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El blog de Echevarri

O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Etiqueta "hipoteca": 107 resultados

El agente urbanizador, o el antimonopolio como excusa del oligopolio

Miguel Ángel acaba de dedicar un post en su blog del bufete de Manga Abogados a la figura del Agente Urbanizador. El motivo concreto del post es que en las nuevas legislaciónes autonómicas 2.0 en materia de suelo y urbanismo, algunas Comunidades Autónomas, como Madrid, han decidido prescindir de esta figura de Gestión Urbanística. Otras, como Castilla La Mancha, limítrofe con la misma, siguen apostando por ella. Y como excusa la de siempre, evitar el monopolio del suelo y forzar a que este se urbanice rápida y socialmente, Pues ja, y más ja.

Habría que empezar explicando que eso eso del Agente Urbanizador. Seguramente, los pocos que han oido hablar de el son los profesionales del tema por un lado, y por otro lado los particulares que hayan debido sufrirlo. Empecemos pues por el principio, y al igual que en el caso del post sobre el Fondo de Maniobra, absolutamente para novatos.   Leer más

Llanera, una excusa para hablar del Fondo de Maniobra

Tanto los medios, como los comentarios de algunos lectores del Blog, apuntan a que parte de la crisis de Llanera se debe a una inadecuada estructura financiera. Como dicen algunos, se ha financiado a corto plazo, a través de créditos circulante activos a largo. Al vencer los créditos, y no haber generado aun retornos los activos que se sustentaban en los mismos, se produce la suspensión de pagos.


Un primer aviso. Voy a intentar hacer de este post algo lo más vulgar posible, en el buen sentido de la palabra. Intentaré que sea el típico post financiero para no financieros. Y es que creo que todos los que apenas sabemos algo de finanzas empresariales somos conscientes de lo parte de lo que ha pasado. Lo que más me interesa es que aquellos que no tengan ni papa idea comprendan la dimensión del problema. Que me perdonen los puristas si uso terminos demodé o simplifico mucho algunas cuestiones. Este post no es para ellos. Así que empezaré por el principio.   Leer más

Sistema Registral Español o el Sistema Norteamericano

Tras saber que algunos me leen en burbuja.info, de vez en cuando me doy una vuelta por esos lares. Lo cierto es que el otro día había un hilo la mar de interesante, porque demostraba hasta que punto la gente desconoce cómo funciona nuestro Registro de la Propiedad. Alegremente, algunos le pusieron a parir al autor de un artículo en El País, Registrador para más señas. Podría llegar a entender que le criticasen en materia económica, ya que no es un experto, que le acusasen de falta de sensibilidad social, pero me hacía gracia como algunos negaban la mayor en un campo que domina ampliamente. Y es que este Registrador, Miguel Silvestre afirmaba, y yo con él, que el sistema registral español es infinitamente mejor que el estadounidense. Pero de aquí a Lima. La seguridad jurídica no tiene nada que ver. Intentaré explicarlo sin tecnicismos.   Leer más

La Disolución del Condominio: Ejemplo y aclaraciones

Ya estamos de vuelta. Y no sólo yo. Por lo que he visto en mi correo también han vuelto algunas dudas sobre las disoluciones de condominio. En su momento las señale como la manera lógica de acabar con una situación de copropiedad en proindiviso(parejas,herencias) cuando una de las partes quiere quedarse con el bien. Indique que la opción de la compra era una burrada fiscal.
El caso es que algunos, lamentablemente, han acabado la relación con su pareja y no se acaban de coscar de como va esto, por lo que veo en el correo. Así que pondré un ejemplo, y luego plantearé algunos problemas típicos que se suelen generar.
A y B compran un piso al 50%. Lo escrituran en 180000 euros, con una hipoteca de 150.000 euros que les da el Banco X. A y B, como una buena pareja pagan al 50% las cuotas. Sin embargo pasado el (poco)tiempo A y B lo dejan. A decide quedarse con el piso. Pongamos, que de buen rollito, valoran el piso en 200.000,00, quedando una hipoteca de 140.000 euros. ¿Como se recoge esto en la escritura? Más o menos, tal y como sigue.
Que A y B son propietarios al 50% de un piso, que valoran en 200.000 euros, y que a día de hoy cuenta con una hipoteca de 140.000. Esta claro que por tanto a cada uno, en una división ideal le corresponderían 100.000 euros de Valor de piso y 70.000 de Hipoteca. Para extinguir la copropiedad, A debe quedarse con los 100.000 del 50% de B. ¿Y como le paga eso? Asumiendo los 70.000 de deuda que le tocarían a B y abonándole 30.000 euros.
Ahora vamos con la casuística:
a) A y B tienen tan buen rollo que B no quiere nada de pasta. Formalmente eso es una donación, no una disolución del condominio. El problema es que las donaciones entre extraños(me refiero a no familia directa) son muy caras desde el punto de vista fiscal. Habría que hacer números pero seguramente compense hacer una disolución del condominio "ficticia"(lógicamente, no puedo recomendar eso)
Si nos atenemos al ejemplo, A y B, deberían valorar como mínimo la vivienda en lo que les costo. De no ser así(y aun siendo así) es posible que Hacienda les gire una comprobación de valores, aunque en AJD es bastante más raro que en TPO. Bien, entonces A y B serian propietarios cada uno de un 50% valorado en 90000 euros, y a su vez, cada uno sería responsable de 70000 euros de crédito. Por tanto A debería abonar a B 20.000 euros y asumir la deuda.
En el ejemplo del que hablamos B no recibe realmente esos 20.000 euros. ¿Que pasaría fiscalmente? Pues nada, o mejor dicho, algo positivo. Una minusvalía fiscal. B adquirió ese 50% por 90 mil euros y lo transmite por 90 mil, pero es que además deberá descontarse los gastos que le ocasiono la compraventa, por lo que se habrá generado una minusvalía fiscal, generalmente irregular, que podrá compensar con plusvalías irregulares.
b) Los mayores problemas suelen venir de las compras asimétricas. Supongamos que en ejemplo indicado A hubiese puesto los 30.000 euros que iban de los 150 de Hipoteca a los 180 de escrituración(me olvido de los gastos para simplificar). Y como el amor todo lo puede siguen escriturando al 50%. En el fondo lo que se ha producido ahí es una donación(que normalmente Hacienda no se mete en ello, pero si lo hace tiene todas las de ganar, porque es clarísima).
El asunto toma un color parduzco con la separación. Supongamos que al mes de escriturar deciden vender. Si B se pone cabrón exigirá el 50% de la venta del piso, tras liquidar la hipoteca. Es decir, que si lo venden en el mismo precio que lo compraron, se habrá levantando del orden de 15000 euros por la patilla.
Si encima esto debe encajar en una disolución del condominio el asunto se complica para que cuadren las cifras, sobre todo si hay mal rollo. Normalmente se intenta recoger que en aquella operación hubo un préstamo, no una donación.
c) B debe tener cuidado con el plazo de los 3 años que marca Hacienda en relación con la Vivienda Habitual. La ley exceptúa de estos supuestos los casos de separación. Me imagino, aunque no estoy seguro, que para el caso de parejas de hecho registradas funciona igual. Pero si no esta registrada y B abandona el piso en menos de 3 años, deberá devolver las deducciones que se haya practicado en la compra o por el préstamo. Y pueden ser una pasta.
d) Los gastos fiscales, notariales,registrales, etc...corresponden en principio a todos los copropietarios, aunque lo lógico es que se haga cargo quien se queda con el inmueble.
En todo caso, siempre recomiendo lo mismo. Acudid a la Notaria con tiempo. Hablad con ellos, exponedles el caso y que os planteen como lo van a montar y los gastos que tienen.
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De la Hipoteca Only Interest a la Hipoteca Paco

Me envía Fast por mail un link para ver un vídeo con las hipotecas only-interest. Vaya, las hipotecas con carencia de capital de toda la vida. Me pregunta a ver que opino sobre las mismas, y si se puede saber cuantas de esas hipotecas se hacen en España.

Pues vamos a mojarnos. Sobre el vídeo, las carencias y lo que se tercie.

En primer lugar aclaremos conceptos. Que haya carencia de capital en una hipoteca significa que durante ese periodo no se devuelve principal, no se amortiza capital. Sólo se pagan intereses debiendo esos 200 mil, hasta que finaliza esa carencia, que . Por ejemplo, si las liquidaciones son mensuales, una hipoteca de 200 mil euros al 5% de interés supondría pagar mensualmente 833 euros(200 mil*0,05/12). Lógicamente, permaneces debiendo los 200 mil, hasta que finaliza ese periodo, que normalmente suele ser de un año o pocos más. A partir de ahí comienzas a amortizar según el sistema establecido.   Leer más

Cuando la relación de pareja dura menos que la hipoteca.

En la Gaceta de los Negocios leo una noticia, que para muchos es evidente, pero que para otros no, tal y como la realidad me lo ha demostrado varias veces: El divorcio no libera al responsable solidario. Aunque con este titular se podría haber ido más allá, se centran en el tema fiscal. Nos recuerda, que una vez roto el vinculo matrimonial, con sentencia de divorcio firme, tan libres en lo civil como Rociíto, aun nos pueden caer cariñosos recuerdos indirectos de nuestro ex. Con un ejemplo se vera claro. Pepa y Pepe se divorcian en el 2007. Pepa se queda con la propiedad de la casa, abonándole una cantidad x a Pepe. Pepe se pira a Antigua. A Pepa, le reclaman en el 2008 la deuda fiscal que su marido contrajo en el 2005 con Hacienda. Deuda de la que Pepa, no tenía ni idea, pues hacían declaraciones separadas, a pesar de no tener separación de bienes.   Leer más

Finanfacil y las hipotecas vinculadas a inversiones

La noticia es vieja en estos tiempos de Internet. Concretamente de la semana pasada. Pero he andado liadillo e ido posponiendo su comentario. Y es que Cinco Días titula, así, sin sonrojarse: Finanfácil lanza la reunificación de deudas con plazo reducido. Claro, alguien sin experiencia en el sector financiero lee la breve reseña y le parecerá cojonudo. A mi me parece algo tan viejo que, el publicarlo como noticia, da grima. Es una mera nota de prensa, pura publicidad. Eso si, el becario del Cinco Días un artículo fantástico sobre estas prácticas.

Como los propios chicos de Finanfácil reconocen, la refinanciación supone, en general el agrupamiento de deudas de diversas fuentes(hipotecarios, prestamos personales, tarjetas, embargos, etc..). Algunas veces se consigue que el tipo de interés medio del endeudamiento se reduzca, pero el efecto fundamental se logra vía incremento del plazo medio de pago. Así el Préstamo coche, a 5 años, se alarga hasta 30. O la tarjeta a un año, que sufre el mismo elongamiento. Todo ello contra los principios financieros básicos, pero que en ocasiones, una vez metida la pata, es la única opción(me adelanto a próximos posts que sacaré), pero siempre combinado con hábitos de salud financiera. Este alargamiento del plazo, supone,de no hacer amortizaciones parciales, un fuerte incremento de los gastos financieros.   Leer más

Hipoteca Déjà Vu

Lunes, 11 de junio.

El promotor inmobiliario esperaba impaciente en la Sala de Espera de la Notaria. Había quedado con el notario para preparar el fin de obra de una de sus promociones y este se estaba retrasando. Joder, parecía mentira con todo el dinero que le hacía ganar y ahí estaba, como uno más, en la sal de espera. La oficial de la Notaria le había informado de que una herencia en la que estaba inmerso el Notario se estaba complicando, pero que en cuanto acabase el siguiente era él.

Después de ojear las revistas (más que revistas eran incunables, dada su antigüedad) se dedico a observar a sus compañeros de habitación. Había 4 personas con él:

1. Un delegado de una Red Inmobiliaria nacional al que conocía de vista. El típico arribista que había llegado al sector con el boom inmobiliario. Había tenido algún contacto con él pero que no prospero. No tenía estomago para poner su producto en manos de alguien sin experiencia, y sobre todo, sin escrúpulos. En las manos llevaba una profusión de anillos y pulseras de pésimo gusto, en claro contraste con el traje y corbata. Y es que a algunos les sale de dentro su verdadero yo, se pongan lo que se pongan, pensó.   Leer más

Los gastos en las operaciones inmobiliarias

Hace unos días Fernan2 afirmaba en su blog:

Lo de los gastos de la inversión inmobiliaria es demasiado: De canon de bolsa, pagan un 7% (ITP); de comisión del banco, un 2% (notario+registro+gestoría), y al broker, otro 3% (la inmobiliaria); y de comisión de custodia, 300€ anuales (el IBI). Francamente, es difícil que yo pase por ahí...


Querido Fernan2, si sólo fuese eso. En los próximos días quisiera postear acerca de temas como la estrategia para la refinanciación, o un miniplan de marketing para la negociación de una hipoteca. Mi intención es que este post sirva de apoyo a los que van a venir. Hablemos por tanto de los gastos originados en una transacción inmobiliaria.

En primer lugar habría que distinguir respecto de los gastos en sentido estricto de otros conceptos como son comisiones, seguros y demás. Ambos serán costes para nosotros, pero el matiz viene dado en la negociabilidad. Por ejemplo, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales no es negociable. La comisión de apertura, si. Son los no negociables los denominados gastos, ya que los otros son realmente ingresos para la Entidad Financiera, y por tanto susceptibles de negociación.   Leer más

Las hipotecas unilaterales o la preocupación por el cliente.

No se si conocéis lo que son las hipotecas unilaterales. O al menos las hipotecas unilaterales aplicadas al negocio bancario clásico. En mi opinión son el colmo del pasotismo, del morro, del desprecio hacia el cliente. Pero hay entidades que las suelen utilizar, por ejemplo BBVA, y creo que es conveniente que la gente empiece a preguntar si va a tener la suerte de gozar de una hipoteca unilateral.

La hipoteca unilateral, HU en adelante, consiste en rasgos generales, en que los clientes que la firman van solos a la Notaría. Es decir, el del Banco no aparece ni se le espera. Si es una compraventa, allí estará el Notario, los vendedores, los compradores y quizás la inmobiliaria( eso siempre y cuando no haya cobrado antes la comisión, que si no también se suelen escaquear). Lógicamente la escritura de compraventa la firman el notario y ambas partes. La de la HU la firman, conforme al borrador enviado por el Banco, únicamente el Notario y los compradores hipotecantes. El Notario paga, con un cheque de su cuenta corriente a los vendedores, cantidad esta que le ha sido abonada/autorizada previamente por el Banco. Con posterioridad, el Notario comunica al Banco que se ha firmado y esta la pone en marcha contable e informaticamente. Finalmente la entidad financiera ratificara dichas operaciones en escritura publica ante Notario. Y se inscriben como una hipoteca normal. No hay ninguna otra diferencia más que la ausencia del Banco y el papel de pagador del Notario en el acto de la firma.   Leer más

Otros contenidos sobre 'hipoteca' en Rankia

Los clientes del subastero en las subastas judiciales electrónicas

Tristán el subastero. Cuando cumplí once años, un gitano de las chabolas del Barrio de San Pascual cruzó el Arroyo Abroñigal, actual M-30, y vino al Parque de las Avenidas a robarme ante la mirada indiferente de mis compañeros de colegio y de muchos de sus padres la flamante bici que mi padre acababa de regalarme.

Maldita Ley de Protección de Datos (y lo mal que la aplican algunos)

Tristán el subastero. El derecho a la protección de nuestros datos personales es un derecho fundamental que tenemos todos y que se traduce en la potestad de control sobre el uso que se hace de los mismos.

La vida es dura, pero puede ser aún más dura si te comportas como un estúpido

Tristán el subastero. El tipo se adjudica un inmueble en una subasta de la Seguridad Social. Luego busca el piso por su cuenta. Tiene que ir a solicitar el lanzamiento, pero antes decide darse una vuelta por el lugar.

La que se avecina en las subastas judiciales

Tristán el subastero. Desde que empezó el año no hay un solo día que no me cruce con algún subastero que no acabemos hablando de lo que más tememos, la llegada de Podemos al gobierno de España de la mano del PSOE.

La que se avecina en las subastas judiciales

Tristán el subastero. Desde que empezó el año no hay un solo día que no me cruce con algún subastero que no acabemos hablando de lo que más tememos, la llegada de Podemos al gobierno de España de la mano del PSOE.

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Hola Don Pepito, hola Don José

Tristán el subastero. - Hola Don Pepito - Hola Don José - ¿Pasó usted ya por casa? - Por su casa yo pasé - ¿Y vio usted a mi abuela? - A su abuela yo la vi - Y por cierto, ¿qué hace usted en los juzgados con esa cara de ir a matar a alguien? Espero que no ande en pleitos que es una cosa muuuuy mala. - Ando negro y muy cabreado. En estos momentos le prendería fuego al edificio entero y luego me iría a las

Hola Don Pepito, hola Don José

Tristán el subastero. - Hola Don Pepito - Hola Don José - ¿Pasó usted ya por casa? - Por su casa yo pasé - ¿Y vio usted a mi abuela? - A su abuela yo la vi - Y por cierto, ¿qué hace usted en los juzgados con esa cara de ir a matar a alguien? Espero que no ande en pleitos que es una cosa muuuuy mala. - Ando negro y muy cabreado. En estos momentos le prendería fuego al edificio entero y luego me iría a las

Hola Don Pepito, hola Don José

Tristán el subastero. - Hola Don Pepito - Hola Don José - ¿Pasó usted ya por casa? - Por su casa yo pasé - ¿Y vio usted a mi abuela? - A su abuela yo la vi - Y por cierto, ¿qué hace usted en los juzgados con esa cara de ir a matar a alguien? Espero que no ande en pleitos que es una cosa muuuuy mala. - Ando negro y muy cabreado. En estos momentos le prendería fuego al edificio entero y luego me iría a las

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  • Echevarri

    Usuario de Rankia desde sus inicios. Su blog está considerado uno de los más representativos de Rankia.

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