La compra de una casa es probablemente la decisión financiera más importante que emprende cualquier ciudadano de a pie en su vida y elegir (siempre que se pueda) el momento más adecuado para hacerla es vital. Las consecuencias de no acertar pueden resultar fatales e irreversibles y son en parte las desencadenantes de esta crisis.
Desgraciadamente, desde mediados de 2009 el Gobierno optó por intervenir tramposamente en el mercado, tratando de precipitar irresponsablemente la decisión de compra de los más incautos al amenazar con suprimir en 2011 la deducción fiscal universal por vivienda habitual, manteniéndola sólo en su integridad para rentas bajas, las mismas que, paradójicamente, no tienen acceso al crédito. Y ya por último, y para apremiar más si cabe a los más indecisos, a partir de julio de 2010 el IVA aplicable a la vivienda nueva pasará del 7% al 8%.
Se abre el dilema inevitable de si picar el anzuelo tendido por el Gobierno y comprar este año, aprovechándose de una fiscalidad más ventajosa, frente a la opción de retrasar la compra con el objetivo de que la caída de precios que seguirá en los próximos años compense sobradamente la ausencia de beneficios fiscales.
Tampoco pretendemos dar respuestas ciertas a una cuestión tan compleja. Sí que podemos aportar orientaciones y a modo de ejemplo sí que tenemos certezas como que la deducción máxima por contribuyente de la cuota estatal está en el 15% sobre 9015€. Pues bien, pongámonos en una hipoteca de 25 años, obtendríamos una deducción fiscal total de 33.806,25 €. Eso sí, y no es tema baladí, diferida a lo largo de 25 años.
En cambio, si ese mismo contribuyente posterga un año su decisión de compra (ya sin beneficios fiscales), y pongamos que los precios reales (no los de las tasadoras) en 2011 bajaran lo que por ejemplo subieron sólo en 2004, un 16,7%, calculado sobre un valor de un piso medio-alto de gran ciudad de 360.000 € en 2010, obtiene un beneficio en forma de menor coste de adquisición de 60.120 euros, casi el doble de la deducción y obtenida en solo un año. Obviamente, cuanto más se retrase la decisión de compra en un entorno bajista de precios mayor será el beneficio obtenido.
Acepto que es un ejemplo muy simplista, basado en incertidumbres y que no entra a valorar muchas opciones y variables que se pueden dar en cada caso concreto. Es más pueden haber escenarios alternativos en que pueda ser más eficiente acogerse a la desgravación, siempre y cuando la caída de precios no sea lo intensa que se prevé. Tan sólo pretendo dar un ejemplo ilustrativo respecto a que es vital que no nos ceguemos por los efectos tangibles de la desgravación actual, que vayamos más allá, y que en consecuencia, entremos a valorar lo que más nos conviene a nosotros, no al Gobierno, entrando a analizar variables diversas que nos puedan afectar en nuestra decisión de compra, tales como: valor del piso al que se aspira, opciones de desgravación presentes y/o futuras, contribuyentes con capacidad de deducción, renta disponible, mercado local en el que se opere, capacidad de financiación, capacidad de efectuar inversiones alternativas, CC.AA. en la que se resida fiscalmente, observar opciones alternativas como el alquiler, coyuntura económica vigente, etc.
Lo que resulta obvio es que el gran problema para despejar la incógnita de lo que más nos conviene sigue siendo saber cuanto más van a seguir cayendo los precios de los pisos. El oscurantismo del sector es pertinaz en no facilitar datos fiables de variación en los precios de la vivienda. Estadísticas como las de la del Ministerio de Vivienda (MiV) son auténtico papel mojado porque se basan sobre tasaciones y no sobre precios reales de compra y venta de vivienda. Las tasadoras, mal que les pese, están vinculadas a las entidades financieras que otorgan las hipotecas y todos son conscientes que cuando se tasa una casa por debajo de su valor anterior, se deprecian los activos que respaldan los créditos hipotecarios, obligando al banco efectuar nuevas provisiones. Conclusión; no interesa tasaciones bajistas y ello se refleja en las estadísticas. Para dar un idea de cómo se pueden llegar a amañar unos balances, tenemos a Caja Castilla la Mancha, que una vez ya intervenida por el Banco de España reconoce abiertamente tasas de morosidad superiores al 17%, más del triple del que reconocen el resto de bancos y cajas.
En consecuencia, la caída del 6.3% en el precio de la vivienda en 2009 apuntada por el Ministerio de Vivienda resulta a todas luces irrisorio y fuera de la realidad que está azotando al sector. El sentir generalizado (y son muchos los informes que así lo atestiguan) es que el mercado no ha tocado fondo y que con independencia de dimes y diretes más o menos interesados sobre lo que ya han bajado los precios, queda aún mucho ajuste a la baja por llegar. Por otro lado hay unas expectativas bastantes generalizadas que los descuentos deben ser mayores que los efectuados hasta la fecha, visto por ejemplo como se comportaron los precios durante el rally alcista que se dio durante el boom inmobiliario en el que los precios llegaron a subir un 321% durante el periodo comprendido entre 1994 a 2007. Y si echamos una ojeada fuera vemos como en países también muy castigados por la burbuja inmobiliaria como Estados Unidos, Reino Unido o Irlanda corrigieron rápido el desajuste con caídas mucho más drásticas que las nuestras, cercanas al 20% en un solo año.
En fin, razonamientos hay para seguir creyendo en desplomes en el precio de la vivienda, atendiendo siempre que es un mercado muy local y que no cabe efectuar grandes generalizaciones al respecto. Quizás la única incógnita resida en determinar la intensidad y rapidez de la caída.
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