hipotecaria.

    S2

  4. en respuesta a Tpepa
    #17
    velandres

    Hola Tpepa, entonces entiendo que no tengo que ir al Registro de la Propiedad. ya que el Notario, el dia de la compra-venta, ya lo soluciona.
    Gracias y Salu2

  5. en respuesta a velandres
    #16
    Tpepa

    Hola Velandres. Si tienes el piso pagado desde hace 27 años, no tienes que pagar nada. Le dices al notario que en la compraventa haga constar que había una hipoteca que está pagada desde hace 27 años y se te levanta la carga sin pagar nada. A los 20 años del último pago del recibo de hipoteca queda exenta de pagar.
    Un saludo.

  6. en respuesta a Jesús Zamit
    #15
    mikeaitor

    Con relación a lo que me han dicho en el registro, de acuerdo con los aranceles parece correcto.
    138.000 de principal reducido al 60%= 55.200 Según el arancel entre 30.000 y 60.000 corresponde al 1,25 por mil = 69 euros. Si le aplica el IVA 69x21%= 83,50. Me han dicho unos 84 euros así que correcto.

    El problema es calcular lo del notario por que según el BOE hay que aplicar el número 2.2.f del arancel notarial. Y eso es lo que no entiendo. ¿A que corresponde el número 2.2.f del arancel notarial?
    ¿Alguien lo sabe?

  7. en respuesta a mikeaitor
    #14
    Jesús Zamit

    Se refiere a los aranceles de los notarios, que también puedes encontrar en la página web del BOE: Aranceles notariales. Respecto a la reducción del capital siento mucho no poder ayudarte, pues tengo dudas acerca de su interpretación. A ver si otro usuario con más entendimiento sobre estos temas puede ayudarnos.

    Un saludo.

  8. en respuesta a Jesús Zamit
    #13
    mikeaitor

    Gracias por tú respuesta,

    en el boletin dice esto: "En los supuestos de novación, subrogación o cancelación de hipoteca, incluso cuando previamente deba hacerse constar el traspaso de activos financieros o inmobiliarios como consecuencia de operaciones de saneamiento y reestructuración de entidades financieras, las inscripciones que se practiquen solo devengarán los honorarios establecidos en el número 2.2. del arancel de los registradores, correspondientes a la novación, subrogación o cancelación, tomando como base el capital inscrito, reducido al 60 por ciento, con un mínimo de 24 euros.
    Para determinar los honorarios notariales de las escrituras de novación, subrogación o cancelación de préstamos y créditos hipotecarios se aplicará, por todos los conceptos, el número 2.2.f. del arancel de los notarios, tomando como base el capital inscrito o garantizado, reducido en todo caso al 70 por ciento y con un mínimo de 90 euros. No obstante lo anterior, se aplicará el número 7 del arancel a partir del folio quincuagésimo primero inclusive".

    Se habla de reducir el capital en un caso al 60 por ciento y en otro caso al 70 por ciento ¿cuál me aplica a mi? ¿Cual es el numero 2.2 y el 2.2 f del arancel?

  9. en respuesta a mikeaitor
    #12
    Jesús Zamit

    Los notarios muchas veces intentan sacar tajada de las gestiones habituales, pero lo cierto es que el último Decreto establece unos límites en relación a este tipo de comisiones y deben respetarlas. Habla con ellos después de revisar esta normativa y si no funciona, creo que lo mejor sería contratar a algún profesional que te asesore o te ayude en la defensa de tus intereses.
    Te dejo un enlace para que puedas consultar tú mismo este Decreto y negociar en mejores condiciones: BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO.

    Un saludo.

  10. en respuesta a Jesús Zamit
    #11
    mikeaitor

    Yo vivo en Ciempozuelos, aquí tenemos dos notarias. He preguntado en las dos y por la escritura de cancelación de una hipoteca de principal 138.000 euros, me cobran entre 220 y 250 euros. También he preguntado en el registro de la propiedad y me han dicho que el trámite me costará 84 euros registrarla.
    El importe del notario me parece muy alto. ¿Que puedo hacer?

  11. en respuesta a Hilariomotos
    #10
    Jesús Zamit

    Gracias por las matizaciones, siempre es interesante contar con un caso práctico. Como tú dices, la teoría siempre está muy bien.

    Un saludo.

  12. #9
    Juanplf

    Jaja, el negociete de la vivienda; esto sí que no cambiará nunca. Desconozco como es en otros países pero desde luego en el nuestro somos campeones a la hora de dar el sablazo con cualquier acto administrativo. Increíble cómo sacamos dinero de cualquier gestión que el ciudadano necesita. Somos verdaderos expertos en comisiones de todo tipo, tasas etc.

    No extraña que siendo tan jugoso el negocio entorno a algo esencial como es la vivienda, en este país prolifere la picaresca y se desestime el trabajo productivo de verdad.

  13. en respuesta a Hilariomotos
    #8
    berebere

    Se debería denunciar la mafia notarial

  14. #7
    Dayos1

    muy interesante la información, y hasta que no se ha terminado el mensje, ya estaba haciendo cuenta otra vez (MAS GASTOS). Pero bueno no creo que tarde menos de 20 años en pagar la hipoteca, así que me los ahorraré.

  15. #6
    Hilariomotos

    Muy bien el post, pero tengo varias matizaciones.
    La primera , es que la teoria esta muy bien, pero por lo menos en mi provincia, no encuentro he encontrado notaria en la que "SOLO" me hagan la escritura de cancelacion.No quiero mas nada, que al registro ya la llevo yo, y yo tambien liquido el impuesto. No hubo manera, asi que tuve que marchar a hacerla a otra provincia en la que una Notaria me la hizo.
    Total y para no aburrir me salio todo unos 200 €.
    Tanto en el propio banco, como en las notarias de mi provincia me queian cobrar 875€.
    Comentar tambien que con el certificado de saldo 0 en Notario no te hace la escritura . Debe acudir a firmar el apoderado del Banco.Banco que casualmete, tiene una Gestoria que desea cobrarte 500 euracos mas de lo que vale por las gestiones. Asimismo supongo que el Notario Tambien cobra por el tramite ( aparte del arancel".
    Y en ultimo lugar comentar que estoi nos pasa por no reclamar y por dejar la canvelacion para ultima hora, es decir, cuando vamos a vender la finca. Ya se sabe, la prisa, que pagas lo que te pidan.sl2

    1 recomendaciones
  16. #5
    visentet

    Muy interesante, sí señor.

    Gracias.

  17. #4
    snivelak

    Yo acabo de hacer la hipoteca este mismo mes, y por las gestiones me cobran 90 euros. Por el certificado de deuda cero no me cobran nada. En todo caso, después de 40 años hipotecado hasta las cejas, creo que los costes de notaría y registro que sean los pagaré de buena gana!

  18. en respuesta a velandres
    #3
    Jesús Zamit

    Así es. Como dices de esta forma nos ahorramos unos gastos importantes, pero debemos sopesar la posibilidad de que esto no limite nuestras futuras posibilidades de financiación.

    Un saludo y gracias por el comentario.

  19. #2
    velandres

    Pues si muy interesante, yo tengo certificado de deuda cero expedido por el Banco hace 27 años y no hice la cancelacion de hipoteca ante notario. Ahora que quiero vender mi piso, solo tendria que ir al Registro de la Propiedad y ahorrarme lo del Notario y Gestoria. Entiendo que esto es asi. Salu2

  20. #1
    mtabort

    Muy interesante!Muchas gracias.

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