¿Nos visitas desde USA? Entra a tu página Rankia.us.

Joldi's Blog

Reflexiones sobre economía, sector inmobiliario, empresa, finanzas...

Etiqueta "vivienda": 12 resultados

Consejos de un outsider para comprar una vivienda

Ahora que parece que el sector inmobiliario empieza a levantar cabeza, trataré de ofrecer unos breves consejos a futuros compradores, con la intención de ir más allá de los típicos y tópicos replicados por todos los medios. Son consejos extraídos después de haberle dedicado un buen tiempo a la caza y captura de un piso de segunda mano (me abstengo de opinar sobre nuevas promociones, compra sobre plano, subastas judiciales, etc... temas que desconozco). En fin, no están todos los consejos (daría para un libro entero)  pero sí para mi lo más importantes, espero que os puedan ser de utilidad para todos aquellos que estáis inmersos en la azarosa aventura de buscar vivienda:

  • Ten atada la financiación antes de ponerte a buscar, parece tema baladí al principio, pero te ayudará a focalizar la búsqueda y agilizar la compra.
  • Si eres un poco selectivo en tus prioridades, la búsqueda de un piso que se ajuste a tus criterios puede llevarte meses, e incluso años, tenlo presente, tantea el mercado con tiempo.
  • El piso perfecto no existe, sacrifica prioridades, no te obceques en limitar tu búsqueda en zonas no demasiado amplias, pisos buenos no salen todos los días, ni todas las semanas, ni en según qué zonas todos los meses, si detectas poco movimiento en tu zona de búsqueda es que estás restringiendo demasiado tu zona de interés.
  • Compara los precios de m2 por distritos, barrios, calles, etc., a veces hay diferencias ostensibles entre zonas que están contiguas o muy cercanas entre sí, analiza los motivos, trata de conocer los motivos reales de venta, te ahorrarás desagradables sorpresas de última hora.
  • Todos los pisos ofertados en los portales inmobiliarios van pasados de m2, una buena manera para saber la superficie real del piso es entrando gratis en la web del catastro, con los metros reales podrás forzar una negociación a la baja con la propiedad. También solicita nota simple informativa al Registro de la Propiedad para averiguar si está libre de cargas y busca en la web del Ayuntamiento la calificación urbanística del terreno de la vivienda (o colindantes) para cerciorarte que no esté afecto de planes urbanísticos no deseados.
  • No te cortes en el calado de las ofertas y contraofertas sobre los precios de salida que pide la propiedad, todo el mundo las hace, es el pan nuestro de cada día en el sector. A día de hoy, en la gran mayoría de casos, el precio (realista, que no de derribo) aún lo sigue poniendo el comprador, algo vale lo que la demanda está dispuesta a pagar, y  aunque el mercado inmobiliario tiene un marcado carácter local y que descuentos medios de una zona no son trasladables a otras, siempre, en mayor o menor medida, ha habido y habrá regateo que dependerá del tipo de vivienda, zona, precio, tiempo que lleva en venta, cash  etc. Y si bien es cierto que en el último año y medio se detecta más movimiento en el sector,  no es menos cierto que exceptuando ciertos barrios de Barcelona y Madrid, sigue costando cerrar precios, vender a precio de salida es una quimera, y sólo toca esperar comprador a base de ir bajando precio y aceptando ofertas a la baja.
  • En viviendas que son llevadas por varias inmobiliarias, infórmate antes de comisiones, condiciones, etc. y elige la que se ajuste más a tus intereses.
  • Trata de evitar ciertas inmobiliarias que cobran comisión al comprador, cierto es que trabajan en exclusiva, pero son de lo peor; hay quienes te obligan a soltar 3.000 € para pasar una mísera oferta al propietario, y otras tantas te calzan con comisiones de todo tipo que pueden llegar a sobrepasar el 3% (a más a más de la que cobran al vendedor que es quién se lleva la morterada en todo el asunto).
  • Los pisos provenientes de herencias con muchos a repartirse el pastel son auténticos quebraderos de cabeza, trata de evitarlos si ya desde el principio detectas que no hay quorum entre los herederos.
  • Cuidado con los pisos que los vende directamente el propietario, precios superhinchados y reacios a bajar, típico ejemplo de confundir precio con valor.
  • Pasadas las dos primeras semanas de visitas, el comercial tendrá tantas o más ganas de cerrar la operación que tú; sondéalo sobre que ofertas firmes hay encima la mesa, la urgencia del vendedor en vender, tiempo en venta, verás cómo estará más susceptible a compartir información.
  • Cuidado con lo que firmas, los documentos que te ponga la inmobiliaria para echar firma estarán redactados versión pro-propietario, si no entiendes lo que firmas o tienes dudas, no está de más gastarse 100/200 euros con un abogado (precio ridículo comparado con el montante de la operación) para que te explique lo que estás firmando. Cierto es, que en ocasiones es misión imposible modificar estos documentos estandarizados por la inmobiliaria, pero peléalo.
  • Antes de lanzar cualquier tipo de oferta que te comprometa infórmate bien del importe de las cuotas de la comunidad, derramas pendientes, previsión de obras, exigencia de estar al corriente de pagos de la comunidad e IBI's, que la vivienda no tenga habitaciones alquiladas, cédula de habitabilidad en conformidad,etc.
  • Ten cuidado con los pagos en negro, aparte del carácter delictivo de la práctica, te pueden comprometer fiscalmente; bien porque Hacienda no se crea el valor de adquisición declarado o porque cuando lo tengas que vender vengas obligado a liquidar más plusvalía de la real.
  • Ten presente que sobre el precio que vayas a pagar toca añadirle entre aprox un 8% a 14% de impuestos (según CC.AA) y que en la actualidad la hipoteca no deduce en Renta (adiós a la paga extra de verano de Hacienda).

Buena suerte!   Leer más

Un informe independiente tasa la caída en el precio de la vivienda en más del 20% anual en el 1er semestre de 2012


Según un estudio coordinado por el nada sospechoso catedrático y especialista inmobiliario José García-Montalvo de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) y el grupo Tecnocasa  la vivienda de segunda mano se ha abaratado un 20,73 % de media en España en el primer semestre de 2012 en relación al mismo período del año pasado.

El estudio acredita cierta solvencia por cuanto su metodología se basa en precios reales de compraventa, de batalla, de cierre de operación (con descuentos de última hora incluidos), y no como la gran mayoría de estudios que reflejan precios de salida o de tasación para la concesión de hipotecas.

En fin, tremendísimo batacazo nunca visto, cifras a mi entender bastante fiables y que no dan lugar a interpretación posible,  y en donde por mucho que se diga sigue sin vislumbrarse suelo en la caída del precio de la vivienda, ni tan siquiera el efecto llamada del Gobierno de "que me lo quitan de las manos"  con la supresión en 2013 de la deducción fiscal de la vivienda para nuevas compras (o para todas si somos "oficialmente" intervenidos) y del IVA superreducido al 4% han conseguido taponar la hemorragia en el derrumbe de  precios.    Leer más

Zapatero's Freak Show

Zapatero en una reciente entrevista efectuada en la cadena americana CNBC afirmó, entre otras lindezas, que "el precio de la vivienda ha tocado fondo y ya no va a bajar más ".

Tampoco es que a estas alturas el personaje tenga ya demasiada credibilidad. Y que ya se sabe que cuando ZP predice una cosa, justo se cumple la contraria. Cabe recordar acaso perlitas que ha ido soltando el gurú de ZP durante todos estos años; pasemos lista a la particular galería de los horrores de ZP: "la próxima legislatura lograremos el pleno empleo (2007)", "España está a salvo de la crisis financiera (2007)”, "España ha entrado en la Champions League de la economía mundial (2007)”, "Nunca llegaremos a los 4 millones de parados ni al 20% de paro (2008)", " Esto no es una crisis, es una suave desaceleración (2009)", "Jamás haré recortes en las pensiones o gastos sociales"(2009), ...   Leer más

El sector inmobiliario quema sus últimos cartuchos en 2010

Seguimos sin noticias de la tan ansiada recuperación en el sector inmobiliario. Es más, ni tan siquiera la proximidad de las subidas en el ITP o IVA de julio pasado consiguieron desbloquear al sector de la parálisis en la que lleva inmerso durante meses.

A más a más, la vuelta de las vacaciones no ha sido precisamente placentera para el sector que ha visto como  durante los últimos días las malas noticias han vuelto a copar los titulares de prensa después de algunos meses de calma chicha. Entre las más destacadas; caídas importantes de precios en julio y agosto en los portales inmobiliarios Idealista y Fotocasa, caída de un 10.8%  en junio pasado en la concesión de hipotecas respecto a junio 2009 (que ya fue malo), reapunte del Euríbor que promete ser progresivo en mucho tiempo y caída histórica de precios en los EUA, la mayor de su historia, motivada por el final de las ayudas estatales a la compra de la vivienda.

Y es que a los EUA le ha pasado lo mismo que a España con las ventas de vehículos, que una vez retirado el PLAN2000E las ventas han sufrido la mayor caída de su historia. Todo un avance de lo que le ocurrirá al sector en 2011 con la práctica supresión de la deducción fiscal por compra de vivienda para todo aquel que esté en disposición de comprar. Es lo que tiene dopar el mercado, que cuando se retiran los incentivos, acontece el gran desplome.

Cabe esperar que después del "Annus horribilis" que supuso el año 2009 para el sector inmobiliario, 2010 sea el año del Bull Trap, falso suelo o espejismo, con una recta final de año que servirá para maquillar los números del sector alentado por las casi 200.000 cuentas viviendas que vencen a final de año y por las tramposas medidas del Gobierno en apremiar las decisiones de compra de los más indecisos. Una medida que también pueden resultar una arma de doble filo para presionar a los vendedores en ajustar sus precios de venta porque aquellos que no consigan vender este año pueden estar con el cartelito de "se vende" colgado largo tiempo.

Pero que nadie se engañe, como mucho estas medidas del Gobierno servirán tan sólo para demorar tan solo un año, hasta 2011 y siguientes, lo que resulta inevitable y es que el mercado inmobiliario sufra su particular cataclismo, el definitivo “big one” que depure el sector y asiente las bases para su recuperación.

Nos espera un 2011 muy movidito, ya sin intoxicaciones gubernamentales y con unos datos macroeconómicos lamentables nos dirigiremos irremediablemente hacia el colapso total, default o pérdida de valor de los activos con toda su crudeza durante un largo tiempo como nunca lo habíamos visto.

Y en este entorno de expectativas bajistas en el precio de la vivienda, tan solo queda una solución; bajada de precios a la capacidad adquisitiva real de una demanda empobrecida. Y por mucho que nos diga la Ministra del ramo o el interesadillo de turno, mientras no haya correcciones severas en los precios seguirá sin haber mercado.

,

Sector Inmobiliario 2010; trata de arrancarlo

Según informó ayer el Instituto Nacional de Estadística  la compraventa de viviendas aumentó un 9% en marzo con respecto al mismo mes del año anterior, hasta un total de 37.561 operaciones. Hasta aquí todo bien, aunque la cosa se tuerce un poco si el dato  se compara con febrero pasado; las transacciones descendieron un 8,5% intermensual.

De todas formas que nadie se engañe, la subida de marzo (y las venideras que seguro vendrán)  entran dentro de la lógica más previsible y ello por varias causas;  porque partíamos de valores comparativos históricamente bajísimos, por el efecto llamada de las medidas del Gobierno (subida del  IVA y práctica  supresión de la deducción de vivienda), por un Euríbor por los suelos, por las facilidades de las entidades bancarias en financiar sus pisos provenientes de embargos y daciones de pagos (sé de casos de financiación íntegra a  40 años, como en los mejores tiempos de la burbu),  por una  Ley de Economía Sostenible que retrasa hasta el 2013 la entrada en vigor de nuevas reglas de valoración del suelo urbanizable (para evitar que el suelo de la banca pierda valor), y por último, por una política desinformativa, vergonzosa y repugnante, del Gobierno (entre otras lindezas la inombrable Ministra del ramo que se descolgó diciendo que  “Ahora es uno de los mejores años para comprar una casa", algo que viene repitiendo cada seis meses mientras los desplomes en los precios se acumulan) .   Leer más

Sector inmobiliario en 2010; siguen los números rojos

 
2010 arranca con la misma tónica bajista en el precio de los pisos que trimestres precedentes según atestiguan varios informes de portales inmobiliarios; Facilísimo e Idealista. Posiblemente el efecto de la próxima subida del IVA y eliminación de la deducción fiscal hayan suavizado en algo la caída, pero y aún con estas, y con los datos en la mano y por el estudio de fundamentales no cabe pensar, ni remotamente, en una  subida consistente en el precio de la vivienda a medio plazo.  Como mucho en zonas muy concretas en este 2010 se pueda dar una fase de bull trap o falso suelo por el efecto (más psicologico que real) de la eliminación de la deducción fiscal y subida del IVA, pero en fin, que no dejaran de ser meros repuntes sin solución de  continuidad para 2011. Sí que es cierto que el primer trimestre ha arrojado un ligero incremento en las transacciones efectuadas (se partía de valores muy bajos), pero claro, de aquí a ponerse a hablar de vislumbrar el final del túnel media un abismo. En este sentido un reciente informe del  Banco de España apuntala el criterio de senda bajista en el precio de la vivienda para los próximos años.
 
El sector ladrillil en este país sigue en la UVI, y es más, cada día que pasa afloran nuevos datos que dan que pensar que la ansiada recuperación va para largo. Ni tan siquiera todavía no hemos entrado en la fase de absorción del stock inmobiliario que nadie conoce a día de hoy a cuanto  asciende. Las apuestas más solventes andan entre el millón y casi dos millones de vivendas sin comprador. Pero lejos de menguar este stock,  la oferta inmobiliaria de este país podría seguir  incrementándose, puesto que   la oferta se sigue cebando cada día que pasa con todo aquel stock de viviendas provenientes de deshaucios de las familias,  más de 350.000 desde finales de 2007. Y las perspectivas es que esta cifra se vaya incrementando dramáticamente en los próximos meses. Y para mayor abundamiento, gran parte de la demanda de los últimos años, toda la inmigración venida en los años del boom económico, podría estar optando por replegarse a otros países con perspectivas más halagüeñas aprovechándose del cheque-regalo lanzado recientemente por el Gobierno, por lo que próximamente  sus viviendas actuales pasarían a engrosar el stock inmobiliario.
  
Por otro lado, la demanda inmobiliaria sigue paralizada por el desempleo, por la incertidumbre de la situación económica  o la falta de acceso al crédito. Ni  tan siquiera  la excepcional coyuntura de unos tipos hipotecarios bajo mínimos históricos está animando el mercado. Tampoco hay, ni se les espera por el momento  a los compradores de  mercados añadidos (extranjeros, segunda residencia, inversores y pasapiseros) ni la otrora llamada "demanda embalsamada" como inmigrantes recién llegados ahora que su cupo de contratación es cero.
 
Y por último están los precios, que por mucha bajada que hayan pegado desde máximos  siguen estando por las nubes,  sin ajustarse a la capacidad adquisitiva real de la demanda  y sin haber bajado lo que lo han hecho en otros países afectados por un boom inmobiliario similar como al nuestro.
 
En fin, hasta que no se reconozca por todos la gravedad de la situación actual y se pongan encima de la mesa medidas realistas, al sector ladrillil le queda por delante un largo y doloroso "via crucis".
 

Dilema en la vivienda: comprar ahora vs esperarse

La compra de una casa es probablemente la decisión financiera más importante que emprende cualquier ciudadano de a pie en su vida y elegir (siempre que se pueda) el momento más adecuado para hacerla es vital. Las consecuencias de no acertar pueden resultar fatales e irreversibles y son en parte las desencadenantes de esta crisis.

 
Desgraciadamente, desde mediados de 2009 el Gobierno optó por intervenir tramposamente en el mercado, tratando de precipitar irresponsablemente la decisión de compra de los más incautos al amenazar con suprimir en 2011 la deducción fiscal universal por vivienda habitual, manteniéndola sólo en su integridad para rentas bajas, las mismas que, paradójicamente, no tienen acceso al crédito. Y ya por último, y para apremiar más si cabe a los más indecisos, a partir de julio de 2010 el IVA aplicable a la vivienda nueva pasará del 7% al 8%.
 
Se abre el dilema inevitable de si picar el anzuelo tendido por el Gobierno y comprar este año, aprovechándose de una fiscalidad más ventajosa, frente a la opción de retrasar la compra con el objetivo de que la caída de precios que seguirá en los próximos años compense sobradamente la ausencia de beneficios fiscales.   Leer más

No hay, ni habrá, recuperación inmobiliaria


Vuelta a la realidad en el sector inmobiliario, después de unos meses de relativa calma chicha, esta semana se supo que la compraventa de casas descendió un 21,3% en octubre en términos interanuales (el segundo menor número de ventas de viviendas desde que comenzó la crisis),  concretamente unas 33.000, y de ellas, faltaría saber cuantas se corresponden a daciones de pago de la banca. Seguimos entonces con el mismo guión; un ajuste que se está llevando mayoritariamente vía cantidades en vez de la de precios, que sería lo deseable. Si bien que tampoco nadie se engañe, los precios sí que bajan y de forma mucho más acusada de lo que  se publica.

En todo caso, adiós a otro presunto brote verde y puesta en evidencia, otra vez más, de la manipulación de muchos decadentes salones inmobiliarios y  cutreinformes manipulados (como los de La Caixa de Catalunya, metida en los ladrillos hasta la cejas)  que se aventuraban  a pronosticar la  efectiva recuperación del sector.   Leer más

Algunos apuntes para depurar nuestro sector inmobiliario


Nuevo jarro de agua fría para el sector ladrillil; la semana pasada se conoció el dato de que en septiembre la compraventa de viviendas volvió a retomar la senda bajista al reducirse un 17,2% respecto al mismo mes del año anterior.
Hay quien sigue sin enterarse;  el empecinamiento y la estrechez de miras de mucho españolito medio y promotor “avispadillo” está provocando que de momento el ajuste burbujil se esté produciendo vía cantidades y no vía precios (que sería lo más eficiente). En este sentido, cabe recordar como  paises como EUA o Japón,  con bastante menos  burbujón inmobiliario que España, han llegado a realizar ajustes en el precio de la vivienda por encima del 30%, mientras nosotros estamos aún en el 8,6% (esto según el MIV si bien a pie de calle los descuentos han sido superiores).   Leer más

Precio de la Vivienda 2008, resta y sigue

Hoy el portal inmobiliario idealista.com ha publicado su informe anual para 2008 de la evolución del mercado inmobiliario en España, siendo el titular más destacable que el precio de la vivienda usada en España ofertada en su portal bajó en 2008 más de un 5%. En el caso de grandes capitales como Madrid o Barcelona, los precios se han situado en niveles de 2005. Lo que equivale a decir que en un año se han compensado las subidas de los tres anteriores. Cabe siempre recordar que los datos ofrecidos por Idealista se refieren a precios de oferta iniciales colgados en su portal, y que NO son precios de transferencia, esto es, precios cerrados de transacción con inclusión de descuentos posteriores propios de toda fase de negociación y que según reconocen desde IDEALISTA pueden llegar hasta 1/3 del precio de ofertado inicialmente.
En este sentido nos quedamos con declaraciones de Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com que reconoce que “con estos datos se confirma que durante 2008 finalmente se ha desplomado la burbuja inmobiliaria española que durante años creció alimentada por una euforia irracional de que los precios nunca caerían, lo que provocó una anómala subida de precios que ahora sólo tiene un camino: seguir bajando; estas caídas de precio además no recogen las negociaciones privadas que están cerrando compradores y vendedores y que según nuestros clientes están un 20%-30% por debajo del precio de oferta. En 2009 los vendedores, tendrán que resignarse a aceptar ofertas que jamás pensaron que tendrían que escuchar".

Otros contenidos sobre 'vivienda' en Rankia

Incompetencia judicial. La madre de todos los errores.

Tristán el subastero. Llevo más de cuatro años escribiendo este blog y creo que he relatado docenas de ejemplos de la negligencia generalizada en los juzgados españoles. La intolerable incompetencia de algunos juzgados nos está conduciendo a los usuarios más frecuentes a la desesperación y a la melancolía.

El dificilísimo negocio promotor

Tristán el subastero. Mi amigo Carlitos lleva varios años en la cuerda floja porque tuvo la mata pata de invertir la mayor parte de su patrimonio en dos solares ultra caros en pleno año 2.005. Uno de los solares está en Tres Cantos (Madrid) y el otro en uno de los PAU nuevos de Sevilla.

Experiencia con BBVA Vivienda

Jginerplanas. Nuestra experiencia con BBVA vivienda ha sido nefasta. Nunca contestan y si llamas te dicen que tienes que esperar 5 dias habiles. Hemos esperado meses a que

Experiencia con BBVA Vivienda

Jginerplanas. Nuestra experiencia con BBVA vivienda ha sido nefasta. Nunca contestan y si llamas te dicen que tienes que esperar 5 dias habiles. Hemos esperado meses a que

Experiencia con BBVA Vivienda

Jginerplanas. Nuestra experiencia con BBVA vivienda ha sido nefasta. Nunca contestan y si llamas te dicen que tienes que esperar 5 dias habiles. Hemos esperado meses a que

Como afecta los bienes de la comunidad de propietarios a la tasacion de una vivienda

Anaem. Buenas tardes, Me han tasado una vivienda. Pertenece a una comunidad de propietarios (cooperativa) que es dueña de los bajos del edificio. Los locales están

Como afecta los bienes de la comunidad de propietarios a la tasacion de una vivienda

Anaem. Buenas tardes, Me han tasado una vivienda. Pertenece a una comunidad de propietarios (cooperativa) que es dueña de los bajos del edificio. Los locales están

Como afecta los bienes de la comunidad de propietarios a la tasacion de una vivienda

Anaem. Buenas tardes, Me han tasado una vivienda. Pertenece a una comunidad de propietarios (cooperativa) que es dueña de los bajos del edificio. Los locales están

¿Qué superficie contar para precio vivienda?

Luismi78. Hola a todos.  Estoy buscando para la compra, pero tengo una duda en cuento a que superficie en metros cuadrados se tiene en cuenta para valorar una vivienda

¿Qué superficie contar para precio vivienda?

Luismi78. Hola a todos.  Estoy buscando para la compra, pero tengo una duda en cuento a que superficie en metros cuadrados se tiene en cuenta para valorar una vivienda

Autor del blog


Conoce la otra comunidad del grupo Emergia.

Verema: Vinos, Restaurantes, Enoturismo y Club de Vinos

Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.

Cerrar