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Amortizar anticipadamente la hipoteca vs invertir el capital

Una de las dudas que se nos plantean cuando conseguimos ahorrar un dinerillo es: ¿Valdrá la pena invertirlo, o mejor lo dedico a amortizar hipoteca? Y a esta cuestión se suele dar una respuesta muy detallada pero genérica, como en Amortizar la hipoteca, la mejor inversión (normalmente favorable a amortizar hipoteca, aunque también hay quien prefiere invertir), sin pararse a analizar las circunstancias del mercado en cada momento, tanto a nivel de amortizar hipoteca como a nivel de expectativas de las inversiones alternativas. Sin embargo, mi idea es tener en cuenta todo, y así dar una visión de si amortizar hipoteca es rentable a día de hoy, y qué circunstancias harán mañana que sea más o menos interesante amortizar hipoteca.


Amortizar hipoteca, la mejor fiscalidad posible

Si decidimos invertir, en vez de amortizar hipoteca, tendremos que pagar impuestos por los beneficios. Por el contrario, una de las grandes ventajas de amortizar anticipadamente la hipoteca, frente a cualquier inversión alternativa, es la insuperable fiscalidad de las amortizaciones anticipadas de las hipotecas: Dado que los beneficios no son beneficios, sino menores gastos, no hay que pagar impuestos por el ahorro que tenemos al amortizar hipoteca!!

Pero eso es sólo el principio... además, Hacienda nos devuelve el 15%-20% de lo que vayamos a amortizar anticipadamente de hipoteca, dentro de unos límites bastante asequibles: Vivienda habitual y no más de 9.000 euros/año por titular, entre las cuotas de la hipoteca y lo que vayamos a amortizar. Claro que ese es un dinero que nos iban a devolver de todos modos, así que la ganancia real es que nos lo dan antes y lo podamos invertir... algo que podríamos valorar en un 1% de lo que podamos amortizar anticipadamente (si a ese 15%-20% le sacamos un 5%-6%, que es razonable). Y por tanto, para una rentabilidad bruta del 5% al amortizar, tendríamos una rentabilidad neta del 6%, mientras que para una rentabilidad bruta del 5% tendríamos una rentabilidad neta del 4% (tras impuestos), y necesitaríamos sacarle un 7% bruto a la inversión para igualar la rentabilidad neta del 6% que sacamos al amortizar hipoteca.


Amortizar hipoteca, buena relación riesgo/recompensa

Amortizar hipoteca es la inversión más segura que existe, más que los bonos americanos o el oro, pues la deuda que se reduce ya no se va a deber nunca, bajo ninguna circunstancia. Y aunque la rentabilidad que obtengamos al amortizar hipoteca (el tipo que pagamos por la hipoteca) no sea muy elevado, suele dar una buena relación riesgo/recompensa, gracias al nulo riesgo asumido.


Primer problema de amortizar hipoteca: la iliquidez

La liquidez es algo muy valioso en las inversiones, pues nos permite disponer de nuestro dinero si lo necesitamos, y sobre todo nos permite mover nuestra inversión a otra con mejores perspectivas en caso de que cambie el escenario económico. Y al "invertir" en amortizar hipoteca, la iliquidez es absoluta: si dentro de dos años necesitamos el dinero (cambiar el coche, arreglar la cocina, una boda), nos tendremos que endeudar a tipos elevados, porque el dinero de amortizar hipoteca ya no está disponible. Si nos surge una oportunidad de inversión "once in a lifetime", la perderemos, porque el dinero de amortizar hipoteca ya no está disponible... ¿habéis captado, no? Hasta la vivienda y la renta fija, que son ahora las inversiones menos líquidas que hay, son más líquidas que amortizar hipoteca.


Segundo problema de amortizar hipoteca: La baja rentabilidad

Hace medio año, cuando las hipotecas salían al 5,5%, la rentabilidad de quitarse esto aún era relativamente interesante. Pero ahora las hipotecas están a menos del 3%, y si alguien aún paga el 5,5%, tiene la opción del chollo del cambio de hipoteca, para ahorrarse unos miles de euros por la jeta y sin gastos!! Frente a esto, en renta fija podemos sacarnos con bastante seguridad unas preferentes de Endesa y Fenosa que ofrecen el 10% anual (5% de cupón + 5% de plusvalías), y ya con más riesgo podemos ir a renta fija de los bancos y sacar más del 9% a unas preferentes del Santander, sólo de cupón, y con opción a unas plusvalías del 100% en unos añitos... Sinceramente, la opción de amortizar hipoteca resulta mucho menos rentable que invertir en renta fija!!

Y esto es importante: a la hora de decidir si vale la pena amortizar hipoteca, hay que considerar lo que ofrecen las inversiones alternativas. Si la bolsa está muy bien, y tenemos un perfil de riesgo y conocimientos apropiado, puede valer la pena no amortizar hipoteca e invertir en acciones; y si es la renta fija la que está muy bien, como es ahora el caso, es muy probable que salga más a cuenta una inversión de bajo riesgo y rentabilidad 10% que amortizar hipoteca a tipos inferiores al 3%.


¿Cuándo conviene amortizar hipoteca ?

Después de lo ya dicho, la respuesta es obvia: Conviene amortizar hipoteca cuando estemos seguros de que no necesitaremos nunca ese dinero, y cuando además no tengamos una opción mucho mejor para invertirlo en otra parte, considerando para valorar si es mucho mejor la diferencia entre los tipos de la hipoteca y la rentabilidad esperable de la inversión, así como la diferencia del riesgo asumido.

s2



  1. #1
    Anonimo

    Enhorabuena por el post.
    Ya tengo contestación estructurada a la pregunta.

  2. #2
    El Gallina

    Últimamente discrepamos demasiado. La crisis ha debido hacerme todavía más cobarde, algo que parecía imposible.

    La amortización adicional, hasta el límite másimo de deducción aprovechable por cada uno, es desde hace mucho tiempo la mejor inversión. Sólo hay que hacer la aportación necesaria al final del ejercicio y esperar unos meses.

    Al que le sobre que espere al año siguiente.

    Para evitar la falta de liquidez que pueda producir la amortización adicional, sólo hay que guardarse el ahorro que se obtiene una vez reducida la cuota mensual y recibida la devolución adicional del fisco. No vale comprarse el crucero por Los Fiordos. Si vienen mal dadas estarás cubierto y evitarás situaciones de axfisia económica como las que ahora se ven a diario.

    Y si a pesar de todo se necesita acudir al crédito, nos es lo mismo ir ligero de deuda previa que cargado hasta los topes. Se pueden conseguir mejores condiciones.


    Y sobre obtener una rentabilidad superior al interés que se paga con la hipoteca, se puede conseguir en ocasiones, pero cuidadín que con el techo y las cosas de comer no se juega.

  3. #3
    Anonimo

    ¡Gran post, Fernando!

    Como siempre, todo depende de la situación personal de cada cual (de sus futuras necesidades) y de las otras opciones de inversión que hayan en el momento.

    El artículo remarca muy bien los factores que hay que tener en cuenta con sus posibles ventajas e inconvenientes para que cada cual saque sus cuentas.

    Un saludo,

    Nairan

  4. #4
    Anonimo

    Hola,

    hablando de posibles inversiones hay un tema que me sorprende y escama bastante. ¿Es posible que en algunos paises del este los bancos esten dando intereses de 10% y 12% a 6 meses o un año? Ademas en dolares o euros, no en sus galopantes monedas locales. Se supone que sin riesgo, considerando el tipo de pais y su 'seguridad'.
    Hablo de paises con economias 'cerradas' por decirlo suave, como bielorrusia.

    A mi el tema no me cuadra demasiado, pero gente de alli me aseguran que es cierto (no es que me pidan dinero ni me quieran vender la moto).

    Considerando como está la economia alli, un sueldo 'normal' ronda los 200€ al mes, el que puede poner unos miles de euros en esas condiciones casi puede vivir de renta. O los que trabajan aqui, ponen lo que ahorran alli a base de llevar dinero cuando viajan.

    ¿Es eso posible? ¿Hay gato encerrado? Supongo que la clave sera el riesgo y los problemas para meter y sacar dinero, aunque dicen que no los hay, hasta ciertas candidades supongo, pero no conozco los detalles.
    Saludos!

  5. #5
    Anonimo

    Y queda la opción c) que es amortizar pero preservando liquidez, de la misma manera que nadie mete el 100% en bolsa o RF.

    El hecho de amortizar una hipoteca puede que no sea lo más rentable del mundo... pero desde luego la satisfación de saber que debes menos al banco y que estás más "libre" para hacer lo que quieras en tu vida y con tu futuro dinero no se paga ni con rentabilidades del 100%...

    Y lo que es peor... imagina que si, que compras esa spreferentes del SAN en vez de amortizar... y SAN peta... te quedas sin pelas y sigues debiendo al banco... Yo lo tengo muy claro. Las inversiones empiezan donde acaban las deudas ;)

  6. #6
    Anonimo

    Victor, el truco está en que dentro de un año la mitad, sino más, de esos bancos, estará petado y tu depósito se habrá evaporado.

    Me podría apostar tranquilamente una mariscada.

  7. #7
    Fernan2

    Pau y Nairan, me alegro de que os haya gustado.

    Gallina, que amortizar hipoteca haya sido la mejor inversión desde hace mucho no significa que hoy lo sea; hace mucho no podíamos amarrar un 10% con riesgo bajísimo, y hoy sí.

    Victor, en determinados países los tipos oficiales están por las nubes, y los tipos de mercado todavía mucho más; si vas a pedir un crédito en Bolivia, te pueden pedir un 5%-10% mensual, tranquilamente... y si vas a ingresar, pues lógicamente te retribuyen muy bien. Pero como te dice F.J., el riesgo es elevado, y no sólo por quiebra de bancos; no es una inversión comparable a amortizar hipoteca.

    Pablo, en lo de que amortizar hipoteca te hace más libre, sí y no... yo me podría considerar más libre si tengo un dinero disponible.

    En cuanto a lo del Santander, es cierto que no es comparable a amortizar hipoteca, ya que el riesgo es mayor (aunque razonable y asumible, arreglo a las expectativas de rentabilidad), pero ¿y Endesa? ¿También la ves "petando" en cuatro años? Para mí, la emisión de endesa es tan segura como amortizar hipoteca, y amortizar hipoteca es bastante menos rentable...

    s2

  8. #8
    Anonimo

    En estos paises lo tipos estan altos, te dan creditos al 17% anual o mas, me comentan (como por cierto pasaba antes en españa).

    Pero si es un banco normal de los de toda la vida, para ellos, ¿que riesgo hay aparte de el banco se unda? No son fondos de inversion, es un ingreso a plazo fijo con el interes que te dicen. Y el gobierno no importa que devalue la moneda porque lo tienen en dolares, normalmente.

    Y esto no es de ahora, funciona asi desde hace años y no parecen tener problemas con ello (la mayoria los tienen con cosas mas basicas, como pagar en el super a fin de mes).

    En españa en su momento la gente ponia dinero a plazo fijo con esos intereses y nadie decia que el dinero se iba a esfumar. Claro que era en pesetas y con otra coyuntura, supongo.

  9. #9
    Anonimo

    "Claro que ese es un dinero que nos iban a devolver de todos modos, así que la ganancia real es que nos lo dan antes y lo podamos invertir"

    Eso es así suponiendo que en los 35 años que puede durar una hipoteca no se altere el actual modelo de deducción fiscal, cosa bastante improbable, dado que ya está siendo objeto de debate desde hace algunos años.

    Saludos

  10. #10
    Zulok

    Buenas noches,

    Sin duda el razonamiento que expondré a continuación debe contener algún error pero me lleva a discrepar respecto al razonamiento. Si alguien tiene a bien aclararme donde me equivoco le estaré agradecido pues no tengo formación en economía

    Entiendo que problema se debería formular como sigue. Siendo propietario de una vivienda (o cotitular) se debe decidir a final de año si los ahorros disponibles deben destinarse a amortizar hipoteca o bien invertirlos para obtener rentabilidad en otro instrumento.

    El valor que podemos asignar a nuestra vivienda seria el precio de mercado menos la deuda pendiente. Sobre el precio de mercado poco podemos actuar aunque por el mero hecho de ser propietarios nos beneficiamos de el incremento de precios inmobiliario al margen de cuanta deuda tengamos.

    Al amortizar deuda traspasamos el ahorro anual de la caja al activo vivienda sin incrementar nuestra riqueza total. El capital amortizado anticipadamente da un beneficio (fiscal) del 15%-20% el primer año. En los años sucesivos ese ahorro no da ninguna rentabilidad adicional puesto que ya está enterrado en la vivienda y no lo podemos volver a invertir. Solo nos queda esperar la revalorización de la vivienda sobre la que no podemos actuar.

    Llegados a este punto muchas personas creen que el 15-20% se puede obtener recurrentemente aunque olvidan que para ello es necesario disponer de ahorros adicionales. Dichos ahorros futuros no se pueden tener en cuenta en el análisis ya que se trata de nuevos ahorros para los cuales también podemos elegir entre las dos alternativas de amortizar o invertir. Por lo tanto el capital amortizado rinde 15-20%, y lo que la devolución vaya rentando en años sucesivos.

    En el caso de invertir los ahorros y reinvertir beneficios, la segunda alternativa proporciona una rentabilidad según una progresión geométrica. Ejemplo, con una rentabilidad neta del 6% (ya descontado el Euribor + diferencial) y un IRPF del 30% el capital en años sucesivos se incrementa en: 4.2%, 8.58%, 13.14%, 17.89%, 22.84%, 28%, 33,37%, etc. Es decir, entre el cuarto y quinto año supera el rendimiento de la devolución de hacienda. El número de años para llegar al breakeven depende de la rentabilidad de la inversión alternativa y del IRPF, pero considerando las actuales hipotecas de 25-35 años se produce casi con toda certeza en algún momento.

    La conclusión del razonamiento anterior es que desde el punto de vista financiero si hay alternativas de inversión con rentabilidades superiores al Euribor + diferencial es mejor ser propietario de la vivienda y tener el máximo de deuda pendiente con el banco. Además ni siquiera es necesario obtener dicha rentabilidad todos los años ya que se van capitalizando y acumulando los beneficios geometricamente (los años malos se puede estar en liquidez). Esto sin hablar de inversiones como los fondos que solo tributan en el momento de salir pero no al cambiar de fondos (el IRPF demorado sigue dando beneficios)

    Otro aspecto diferente pero también importante es el peso de la cuota hipotecaria respecto a la renta disponible mensualmente. Puede ser más cómodo tener menos compromisos con el banco y haber amortizado capital, pero desde luego no es lo más rentable. Para evitar el estrangulamiento por la subida de tipos de interés es aconsejable que parte de la inversión alternativa tenga fácil liquidez (como un salvavidas en situación de emergencia).

    La mayoría de personas que conozco están firmemente convencidas de que la mejor opción es amortizar hipoteca. Para muchas la alternativa simplemente no existe a los precios inmobiliarios actuales y recientes tipos de interés.

    La pregunta final es quién puede estar interesado en mantener vivo dicho mito? En principio y en condiciones normales no deberían ser los bancos ya que se ganan la vida prestando dinero (la coyuntura actual de falta de liquidez puede considerarse excepcional). Hacienda tampoco ya que tiene más a ganar si declaramos beneficios recurrentes que realizando transferencias. A lo mejor es simplemente que la situación no se analiza adecuadamente o que la gente obedece a los bancos que prefieren tener menor riego en la deuda....

    Saludos

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  11. #11
    Fernan2

    Victor, en serio, esto sí tiene riesgo y no es comparable a amortizar hipoteca.

    Anónimo, yo antes también solía amortizar hipoteca por miedo a que empeoraran la fiscalidad. Pero empeoraron la fiscalidad, bajando la desgravación del 20% al 15%, y resulta que a los "antiguos" nos mantienen los derechos... y espero que así será en próximos cambios.

    Zulok, yo comparto plenamente ese razonamiento, no creo que tenga ningún error. Más bien creo que el mito de que mejor amortizar hipoteca viene de otras épocas, cuando los tipos eran estratosféricos, o de gente que en vez de invertir mejor el dinero de amortizar hipoteca se lo pulía en vivir bien.

    s2

  12. #12
    Anonimo

    Sólo añadir un punto que considero importante:
    Dada la escasez de credito imperante, la hipoteca sigue siendo la deuda más barata posible. Si nos interesa disponer de esa deuda para poder dedicar ese dinero com alternativa a otras inversiones (por que no un apartamento en la playa), considero más rentable no amortizar y dedicar ese efectivo a otros fines.

  13. #13
    W. Petersen

    Creo que aparte de los términos económicos de amortizar o no hipoteca hay otros términos, como el sentimentalismo o el carácter de cada individuo.

    Pongo un ejemplo de amortización de 15.000 euros anticipados a la hipoteca que tiene un tipo de interés del 4,00%, o sea que ahorras 600 euros al año, pero además me pongo en lo peor, al no poder disfrutar de la fiscalidad de este pago anticipado porque has pasado de 9.000 euros en las cuotas regulares y por tanto no tienes “espacio fiscal” para meter esto.

    Luego colocas en dinero en un depósito a plazo tradicional, y además en un banco o caja “tacañete” que te lo paga al 2,75% son 412,50 menos la retención del 18% son 74,25 = a un neto de 338,25 €

    Coste anual 600 - 338,25 = 261,75 euros de coste real anual, que diarios son 0,72€ (vamos, menos que un café ZP, que por cierto hace meses que busco el bar y no lo encuentro, y he estado en León que es su tierra, y por allí tampoco lo he encontrado, a lo mejor es que no pongo el empeño suficiente, vete a saber).

    A lo que iba, hay personas que le da seguridad tener esta liquidez en el bolsillo aunque no la precisen para nada y por 261 euros al año no les importa, al considerar que la seguridad (y esta palabra es un término opinable) vale esto y mucho más.

    Y otra persona dirá que si se puede ahorrar 261 euros al año, porque narices va a permitir que los gane el del banco o la caja de turno.

    ¿Entonces quien lleva la razón?, yo creo que los dos y nadie, en muchas ocasiones las matemáticas mezcladas con los caracteres de las personas o sus sentimientos es parecido a comparar peras con tomates, no vale.....

  14. #14
    Echevarri

    Buen post Fernando...

    Un apunte. la amortización más intereante es la que sea realiza en los primeros años de vida de la hipoteca. Por tanto, el interes en amortizar, varía , y mucho en función de en que momento estemos.

  15. #15
    Anonimo

    Un post muy interesante.

    Aunque me declaro tan ignorante como Zulok, yo creo que el 'mito' sobre las bondades de la amortización de la hipoteca reside en que, hasta ahora, siempre la banca se ha cuidado de que los tipos a los que prestaba fueran superiores (EURIBOR + X) que a los que renumeraba (EURIBOR - X).

    La actual coyuntura de falta de confianza y de liquidez es la que genera esta situación realmente extraordinaria, en la que puede resultar más interesante mantener la deuda a largo plazo y tipo bajo de la hipoteca y dedicar el ahorro a depósitos y otras inversiones de bajo riesgo que generan rendimientos superiores a los tipos hipotecarios.

    De todas formas, me temo que esto durará bien poco y volveremos a lo de siempre...

  16. #16
    Fernan2

    Mucha gente me ha pedido más detalles sobre cómo se haría lo de comprar los bonos de Fenosa, porque no están puestos en renta fija.

    Para ir aprendiendo de renta fija, puedes empezar por el artículo Renta fija, capitulo primero, y si queréis profundizar, aquí tenéis los artículos de Renta fija en mi blog y del blog de Llinares. Os sugiero leer primero los míos, porque los de Llinares son de más nivel y los míos son más "para todos los públicos"...

    En cuanto a la emisión concreta de Fenosa, que son bonos más seguros que los bancos, la hemos recomendado a 80, y yo mismo he comprado. Con vencimiento 2013, y dando una rentabilidad del 10% anual entre cupón y plusvalías:

    Preferentes de Endesa y Fenosa que ofrecen el 10%

    Como digo, hemos comprado al 80%; como el nominal es de 25, hemos comprado a 20. Eso da un 5,31% de rentabilidad anual por cupón, y otro 6% anual (25% en cuatro años) por plusvalías, al vencimiento.

    En esta emisión concreta, salvo quiebra, están obligados a pagar los intereses. Cuando no son bonos sino participaciones preferentes, suelen ofrecer rentabilidades mayores, pero también el riesgo es mayor: si un año no hay beneficios y no pagan dividendo, pueden no pagar cupón ese año.

    También hay que distinguir entre emisiones perpetuas y emisiones con vencimiento. En esta emisión concreta, no están obligados a recomprar en 2013, pero lo harán, porque si no lo hacen tienen que pagar Euribor + 4,25, así que casi seguro que las recomprarán (probabilidad > 99,9%). Y si no, suponiendo un Euribor al 4%, cobrarás un 8,25% del nominal, que compradas al 80% supone un 10,31% de intereses... como ves, salvo quiebra, se gana sí o sí.

    Y por favor, los que estéis interesados, leed los enlaces, que ya está todo explicado y no es plan de repetir lo mismo para cada uno...

    s2

  17. #17
    Anonimo

    Hola,

    Alguien me explica exactamente que es lo de los 9000 euros de deducción?

    ¿Como puedo beneficiarme?

    Mi hipoteca es de 150000 euros y hasta ahora (solo hace 1 año) pago 810 euros, aunque ahora creo que me baja a unos 600 y pico.

    ¿Amortizo o no? ¿Cuanto? 10000 euros, 20000 euros, 1000 euros solo?

    Gracias

    Un saludo,

  18. #18
    Fernan2

    De lo que pagas de hipoteca entre cuotas y amortizaciones anticipadas, con un máximo de 9000 euros por persona, puedes desgravarte en el IRPF un 15% (o un poco más en algunos casos). Si pasas de los 9000 euros por persona, todo lo que pase no tendrá desgravación, mientras que si lo dejaras para el año que viene sí que desgravaría...

    s2

  19. #19
    Zulok

    Anonimo

    Solo por hacer los numeros concreteo de tu caso, si pagas 810 x 12 = 9.720 te devolverán 1.350 € (15% de 9.000) en la declaración de renta

    Saludos

  20. #20
    Anonimo

    Vale, gracias!.

    Y sobre lo de amortizar? Es un buen momento? o es un buen momento para NO amortizar y esperar a que la vida sea "mas cara"?

    Un saludo y gracias.

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