¡Buenas a todos!, hoy traigo un artículo algo especial. Aclarar que no he fumado nunca en mi vida ni tabaco ni nada, soy muy antidroga en mi vida personal, alcohol, estamos aquí para hacer dinero si hay gente que demanda un producto el mercado lo facilitará y si el mercado facilita un producto y reparte dividendos rentables y jugosos ahí estará el Loco del Dividendo para llevarse su parte.
Antes de empezar a entrar en materia por darle un toque, recomiendo leer el artículo con esta canción de fondo:
https://www.youtube.com/embed/OurGZr5EGLY
Y recordar este artículo no es una recomendación ni de compra ni de venta ni de nada, vaya a un asesor económico de estos con corbata y bonitos despachos.
Entrando en materia, cuando estuve en una reunión de inversores en Sevilla estaban hablando de esta empresa: http://innovativeindustrialproperties.com/. Lo primero que hice fue buscarla en investing, ver su gráfica, rentabilidad de dividendo, etc..., luego pregunte a que se dedicaba.
Parece que es un REIT que compra y alquila edificios, invernaderos para plantaciones de marihuana medicinal y terapéutica. Cuando uno escucha esto suele huir, la marihuana suele ser un sector que lleva relativamente poco y esta teniendo subidas y bajadas bruscas para inversores value o tradistas es genial pero para un inversor de dividendos como yo es algo a obviar, aunque nos encontramos que es un REIT y como bien dicen ellos en su pagina: "As a REIT, one of our most attractive attributes is that we must distribute through a dividend to our stockholders at least 90 percent of our taxable income.", para los no instruidos en la lengua de Shakespeare, básicamente que de los ingresos el 90% lo reparten.
Un 40% de subidas de dividendos en dos años en una empresa joven puede ser sinónimo de "gente flipada" y de las que hay que huir pero también es verdad que desconocía el sector y siempre pienso que tengo que tener diversificada mi cartera a límites que rocen la lógica y la coherencia, así que como es cierto que tengo marihuana indirecta por tener Altria o Bristish American Tobacco, porque no tener un REIT de Marihuana, así que empece a investigar los diferentes puntos negativos que podía encontrar en el sector y en la empresa.
- Riesgo político
- Barreras de Entrada
- Deuda o acciones
- Inquilinos con problemas -SobreOferta
- Cultivo interior - exterior
Riesgo Político
Lo primero fue investigar sobre el riesgo político, realmente no vivo en Estados Unidos desconozco que está pensando la gente allí sobre la marihuana, que dicen los políticos si hay polarización sobre el tema, etc...
Así que primero hice una investigación más numérica y luego otra más de "calle".
Primero nos encontramos que hay 50 Estados Unidos y luego regiones asociadas. De esos 50 estados, en 40 de ellos está legalizada en mayor o menor número de enfermedades la Marihuana Medicinal, obviamos la recreativa porque básicamente en los estados que está legalizada es con autocultivo y el sector que estamos investigando son REITs que se dedican a alquilar invernaderos y edificios a empresas para que planten marihuana medicinal por lo que el autocultivo no nos aporta nada, además la empresa que nos interesa obvia también la recreativa por temas legales y porque no le ve rentabilidad ya que prácticamente no se puede industrializar aún.
De los 10 que no esta legalizada la Marihuana Terapéutica, hay 5 que permiten aceites:
- Alabama -solo aceite
- Iowa - solo aceite
- Misisipi - solo aceite
- Carolina del Sur -solo aceite
- Texas -solo aceite pero no se puede conseguir en Texas*
Aceites derivados de la Marihuana, siendo más claros, por tanto estamos teniendo en cuenta que solo 5 estados de 50 no permiten ningún tipo de legalización de la Marihuana y en muchos sé está avanzando a legalizarla incluso la recreativa.
Luego está el tema de Texas que es legal si un médico te la receta, pero si un médico la receta pierde la licencia, "FUCK LOGIC".
Nos encontramos con un panorama a favor del que podríamos pensar que es por una mayoría de un partido concreto y que como pasa en España si entra el rival nos encontremos con cambios brutales en la legislación, mi sorpresa es que no es así. Tras hablar con varias personas de allí e investigar un poco, me encontré con que hay gente a favor y en contra tanto en demócratas como en republicanos, los dos partidos mayoritarios de allí y cuando se avanza en temas de legalizarlo o despenalizar el llevarlo consigo para consumo propio es solo hacía adelante, a favor, nunca hacía atrás.
Así que sinceramente y desde mi opinión de inversor particular, no hay riesgo político sino lo contrario, si miramos el portfolio de la empresa hay 13 estados en donde tienen propiedades:
Arizona, California, Colorado, Florida, Illinois, Maryland, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Nevada, New York, Ohio y Pennsylvania
Partiendo que hay 32 estados más donde expandirse donde es legal de algún modo la marihuana terapéutica estamos ante un caso de posible expansión, donde la regulación política le está ayudando y ahora entro en detalles.
Barreras de Entrada
Aquí nos encontramos con un problema mayúsculo, esta empresa $IIPR está creciendo muchísimo porque es la única que ha conseguido los permisos para estar en la bolsa de nueva york y poder optar a todos los beneficios que eso trae. En vez de endeudarse vende acciones al mercado para comprar propiedades alquilarlas y repartir ese dividendo, por tanto esas acciones vendidas en el mercado generan más beneficios y sacan más acciones comprando cada vez más propiedades. Si saben cuando parar es muy buen planteamiento.
Esto es prácticamente un monopolio ya que pocos bancos dan créditos a este tipo de empresas solo algún banco canadiense ya que el sector sigue siendo un Tabú para mucha gente. Así que tenemos una empresa donde solo ella puede optar a todo mientras que el resto esperan su entrada en bolsa como agua de mayo, esto acabará ocurriendo entrarán y tendrá que competir con ellas, pero es cierto que esta empresa estará ya asentada durante varios años y con bastante cuota de mercado, aun así cuando el resto de empresas entre en bolsa, nuestra amiga tendrá que competir y eso le afectará, hay que tener esto en cuenta.
Deuda y Acciones
Como hemos dicho la empresa al estar en bolsa podrá seguir haciendo esto de ir sacando acciones a la venta para comprar propiedades, pero la bolsa tendrá altibajos y cuando el resto de empresas entren, nos encontraremos que deberá pedir créditos y ahora mismo es algo que no sabemos como lo hará ya que cuando tenga que endeudarse para crecer hasta el infinito como hace ahora puede cometer errores, son riesgos poderosos, porque tampoco sabemos si cuando eso ocurra preferirá calmarse y quedarse con lo que tiene. Entendamos que es una empresa joven al comienzo de su historia que pocos conocemos de su existencia y eso tiene mucho riesgo.
Inquilinos con problemas - SobreOferta
Una gran ventaja que tiene esta empresa es que no compite con las empresas de marihuana que plantan y distribuyen de las que hay montones teniendo en cuenta que las barreras de entrada son bastante asequibles en ese sector y hay sobreOferta. Si no que ellos son picos y palas ya que le da igual quien gane o pierda en esta batalla, ellos alquilarán al que le vaya bien, ¿que ocurre?, que muchos inquilinos les va mal no pueden seguir pagando y quiebran, si ya no existe quien te paga, nadie puede pagarte..., de nuevo tienen que ofrecer sus terrenos a otros inquilinos. Esto puede verse desde dos perspectivas, la buena que da igual que alguien quiebre otro la usará o la mala que puede haber meses que las propiedades no generen nada debido a esta inestabilidad del sector.
Todo esto ocurre porque hay muchísimas empresas, hay sobreOferta de ellas y todas quieren un pedazo de pastel, pero no hay tanto pastel. Pensar que muchas empresas de producción de Marihuana Terapéutica el primer año incluso el segundo no tienen beneficios, pocas sobreviven a esos dos primeros años, mucha guerra de precios. Esta empresa hace contratos a 10 años y lo hace porque así si quiebran se queda con la fianza/seguro de romper el contrato antes de tiempo, entonces cobran hasta los dos o tres años,el seguro y vuelven alquilarlo. Por eso hay un dinero extra en los reportes anuales que no sabemos de donde sale.
Cultivo interior - exterior
Y por último el gran problema, esta empresa se dedica a invernaderos y hay un fuerte movimiento de cultivar en exterior plantaciones enteras, es cierto que si eso ocurre la empresa puede adaptar sus propiedades a otro tipo de cultivos pero tendrían un coste mayúsculo.
Los invernaderos seguirán existiendo aunque debemos tener en cuenta que con este crecimiento atroz nos encontremos con que tengan más de lo que el mercado demande ya que haya una fuerte migración a las plantaciones de exterior. Cuando esto ocurra la empresa tendrá que adaptarse y saber quienes son sus clientes potenciales y saber de verdad la capacidad de ampliación, ya que actualmente está en una vorágine que cada vez que compra una propiedad tiene varios posibles inquilinos en la cola.
Conclusiones
Estamos ante una empresa con unas posibilidades de crecimiento increíbles, pero con unos problemas que van más allá de las legalizaciones del sector, yo recomiendo pensar bien cada problema, analizarlo y ver claramente si el sector tiene futuro o no. Podemos estar en esos momentos que decimos, "ojala comprar Coca-Cola o MCDonalds en los años 50", o podemos estar en esos momentos de "¿Quien sería tan tonto de invertir en las .com como Terra?".
Yo no hablo de cuentas, hay otros mejores que yo para mirar y analizarlas, pero creo que esta empresa más que los números es invertir en el sector con los riesgos que conlleva. Una empresa joven en un sector con futuro con dividendos crecientes o una empresa en una burbuja de un sector que se desinflará. Cada uno decida a su propia opinión.
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