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Gastos e impuestos en la compra de un local comercial o nave

Gastos e impuestos en la compra de un local comercial o nave

La compra de un local comercial o una nave, como cualquier tipo de adquisición de bienes inmuebles, acarrea una serie de gastos e impuestos. En función de la localización del local, del uso que le vayamos a dar y del tipo de transmisión que se trate, abonaremos unos gravámenes u otros. De la misma forma, solicitar un préstamo para financiar esta compra modificará los gastos asociados. Si estás pensando en comprar una nave o local, consulta sus gastos e impuestos primero.

Impuestos compra local

 

¿Qué impuestos hay que abonar en la compra de un local comercial?

En esta ocasión nos centraremos únicamente en los impuestos que debe pagar el comprador del local o nave. El impuesto al que deberemos poner mayor atención es el IVA/ITP. Se tributará por uno u otro en función del tipo de transmisión (primera o segunda), el tipo de vendedor y el uso que se hará del propio local.

¿Hay que pagar IVA o ITP en la compra de un local comercial?

Esta es la principal duda que nos asalta a la hora de comprar una nave o local comercial. En términos generales, en la primera transmisión de un bien inmueble se paga IVA, mientras que en la segunda y sucesivas transmisiones del bien se abona el Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP). Con primera transmisión nos referimos a las entregas de edificaciones desocupadas por obra nueva, así como las edificaciones arrendadas sin opción a compra que se vendan antes de 2 años de uso ininterrumpido al propio arrendador. Por otra parte, las segundas transmisiones de inmuebles son las que ya han sido vendidas en alguna ocasión o que ya han sido arrendadas durante más de 2 años y se venden a un tercero.

El IVA para la compra de un local comercial está fijado actualmente en el 21%. El ITP es un impuesto gestionado por las comunidades autónomas, por lo que el gravamen será diferente en función de la Comunidad en la que adquirimos el bien. Puedes consultar el gravamen que se aplica en tu caso en el siguiente artículo: ¿Cuánto pago de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en mi Comunidad Autónoma?

Excepciones a la regla general del IVA/ITP

  • Si vas a comprar un local comercial con el objetivo de usarlo como vivienda, pagarás IVA en primera transmisión igualmente. Eso sí, deberás demostrar que ese inmueble tiene las licencias pertinentes.
  • Si el vendedor es sujeto pasivo de IVA o es un particular que lo ha utilizado como negocio propio se puede renunciar a la exención de IVA y tributar por IVA en lugar de por ITP.

 

Vendedor Comprador Tipo de transmisión Impuesto a pagar
Empresa/Promotora Particular Primera transmisión IVA
Particular Empresa o Particular Segunda transmisión ITP
Empresa Empresa (Negocio) Primera transmisión Puede renunciar al IVA y tributar por ITP
Empresa Empresa (Negocio) Segunda transmisión Se puede tributar por IVA (excepción) en lugar de por ITP*

*El vendedor debe ser sujeto pasivo de IVA o el particular lo haya utilizado como negocio propio. Para aplicarlo, hay que renunciar a la exención de IVA.
 

¿Qué gastos conlleva la compra de un local comercial?

Los gastos a abonar por comprar un local comercial dependerán, en gran medida, de si se solicita un préstamo para financiar su adquisición. Para financiar la compra del local comercial, existen préstamos hipotecarios adaptados a las características de esta operación. El más conocido es la Hipoteca para adquisición de Local Comercial de Banco Santander. Esta hipoteca se ofrece con un tipo de interés diferente para cada cliente, que podrás descubrir al realizar la simulación de cuota en la página web de Banco Santander o a través del enlace anterior.

Si no solicitamos financiación para la compra del local

En este caso, deberíamos abonar únicamente los gastos de los profesionales que verifican y formalizan la compraventa del local:

  1. Notaría
  2. Gestoría
  3. Registro

Si solicitamos financiación para la compra del local

Si solicitamos un préstamo o hipoteca para financiar la compra del local, deberemos sumar los siguientes gastos a los anteriores:

  1. Notaría
  2. Gestoría
  3. Registro del préstamo hipotecario
  4. Tasación
  5. AJD: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre las copias de escrituras.

 

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  • Gastos de compraventa
  • Hipotecas para locales
  1. #1
    05/06/19 20:29

    Buenas tardes,
    tengo una duda relacionada con este tema y es el caso en el que el vendedor sea una sociedad y el comprador un particular en segunda transmision. El comprador tributaria en este caso por IVA o podria hacerlo por ITP.?
    Un cordial saludo.

  2. #2
    29/07/19 14:57

    Hola buenas,
    qué significa que el vendedor sea sujeto de IVA?

  3. Nuevo
    #3
    17/01/20 18:29

    Hola buenas tardes, me gustaria saber si tengo q pagar rl iva del local q voy a comprar? Yo llevo trabajando 8 años como autonoma en el, y ahora el dueño m lo vende. Lo pagare con un prestamo personal. Pero no m queda ckaro si a oarte de los gastos d motaria, tendre alguno mas.

  4. en respuesta a Glolo
    -
    #4
    20/01/20 10:39

    Buenos días @Glolo ,
    entiendo que deberás pagar el ITP, y este dependerá de la C. autónoma donde se encuentre el local. Puedes ver el impuesto dependiendo de tu comunidad autónoma en nuestro artículo ¿Cuánto pago de impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en mi Comunidad Autónoma?
    Un saludo!

  5. en respuesta a Sofiagomez
    -
    #5
    20/01/20 10:53

    Hola @Sofiagomez ,
    que el vendedor sea sujeto pasivo de IVA quiere decir que sea él quien soporte la carga del impuesto, pues lo habitual es que sea el contribuyente, es decir, la persona que compra el bien o servicio, quien soporte la carga del p¡impuesto.
    Un saludo!

  6. en respuesta a Anfibio
    -
    #6
    20/01/20 10:54

    Entiendo que al ser una segunda transmisión debería tributar por el ITP en lugar del IVA.
    Un saludo!

  7. en respuesta a María Blanco Martínez
    -
    Nuevo
    #7
    20/01/20 10:55

    Muchas gracias Maria , x tu respuesta.

  8. #8
    15/02/20 11:01

    Buenos días.

    Quiero comprar un local, con mi hermano tenemos algo ahorrado, mas un préstamo personal que el va hacer, y yo por mi parte voy ampliar mi hipoteca.
    A el es difícil sacar un préstamo solo porque trabaja y vive en Bélgica.
    La idea es hacer cambio de uso a vivienda, hemos preguntado y se puede hacer.
    Pero mi temor son los impuestos.
    Cuanto se paga de impuestos??
    La idea

  9. en respuesta a Ruthcollantes
    -
    #9
    17/02/20 15:03

    Hola @Ruthcollantes,
    de impuestos que deberás pagar sería el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que depende de cada comunidad autónoma, puedes ver cuál te corresponde en este artículo sobre ¿Cuánto pago de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en mi comunidad autónoma?.
    Además, ten en cuenta que deberéis pagar los gastos de al escritura y el registro de la propiedad y, si necesitáis realizar obra, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras.
    Un saludo!

  10. en respuesta a María Blanco Martínez
    -
    #10
    17/02/20 15:09

    Muchas gracias por la información.
    Ahora con tu explicación, puedo tomar la mejor decisión.

  11. #11
    19/01/21 20:06
    ¡Hola! Soy profesor funcionario y quiero comprar un local de segunda mano para dedicarlo a mi hobby que es la pintura. Es decir que no voy a tener una actividad comercial.
    El vendedor lo compró a nombre de la empresa y me dice que tengo que pagar el 21%, pese a ser de 2º mano. Me gustaría saber si hay otra manera de hacerlo pagando solo ITP.
    Gracias
  12. #12
    23/06/21 23:36
    Hola, estamos un poco perdidos y nos gustaría que nos pudieras asesorar, tengo dos hijos fisioterapeutas que han creado una sociedad limitada profesional y quieren comprar un local de primera adquisición a un promotor, leyendo vuestros artículos encontré un cuadro explicativo donde decíais que si el vendedor es empresa y el comprador empresa(negocio) en primera transmisión, se puede renunciar al IVA y tributar por ITP, me podías indicar si esto es así y en qué artículo de qué Ley o reglamento viene reflejado este supuesto o excepción. Muchas gracias de antemano. 
  13. #13
    24/07/21 15:46
    hola me gustaría obtener respuesta o informacion.
    voy a comprar un local y lo voy a convertir en un garaje particular
    ya he obtenido los permisos del ayuntamiento
    mi pregunta es ¿por ser familia numerosa con hijo con discapacidad de mas del 75% de la misma hay descuento en notaria gestoría o hacienda por los tramites ha realizar como comprador ? el local es de segunda mano 
    muchas gracias de antemano por su respuesta espero me ayude a resolver esta duda
  14. Nuevo
    #14
    08/11/21 12:09
     Buenos días, quisiera que, si es posible me informaran sobre qué impuestos debo pagar en la operación de compra de nave que detallo a continuación.
    Sería la compra de una nave industrial que, actualmente es propiedad de Caixabank y que se haría a través de Haya Inmobiliaria. El uso que se va a dar a la nave es el de construcción de garaje en y vivienda que, en un principio no sería la vivienda habitual sino una casa de recreo. No estaría sujeto a financiación bancaria.
    No tengo claro si estaría sujeto a IVA, ITP o ambos y si, llevaría además aparejado algún impuesto más que desconozca.

    Un saludo y gracias de antemano por su atención. 
  15. Nuevo
    #15
    23/03/22 12:48
    Buenos dias, voy a comprar un local para un negocio pero nose si tengo que pagar el IVA solo o tambien el ITP. Le agradeceria que me resolvieran esta duda lo antes posible gracias .
Definiciones de interés