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¿Qué es una SOCIMI y para qué sirve?

Entrevista con Arturo A. Carrasco, Director de inversiones de Altius Socimi: “Una inversión de futuro”

 Autor: Alejandro Refojo.

Introducción

Las SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Inversión en Mercados Inmobiliarios) son el resultado de adaptar la normativa europea aplicable a los REIT (Real Estate Investment Trust) al mercado español, cuyo objetivo es la inversión en activos inmobiliarios para su alquiler. Estas sociedades nacen en España con un claro objetivo: dinamizar el sector inmobiliario fomentando paralelamente el mercado del alquiler.

En lo que respecta a las ventajas que presentan para los inversores, destacan una mayor liquidez respecto a otro tipo de inversiones – pensemos en fondos de inversión que inviertan en el mercado inmobiliario – así como la posibilidad de participar, mediante acciones, en la explotación de bienes raíces que serían menos accesibles como particulares, mediante una gestión profesionalizada. Además, los propietarios de inmuebles que participen en la SOCIMI tendrán un tratamiento fiscal muy favorable debido a la normativa aplicable a este tipo de sociedad: además de tributar a un tipo especial del 0% en el Impuesto de Sociedades, tendrá una bonificación del 95% en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y en el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP) para las ganancias patrimoniales.

Las SOCIMI están dirigidas a propietarios, tanto personas físicas como jurídicas, que posean o tengan como objetivo promover inmuebles para alquilar. Las SOCIMI que coticen en el MaB deberán tener un capital social mínimo de 5 millones de Euros en su conjunto, existiendo la opción de constituir la sociedad a partir de un único inmueble. Para beneficiarse del régimen fiscal especial, el tiempo mínimo de alquiler de cada uno de los activos será de tres años y al menos, el 80% de los activos de la SOCIMI, deberán estar relacionados con bienes inmuebles – locales, oficinas, hoteles, centros comerciales, naves industriales, terrenos destinados al arrendamiento, participaciones en otras SOCIMI o en REIT no cotizados y en IIC Inmobiliarias.

Como afirmamos, este tipo de sociedades pueden cotizar en el MaB (Mercado Alternativo Bursátil), ofreciendo la posibilidad de entrada a inversores particulares; antes de la incorporación al MaB, un asesor registrado aportará soporte técnico y legal a la SOCIMI, existiendo también la necesidad de contratar un auditor externo – para la presentación de cuentas al regulador – así como un proveedor de liquidez.

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Entrevista con Arturo A. Carrasco Iturra, Director de inversiones de Altius Socimi.

 

Altius Socimies una iniciativa generada por un equipo de profesionales del mundo técnico inmobiliario, para adecuarse a las oportunidades que las novedades legislativas han supuesto para la homologación del régimen de las SOCIMI con los REIT europeos. Agradecerle a Arturo Carrasco su participación en las siguientes preguntas.

 

1. ¿En qué lugar se posiciona Altius en el mercado de la Socimi en España?

 

Altius se posiciona como uno de los primeros agentes en organizar una SOCIMI abierta a la captación de capital de distintos inversores, y no sólo como respuesta fiscal de una sociedad o un patrimonio preconstituido.

2. ¿Qué aporta como valor diferencial respecto a otras Socimis que puedan estar en proceso de constitución?

 

En este sentido, el valor principal de nuestra Socimi es la estrategia que marcará el equipo gestor formado por profesionales de renombre y que ha estructurado el modelo de inversión y de negocio, más allá del patrimonio existente, teniendo una mayor libertad en trabajar con los activos que cumplan con los filtros de inversión planificados. Esta gestión profesional facilita el acceso a los beneficios fiscales, incrementando la rentabilidad a través de una estrategia complementaria de mejora de los activos inmobiliarios, tanto a nivel energético como de gestión.

3. Referido a la gestión, ¿Qué horizonte temporal de explotación se establece para el conjunto de activos? ¿En que tipo de estrategia podríamos clasificar la gestión (core, value, opportunity)?

 

El horizonte temporal de explotación será de 5 años como media para el conjunto de activos, aunque se podrán considerar horizontes más grandes, considerando que nuestra visión es a medio y largo plazo y que realizamos un plan de explotación independiente para cada activo. Respecto a la gestión, podríamos decir que es una combinación de estrategia core y value; compramos activos en zonas primes, aunque también aprovechamos las ineficiencias o bajadas del mercado para adquirir inmuebles con una revalorización interesante.

4. En cuanto a la metodología de evaluación para propiedades, ¿Con qué frecuencia se llevarán a cabo las valoraciones internas y externas? ¿Qué tipo de tasación se aplicará?

 

Cada año y para cada activo, se realizará una tasación siguiendo los estándares RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) por considerarlos fiables en la valoración de activos y por ser los más usados a nivel internacional. Esta tasación se realizará por una entidad externa e independiente. Se seguirá en paralelo un riguroso control interno.

5. Uno de las hechos básicos en la gestión de activos es la importancia de limitar el riesgo (operacional, asociado, deuda, país, entre otros) ¿Cómo se gestionará el riesgo en Altius Socimi? 

 

 

Independiente de lo que ocurra en el mercado o con posibles modificaciones legislativas, basamos la gestión del riesgo en el análisis pormenorizado de cada activo antes de su adquisición, estudiando la viabilidad a largo plazo tanto en la rentabilidad del alquiler como en la valoración del activo. También analizamos las ventajas competitivas de los inmuebles (ubicación, utilidad) y de los operadores, trabajando con empresas de primer nivel y realizando una gestión dinámica. Con este análisis, creemos que el margen de seguridad es importante.

6. Analizando el mercado REIT europeo es posible ver, de forma general, grandes volatilidades en los últimos años. Considerando que gran parte de los activos de la Socimi estarán en régimen de alquiler, ¿Hasta qué punto será la volatilidad un factor a considerar en la gestión?

 

Como dije anteriormente, en nuestros análisis solo recogemos la posibilidad de incorporar bienes que cumplan unas condiciones muy específicas, por lo que a largo plazo la volatilidad es algo que no nos preocupa; siguiendo la estrategia value, aprovechamos las caídas en los precios de determinados inmuebles para su adquisición.

7. ¿Cómo puede un inversor particular participar en la SOCIMI?

 

Existen dos opciones para la participación de inversores particulares, bien a través de la compra de acciones o con la aportación de activos. En este último caso se participará en la SOCIMI con el equivalente al valor de los activos aportados.

8. Para finalizar, ¿En qué fase se encuentra Altius y cuáles son las perspectivas a medio plazo?

 

Altius Socimitiene como objetivo a medio plazo dar entrada a más inversores privados y ampliarlo a Inversores Institucionales tanto nacionales como internacionales, que requieren de Vehículos de inversión reglados y cotizados, para invertir en el mercado inmobiliario, con las garantías de un mercado estable y transparente.

Altius está finalizando la ronda de presentación al primer núcleo de inversores, para su constitución y su salida al MAB próximamente. DCM actúa como Asesor Registrado en la operación, y ya contamos con el apoyo de diversos grupos de primer nivel nacional al proyecto, que fue presentado al MAB el pasado mes de junio.

Los usuarios también visitaron

  1. #1

    Sir Balarck

    ¿Existe algún equivalente de la SOCIMI que no cotice en bolsa?

  2. #2

    Carla Quinto

    en respuesta a Sir Balarck
    Ver mensaje de Sir Balarck

    Buenos días,

    Las SOCIMIs cotizan en bolsa, pero puedes acudir a tu banco habitual y preguntar por productos inmobiliarios, que no cotizan en bolsa.

    Saludos.

  3. #3

    Tpepa

    en respuesta a Carla Quinto
    Ver mensaje de Carla Quinto

    Se puede hacer una socimi con inmuebles por valor en el impuesto de patrimonio de 1.5MM.? Como se valoran los inmuebles que se aportan a una socimi?
    GrACIAS

  4. #4

    Pacopotra

    la verdad que en españa y hay varias operativas, eso si para ser al 100% tienen que transcurrir 2 años hasta serlo, durante el periodo transitario las bonificaciones se las puede aplicar

  5. #5

    Carla Quinto

    en respuesta a Tpepa
    Ver mensaje de Tpepa

    Buenos días Tpepa,

    Para constituir una SOCIMI se necesita un capital mínimo de 15 M€ y tener un mínimo de 3 activos, sin que ninguno de ellos supere el 40% del balance.

    Saludos.

  6. #6

    Tpepa

    en respuesta a Carla Quinto
    Ver mensaje de Carla Quinto

    Hola Carla, arriba en el artículo pone un mínimo de 5MM y un único inmueble, tú escribes que 15 MM y tres inmuebles. Puedes definir que es lo correcto ? Lo del artículo o tú respuesta.? Gracias

  7. #7

    Tpepa

    en respuesta a Carla Quinto
    Ver mensaje de Carla Quinto

    Hola Carla, arriba en el artículo pone un mínimo de 5MM y un único inmueble, tú escribes que 15 MM y tres inmuebles. Puedes definir que es lo correcto ? Lo del artículo o tú respuesta.? Gracias

  8. #9

    Carla Quinto

    en respuesta a Tpepa
    Ver mensaje de Tpepa

    Buenos días Tpepa,

    Gracias por la puntualización. La regulación ha cambiado reduciendo los requisitos formales, concretamente el capital mínimo pasa de 15 a 5 millones de euros, se permite la posibilidad de invertir en un único inmueble y se eliminan los límites al endeudamiento.

    Saludos.

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