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Análisis de las ventajas e inconvenientes de las mejores hipotecas del mercado

Gastos por cancelación de hipoteca

Las deudas acosan hoy en día y cada vez más a los hogares españoles, cuyos miembros desprovistos de trabajo ya no pueden hacer frente a sus obligaciones financieras. Pero siempre existe una contrapartida y en este caso, encontramos a aquellas personas que han logrado pagar la que es llamada en muchas ocasiones como la inversión más importante de nuestras vidas: la hipoteca.

Una vez pagadas todas las cuotas pactadas en el contrato de hipoteca, falta un último trámite antes de quitarnos de encima esta carga, esto es, costear los gastos de cancelación de la hipoteca.

cancelación-hipoteca

En muchos casos, las entidades piden una provisión para hacer frente a los gastos que supone la cancelación sin dar demasiadas explicaciones al respecto. Una de las primeras cosas que debemos saber es que este proceso lo podemos llevar a cabo nosotros mismos sin necesidad de recurrir a la ayuda del banco o de una gestoría que realiza todo el proceso por nosotros, puesto que de esta forma nos ahorraremos unas comisiones por gestoría nada despreciables. Otra cosa es que necesitemos de estos servicios por cuestiones de horario o comodidad.

Procesos y gastos que debemos soportar 

  1. Pedir en la entidad que nos expidan el certificado de deuda cero, necesario para realizar todos los trámites notariales. En el banco no tienen porque cobrar por entregarnos este documento, aunque en muchas ocasiones si lo hacen.
  2. Gastos de notaría. Hasta hace muy poco y desde el año 2007, se reguló este tipo de gastos limitándolos a 55,05 euros (incluyendo los gastos de escritura). Pero desde el 11 de mayo de este año mediante el Real Decreto-ley 18/2012, este gasto puede llegar a triplicarse estableciéndose el mínimo en 90 euros. De esta forma obtendremos la escritura de cancelación.
  3. Obtener el papel de la IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) del organismo facultado para este menester en nuestra Comunidad Autónoma. En este caso no deberemos pagar nada por él dado que exento de cualquier gasto.
  4. Una vez tengamos a nuestra disposición estos tres documentos debemos ir al Registro de la Propiedad para hacer efectiva la cancelación de la hipoteca. Mediante el Real Decreto-ley 18/2012 también aumentaron los gastos registrales, anteriormente limitados a 28,85 euros, pudiéndo alcanzar los 84 euros con un mínimo de 24.
  5. Gestoría. Como hemos dicho antes, tenemos la posibilidad de contratar los servicios de una gestoría para que realicen estos trámites por nosotros y de esta forma asegurarnos que esta todo debidamente cumplimentado y entregado. A cambio nos cobrarán unas comisiones que suelen partir de una base de 120 euros. Los precios de este sector no están regulados, así que sería adecuado pedir un presupuesto antes de firmar.
  6. Cuando falta algo de capital por devolver en el momento de cancelación, a parte de los gastos mencionados, deberemos soportar otros costes como el de comisiones por desistimiento, que según la Ley 41/2007 no pueden superar el 0,5% del capital amortizado anticipadamente si la cancelación se produce en los 5 primeros años de vida de la hipoteca, o del 0,25% si se produce más tarde. En caso de pactarse un porcentaje alternativo, deberá ser inferior a 0,5%. También se contemplan comisiones de compensación de riesgo por tipo de interés.
Gastos Coste
Notaría De 90 a 137 €
Registro de la Propiedad De 24 a 84 €
Gestoría A partir de 120 €
Cancelación anticipada De 0 a 1000 €
Total De 234 a 1341

 

Recomendaciones

Como hemos visto si no tenemos cuidado y nos fijamos bien en las comisiones que nos van endosando, acabaremos por pagar cifras estratosféricas. Por ello:

  • En la medida que nuestro horario y disponibilidad nos lo permitan, sería adecuado que gestionásemos nosotros mismos todo el trámite a realizar. Como ya hemos comentado, los gastos de gestoría se encuentran entre los más elevados cuando se trata de cancelar una hipoteca.
  • Preguntar y pedir información tanto a bancos como a notarios sobre los gastos que nos están cobrando así como posibles cuestiones que puedan surgir sobre la redacción de la escritura de cancelación. Al fin y al cabo, estas tareas forman parte de su trabajo y no deben ponernos trabas si por ejemplo, pedimos que nos desglosen los gastos para saber qué tipos de comisiones estamos pagando.
  • Si no realizamos la cancelación, ésta operación se llevará a cabo por el Registro de la Propiedad sin ningún cargo una vez pasados 20 años desde el pago completo de la hipoteca. El problema es que durante todo este tiempo constará como que todavía tenemos una hipoteca vigente y ello limitará nuestras demandas de préstamos o nuevas hipotecas con los bancos.
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Comentarios
28
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  1. #21

    Otrigue

    en respuesta a Adagq
    Ver mensaje de Adagq

    Hola
    Hoy me he puesto a buscar esta información y te copio lo que dice el código de buenas prácticas del Banco de España:
    "5.1.1.c) Comisión por emisión de un certificado preciso para el cumplimiento de una obligación legal derivada del artículo 82 de la Ley Hipotecaria o por la mera cancelación notarial de hipoteca

    Esta comisión remunera la preparación de la documentación necesaria, a petición del cliente, para que sea la entidad la que realice las gestiones y tramitaciones precisas para la cancelación notarial de su hipoteca.
    Para que exista derecho al cobro por este concepto, el Servicio de Reclamaciones exige que se acredite que se ha prestado un verdadero servicio al cliente, sin que quepa incluir en este supuesto:
    – La entrega al cliente de la documentación justificativa de la extinción de la obligación contractual frente a la entidad (el mero otorgamiento de la carta notarial de pago o la emisión de un certificado de deuda cero), o
    – el simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría que, a esos efectos, indique el cliente, ya que, en estos supuestos, la actividad desarrollada no es otra cosa que el consentimiento otorgado por el acreedor hipotecario (exigido por el artículo 82 de la Ley Hipotecaria) para la cancelación de una inscripción hecha a su favor en virtud de escritura pública."

    Es decir, el apoderado tiene la obligación de ir al notario sin poder cobrar ningún importe por este concepto. En caso de que insistan, presenta una reclamación a Atención al cliente del Banco haciendo referencia a esta directiva del Banco de España.

    Suerte y comenta el resultado (si he llegado a tiempo...)

    1 recomendaciones
  2. #22

    Otrigue

    en respuesta a sdbaltar
    Ver mensaje de sdbaltar

    Hola
    Te copio lo que dice el código de buenas prácticas del Banco de España:
    "5.1.1.c) Comisión por preparación de la documentación para cancelación notarial de hipoteca
    Además de lo comentado en el punto anterior, debe recordarse que los clientes pueden
    llevar a cabo por sí mismos los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca,
    por lo que esta comisión, en cuanto retribuye un servicio opcional, normalmente
    no viene recogida en las escrituras de préstamo hipotecario.
    Dado que las entidades únicamente prestan este servicio si lo solicita su cliente (entendiendo
    por tal, en las cancelaciones de préstamos hipotecarios, bien el titular del préstamo, bien
    la persona que está interesada en esta cancelación notarial), resulta imprescindible, para
    que el cobro de la comisión que lo retribuye pueda considerarse procedente, que el cliente
    preste su consentimiento previo no solo a que la entidad realice este servicio, sino a que se
    le adeuden las comisiones tarifadas —y de las que se le ha informado— por este concepto"

    Es decir, el banco no puede obligarte a que hagas la cancelación de la hipoteca con su asesoría.

    Un saludo

  3. #23

    Josetee

    en respuesta a Jesús Zamit
    Ver mensaje de Jesús Zamit

    Acabo de releer el artículo porque un familiar afortunadamente va a cancelar su hipoteca porque vende la vivienda. La cuestión es que en su escritura de hipoteca aparece que la comisión por desistimiento es del 1%, y en base a eso hemos hecho el calculo del coste de cancelación, cuando por otro lado veo que en el artículo pones que esta comisión no puede superar el 0,25% en caso de que la vida de la hipoteca sea de más de 5 años, pero esto por lo visto es así desde 2007. La hipoteca de la que hablo es de 2006, ¿son los mismos esos límites? Gracias!

  4. #24

    Fpd Mn

    en respuesta a Josetee
    Ver mensaje de Josetee

    Pues yo el 12-03 llevé una escritura de cancelación de hipoteca por valor de 54.000 euros que ya el notario me cobró 90 euros por hacerla el dia 23.05.12 y ahora me avisan del registro que tengo que pagar 134 euros por registrarla. No se si será una equivocación o es que han cambiado mucho las cosas desde el año pasado hasta ahora. Me parece una pasada que el registro solo por poner que está libre de carga tenga que cobrar mas que si la hicieran nueva, de no ser que tenga algún recargo o sanción por haber esperado desde mayo del año pasado hasta ahora.Si alguien me puede aclarar esto lo agradecería.

  5. #25

    malongi

    Os puede interesar. Saludos

    (Copiado de la Memoria del Servicio de Reclamaciones del Banco de España)

    Hay que recordar que los clientes pueden llevar a cabo por sí mismos los trámites necesarios para la cancelación registral de su hipoteca, obtenida la certificación de haberse pagado la deuda. Por tanto, las entidades financieras únicamente prestan este servicio si lo solicita su cliente (entendiendo por tal, en las cancelaciones de préstamos hipotecarios, bien el titular del préstamo, bien la persona que está interesada en esta cancelación notarial); resulta imprescindible para que el cobro de la comisión que lo retribuye pueda considerarse procedente que el cliente preste su consentimiento previo no solo a que la entidad realice este servicio, sino a que se le adeuden las comisiones tarifadas e informadas por este concepto.
    Así, la comisión remunera la preparación de la documentación necesaria, a petición del cliente, para que sea la entidad la que realice las gestiones y tramitaciones precisas para la cancelación registral de su hipoteca. Es por ello que el Servicio de Reclamaciones del Banco de España exige que se acredite que se ha prestado un verdadero servicio al cliente, sin que quepa incluir en este supuesto:
    – La entrega al cliente de la documentación justificativa de la extinción de la obligación contractual frente a la entidad (el mero otorgamiento de la carta notarial de pago o la emisión de un certificado de deuda cero).
    – El simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría que a esos efectos indique el cliente, ya que, en estos supuestos, la actividad desarrollada no es otra cosa que el consentimiento otorgado por el acreedor hipotecario (exigido por el artículo 82 de la Ley Hipotecaria)12 para la cancelación de una inscripción hecha a su favor en virtud de escritura pública.
    Las reclamaciones que llegan al Servicio de Reclamaciones del Banco de España traen su causa, fundamentalmente:
    – En el cobro de comisión por la simple emisión del certificado de cancelación económica de la deuda.
    – En el cobro por gastos de desplazamiento a la notaría del apoderado de la entidad como representante de la misma en su comparecencia para declarar la extinción de la deuda.
    En ambos casos se emite un pronunciamiento contrario a la actuación de las entidades reclamadas si cobran comisiones y/o gastos por los conceptos señalados.
    – Por falta de información previa acerca de la aplicación de la comisión por las gestiones de preparación de la documentación para la cancelación registral de la hipoteca, así como por el adicional cobro de gastos de gestoría.
    Igualmente, se emite pronunciamiento desfavorable a las entidades si no acreditan: i) haber informado a sus clientes con carácter previo de las comisiones y/o gastos aplicables; ii) tener dichas comisiones y gastos debidamente tarifados, y iii) en su caso, tener autorización para el cargo en cuenta de tales comisiones y gastos.

  6. #26

    Pedrogarcia

    en respuesta a Fpd Mn
    Ver mensaje de Fpd Mn

    Esta mañana, 3 mayo, mi mujer y yo hemos llevado al registro la hipoteca por un valor de 42000 euros y nos han dicho que debíamos dejar una provisión de fondos de 150 euros. Nosotros le hemos dicho que teníamos entendido que debía ser mucho menos, sobre todo por el importe que es. Respuesta: o dejáis los 150 euros o no lo cogemos.

    Hemos dejado los 150 euros y luego al leer con detenimiento el papel que nos han dado pone. ¿Pide nota simple? Y sale marcado SI sin que nosotros hayamos pedido nada.

    Para mi que se quedan con nosotros.

    Saludos!

  7. #27
  8. #28

    maria5054

    Vendo mi casa que tiene una hipoteca, el banco de los compradores, se va a encargar de cancelar la hipoteca y me envia una autorización para cancelar con los siguientes costes, EL CAPITAL PENDIETE ES DE 64580 eur:
    gestión por parte de Grupo BC asciende a la cantidad
    de 346,06 € impuestos incluidos
    MAS
    CANCELACION HIPOTECA 164.000,00 NOTARIA 725,03
    REGISTRO 362,03
    GESTION 302,50
    VERIFICACION 19,36
    ENVIO 24,20
    TOTAL 1433,12
    .Por favor, me podeis informar si estos costes son correctos?

    MUchas gracias.


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