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REIT, mejor retrasarlo hasta que pase la crisis

¿Qué son los REIT?

Aunque la intención es buena, no es el momento. El Gobierno español se ha decidido ahora a regular la creación de sociedades de inversión inmobiliaria (SOCIMI), los REIT españoles, para fomentar el mercado del alquiler y favorecer el acceso a la vivienda en España ante la actual crisis inmobiliaria.

Se trata de sociedades de inversión que mueven más de 600.000 millones en los principales mercados y cuyos activos son inmuebles que generan rentas, proporcionan mayor liquidez y transparencia al inversor y un grado de diversificación muy elevado. Se benefician de una interesante fiscalidad y permiten al inversor acceder a un mercado inmobiliario diversificado sin grandes desembolsos y con mucha transparencia.

La normativa que ahora impulsa el Gobierno es similar a la de los REIT franceses o alemanes. Su actividad principal será la inversión en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, como viviendas, residencias para personas dependientes, locales comerciales, garajes, hoteles, u oficinas, según el informe del anteproyecto de Ley para la regulación de las SOCIMI. 

Además, el 75% de su activo debe estar invertido en inmuebles urbanos dedicados al arrendamiento y adquiridos en plena propiedad. Sobre las plusvalías generadas, se repartirán al menos el 90 por ciento de los rendimientos obtenidos de las rentas.

Funcionamiento de los REIT

Estas nuevas sociedades, con un capital mínimo de 15 millones de euros, también tendrán que cotizar en un mercado organizado y se limitará a la participación máxima de un solo accionista para evitar la concentración. Hasta ahora el inversor español ha accedido a ellos en los mercados extranjeros, como Francia, Estados Unidos, Reino Unido, Japón o Alemania y de fondos de inversión especializados en REIT que se comercializan en España. En Europa se encuentran ejemplos tanto de inversores institucionales como personas físicas.

La inexistencia de estas sociedades en el mercado español ha sido un inconveniente para la inversión en inmuebles. El motivo es que se reduce el campo de acción de los REIT y se pueden perder oportunidades de negocios en otros mercados europeos. Sin embargo, y apesar de haberse requerido reiteradamente la regulación de los REIT en España por parte de los gestores de fondos, ahora, con la crisis financiera e inmobiliaria a cuestas, los expertos financieros entienden que no es el mejor momento de tomar la iniciativa e impulsar la creación de sociedades de este tipo.

Uno de los principales motivos que se argumentan para retrasar esta iniciativa es la devaluación de los bienes inmuebles por la pérdida de atractivo de las inversiones inmobiliarias.

No es el mejor momento para los REIT

"Es evidente que no es un buen momento, independientemente de que se esté potenciando el mercado del alquiler en España, porque si estos fondos salieran a bolsa no tendrían demanda. "El mejor momento sería en plena recuperación del mercado", valora Francisco Álvarez, presidente de Ética Soluciones Financieras. La falta de confianza en el mercado es otro de los factores que hace pensar en posponer la salida de estos instrumentos. "No es buen momento para iniciar ningún nuevo proyecto porque todavía no se sabe el límite de las garantías hipotecarias y la toma de decisiones es muy complicada", asegura por su parte Salvador Cerezo, presidente de ANAF (Asociación Nacional de Analistas Financieros).

Además se trata de productos financieros que carecen actualmente de la confianza del inversor. Por otra parte, estas sociedades están tocadas también por la crisis en los países en los que funcionan. Al menos, las desinversiones no complacen a los inversores.

Según comenta Francisco Álvarez, en otros países, quienes han desinvertido ahora han perdido más de un 50% de lo que invirtieron respecto a las cantidades depositadas en estos fondos hace año y medio. Álvarez detecta que los inversores particulares, que acceden a los REIT a través de entidades financieras, son más conservadores en sus inversiones y están manteniendo su capital en los REIT europeos. Los institucionales son los que están desinvirtiendo.

Las entidades financieras que actualmente operan con fondos de inversión inmobiliaria (FII) españoles entienden que aunque no es buen momento para entrar en nuevos vehículos de inversión inmobiliaria, sí lo es para regularlo, ya que está presente en gran parte del mundo.

"Nunca es mal momento para que se regule este tipo de sociedades y ello no significa que se deban lanzar inmediatamente al mercado", valora a EL BOLETÍN Carlos Zamora, subdirector general de Santander Real Estate. Zamora pone como ejemplo el despegue de los fondos de inversión inmobiliaria en España y recuerda que cuando surgieron el crecimiento fue muy lento en años posteriores.

Regulación, pero sin impulso en los REIT

La entidad que preside Emilio Botín valora positivamente esta iniciativa del Gobierno aunque no estudia, por ahora, la salida de uno de estas sociedades, ante la falta de datos y la situación difícil por la que atraviesa el mercado. En todo caso, entiende Carlos Zamora, las nuevas sociedades no deberían perjudicar a los fondos de inversión inmobiliaria existentes en España.

Propone que las nuevas SOCIMI sean flexibles y que se aproveche el momento de regulación de estas sociedades para flexibilizar las características de los fondos de inversión inmobiliaria en cuanto a distribución de las inversiones en diferentes tipos de activos inmobiliarios. "De este modo, se favorece la diversificación", comenta Zamora.

Las promotoras valencianas de vivienda protegida en alquiler, ven la iniciativa como favorable porque sus productos encajarían bien con este perfil. Pero tampoco creen que ahora sea el mejor momento porque han notado que ni los fondos de inversión inmobiliaria se les acercan para comprar.

REIT más transparentes

"Las SOCIMI serían más beneficiosas para el sector que los fondos inmobiliarios por las exenciones fiscales que ofrecen pero las rentabilidades actuales del sector inmobiliario no las hacen demasiado atractivas ahora", opina Juan José Galiano, presidente de Grupo Crein. Los asesores financieros esperan que tras la crisis salgan unos productos más transparentes con más información, porque los inversores también solicitarán más información sobre dónde meten su dinero.

En este sentido, aconsejan cuidar bien cada uno de los términos de las SOCIMI que quedan por detallar: composición del activo, límites de endeudamiento, actividad económica permitida (porcentaje de alquileres que procedan de naves, de rentas por la gestión de centros de la tercera edad,...). Y también es necesario detallar bien la composición accionarial de estas sociedades y ver las limitaciones de la participación de los activos.

Si se va a parecer al caso francés, serán muy flexibles en este campo. En el caso de las filiales, es conveniente determinar cómo van a participar en estas sociedades. Y finalmente, sólo quedaría por resolver el pago de las plusvalías latentes. Los expertos recomiendan que sean sociedades con mucha flexibilidad para adaptarse a los cambios del mercado. El inversor cada vez pide más explicaciones por la rotundidad y las complicaciones surgidas por la crisis, por lo que se recomienda que estos fondos sean totalmente transparentes y sencillos de entiende.

Las entidades que ya poseen fondos de inversión inmobiliaria siguen de cerca la iniciativa del Gobierno y posiblemente se decidan a crear sociedades de este tipo, aunque sin renunciar a sus fondos. De hecho, y con la situación actual a cuestas, es recomendable seguir con los fondos de inversión inmobiliaria.

Los de Santander y Caja Madrid, que tan bien siguen la evolución del mercado, indudablemente se cogerían a los REIT, pero están dando importantes rentabilidades en grandes superficies y oficinas. Los que invirtieron en vivienda están más perdidos, y sus rentabilidades están cayendo. Además, los expertos recomiendan que antes de invertir en un REIT se observe la estructura de éste y que se aprecie bien las rentabilidades.

Fuente: El Boletin

  1. #1

    Fercanarias

    Indudablemente ahora mismo no es momento ni para abrir un kiosko de pipas, en cualquier caso las oportunidades llegan en momentos como este, en 2.007 era imposible encontrar una oportunidad de nada ni un hueco en ninguna parte del mercado.

    Que se regulen ahora no tiene nada de malo, a nadie obligan a crearlo ni a invertir, cuando cada uno vea la oportunidad se lanzará, pero para ello ha de estar ya regulado, y además cunado hay que hacer estas cosas es (siempre) en momentos de crisis para salir de ella o tener más opciones, hacerlo estando en la cresta de la ola pues no le veo el valor.

    La cosa es aportar.


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