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El blog de Echevarri

O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Etiqueta "Préstamos": 11 resultados

¿Préstamos a comunidades de propietarios?

Voy a daros un poco de envidia. Me he pegado unas vacaciones como un señor, pero como un señor de los de antes de la primera crisis del petróleo. Ahora toca volver a la realidad, así que ya me tenéis por aquí para dar la trisca. Y como tema de arranque he optado por uno de los pasajes menos mediáticos del RD Ley 8/2011, ése que en pleno junio levanto la polvareda respecto a las ejecuciones hipotecarias (el parto de los montes), y en el que un servidor, siendo rarito, prefirió fijarse en el fin del silencio positivo. Pues bien, ahora toca hablar de su apuesta por la financiación a las Comunidades de Propiedad Horizontal, vamos, las de vecinos de toda la vida.  Os recomiendo la lectura de los arts. 17. y ss. del RD, con especial dedicación al nº 20, englobadas en el epígrafe Medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitación   Leer más

La contrarreforma hipotecaria

La verdad es que da gusto encontrarse por el mundo a gente como Pau Monserrat, y más hacerlo físicamente, como tuve la oportunidad hace escasos días. Tremendo el punto quedón del muchacho. Pero como lo cortés no quita lo valiente creo que nuestra relación se podía calificar de dialéctica, o, para los cinéfilos, de buddy movie. Vamos, que es difícil que estemos en algo de acuerdo al 100%, al menos en materia financiera. Voy a aprovechar uno de sus posts para hacerme eco de las propuestas de reforma del marco hipotecario español. Lo cierto es que el bueno de Pau recoge buena parte de las alternativas que se manejan por quienes sostienen que el actual es injusto, que propicia la crisis, etc. En este sentido, me siento un tanto como miembro de la Contrarreforma frente a los erasmos hipotecarios, frente a mi Erasmo de Palma. Que le vamos a hacer, a uno le han dibujado así.   Leer más

La legalidad de la vinculación entre crédito y seguro

Lo he dicho en otras ocasiones y lo volveré a repetir en multitud de ocasiones. Tengo un inmenso respeto y reconocimiento hacia el sector del Seguro. Mucho. Y especialmente hacia aquellos que está en las trincheras comerciales del mismo, hacia los brokers, mediadores, agentes. Me consta, por motivos que no vienen al caso, la dureza de su oficio, el alto nivel de exigencia técnica del mismo y el bajísimo nivel de conciencia de su potencial mercado respecto a la imperiosa necesidad de su existencia. Soy lector habitual de los Blogs de seguros de Rankia (mención especial para AVANTE) y de otros externos, que me parecen sumamente educativos. Pero....

Pero, desde el respeto, no comparto esa cruzada en que muchos se han enrolado contra la Banca. Y es que frente al desembarco de dicho competidor a través de los operadores de Bancaseguros y de acuerdos de distribución, creo que la reacción esta siendo desmedida. Se demoniza al nuevo competidor, se jalea cada sentencia contraria a los intereses de la banca independientemente de que esté vinculada al ámbito de discusión que comento, etc. Y creo, sinceramente, que no se trata de eso.   Leer más

Los préstamos participativos

Creo que este es un buen momento para hablar de préstamos participativos. Esta figura, estrictamente como tal nace como solución para empresas en crisis en el año 96 (estertores del anterior bajonazo) y creo que sigue siendo una gran desconocida. Estimo que, siendo plenamente válida para proyectos de lanzamiento de empresas, de startups, es posible que dado que volvemos a una situación dramática en lo económico, volvamos a oír hablar de ella.
Los prestamos participativos nacen por el art. 20 del RDL 7/96 de medidas urgentes de carácter fiscal y liberalización de la actividad económica. A finales de ese mismo año, la Ley 10/96, en su Disp. AD. 2ª, también los aborda. ¿Cuáles son las características legales de estos préstamos participativos?
1. Son a interés variable, y ese interés se fijará en función de una serie de indicadores de la actividad económica de la empresas prestataria.
2. Son deuda subordinada, se coloca después de los acreedores comunes en cuanto a la prelación de créditos en un proceso concursal, es decir, y resumiendo, antes de los accionistas tan solo. Esto permite una mayor posibilidad de recurrir a otras fuentes de financiación a posteriori.
3. Se considera patrimonio neto a efectos de una reducción de capital y liquidación de la sociedad.
4. Para amortizar anticipadamente el préstamo es necesario compensarlo con una ampliación de igual cuantía de los fondos propios. De esta manera la sociedad no se descapitaliz y se evita perjudicar a otros acreedores no subordinados.
4. Los intereses son deducibles en el Impuesto de Sociedades.
Vemos por tanto que son un tipo de préstamos enfocado a sociedades, y que está a medio camino entre la financiación ordinaria, el clásico préstamo y la figura del socio capitalista (la retribución depende de la marcha de la empresa, computan como recursos propios dado su carácter subordinado, y, en ultima instancia, no se piden garantías adicionales). en estos prestamos lo que se acaba pactando es la facultad del acreedor de, llegada una fecha convertir dicha deuda en fondos propios, es decir son prestamos convertibles, con valoraciones prefijadas de antemano.
Sin embargo, y a pesar de estar muy próximo a la figura de una aportación al capital social, el prestamista no es un socio financiero, un accionista más, pues no interviene en la gestión de la empresa, aunque suele tener presencia en el Consejo sin voto, y además los intereses son deducibles.
Digamos que, de algún modo, viene a ser una figura híbrida entre la deuda y los fondos propios, tan de moda en los mercados financieros y entre los particulares como la deuda subordinada o las participaciones preferentes..
¿Quién concede estos préstamos? Hay empresas de todo tipo, especialmente vinculadas al sector público como ENISA, Luzaro, Cofides, etc...y también empresas vinculadas al sector privado como EmprendedorXXI de La Caixa o Eurecan, de Caja Navarra, u otras entidades financieras y sociedades de capital riesgo. Podeis ver un excelente resúmen de su operativa y características, desde la óptica de un emprendedor, en el blog de Carlos Blanco.
Por poner un ejemplo, veamos los detalles de los préstamos de ENISA:
1. Plazos hasta 10 años.
2. Periodos de carencia entre 3 y 8 años.
3. Tipos variables, con mínimos (euribor+0,25%) y máximos(hasta 6 puntos más), dependiendo de la rentabilidad financiera de la empresa.
4. Sin garantías adicionales.
5. Entre 100 mil y un millón de euros, siendo el limite los recursos propios de la sociedad. Es necesaria la cofinanciación del proyecto con fondos propios.
6. Para cualquier sector, salvo inmobiliario y financiero.
7. Dirigido a Pymes.
8. Se valora especialmente la capacidad del equipo gestor, asi como la viabilidad del proyecto, técnica y económica, dada la ausencia de garantías adicionales.
9. Cuentas auditadas.
10. Asistencia a los Consejos de Administraciónde un repreentante, con voz pero sin voto, asi como obligaciones formales en materia informativa (informes, presupuestos, cambios accionariales, de gestión,...)
Creo que son una alternativa muy a tener en cuenta y sobre la que hay un profundo desconocimiento.
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¿Subrogaciones a la brava? Sin inmueble y con préstamo

Se me han adelantado. El asunto ha estallado antes de que le dedicase un post de mis Episodios Económicos. Estoy hablando de la noticia de la que se hace eco El País en una noticia titulada Con deuda y sin casa. El asunto resulta escalofriante, y creo que del mismo la gente puede aprender muchas lecciones. Eso si, teniendo en cuenta que no suele confiar en exceso en el nivel de os periodistas en estas materias todo debe ser cogido con pinzas, aunque, en esencia, se corresponde bastante bien con otros casos que he oído.
Os recomiendo que leáis primero la noticia. A continuación os expongo mi resumen, y para acabar preciso aquellos puntos clave.
Familia con una cuota hipotecaria que no puede pagar. Aparece una empresa, una SL, que se ofrece a comprarles la vivienda y subrogarse en la hipoteca. El precio de la compra sería el saldo pendiente de la hipoteca. Dicho operación conllevaría que dicha familia permaneciese en su antigua propiedad de alquiler, pagando una cantidad de renta sustancialmente inferior a la de la cuota. Todo esto se hace en escritura publica, pero sin contar con la entidad bancaria titular de la hipoteca. La nueva propietaria de las fincas ni consigue subrogarse en los préstamos ni paga las cuotas. Para más inri, según lo escrito ni siquiera liquida los gastos fiscales correspondientes de ITP, estando la propiedad sin inscribir en el Registro (salvo una). El Banco da por vencidas las hipotecas, y reclama la deuda, con intereses y gastos, a los antiguos propietario que nunca han dejado de ser deudores.
Conclusiones:
1. La subrogación del deudor no es algo a lo que este obligada la entidad bancaria. Hasta ahí se podía llegar. El Banco puede o no admitir a un cliente. Lo normal, la práctica generalizada, como conoce cualquiera que se haya subrogado en el préstamo promotor por la compra de un inmueble nuevo, es hablar con el banco previamente, que éste comparezca en la firma, consintiendo en la subrogación (ojo, no en la compraventa, que se puede hacer sin su consentimiento), y modificando el préstamo según las negociaciones que se hubiesen mantenido.
2. Evidentemente también cabe la subrogacion a posteriori, aunque es muy muy rara e inhabitual. En esencia funciona tal y como teóricamente se planteaba en estas operaciones. Se compra y a posteriori el Banco comparece y autoriza la subrogación. Lo cierto es que, en os casos que conozco, dicha práctica se da por razones de urgencia, y SIEMPRE se ha hablado con el Banco que ha mostrado verbalmente su conformidad. Hacer lo contrario es un tanto suicida.
3. Y digo que es suicida ya que, y os invito a leer vuestra Hipoteca, cuenta con una serie de cláusula de vencimiento anticipado (y ojo, entre otras alquilar sin su consentimiento o en determinadas circunstancias). Y por lo general, entre ellas suele estar la transmisión de la vivienda sin su OK. Alguno pensará que ésto choca con mi afirmación de que no es necesario tal consentimiento para la compraventa. Para nada. Uno puede vender y el otro comprar, pero se reserva el Derecho de declarar en ese mismo momento vencida la hipoteca y por tanto exigir el 100% de la misma, que es lo que parece que han hecho. ¿Por qué esta clausula?
4. Es una vieja discusión en Rankia, y a muchos no les entra en la mollera, pero el asunto esta claro. En un préstamo hipotecario conviven dos garantías, la hipotecaria y la personal. Y por muy mal que lo estén pasando esas familias, entiendo que el Banco prefiere la garantía personal de dichas familias a las de una SL constituida con 3000 euros y que, por lo que se desprende de la noticia, no cuenta con músculo financiero alguno. Por tanto el Banco no gana nada (más bien pierde) con dicho cambio, por lo que difícilmente admitiría la subrogación ni el pago de la hipoteca por otra persona que no sea el deudor con el que a contrato. Llegado ese punto, el comprador deberá buscarse la vida, conseguir una nueva hipoteca y, yendo de la mano con el vendedor-deudor cancelar el préstamo vencido.
5. No quiero entrar en las posibles derivaciones penales del asunto (la noticia habla de estafa). No conozco suficientemente todos los detalles. Ahora bien, me gustaría llamar la atención sobre un punto. ¿Cómo esperaba pagar la diferencia entre las cuotas hipotecarias y los alquileres?, ¿qué tipo de ingresos tiene esa sociedad como para hacer frente a esos diferenciales ingresos-pagos, en relación con un montante hipotecario de dos millones de euros? Ni a eso, ni a la siguiente pregunta parece tener respuesta el representante de la entidad, que da unas explicaciones, a mi juicio, chocantes.
6. No deben ser muchos los ingresos cuando, y esto si que es de traca, de la noticia resulta que las compraventas (salvo una) no se han inscrito en el Registro (lo que no impide que la sociedad sea la propietaria de esas viviendas), y es que ni siquiera se han liquidado los impuestos. Eso complica el asunto aún más. Por un lado, al no figurar en el Registro a nombre de la sociedad, al menos los acreedores de la misma, en una primera instancia, no lo tendrán fácil para embargarlos. Pero por otro lado, hay una afección real de esos inmuebles al ITP generado en la operación de Compraventa, lo que de hecho, y tal como se desarollan los hechos,se convertirá en una carga más sobre el inmueble. Tremendo galimatías.
7. Con todos mis respetos, lo de los deudores es también de traca. Hubo quien hablo previamente con su Banco y fueron avisados de que ni se les ocurriese. Pero ellos nda, ni caso. Hablaron con la Oficina de Consumidores y les dijeron que era legal. Que peligro lo de las Oficinas de Consumo, y la de algunos profesionales que asesoran en estas materias. Claro que es legal. Pero también es legal dar el préstamo por vencido. Y, aunque ya se que la gente oye lo que quiere oír, no me suena nada extraño que les hayan dado esa respuesta. Es como cuando les dicen a una pareja que se separa y en la que uno se adjudica la vivienda y el pago de la hipoteca que el Banco debe pasar por ello. Impresionante.
8. Igual de impresionante que la doble moral del medio. Resulta que se identifica al Notario que interviene en la operaciones, operaciones legales tal y como recuerdo en el punto anterior. Muy bien. ¿Por qué no se identifica al responsable de la Oficina de Consumo que les asesoró?, ¿no tiene nada que decir?
9. Sigo dándole vueltas al modelo de negocio de esta sociedad. En su día se dedicaban a opciones sobre viviendas. Entiendo que se trataba del típico negocio de pases inmobiliarios, donde se vendía esa opción a un tercero, que era el que finamente escrituraba. Dicho negocio funciona en mercados alcistas. Pero en este caso, uno se queda pensando, y siento ser pesado, de dónde pensaba sacar la pasta para aguantar el tirón, o cómo pnesaba hacer dinero, habida cuenta de que, presuntamente no la tenía. ¿Acaso con una brutal bajada de los tipos que pusiese en breve la cuota por debajo del importe de los alquileres? Si es así, este es un hombre de riesgo y no un gestor de hedge funds. Otras explicaciones que se me ocurren son mucho peores.
10. Me llama la atención el desconocimiento de este hombre sobre la operativa real de las entidades financieras. Y ojo con las responsabilidades personales, y no estoy hablando de las penales. No solo él como administrador, es que los accionistas pueden tener serios problemas si se demuestra que esta sociedad estaba infracapitalizada para desempeñar el negocio que desarrollaba. Másles vale no tener bienes a su nombre.
¿O habeís aburrido mucho? A mi me parece un tema apasionante.
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Cuando no coinciden los titulares del préstamo hipotecario con los compradores del inmueble (II)

En el post anterior explicábamos la figura de la asunción acumulativa de deuda, su naturaleza, judicial, administrativa y doctrinalmente reconocida como de garantía de una deuda, y su nulo encaje en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. vamos que no había que pagar impuestos.


De todos modos, como la casuística es muy rica, surgen multitud de variantes. Además, las implicaciones fiscales van más allá del mencionado Impuesto. Podemos analizar todos estos supuestos,partiendo siempre de lo expuesto en el post anterior, es decir, de su naturaleza jurídica.


1. ¿Qué efectos tiene con la deducción por vivienda habitual en el IRPF? Si asumimos lo expuesto en el primer post, no pasa nada. Es decir, Pepe y Pepa se deducen el 100% del Préstamo Hipotecario, ya que el abuelo no paga nada (no les esta realizando ninguna donación, recordémoslo, sobre esto haré un matiz a continuación). Me consta que para Hacienda, o al menos para algunos funcionarios de Hacienda no es así, pero su interpretación no es consistente con lo expuesto anteriormente. No tiene sentido lo de que sólo se puedan desgravar por los 2/3 de la cuota, ya que pagan realmente el 100%. Por tanto, y si se topan con la negativa a admitir esa deducción deberían recurrir. Otro tanto puede ocurrir con los supuestos de exención por reinversión en la vivienda habitual. Por si acaso, en la firma del préstamo incluiría siempre la coletilla del Notario, especificando la naturaleza por la queda obligado el abuelo, así como guardar como una hormiguita todos los pagos, de donde van y de donde vienen.
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Cuando no coinciden los titulares del préstamo hipotecario con los compradores del inmueble (I)

Esto os pasa por no gustaros mis resúmenes de Ajuste de Cuentas. Sois tíos duros y os va la caña. Vale. Pues os va tocar doble ración de posts relacionados con sesudos temas jurídicos, hipotecarios y fiscales. Orgullo pureta.

Ahora en serio, entre este y el siguiente post voy a tratar de explicar un tema, que si bien puede resultar a alguno un tanto durillo, creedme que es sumamente frecuente en la práctica. Y más os vale estar al loro, ya que los chicos de las distintas Haciendas españolas, están caninos, y pretenden maximizar sus ingresos, incluso olvidándose de resoluciones judiciales. Por tanto, espero que mi mensaje cale. Y para ello, como casi siempre, solo me asomaré, de lejos a las profundidades jurídicas del tema. El que quiera bucear en ese zenote que lo haga.

Es por ello que voy a centrar estas lineas en aquellas operaciones hipotecarias cuya finalidad es adquirir un inmueble, siendo consciente de que la garantía hipotecaria se utiliza para otros muchas cosas, y que puede haber múltiples ramificaciones del tema.   Leer más

Prestamos rapidos a través de SMS

No se muy bien cual es la relación entre Finlandia y el mundo de los móviles. Pero es evidente que algún rasgo de los finlandeses, o del país , o de...impulsa ese amor que tienen por los móviles. Si hablo de móviles y de Finlandia la marca que inmediatamente salta es Nokia. Pues bien, parece que la finlandesa Ferratum le ha encontrado una nueva utilidad al mancuentro (maruja, mancuentro en Cáceres....). Una vía de comercialización de préstamos. Funciona tal que así:

1. Me registro en su web.
2. Cuando necesite pasta, les mando un SMS. Los importes que otorgan son 100, 200 o 300 euros. Pedazo generosos...
3. La primera vez tardan 24 horas en abonarlo. Después 10 minutos.
4. Tengo 15 días para devolverlo.
5. Ah, son majos y no cobran intereses. Sólo una comisión de un 25%.

Lo siento chicos, pero si queréis disfrutar de este tipo de servicio financiero, hay que irse a Estonia, Holanda, Finlandia o Suecia.   Leer más

Lo que la Naturaleza no da, IESE no presta

Ayer adquirí el número de Octubre de la revista Emprendedores. Hace años que esta en el mercado, y quizás por ello es bastante irregular. Junto con reportajes bastante prescindibles, de vez en cuando encuentro pequeñas joyas. Ayer, lo que llamo mi intención fue por mero interes: Blogs para emprender. Las mejores bitácoras de negocios, economía y creación de empresas.

En su interior pasaban por una serie de blogs muy conocidos, alguno de los cuales figura en el preview que han colgado en la web. A estas horas aún no han puesto el pdf del artículo, pero era bastante extenso. Y entre los blogs destacados para inversión y Bolsa figuraba Rankia. Cito:

"Más que un Blog, Rankia es una de las redes de blogs financieros en español más grande del mundo. Lo mejor es que resulta sencillo acceder a las distintas áreas de interés, ya que los bloggers suelen estar muy especializados en cada materia: hay blogs sobre divisas y finanzas internacionales, comentarios diarios sobre Bolsa o recomendaciones para invertir según el perfil de riesgo de cada uno"   Leer más

¿Créditos a tipo 0 para financiar la devolución de la Renta?

Acaba de concluir la campaña de la declaración de la Renta. Los que tenían que pagar, ya lo han hecho. O al menos, ya han pagado el primer plazo de su IRPF. Pero a la mayoría nos tienen que devolver dinero. A pesar de que Hacienda se llena la boca con el gran numero de devoluciones que ya ha practicado, lo cierto es que cuanto más alta sea la devolución, más tiempo suele tardar en abonarla. Mera cuestión de rapiña financiera. Les debe parecer poco el haberse quedado con nuestro dinero durante practicamente un año al brillante tipo del 0%. Y como, por ley, no deben pagarnos intereses salvo por aquellas devoluciones que se vayan más alla del 31 de diciembre, los chicos de Solbes apuran al máximo. Que hay que pagarle los viajes de avión a la Pajín.
Y aquí es donde tiene lugar la oferta bancaria. El simpático director de sucursal te ofrece un crédito para anticiparte la devolución. Se suele denominar genericamente Credirenta. Y en muchos casos al goloso tipo del 0%. He dicho bien, 0%. Pero tranquilos, no se han vuelto majaretas. Se trata de jugar con las comisiones y los plazos y los números les salen. Veamos un ejemplo, con Banco Sabadell:
  • Tipo Interés 0%
  • Plazo hasta 9 meses
  • Comisión de Apertura 3%
  • Comisión de Estudio 1%
  • Sin comisión de cancelación anticipada.

El truco esta, como he dicho, en el juego de las comisiones y los plazos. Te cobran de un tirón un 4% de apertura, según te abren el préstamo. Pero es que además ese préstamo tiene una duración de 9 meses como máximo. El importe total del préstamo se divide entre 9 y tu lo vas pagando. En teoría, si se agotase ese plazo y la devolución no habría llegado este préstamo, de un 0% de interés, hubiese generado un 10,35% Tae., calculado para 9 meses.   Leer más

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