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El blog de Echevarri

O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Etiqueta "Inmobiliaria": 13 resultados

El DEI: Domicilio Electrónico Inmobiliario

Me estoy poniendo un tanto borbónico. Me estoy llenando de orgullo y satisfacción. No es para menos si uno percibe, poco después de realizarla, que alguna de sus propuestas no es tan rara, que no esta solo en la visión de determinados problemas. Es todo un acicate para seguir dándole al coco y no abandonar esa heterodoxia que pude molestar a algunos. Y, como ejemplo, sirva algo que señale en su momento en la entrada que dedique a las ejecuciones hipotecarias extrajudiciales, en abril del 2010.

En dicha entrada, llegaba a la conclusión de que le veía poco recorrido a esta figura, al menos mientras subsistiesen algunas interpretaciones judiciales.

No quiero ser pesimista, pero le veo un recorrido tortuoso. Para entender al menos parcialmente mis motivos, os recomiendo estas dos lecturas, una más genérica y otra más técnica. Pista: buena parte de los problemas que atrasan las ejecuciones hipotecarias se deben al tema de las notificaciones y al exceso garantista de algunos jueces. Si eso lo trasladamos a órganos que no son jurisdiccionales, cuyas decisiones por tanto están sujetas al control de aquellos, que cuentan con menos medios y autoridad, etc...no se, no creo que la buena voluntad y el profesionalismo puedan con la inercia que comento. Bien habría hecho el legislador en reformar y aclarar todo el tema de las notificaciones en la legislación procesal  e hipotecaria, dejando bien claro donde se notifica, aceptando determinados medios telemáticos, e impidiendo el vacile de deudores listillos (y también de algún acreedor espabilado que haberlos haylos). En este sentido no encuentro sentido a tanto reparo para notificar en la finca ejecutada y para admitir la misma por edictos (¿posible usar direcciones de correo electrónicas oficiales?), pero prefiero no entrar en el tema. Si esto se hubiese llevado a cabo quizás este procedimiento no fuese viable al 100%, pero si al menos al 70%....claro que en este país preferimos hablar de PIBs masculinos y de Comisarias de Igualdad u olvidarse de todo esto siendo profesionales de la cosa inmobiliaria, por el otro. Ya me entendéis   Leer más

Oportunidad de negocio para inmobiliarias listas: IRNR

Este es un post que tengo en preparación desde hace bastante tiempo. Bastante más que el anterior, aunque curiosamente los dos vienen a girara sobre temas similares, lo que podríamos calificar como abusos fiscales. Lo que ocurre es que uno es un mero tema administrativo, de interpretación imaginativa del liquidador de turno, y éste es más grave, y toca directamente al señor legislador del Reino de España. Quiero agradecer desde aquí a José Antonio, de Economía Forense, la sugerencia de tratar sobre el tema, y su aporte documental

Hagamos un poco de Historia.

1. Hasta el año 2006 se produce en España una curiosa situación fiscal, al no homogeneizarse las reformas fiscales del IRPF (para residentes fiscales en España) y las del Impuesto específico para personas, físicas o jurídicas, no residentes en España: el IRNR, o Impuesto sobre la Renta de No Residentes. (aunque realmente el problema es anterior al nacimiento de dicho impuesto en el 98).   Leer más

Los avales inmobiliarios y los melodramas de Antena 3

No vamos a negar que Antena 3 genero toda una imagen de marca. Si estábamos en la sobremesa y una cadena nos colocaba un melodrama televisivo sobre una pobre mujer sufridora, de infumable factura, sin duda era Antena 3. Yo no se si alguien lloraba con ellos . Bueno si, yo de rabia. Casi casi como cuando se me ponen a contar las penas sobre los pobres promotores inmobiliarios.
Había leído el artículo, pero me olvidé de el hasta volver a encontrarlo en las recomendaciones de Fernan2. Y hasta ahora no he tenido tiempo de comentarlo. Se trata de un texto de Cotizalia-El Confidencial: Quiero ejecutar mis avales. Perdón, ya no quiero comprar mi vivienda. El artículo esta bien, se nota que tiene otro nivel mucho más elevado que otros del mismo medio (vamos, que lo escriben profesionales del asunto). Pero me parece sesgado de ....narices.
¿Lo habéis leído ya? Venga, os lo resumo. En estos tiempos de crisis se ha pasado de una situación de desprotección del comprador sobre plano a otra de desprotección del pobre promotor inmobiliario. El empresario se encuentra con que, a pesar de haber otorgado avales, numerosos compradores aprovechan los retrasos en las obras u otros motivos para solicitar la resolución de los contratos y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Pues, parafraseando a PutaBolsa, no les compro esta película. Vamos, que es peor que lo de Antena 3., Atención al siguiente párrafo.
La situación, finalmente, es la siguiente: una simple demora en la entrega de las viviendas puede dar pie a los compradores a denunciar el contrato firmado hace tiempo. Pero el motivo real de esta denuncia no es la demora sufrida en la entrega de la vivienda (el comprador podría esperar más tiempo para recibir su vivienda, tal y como sucedía hace más de “un año escaso”) sino la conveniencia económica de dar por finalizado dicho contrato. Se trata de motivos económicos y no inmobiliarios. En esta situación, el promotor tiene todas las de perder. Si no accede a rescindir el contrato de compraventa y devolver las cantidades recibidas de los compradores, será una entidad financiera, o compañía aseguradora, la que ejecute los avales que garantizaban estas cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda.
Cuanta miga tiene el asunto:
1. Previamente a este párrafo el autor nos habla de la obligación legal de la entrega de avales. Bien, mi experiencia en la práctica es que son muy pocos los promotores que entregan dichos avales, ya que son muy pocos los compradores que se los piden. El riesgo de que Consumo les imponga una sanción, y la cuantía de la misma, les suele compensar frente a la flexibilidad en la financiación y la reducción de costes financieros. Por tanto, dichos avales, haberlos haylos, pero de aquella manera.
2. Los avales garantizan lo que garantizan las cantidades entregadas a cuenta, si, pero no cubren otros riesgos que pueden devenir del incumplimiento por parte del promotor de entregar las viviendas. ¿Qué pasa con cocinas encargadas?. ¿qué pasa con decisiones financieras adoptadas en virtud de una entrega prevista? Para eso no hay cobertura vía aval en el texto legal. Me fastidia que se quiera dar una imagen de sobreprotección que no se corresponde con la realidad.
3. A continuación va y nos dice que antes, en los años dulces, los clientes esperaban pacientemente a la entrega del piso ya que, efectivamente les compensaba el retraso dada la revalorización existente. El resolver el contrato les perjudicaba. Pues vaya descubrimiento. En todo caso, que tenga claro el autor que hubiesen preferido, tanto los que compraban como inversión como los que compraban para usarlo que se les hubiese entregado en su momento. No entiendo que encima deban pedir perdón por ello. O sea, que el mercado mitiga la mala gestión del promotor y encima el cliente debe pedir perdón. El cliente ejerce sus derechos.
4. Por cierto, derechos que también tienen el promotor y vaya que si los ejercía. Era habitual ver promotores que se acogían a las clausulas contractuales para resolver el contrato, abonando una indemnización al comprador, que le era ampliamente compensada por el nuevo comprador de la vivienda. De eso los autores del artículo no dicen ni mu. ¿Cuantos clientes se han quedado sin vivienda cuando estaba a medio hacer?
5. Y es que, aquí quería llegar yo, ya decían los romanos aquello de pacta sunt servanda. Los acuerdos están hechos para cumplirse. El promotor pactó unos plazos de entrega con el cliente, y el promotor debe cumplirlos, conforme a dicho contrato y al Derecho Positivo. Así de fácil. Y si ahora al cliente no le interesa no veo cual es el problema. Incluso me consta que hay despachos de abogados especializados en resolver contratos de compraventa sobre plano con los promotores, es algo absolutamente legal y legítimo.
6. Y es que, me llama la atención eso de que no son motivos inmobiliarios, que son económicos, los que empujan a la gente a tal situación. Por mi, como si son filosóficos. Para empezar, recordar que los motivos inmobiliarios, todos los motivos inmobiliarios tienen un trasunto económico. Y que si la entrega tope es en en 3 años, son 3 años, no tres y medio. Queso supone un coste y un riesgo, que son esas variables que debe gestionar un empresario. Y si no estaba seguro, que hubiese puesto 4 o 4,5. Pero claro, entonces la venta se complica. Es que no se puede todo.
7. Y es que además han sido los propios promotores, y ya lo he dicho en más de una ocasión, los que han dinamizado el mercado acudiendo al concepto de inversión inmobiliaria. Que pasa, que ahora resulta que el inversor inmobiliario no tiene derecho a que le entreguen ese producto en un plazo X. Pues señores míos, da la casualidad de que el tiempo es un concepto básico en la valoración de alternativas de inversión. Supongo que un promotor inmobiliario serio sabe perfectamente de lo que le hablo.
El siguiente párrafo tampoco tiene desperdicio:
Ahora, rápidamente, nos ponemos en la situación opuesta: el promotor cumple con los plazos estipulados en el contrato privado de compraventa y cita al comprador un día y hora determinados en una notaría para entregar las viviendas que ha finalizado, conforme al contrato firmado con anterioridad entre las partes. El comprador no comparece aduciendo cualquier tipo de motivo. Ahora es el promotor quien puede obligar al comprador a cumplir al contrato. ¿Cómo? Muy sencillo, denunciándole. Pero esto tiene un problema: pasará mucho tiempo hasta que un juez obligue al comprador a cumplir con el contrato que firmó. Nuevo fiasco para el promotor y nuevo motivo por el que más de un promotor se ha ido al “otro barrio”.
Esta cargado de maniqueísmo. Y cualquiera que lo lea se dará cuenta.
Vamos a ver, si el promotor incumple el comprador tiene dos opciones. La primera es solicitar la resolución del contrato, la devolución de las cantidades entregadas, así como las correspondientes indemnizaciones,pactadas o no. Para ello se acogerá en su caso al aval bancario, que, como es evidente no le cubre todo. Luego tendrá que recurrir a esa Justicia tan lenta de la que se habla. Y el Promotor lo sabe.
Pero si el cliente aún así espera, y espera, y espera, es posible que se le pasen los avales de plazo, y se encuentra en la tesitura de ejecutarlos o de recurrir a la Justicia (si, esa tan lenta). Y es que a pesar de lo que puedan creer los autores del artículo hay compradores que quieren su vivienda y promotores que no se lo entregan, por no hablar de alguna entidad bancaria que vacila bastante con los avales (claro que de eso no se habla).
El promotor por su parte no recibe avales del cliente por una sencilla razón. Recibe dinero. A ver repitan todos conmigo: el promotor recibe dinero(el dinero que el promotor decide) y el cliente avales. Me parece bastante sencillo. El promotor recibe el dinero y se reserva además la propiedad del inmueble hasta la escrituración y total entrega de las cantidades. Es decir, cobra por adelantado y mantiene el bien en su poder. ¿A alguien le parecen escasa garantías?
Hablemos claro. El problema estriba en que alguno se ha pillado los dedos con dichas garantías, y es que, en su furor comercial ha pedido cantidades muy pequeñas durante la construcción. Si sólo solicito el 10% durante la obra, para poder venderá mejor, tengo menos atado l comprador que si solicito el 30%. Pero tengo un serio problema si el mercado cae un 20% por ejemplo.
La segunda parte es que la Ley exige igualdad en las cláusulas de penalización para el supuesto de incumplimiento, lo que hace que muchos promotores sean muy lights, ya no por proteger al comprador, si no por protegerse ellos mismos. Pero claro, eso debilita su posición.
Creo que ya somos todos mayorcitos para saber de que hablamos. Que hay promotres serios que lo estan pasando mal, pero hay comentarios que no aguantan un examen con un mínimo de rigor.
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Los menores y sus activos financieros e inmobiliarios

En bastantes de los posts que han ido saliendo en este blog se ha repetido una constante. Mucho ojo con aquellos consejos de supuestos expertos en materia patrimonial, financiera, jurídica. hay que andar con pies de plomo, ya que las consecuencias pueden ser fatales.


Sospecho que los tiempos que corren pueden dar lugar a un uso inadecuado de los hijos a la hora de emplearlos como escudos financieros, bien en procesos de separación o divorcio, bien a la hora de atribuirles determinados bienes inmuebles, al efecto de esconder bienes a otros acreedores o a hijos de anteriores matrimonios, o quizás incluso por motivos fiscales de rebajar facturas de tributos o tener derecho a determinadas ayudas. Lo cierto es que más de uno se puede llevar la sorpresa de su vida si no conoce el alcance de este tipo de prácticas. Y no estoy hablando de los matices fiscales, que tiene los suyos, no, hablo de puro Derecho Civil, del Derecho a Administrar un patrimonio. Veamos los dos casos que comento:   Leer más

Lo de Hacienda no tiene un pase (inmobiliario)

Estos días de atrás he tenido la suerte de recuperar un lectores valor mucho sus comentarios. Algo, de todos modos, nada infrecuente en este blog. soy afortunado. Me refiero a Taxman, e quien evidentemente me separan muchas cosas, como las trincheras, la concepción ideológica sobre la sociedad, etc...pero me une el gusto por la fiscalidad y por la educación a la hora de exponer su opiniones, sin eximirlo de firmeza.
Bien, tras el recibimiento del Hijo Pródigo, voy al grano. Taxman sostenía que en materia fiscal la solución se llamaba mano dura y más plantilla, que los contribuyente pagamos siempre de mal gusto. Nada de permisividades. Le respondía que lo que hay que hacer, aplicando una de las fórmulas del Derecho Penal es legislar lo justo e imprescindible, no caer en regulaciones interminables que abren más agujeros que cierran, etc. No es mi intención reabrir el debate (creo que aquel post ha batido el record de comentarios en este blog), pero al intercambiar las opiniones con él recordé que tenía pendiente un post.
Lo primero que tenéis que hacer es leer el artículo de la página 24 del Diario Negocio. venga, que no tenemos todo el día. ¿Ya? Algunos a estas alturas ya estarán sonriendo. Otros no sabrán muy bien de que va toda esta historia. Reagrupemos al peloton, los chicos listosesperad un momento.
En primer lugar hay que tener claro que fiscalidad tenemos a la hora de la compra de una vivienda (razón aquí). Ya sabemos que la compra de la vivienda nueva, la compra a promotor genera IVA. Así, si compramos sobre plano, se generara un IVA del 7% (salvo excepciones) que iremos pagando en cada entrega.
Durante los años dorados del crecimiento inmobiliario, uno de los deportes habituales del español medio era el passing shot (perdón, estoy viendo la Davis). Me refiero al pase inmobiliario. Ya sabéis. Compro sobre plano, y antes de escriturar lo revendo a otro particular. En ocasiones, sobre una misma vivienda se daban 2 o 3 operaciones antes de la escrituración, lo cual a muchos promotores les volvía locos y les ponía de mala uva. Les volvía locos ya que tenía que mover papeles, anular y formalizar contratos, devolver cantidades, etc, aunque en ocasiones cobrasen por ello. Les ponía de mala uva ya que les jodía ver que otros ganasen pasta con ello (de hecho llegaban a introducir claúsulas sobre ellos). Otro día os doy mi opinión sobre el tema, que ahora no me quiero despistar.
En estos contratos de cesión de derechos, de compraventa de derechos de compraventa, la discreción solía ser máxima. Nada de escritura pública, y si me apuran, nada de contrato privado. Muchos se lo llevaban totalmente crudo (y los adquirentes finales lo tenían jodido para desgravarse cantidades teóricamente no existentes). resultado: las plusvalías obtenidas no se solían declarar.
Pero hace aproximadamente 2 o 3 años, Hacienda dijo basta. Y comienzo a desatar una feroz campaña para fiscalizar estas operaciones. ¿Cómo? Presionando al promotor, examinando sus contratos, detectando vía declaraciones fiscales como gente que pagaba IVAS por cantidades sobre plano no acaba comprando la vivienda, etc. Hacienda esgrimían normativa creo que nueva, aunque no estoy seguro de este dato, de donde se derivaba responsabilidad del promotor. ¿Cuál era su obligación?
El promotor, para aceptar una cesión de derechos, debía exigir que dicho contrato hubiese pasado por Hacienda, y se hubiesen liquidado los impuestos correspondientes (en general, entre particulares, el ITP frecuentemente un 7%). Algun promotor aprovecho esta situación para colaborar mediante una renuncia y una compra simultanea, jugándosela eso si, pero exigiendo algo menos de ese 7%, que en muchos casos acababa descabalgando la operación.
Resumiendo, que Hacienda empezó a cobrar su 7% por las operaciones de cesión, además del IRPF correspondiente por la ganancia en su momento. Hasta ahí nada que objetar.
El problema estribaba en la interpretación de Hacienda en estos casos. Consideraba que la base sobre la que había que liquidar el ITP era el precio final de la vivienda. Un ejemplo, compro una vivienda de 240 mil euros, entregando 6000 euros, a los pocos días le cedo los derechos a un tercero por 10.000, ganando cuatro mil en la operación. Pues según los criterios de Hacienda, la Base Imponible del contrato de cesión de derechos era el precio final, 240 mil. Es decir, 16800 euros que debía pagar el adquirente. Y, por supuesto debería seguir pagando el IVA correspondiente Vamos, un caso, en mi profana opinión, se cobraba impuesto sobre una base económica irreal, rozando la doble imposición, etc...Pues nada, que si quieres arroz Catalina. mano dura y tentetieso. La jugada la podéis ver en la página 14 de esta edición de Negocio.
¿Resultado? El criterio negaba la viabilidad financiera de casi cualquier operación, aparte de ser claramente injusto. No creo que recaudasen mucho. Acabo, mucho antes de la crisis por terminar de alejar a los inversores-especuladores de las promociones.
Si ahora os acordais del articulo dichoso, si, el de la página 24 de hace unos días, veréis como Hacienda ha cambiado de criterio. Las CCAA solo podrán aplicar el ITP sobre el valor real de la obra en curso, que es lo que se esta vendiendo ni mas ni menos (y ya me parece mucho, pues el que compra la vivienda acaba pagando impuestos por esa obra ejecutada doblemente, vía IVA de las entregas realizadas y del ITP, en términos generales). Pero la diferencia es sustancial. ¿Cosas de la política económica?, ¿mejor ser algo más realistas y poder cobrar algo que ser talibanes y no cobrar nada? Sólo se que la combinación de mano dura e inseguridad jurídica es muy mala. Take it easy.
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De vuelta con las inversiones inmobiliarias en el extranjero

Aunque parece que fue ayer este blog ha cumplido un año en abril. Un año en el que han pasado muchas cosas en el entorno financiero y económico. Un año en el que hemos conversado sobre muchos temas. Pero uno de los primeros, y que con el tiempo ha ganado en interés, ante la situación del mercado inmobiliario español, es el de la inversión en inmuebles en el extranjero.

En su momento le dedique el post llamado Inversiones inmobiliarias en el extranjero. Creo que conviene que los inversores que se vayan a decantar por estas operaciones repasen los riesgos o factores que comentaba:

1. Destino de la compra
2. Riesgo País
3. Riesgo Divisa
4. Riesgo Legal
5. Riesgo promotor
6. Riesgo souvenir
7. Riesgo Fiscal
8. Riesgos Financieros
9. Riesgo Tiempo Compartido
10. Riesgo Banco
Vamos, que hay que andar con pies de plomo. Cualquier rentabilidad extraordinaria solo puede derivarse de una falta de información por parte de otros operadores del mercado (raro, raro) o bien de una mayor dosis de riesgo. Teniendo en cuenta que el riesgo nunca se puede eliminar totalmente, pero si gestionarlo, cada una deberá hacer números, y contar con el asesoramiento correspondiente para adentrarse en este mundo. Y sobre todo planificar.
A este respecto, creo que puede servir de ayuda una nueva publicación que he descubierto, llamada In The World Magazine. Aparte de la edición en papel, tienen una web en la que vuelcan buena parte de sus contenidos, e incluso los ejemplares hasta ahora publicados, integros y en formato pdf.
En la revista existen interesantes reportajes sobre fiscalidad, aspectos jurídicos, y mucha mucha publicidad. A veces directa, ya veces entremezclada con las noticias. Debemos ser inteligentes y saber separar el grano de la paja. Por otro lado, en este tipo de publicaciones la publicidad me parece parte del contenido, pues lo que estamos buscando son asesores o comerciales, y ambos se anuncian en dicho medio.
Echadle un vistazo y ya me contaréis.
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Garantías jurídicas inmobiliarias

Creo que este va a a ser uno de los posts más breves que voy a escribir. Y es que, el Sr. Silvestre, citado en el anterior post, ha tenido a bien enviarme un mail, con un nuevo artículo escrito en El País, como respuesta a la Carta al Director motivado por su artículo sobre Hipotecas y Mortgages. Y como siempre me han dicho, si algo esta bien no lo toques. Y creo que es suficientemente claro.

A diferencia de los medios tradicionales, servidor si se digna a enlazar.   Leer más

De Idealista y de otros portales inmobiliarios...

El otro día, en el Blog de Jesús Encinar, capo de Idealista.com, uno de los principales portales inmobiliarios de España se suscitó un interesante debate. Mucho más, a mi juicio, que el post que lo origino, entre otras cosas porque afectaba directamente al modelo de negocio de Idealista y de webs similares a la misma(Fotocasas y compañía).

A continuación mi resumen. El post original del Jesús trataba sobre las difíciles relaciones entre clientes y empresas, advirtiendo de como en ocasiones se producían auténticos abusos, no sólo por parte de las empresas. Los clientes también jugaban a ello en la medida de sus posibilidades. Ahí Fast, uno de los lectores lo vio claro. Un ejemplo claro de uno de estos abusos lo desarrollaba la propia página de Idealista con sus clientes, las inmobiliarias. Fast se quejaba de cómo había dos tipos de clientes en idealista. O mejor dicho, sólo 1. Las inmobiliarias pagaban por insertar sus inmuebles. Los particulares no. Y se publicaban en igualdad de condiciones. Lo que para Fast suponía un claro perjuicio. Otro internauta comentaba que los particulares aportaban tráfico y que si las inmobiliarias pagaban era porque les resultaba interesante. Jesús Encinar cortó el debate, de un modo un tanto brusco.   Leer más

Los gastos en las operaciones inmobiliarias

Hace unos días Fernan2 afirmaba en su blog:

Lo de los gastos de la inversión inmobiliaria es demasiado: De canon de bolsa, pagan un 7% (ITP); de comisión del banco, un 2% (notario+registro+gestoría), y al broker, otro 3% (la inmobiliaria); y de comisión de custodia, 300€ anuales (el IBI). Francamente, es difícil que yo pase por ahí...


Querido Fernan2, si sólo fuese eso. En los próximos días quisiera postear acerca de temas como la estrategia para la refinanciación, o un miniplan de marketing para la negociación de una hipoteca. Mi intención es que este post sirva de apoyo a los que van a venir. Hablemos por tanto de los gastos originados en una transacción inmobiliaria.

En primer lugar habría que distinguir respecto de los gastos en sentido estricto de otros conceptos como son comisiones, seguros y demás. Ambos serán costes para nosotros, pero el matiz viene dado en la negociabilidad. Por ejemplo, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales no es negociable. La comisión de apertura, si. Son los no negociables los denominados gastos, ya que los otros son realmente ingresos para la Entidad Financiera, y por tanto susceptibles de negociación.   Leer más

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  • Echevarri

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