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Blog de Juan Carlos Burguera

Temas legales que afectan a su bolsillo

Etiqueta "Cláusula suelo": 11 resultados

Soluciones para las hipotecas con cláusula suelo, grabación webinar

El pasado lunes 24 de febrero, tuvimos la oportunidad de conocer qué soluciones tenemos para las hipotecas con cláusula suelo, un curso online dónde se desarrollaron temas relacionados con la Sentencia del Tribunal Supremo, la protección a consumidores y usuarios y el carácter abusivo de las cláusulas suelo, entre otros temas. A continuación teneís un resumen de lo que hablamos. 

¿Qué son las cláusulas suelo?

Las cláusulas suelo son una cláusulas que limitan la bajada de precio de coste de las hipotecas hasta un nivel determinado. Es decir, el préstamo que habíamos contratado como variable se convierte en variable al alza pero fijo a la baja. Se trata de un elemento definidor del contrato de gran importancia que ha impedido que muchas personas se vieran beneficiadas de la caída del Euribor. 
 

Legislación aplicable a las cláusulas suelo

Las normativas que se aplican son:
  1. Orden de 12 de diciembre de 1989 reguladora de los tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad de las entidades de crédito.
  2. Directiva 93/13/CEE del Consejo de 5 de abril de 1993 sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
  3. Orden de 5 de mayo de 1994 sobre la transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios. 
  4. Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación.
  5. Ley 2/2001 de 4 de marzo de economía sostenible: Autoriza al gobierno a dictar las normas que garanticen un nivel de protecctión adecuado para los usuarios de servicios financieros.
  6. Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
  7. Orden Ministerial de 28 de diciembre de 2011 de Transparencia y Protección del cliente de Servicios Bancarios.
  8. Ley 1/2013 de 14 de mayo de Medidas para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios de Reestructuración de Deuda y Alquiler social: En su articuo 6 exige una expresión manuscrita de haber sido informado de los riesgos.
Hay que tener en cuenta la fecha en que se firma la hipoteca y la fecha de las normativas para saber cual de ellas se aplicará en cada caso.
 

La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013

La sentencia del Tribunal Supremo tiene efecto vinculante directamente para los órganos judiciales. 
 
El caso se inicia con una acción de cesación colectiva llevada a cabo por la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios contra tres entidades financieras: BBVA, Cajamar-Caja Rural y Novagalicia Banco. Se solicitó que en los préstamos de dichas entidades se dejase de aplicar la cláusula suelo, se abstuviesen de aplicarla en el futuro, y que se publicase la sentencia y se inscribiese en el Registro de Condiciones Generales de Contratación. 
Los demandantes consideraban que la cláusula suelo era abusiva debido a
  1. La desproporción entre el suelo y el techo
  2. No había reciprocidad, perjudicando de esa manera al consumidor, ya que el mínimo se tocaba pronto y el consumidor no se veía beneficiado por las bajadas del tipo de interés. 
  3. El techo estaba tan alto que nunca se llegaba a aplicar en beneficio del cliente. 
 
Por su parte, los bancos se defendieron alegando que:
  1. Las cláusulas suelo no eran condiciones generales de la contratación con lo que estarían fuera de la Ley de Condiciones Generales de Contratación.
  2. La cláusula suelo se considera un elemento esencial del contrato y, por tanto, no se le puede aplicar la normativa sobre cláusula abusiva. 
Tras pasar por el juzgado de lo mercantil y la Audiencia Provincial de Sevilla, los demandantes apelan ante el Tribunal Supremo, que estima el recurso de casación, alegando que las cláusulas examinadas en el caso son abusivas debido a su falta de transparencia. Además de que estas cláusulas causan un desequilibrio ya que impiden que el consumidor se beneficie de la bajada de los tipos de interés. Es decir, no hay un equilibrio en el reparto de los riesgos del contrato. Así pues, el Tribunal Supremo declara la nulidad de las cláusulas suelo pero indica que no se puede recuperar lo que los clientes han pagado de más
 

La jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

El Juez español dentro de la Unión Europea tiene la obligación de examinar el carácter abusivo de las cláusulas. Además, los poderes públicos tienen la obligación de proteger a los consumidores frente a las cláusulas abusivas. Aquellas cláusulas que se establezcan como tal serán declaradas nulas, aunque hayan sido aceptadas y firmadas por el consumidor en el contrato, incluso si el consumidor no lo denuncia. Los objetivos de dicha revisión son:
  • Impedir que el consumidor quede obligado por una cláusula abusiva.
  • Disuadir a las entidades financieras para las quieran utilizar.
 

El deber de información y transparencia en los préstamos hipotecarios

La normativa más importante que determina el deber de información y transparencia en los préstamos hipotecario es la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre la transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios cuyo ámbito de aplicación es exclusivo de préstamos hipotecarios concedidos sobre viviendas, solo a personas físicas y limitados a cuantías inferiores a 150.000€.
 
Esta orden obliga al banco a:
  1. Entregar un folleto informativo con unos contenidos mínimos (determinados en la orden) 
  2. Entregar por escrito la oferta vinculante con antelación para que el consumidor la pueda revisar.
  3. El notario tiene la obligación de informar sobre la existencia de esta cláusula suelo.
Para la Audiencia Provincial de Sevilla si que se cumplieron los trámites que exige esta orden. Sin embargo, el Tribunal Supremo dictaminó que si que se cumplía el control de incorporación al contrato pero no el de transparencia.
 
 

La especial protección a consumidores y usuarios

La protección frente a las clausulas suelo en las hipotecas para consumidores tiene tres fases:
  1. Control de incorporación al contrato que se supera si se cumplen los requisitos de la Orden de 5 de mayo.
  2. Control de transparencia que se supera si el consumidor ha entendido bien todos los puntos del contrato. Si la cláusula es clara y transparente, no puede ser abusiva. Así pues, el Tribunal Supremo considera que dichas clausulas suelo no superan el control de transparencia por:
    1. Falta de información de que es un elemento esencial que forma parte del objeto principal del contrato.
    2. Introducción junto con las clausulas techo como si fuesen una contraprestación generando una falsa sensación de equilibrio y simetría. 
    3. No hay simulaciones de previsiones de los tipos de interés.
    4. No se compara con otras alternativas de préstamos de la propia entidad.
  3. Control de abusividad que se aprueba si existe equilibrio entre las obligaciones de las partes. 
 

El carácter abusivo de las cláusulas suelo

Una cláusula se considera abusiva si
  1. No está redactada de una forma clara y comprensible.
  2. Si es contraria a la buena fe
  3. Peca de falta de reciprocidad entre el reparto de riesgo entre las partes. 
Para el Tribunal Supremo, las cláusulas suelo son lícitas siempre que se informe con total transparencia al consumidor. Debido a la falta de transparencia, el consumidor cree que su préstamo es de interés variable al alza y a la baja, cuando en realidad es un préstamo con interés variable al alza e interés fijo a la baja, con lo que no se beneficia de la bajada de los tipos de interés.
 

Efectos de la sentencia

El juez no puede moderar la cláusula suelo. Si la cláusula se considera nula, se debe eliminar por completo del contrato. El Tribunal Supremo establece la no retroactividad a la sentencia alegando que este efecto retroactivo causaría unos trastornos graves con trascendencia en el orden público económico. Es decir, la sentencia no afecta a las resoluciones judiciales firmes ni a los pagos ya realizados. Así pues, aquellos que ya han efectuado sus pagos no pueden reclamar lo que han pagado de más. 
 
 

Resultados en los tribunales y jurisprudencia de las Audiencias Provinciales

Algunas Audiencias Provinciales como las de Cádiz, Córdoba, Cáceres o Badajoz si han seguido el criterio del Tribunal Supremo, mientras que otras sentencias de otras Audiencias Provinciales, como la de Álava, Alicante o Madrid, que obligan a las entidades bancarias a devolver todo lo cobrado de más. 
 
Antes de 2010, más del 90% de los casos son ganados por los consumidores. En años posteriores a 2010, el porcentaje es aún mayor.  
 
 

Grabación del webinar

A continuación aquellos usuarios que estábais inscritos al webinar online, podréis ver la grabación del mismo:
webinar audio
 
  Leer más

El carácter abusivo de las cláusulas suelo

Al ser la cláusula suelo carente de transparencia, se “abre la puerta” del análisis de abusividad por desequilibrio.

 

Decimos que “se abre la puerta", por que la falta de transparencia no implica necesariamente que la cláusula suelo sea desequilibrada y que este desequilibrio sea importante perjudicando al consumidor.

 

Para el Tribunal Supremo, las cláusulas de suelo son lícitas siempre que al haberse insertado con suficiente transparencia, se permita al consumidor saber que :

 

1.- Esa cláusula forma parte del objeto principal del contrato.

2.- El reparto de los riesgos  como resultado de la variación de los tipos de interés.

 

El Tribunal Supremo considera que es irrelevante la desproporción entre el tipo de suelo y el techo: Al basarse el contrato en el  principio de libertad de mercado y de empresa, no se precisa el equilibrio económico.   Leer más

Cláusulas suelo: Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013

 

En los casos sobre reclamaciones por cláusulas suelo de hipotecas, la  Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013  ha tenido una importancia crucial.

 

En primer lugar hay que tener en cuenta que al haber sido dictada por el Pleno de la Sala Civil, tiene efecto vinculante directamente, para los órganos judiciales

 

El origen del caso

 

El proceso se inició por una acción de cesación colectiva, entablada por una asociación de usuarios de servicios bancarios contra tres entidades financieras: BBVA, Cajamar-Caja Rural y NGC banco.

 

Se solicitaba que en los préstamos hipotecarios de dichas entidades, se dejase de aplicar la cláusula de suelo, se abstuviesen dichas entidades de su aplicación en el futuro, y que se publicase la sentencia y se inscribiese en el Registro de Condiciones Generales de Contratación,  basándose fundamentalmente en el artículo 12.2 de la Ley de Condiciones Generales de Contratación. Argumentaban que tal pacto resultaba abusivo por la desproporción entre el suelo y el techo, lo que significa un desequilibrio en las prestaciones de las partes del contrato:  No había reciprocidad y el consumidor se veía habitualmente perjudicado, por que el mínimo se alcanzaba y no se beneficiaba de las bajadas del tipo de interés. Sin embargo el techo estaba tan lejos que tampoco beneficiaría nunca al cliente.   Leer más

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