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El mercado inmobiliario español y value investing

El mercado inmobiliario y value investing

Mucha gente piensa que el esto del “value” es algo aplicado solo al mundo de las acciones pero es realidad es una filosofía de inversión que se puede aplicar a cualquier activo, bien sean equities, derivados, deuda, Bitcoins o vacas. La idea es comprar algo por menos de lo que vale o vender algo por más de lo que vale. De hecho creo que  la propia palabra inversión debería implicar “value” y no debería hacer falta poner la coletilla de “value investing”. Es lo que parece lógico.

El otro día me impresiono cuando leí que tan solo un 5% de los participantes en mercados financieros se guiaban por esta filosofía de inversión. ( the bear book).

¿ cuál es el valor del mercado inmobiliario en España?

En el post de hoy voy a tratar de dar mi opinión desde un punto de vista value de cuál es el fair value de las casas en España . Valorar algo siempre implica subjetividad y por eso siempre exigimos un margen de seguridad para así cubrirnos de aquellos posibles hecho, que se escapan a nuestro juicio.

Valoración por rendimiento del alquiler

Ahora que ya paso la euforia aquella de : “ pues mi cuñado compró un piso por 40 y al año lo vendió por 50…”, creo que estamos ya en la fase del mercado inmobiliario como activo real. Por eso creo que la valoración según el rendimiento que estos activos generan es una de las mejores métricas.

Según el banco de España en España el rendimiento por alquiler es del 4,5%...

Esto equivale a invertir a PER 23 en el ladrillo español¡¡¡¡¡¡¡

Pongamos esto en perspectiva. No hay que ser muy brillante en el mundo financiero para pagar PER 23 por mucho activos de mejor calidad y más seguros que la vivienda española. Tienes Coca-Cola a per 20 y con dividendo del 3%... hasta algún REIT inmobiliario de USA  con rendimientos del 7-8%.

Valoración por comparación con el activo libre de riesgo

El benchmark absoluto de cualquier inversión debería ser el activo libre de riesgo. Aunque España está como esta, creo que es difícil ver quebrar el bono a 10 años , que está pagando un 4% de interés. Puede que estos bonos sean también algo malos. Pero el negocio del alquiler entraña sus riesgos como el deterioro de la vivienda, periodos vacantes, seguros, gestiones y gastos…

Para que se ajuste este diferencial en mercado de la vivienda  solo existe la vía del precio del activo o los rendimientos del activo, las famosas P o E del ratio PER. Y creo que la vía beneficio por alquiler es muy difícil de aumentar ya que las familias están al límite, por eso creo que la vía de ajuste es el precio.

 

Japón y España, y como la estupidez humana no tiene fronteras

Si hay algo seguro en la vida es que la historia se repite. Hubo un tiempo a finales de los 80 en el que la vivienda en Japón al igual que en España se multiplicó por x3 en muy pocos años. EL Palacio real de Japón y los terrenos colindantes llegarón a tener un valor de mercado mayor que todo el estado de California¡¡¡¡ (http://en.wikipedia.org/wiki/Tokyo_Imperial_Palace )

La descripción de la estupidez humana en Japón tiene una imagen que es esta

Vemos como sobre todo en el año 86 la cosa se empina como el monte fuji y la euforia dura 6 años y la burbuja unos 10-11 años en total. Los precios subieron de un nivel de 70 a 220, ósea por x3

Veamos que ocurrió en España

Y ahora los dos países junticos

Salvo  por los ojos rasgados  del especulador japonés seria difícil diferenciarlo de uno español.

7 años de euforia en nuestro caso, el índice pasa de 900 a casi 3000.

Si uno estudia las diferentes burbujas históricas vera que el precio cae al punto inicial o mucho más abajo por la presión vendedora.

Si además tenemos en cuenta que históricamente  la vivienda se revaloriza a un 3-4% y proyectamos esa tendencia tendríamos un precio razonable sobre 1200-1300 €/m2. Pero esto no sucede así, sino vuelve a mirar la gráfica de Japón y a que nivel cayeron los precios por la presión vendedora y cuantos años se mantuvieron bajos. Y eso teniendo en cuenta la situación económica de Japon ,mucho más sólida que la española.

Oferta y demanda

Al igual que miramos los balances de la compañía hay que ver el inventario de vivienda en España que a día de hoy según la fuente que consultes te dirá que existe un stock de unas 600.000  ó  800.000 viviendas. Mientras que solo existe una demanda de 200.000 viviendas. Estos es fácil de cuadrar, existen todavía 4 años como mínimo de ajuste por delante.

Además si nos fijamos quien es el encargado de reducir ese nivel de stock son aquellas personas que nos disponen de vivienda y que necesitan una. Jóvenes e inmigrantes y en menor medida turistas/inversores. Creo que los dos primeros grupos están en una situación muy difícil para participar en el mercado de la vivienda y reducir este stock.

El banco malo el crédito

La situación del crédito en España tampoco acompaña para adquirir vivienda, y eso sin contar que en el futuro es previsible que los tipos suban ya que más abajo de cero no pueden ir…

El banco malo no ha hecho más que agonizar la caída y que esta sea más larga aunque menos dolorosa al reducir de forma artificial el stock de viviendas.

Salario medio y múltiplos de adquisición

Otra forma de valoración histórica es mediante múltiplos sobre el sueldo medio de una familia. En España es de 23.000€. Se consideran niveles interesantes 4x, niveles de burbuja son a partir de 8x y 10x.

http://www.fotocasa.es/indice-inmobiliario__fotocasa.aspx

Si una vivienda media para una familia con unos ingresos medios de 23.000 estaríamos hablando de múltiplos 6x… algo caro. Pero lejos de niveles 10x en burbuja.

La fiesta va por barrios

Parece que ahora el virus de la especulación se marchó a Canadá, sin duda cuando el ser humano se lo propone, consigue cosas épicas

Otra carrera más a los infiernos.

Valoración

Aunque la cordura ha vuelto al mercado inmobiliario y depende de la zona en que se observe, es evidente se mire por donde se mire, que aún quedan 4 años de ajuste como mínimo, y un 30 o 40% de caídas adicionales desde los precios actuales para que se ajuste el mercado.

Esto es solo mi opinión y estoy abierto a vuestros puntos de vista,ya que no es mi circulo de competencia

 

Un saludo

  1. #2

    Alejandro Estebaranz

    en respuesta a arckan69
    Ver mensaje de arckan69

    hola arckan

    si yo también escuche la cifra de 3 millones de viviendas vacías, pero que realmente no están puestas a la venta. Me imagino que seran segundas residencias o ¿inversiones?. Es cierto que si esa gente cambia de idea y empieza a vender va para largo la cosa.

    EL dato lo saque de diversos informes y en concreto fotocasa e idealista.

    http://www.fotocasa.es/espana-tiene-stock-de-viviendas-nuevas-para-mas-de-cinco-anos__15335.aspx

    ya que probablemente casi toda la vivienda en venta en España pasa por sus webs y es el mejor termómetro.

    un saludo ;)

  2. #3

    Trueno

    Hola Magno. Muy bueno de nuevo. Aquí van unos apuntes.

    No has valorado las viviendas desde el punto de vista de la oferta. Creo que el coste medio de construcción de una vivienda es de menos 1000€/m2 (haciendo las cosas bien). Así que su PVP desde este punto de vista no debería de ser mayor de 1100€/m2.
    Tampoco has considerado la amenaza de “nuevos productos”. Llevamos haciendo las casas prácticamente iguales durante los últimos 50 años, sin ninguna novedad disruptiva, y yo creo que eso está por cambiar. Pienso que la “nueva generación” de viviendas tenderá mas a ser prefabricada (menor coste y menor tiempo), mucho más eficiente y más cómoda. Esta oferta novedosa de viviendas bajaría también los precios.
    En cuanto a la comparativa con Japón, nos diferenciamos de ellos en una cosa muy importante, y es que aquí tenemos todo el espacio que queremos para construir.

  3. #4

    carlos2011

    en respuesta a Trueno
    Ver mensaje de Trueno

    Pues la verdad es que no estan cobrando un 10% mas de sobreprecio en las casas nuevas sino el doble o mas.
    Piso nuevo centrico o semicentrico de una ciudad de nivel medio en España de unos 100 mts,no te cobran 110.000 E,MAS BIEN 200.000 E uros minimo.

  4. #5

    Trueno

    en respuesta a carlos2011
    Ver mensaje de carlos2011

    Yo tampoco soy un profesional del sector, pero me parece que no me equivoco mucho, quizas algun forero tenga informacuon mas directa.

  5. #6

    Xman6020

    en respuesta a Trueno
    Ver mensaje de Trueno

    todo depende del precio del suelo trueno. el coste de construccion por metro es bastante menos de lo que dices. pero claro hay que valorar la repercusion del coste del suelo. que no es lo mismo en madrid que en soria.

  6. #7

    uralitos

    das datos incorrectos ., como que la rentabilidad es del 4,5%., y yo te dire que depende del piso que compres ., si es grande y esta nuevo pues incluso menos ., pero si se sabe muy bien lo que se quiere ., puede dar el 6% osea per 16., yo acabo de comprar 2 viviendas que ya están alquiladas y me dan ese 6% mágico ., como se puede lograr esa rentabilidad? buscando pisos en grandes ciudades en barrios medio-bajos a reformar ., otro error es el precio que das de los pisos., los precios reales no son ni por asomo los que dices ., pues los precios reales que se están cerrando son de autentico chollo., yo acabo de comprar 2 ., el 1 es un piso de 61 metros que compre en 82.000 euros que con reforma e impuestos y papeles me sale en 110.000 y tengo alquilado en 600 con 60 euros de gastos mensuales que tengo que asumir osea que me renta unos 6500 euros anuales sobre los 110.000 invertidos ., es el 6% prácticamente., el 2 piso lo he comprado en 100.000 euros ., piso de 82 metros .,con reforma y impuestos y papeles me sale por 126.000 euros y me renta 700 euros mensuales con 90 de gastos al mes., 610 al mes que en 1 año son 7320 euros sobre una inversión de 126.000 euros., otra vez rozando el 6 de renta ., conclusión ., tengo 2 pisos completamente reformados y nuevos ., que me rentan el 6%., y que han sido comprados a precio de ganga .,

  7. #8

    Trueno

    en respuesta a uralitos
    Ver mensaje de uralitos

    Hola Uralitos, yo descontaria como 300 €uros al año de media de mantenimiento, el IBI y algún coeficiente de minoración por el tiempo que tengas el piso sin alquilar. Las derramas extraordinarias también pueden hacer daño.

  8. #9

    uralitos

    en respuesta a Trueno
    Ver mensaje de Trueno

    ya cuento el ibi en los gastos .,los pisos los alquile al instante., y he encontrado pisos que han pagado derramas anteriormente y que no tienen nada por hacer a corto plazo., además como están reformados de forma integral ., no habrá ningún problema de mantenimiento.,

  9. #10

    Alejandro Estebaranz

    en respuesta a uralitos
    Ver mensaje de uralitos

    hola uralitos

    entiende que hablo de datos a nivel nacional, no local. Como digo al final del post, el inmobiliario es un sector local y cada una sabe la situación de su entorno. Y se pueden encontrar cosas interesantes como las que comentas.

    los datos de rentabilidad son del banco de españa

    http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_6.pdf pagina 3

    los precios medios del M2 que menciono son a nivel nacional, dependerá de tu localidad y la zona que estén, por encima o debajo de esa media.

    Respecto a la rentabilidad que comentas esta muy bien pero has de factorizar los periodos que estén vacantes entre alquiler y alquiler, posibles impagos y posibles desperfectos/seguros.

    viendo como esta el tema, creo que has hecho una buena operación y sino es por encima del 6 o 7% de rentabilidades ni lo miraría.

    un saludo ;)

  10. #11

    Sunland91

    en respuesta a uralitos
    Ver mensaje de uralitos

    En este caso, uraliitos es un value investor del mercado inmobiliario, pero esa optimización no es fácil de encontrar, no todo el mundo tiene esa habilidad. Falta una pata en la ecuación, el PER de las acciones se calcula con el beneficio después de impuestos. Los alquileres pagan impuestos. Los alquileres si los inquilinos tienen mas de 30 años, tributan con una reducción del 50%, y las viviendas no tienen deducción. A la larga la inflación beneficia a los inmuebles frente a los bonos, e impositivamente los inmuebles también tienen ventajas frente a los bonos( estos no tienen reducción) pero en épocas de deflación como ahora los inmuebles parten con la desventaja de empezar con un sobrecoste del 10% por los gastos iniciales que tienen que recuperar y tienen una prima de riesgo por los posibles impagos, destrozos, etc de los inquilinos. No es fácil decir qué es mejor que qué...el mercado ajusta poco a poco y se tienen que tener en cuenta las preferencias del inversor, y la habilidad de éste para encontrar oportunidades como consecuencia de la poca liquidez de los inmuebles sumado a la necesidad de vender de algunos.
    Aun asi pienso que en España el alquiler está infravalorado respecto al precio de la vivienda, o éste sobrevalorado. Aunque para mi el ratio mas importante es Precio Vivienda/Renta Anual de la familia, nos da el numero de años necesarios para pagar una vivienda, en España sigue siendo elevado de media (evidentemente esos pisos que comenta uralitos no, si el inquilino no es un mileurista)

  11. #13

    uralitos

    en respuesta a Sunland91
    Ver mensaje de Sunland91

    evidentemente mis inquilinos no son mileuristas., mi 1 exigencia es que la renta solo suponiera en 40% de sus ingresos anuales.,. es la 1 premisa., como esos pisos han sido comprados con mucho descuento ., y partiendo de personas con mucha urgencia por vender mi margen de seguridad es altísimo., con respecto a los impuestos ., si metiera el dinero en bonos o en acciones también los pagaria

  12. #14

    uralitos

    en respuesta a Alejandro Estebaranz
    Ver mensaje de Alejandro Estebaranz

    ya lo tengo todo en cuenta magno., los precios que comentas .,son fabricados con precios de los anuncios ,.no precios reales de venta ., te dire que la diferencia es enorme ., entre lo que se pide y lo que se cierra., hablo con muchas inmobilirias., y en Barcelona ., lo que se esta cerrando a dia de hoy es con el 60-65% de descuento ., no lo que dicen en los informes ., solo los notarios tienen las cifras reales

  13. #15

    Trueno

    en respuesta a uralitos
    Ver mensaje de uralitos

    Veo que sabes lo que te llevas entre manos. Te puede salir mejor o peor, pero lo tienes todo bastante acotado.

    Lo que está claro es que ahora cuesta mas trabajo sacarle rentabilidad a un piso, y eso es bueno.

    Yo, otra pega que le veo es que tener un piso en propiedad da mas problemas de los que parece.

  14. #16

    uralitos

    en respuesta a Trueno
    Ver mensaje de Trueno

    pues ya tenemos 3 alquilados ., y en 2015 caeran algunos mas., es el momento de crear patrimonio., sino eres una casero codicioso., te pueden ir bien las cosas.,en mi caso voy traslando dinero de los mercados financieros al mundo real ., a cosas que pueda tocar., no me fio un pelo de los 3,5 billones de dinero de monopoly que han creado en la crisis

  15. #17

    Trueno

    en respuesta a Alejandro Estebaranz
    Ver mensaje de Alejandro Estebaranz

    Si valoras el precio de los pisos en función de los alquileres, habría que tener en cuenta la regulación de los mismos, y como ya hemos visto, las reglas pueden cambiar a mitad de la partida.

    Para mí como diversificación de cartera ahora mismo un piso puede ser una buena inversión, pero si el capital no es muy elevado, prefiero renta variable o renta fija, principalmente por la liquidez.

  16. #18

    chachi

    Yo creo que al final el estado echará mano de los inmuebles alquilados para recaudar más, o sea, creo que aumentarán los impuestos a la segunda vivienda y entre ellas están las de alquiler. Si esas subidas se pueden trasladar al inquilino no pasa nada, en caso contrario habrá una merma de rentabilidad

  17. #19

    uralitos

    en respuesta a chachi
    Ver mensaje de chachi

    el estado lo que hara es fomentar las reformas .,para que asi haya muchas reformas y se genere empleo ., cuando reformo un piso hay 3-4 personas trabajando 1 mes ., mas miedo me da la deuda publica ., impagable que tiene este país., impuestos a viviendas ociosas vacias? eso si puede ser ., pero las que están alquiladas lo dudo mucho

  18. #20

    stone22

    Otra manera de valorar una vivienda es el precio del alquiler durante 25 años. 25 años son 300 meses. Por ejemplo, si el precio de un alquiler son 600 euros el valor de la vivienda sería 300 x 600 = 180.000 euros.
    Esto también sirve, claro, para saber cual es el precio justo del alquiler dado el valor de una vivienda. Aquí lo explica:

    http://www.idealista.com/news/archivo/2012/09/10/0510563-como-poner-precio-de-alquiler-o-venta-con-ratios-profesionales

    Felicidades por el artículo y también a los comentaristas que tienen un nivel muy alto.

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