Es un hecho que un banco o una caja de ahorros carece de vocación inmobiliaria, ahora lo son por las circunstancias, sin embargo esperar que sean especialistas en estos mercados a mí entender es mucho suponer. Pensemos que tienen obra nueva, segunda mano, vivienda que se adjudicaron de una promoción en plan “esqueleto”, vamos más o menos con la construcción de la estructura y ellos han tenido que acabar las obras para poder darle un valor en sus balances, al mismo tiempo disponen de fincas fruto de refinanciaciones de deudas empresariales que podemos convenir que en ocasiones no lo quiere casi nadie, tomaron la hipoteca para reconducir un préstamo personal o una póliza de crédito y el deudor les dio como garantía lo único que tenía, que desde luego no era una buena finca, las “comibles” ya tenían hipoteca previa.
Con todo ello lo que intento decir es que las carteras inmobiliarias de las entidades financieras o sus sociedades filiales inmobiliarias son un cajón de sastre donde hay de todo, bueno, mediocre, malo y malísimo. Yo he podido comprobar que en las webs inmobiliarias no está todo lo que tienen, no les interesa comercialmente poner todo lo que tienen en cartera, y van incluyendo nuevas fincas a medida que se van vendiendo otras.
También he comprobado que en muchas ocasiones los datos de la web no siempre son exactos, como ejemplo y no solo una vez, sino varias, que una vivienda sita en el extrarradio de la ciudad de Barcelona, el plano de situación de la web, lo ponen cerca de Plaça Catalunya, en pleno centro neurálgico de la ciudad condal ¿error o política comercial para un efecto “llamada”? sinceramente no lo sé, lo que sí es un hecho es que no es la primera ocasión ni creo que sea la última.
Dentro de todo este lío, y para complicarnos un poco mas la vida, la gestión de los inmuebles se suele subcontratar a agentes de la propiedad inmobiliaria externos al banco o caja de ahorros, y cuando llamamos a los 902 de las webs inmobiliarias, lo normal es que tomen nota de nuestro interés indicando que nos llamará un comercial, y la persona que nos atiende al teléfono, tiene casi la misma información que aparece en la web, es raro que nos puedan responder a cosas tan simples como ¿tiene ascensor? Si la web no lo indica, es mas que probable que dicha persona tampoco tenga acceso al dicho dato. El comercial va a comisión, y ante la apatía del mercado debemos ser muy cautelosos en todo en proceso, esto es recomendable siempre, en tiempos de expansión económica también, ahora como mucho mas motivo.
Problemas que nos podemos encontrar:
Viviendas calificadas urbanísticamente como despachos: Esto ocurre en algunas grandes o medianas ciudades, que por la densidad de la zona el permiso de obras era para construir el edificio con una parte de despachos, los mismos pueden perfectamente estar construidos como vivienda, con todos los servicios, pero “los papeles” no cuadran con ello, y para conseguir un cambio de uso y legalización no va a ser precisamente tarea fácil. Teóricamente la nota simple informativa de finca emitida por el Registro de la Propiedad nos dará cuenta de esta cuestión.
Viviendas que no podemos visitar por estar ocupadas: Con toda probabilidad serán más económicas, y ello puede responder a que están alquiladas, el cuyo caso deberemos respetar en contrato o que no hubiera efectuado el lanzamiento de sus ocupantes (desahucio), atención a esto porque desconocemos en qué estado nos dejarán la finca. Que sea más barata no presupone que tras las obras de acondicionamiento que tal vez nos veamos obligados a realizar, sigua siendo eso “un buen precio”.
Porterías, trasteros o buhardillas habilitadas como viviendas: Mucha atención a la situación urbanística, en estos casos recomiendo la visita acompañados de un profesional, un arquitecto técnico (aparejador), la factura nos puede resultar muy rentable.
Fincas en edificios semi ocupados: En principio no es problema, si está todo en regla, lo que nos puede ocurrir es que nos las veamos y deseemos para constituir la comunidad de propietarios, y hartarnos a reclamaciones al propietario del resto de fincas, para atender a los gastos de la comunidad, que cobraremos tarde o temprano, esto seguro, pero es “desgaste” para ello es una posibilidad, y que al final en que la limpieza de la escalera comunitaria o la hacemos semanalmente nosotros mismos o se queda como está, lo cual no es muy higiénico que digamos.
Fincas que no son aptas como viviendas: En este y en los casos anteriores yo recomiendo pedir copia de la cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación si es vivienda nueva, o solamente cédula si es usada, nos puede ocurrir que el API nos indique que no la tienen (ni la van a pedir, que en todo caso cuando sea de nuestra propiedad la podremos pedir a cualquier arquitecto o aparejador), yo en estos casos aun suponiendo un gasto entre 150 y 250 €, la pediría a mis expensas si es preciso, y si al final no compró, pues mala suerte, pero como me quede con una propiedad pagada o firmada la hipoteca y que no se pueda conseguir la cédula, dudo que nos devuelvan el dinero, tendremos un problema muy gordo, con lo cual “la inversión” puede ser extremadamente productiva.
Fincas que podrían estar afectadas por un plan urbanístico nuevo: Esto es muy difícil de conocer, pero hay cosas que claman al cielo porque se ven a la legua. No hace muchos días estuvo viendo una finca propiedad de un banco, solo desde la calle, ni siquiera pedí visita, me extraño “muy mucho” el precio, era excesivamente “competitivo”, pues con solo un paseo por la calle observé que dicho edificio estaba en distinta línea que los demás, algo más avanzado, con lo cual es de suponer que la actual normativa es de calle / aceras algo más anchas, por tanto el edificio estaría afectado, pero no, no tiene porque existir un expediente de derribo, pero vamos yo comprar una finca afectada por un nuevo plan urbanístico, como que no…..
Fincas rústicas:Tienen sus particularidades, no se me ocurren los problemas, en cuyo caso, para comprar algo de esto, recomendaría el asesoramiento a un profesional.
Pensemos que el hecho de estar pagando en Impuesto de Bienes Inmuebles, que en ocasiones puede figurar como “urbano”, no significa que la finca se hubiera convertido en ello. Luego que aun con varias hectáreas, no supone que se pueda dividir y vender una parte del terreno, hay limitaciones legales. Al mismo tiempo es más fácil encontrarse algún día con una expropiación forzosa (una autovía por ejemplo). De ahí que para conseguir una hipoteca nos encontremos con algunos problemas, las entidades financieras prefieren garantías mediante otro tipo de fincas… digamos… mas estándar.
Y todo no significa que sean baratas, al contrario, como hay poco a la venta, si por ejemplo preguntamos el precio de una masía catalana en la comarca de L’Empordà, pues ni con la excusa de que a menudo sopla la tramontana la encontraremos “a precio”.
Un caso de fincas rústicas son las Bordas Aranesas , que creo que no es solo patrimonio de La Vall d’Aran, también hay algunas en la parte del pirineo aragonés y en el resto de comarcas del Pirineo de Lleida
Otras cuestiones:
Cuerpo cierto: En muchas ocasiones nos van a vender la finca como “cuerpo cierto” ¿Qué significa? Pues que nos venden la finca como está, si hay mas metros mejor para nosotros, y si hay menos hemos renunciado a la posibilidad de reclamar el defecto de cabida, esto ocurre porque en fincas antiguas a veces los metros registrados no cuadran con los reales, al parecer antaño para ahorrar impuestos se registraban las fincas por menos cabida de la real, y al aceptar “cuerpo cierto” lo que supone es que lo que nos entregan es lo que hay, con independencia de lo que digan los documentos. Luego habrá ocasiones en las que podremos (con tiempo y mucho papeleo) adecuar los metros reales con los registrados, en otras no será posible porque la finca se construyó con medidas algo distintas a las que el permiso de obras permitía, pero la infracción urbanística ya figura prescrita.
Entregas a cuenta o reserva: No entregaría una dinero como reserva a ningún API, por mas delegado de la sociedad propietaria que manifieste ser, el dinero a la entidad financiera o a su filial inmobiliaria, porque si hay problemas tenemos la posibilidad de reclamar al SAC, al Defensor del Cliente y en última instancia al Banco de España, pero a un API ¿dónde reclamamos? Si, vale .. a consumo ¿será solvente para devolvernos la entrega luego? No lo sé, ni quiero averiguarlo, si se entrega al banco o caja, creo que es aquello de “muerto el perro, se acabó la rabia”.
Documentación mínima: Avanzo que esto va a ser un problema … fijo … reconozco que tal vez soy demasiado cauto (no, ni tal vez ni leches, me paso tres pueblos) pero como poco pediría antes de entregar un euro, un plano de la finca (no hace falta que sea de arquitecto, con un croquis a escala sería suficiente), copia de la cédula de habitabilidad, copia de la licencia de primera ocupación (caso de viviendas nuevas) y nota simple de fincas emitida por el Registro de la Propiedad. ¿Qué problema tiene esta exigencia? Pues que el API se deje de historias y busque a otro comprador menos “toca pelotas”, pero claro la verdad es que dudo que tengan cola de ofertantes, si bien “el amago” normalmente se pone encima de la mesa “mire … tengo otras ofertas, con lo cual el primero que ponga los 3.000 € se lo queda ….”
Hipoteca: En teoría las entidades financian al 100% y en condiciones financieras muy ventajosas, pero no sería la primera vez que deniegan el 100 y solo aceptan hasta el 80% del mayor de los valores, el de tasación o el de compra, por tanto la entrega a cuenta debería tener “una coletilla” por la cual si la entidad matriz (el banco o caja) no aceptase la financiación, se devolverá íntegramente la entrega a cuenta o reserva realizada.
Agradecimientos: Jexs71
http://www.youtube.com/watch?v=1CD8hPS7Igs
