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El blog de Echevarri

O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Etiqueta "hipoteca": 107 resultados

La financiación como agente geográfico y matrimonial

Hace mucho mucho tiempo, allá por los coletazos de la anterior crisis, un joven profesional adquirió una vivienda. Su primera vivienda. No se si el asunto estaba tan duro como ahora, pero lo cierto es que los tipos estaban caros, no se financiaba el 100%, y el paro estaba bastante peliagudo. Conclusión: que las kellyfinders le hubiesen venido bien a la hora de patearse todo lo que se pateo, hasta que por fin encontró con un pequeño apartamento, a las afuera de la capital de provincia, en una zona semiturística.
Eso si, la primera impresión no fue para nada positiva. En las distintas visitas que hacia con inmobiliarias y particulares percibía algo a la que no estaba acostumbrado. Multitud de pisos vacíos. Portales y más portales en los que como mucho vivían 1 o 2 personas en cada uno de ellos. Una pequeña parte se debía al carácter de segunda residencia de la zona. Pero pronto pudo comprobar que es que había mucho piso sin vender, y muchas familias que habían comprado 2, 3, 4 , unidades como objeto de inversión y que no acababan de vender.
El caso es que encontró un edificio mejor que la media, coquetón, y con un porcentaje de ocupación superior y se decidió. Y poco a poco se dio cuenta de como aquel pueblito a las afueras, con apartamentos pequeños, sin servicios, sin medios de transporte público, sin identidad, una microseseña iba conformando un curioso tejido social. Frente al conservadurismo de la capital, o de las zonas tradicionales, poco a poco, en un ligero pero constante goteo iba acogiendo a mucha gente que buscaba un piso barato. Mayoritariamente eran o bien jóvenes profesionales que daban sus primeros pasos, bien gente más mayor que que salía de una relación de pareja y buscaba una vivienda alternativa. También mucho gay de ese perfil. Quizás buscando escapar, al igual que los separados, de ese control social inherente a las pequeñas poblaciones típicas.
Resumiendo, que en lineas generales, el ambiente era distinto al de la región: juvenil, liberal, profesionales cualificados, de buen rollo, etc...una especie de mini-San Francisco.
El caso es que me he acordado de esta anécdota cuando he leído un par de posts de Remo en Ahorro Diario.
En el primero, en el que tiene a bien citarme a cuenta del divorcio por motivos fiscales, nos habla del grupo Ternum, que ha lanzado una webs, separadosincasa.com donde expone su propuesta: viviendas con un 40% de descuento, amuebladas, y sin pagar nada el primer año. Dicen haber recibido más de 3.000 solicitudes desde que sacaron la campaña, y tengo la sensación de que la web esta petada, no se si por tráfico.
He tenido la tentación de nominar dicha noticia de las 3.000 solicitudes a los Premios Hearst, pero no lo voy a hacer, ya que siendo riguroso, el suplemento de vivienda de El Mundo no deja de ser un puro espacio publicitario. Por tanto no le vamos a pedir peras al olmo, y más cuando están recogiendo declaraciones de alguien que expone en el SIMA. Estamos hablando de Marketing. Pero eso no me impide precisar una serie de puntos:
1. Yo lo de los descuentos como que lo pongo en solfa. ¿Un 40% de descuento?, ¿con respecto a qué, al precio de mercado o al precio inicial del inmueble? Ya me entendéis.
2. En la web hacen mucha referencia al apoyo de instituciones y asociaciones. Sobre las primeras no veo concreción alguna y sobre las segundas entiendo que son correa de transmisión de la campaña de marketing. Ni más ni menos.
3, Lo mejor es el apartado financiero. Parte destacable de la oferta es no pagar nada ese primer año. Ahora mismo la web esta caída, pero por lo que pude ver en su momento se sobreentiende que hay un periodo de carencia, en el cual no se cobra capital e interés. Pero ojo, que como es lógico, parece desprenderse que al vencimiento del mismo hay que liquidar los intereses de ese periodo del tirón. Y eso suele ser una pasta. Pero lo más sorprendente es que dicen que si no pudes pagar eso llegado el año, te buscan refinanciación con esa misma entidad o con otra para ese importe. ¿Lo estoy entendiendo bien?, ¿hay una entidad que se ofrece a refinanciar los intereses del hipotecario de otra?, ¿eso pasa en el 2009? Me cuesta creerlo.
4. Lo de las 3.000 peticiones debe ser matizado. Por lo que veo, esta iniciativa esta abierta a distintas promotores que quieran participar en la comercialización. Cuando uno pincha en la provincia en concreto, lo más normal es que te diga que en esa no hay inmuebles, y por tanto que hagas una petición de lo que deseas, para que te lo busquen. Entiendo que las son las peticiones a las que hacen referencias, y por tanto, que nadie se piense que estamos hablando de ventas o similares.
Entre nosotros, me parece que desde un punto de vista formal la campaña de marketing es buena. Que diablos, muy buena. Tengo dudas con tema de fondo, pero creo que pueden encontrar algún que otro filón con promotores de apartamentos pequeños tipo segunda residencia y con los bancos que estén atrapados en ella.Pero sin exagerar.
En el segundo post, se recoge otra iniciativa similar. Geimsa te paga los costes del divorcio (te pone un abogado) y una vivienda por 68.000 euros. Todo un estímulo para que algunos tomen la decisión (ojo, entiendo que se trata de un procso de mutuo acuerdo. No creo que te paguen un abogado para un divorcio contencioso ni creo que sea recomendable si lo hiciesen).
Como tienen su corazoncito,en Geimsa tienen una oferta similar para los casos de bodorrio.
¿Qué relación tienen estas ofertas con la historia del comienzo del post? Fácil. Si estas ofertas fuesen un éxito de verdad, si además se concentrasen las compras en unas promociones determinadas, yo añadiría otra ventaja más a los powerpoints de sus presentaciones: vive con gente como tu, solteros, disponibles y con preocupaciones similares.
PD: Cambiando de tema pero sin cambiar. Una de las mayores críticas a las políticas de VPO es la facilidad que tienen para crear gettos. Estamos hablando de aquellas viviendas que en algunas comunidades son denominadas como sociales, para los colectivos con menor capacidad de acceso o que se adjudican a puro dedo entre determinados grupos. Tremendo peligro que en nada ayuda a la integración que pretenden dichas políticas.
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Parcheando la Ley de subrogaciones hipotecarias

Os habréis fijado, aquellos interesados en estos temas, como a nuestro legislador le ha entrado la prisa. Parece que, espoleado por la crisis, se ha puesto a producir a marchas forzadas regulación vinculada al mundo financiero, de tal modo que se me van acumulando los borradores de posts. Tengo pendiente continuar con el análisis del marco legal de los intermediarios financieros, algo diré sobre la reforma concursal en relación con los acuerdos de refinanciación y el tratamiento de los particulares, y no acaba aquí la cosa.Se han dado cuenta que una Ley que tiene poco más de un año es un auténtico desastre. Me refiero a la reforma de la Ley de Subrogaciones hipotecarias, que ha sido recientemente parcheada por el Real Decreto 716/2009, de 4 de abril.

Situémonos. En un post de hace casi un año, ya os comente mi opinión sobre la reforma de la Ley de Subrogaciones. Todo un logro, se había empeorado lo que ya parecía lamentable. No tengo claro si llegaba a resolver problemas, pero si que creaba nuevos, originando pantanos jurídicos donde encenagarse durante eones.   Leer más

Esquizofrenia en la regulación hipotecaria

La semana pasada leí dos noticias que, en conjunto, dan buena muestra de la esquizofrenia en la que vive el mercado hipotecario español. Corremos como pollos sin cabeza, y eso es sumamente peligrosos, pues en el propósito de demostrar que estamos intentando hacer algo, se corre el riesgo de romper lo poco que funciona. Veámoslo.

La semana pasada, en la Comunidad de Madrid, el PP e IU se pusieron de acuerdo en algo. y como es natural, en nada bueno. Pura demagogia. Esperanza Aguirre y Gregorio Gordo acordaron proponer una modificación de la Ley Hipotecaria para limitar la responsabilidad de los deudores hipotecarios a la suma que se obtenga con la ejecución del inmueble. Casi nada. Atención a las declaraciones del vicepresidente de la Comunidad de Madrid, mano derecha de Esperanza Aguirre:

Este punto fue apoyado por el vicepresidente y portavoz regional, Ignacio González, quien apuntó que la reforma de esta normativa supondría convertir los préstamos hipotecarios en un derecho de garantía real y "no un préstamo personal que persigue a las personas con independencia de que hayan abonado o no el crédito hipotecario que le hayan concedido sobre una casa" (NdA: que no Nacho, que no han abonado el credito que les concedieron, por mucho que retuerzas las palabras. Ese es el problema) "Es una medida que nos parece interesante y que por supuesto apoyaremos en el debate que celebraremos este próximo miércoles en relación a las medidas del plan de choque", agregó el 'número dos' del Ejecutivo que preside Esperanza Aguirre.   Leer más

Dina Collection, casa de empeños para estrellas

Hace poco más de un mes comentábamos en este blog el revival de las casas de empeños. Frente a las restricciones crediticias de los canales tradicionales y las dificultades de muchos, algunos recurrían a estas viejas formulas, la del préstamo con pignoración de bienes en garantía como alternativa de financiación.

Tradicionalmente este era un sistema muy vinculado a las clases sociales menos pudientes, aunque puntualmente algún vip caído en desgracia empeñase las joyas de la abuela. Sin embargo, ya vimos como el perfil de este tipo de establecimientos estaba cambiando. Surgían iniciativas online, o empresas especializadas en este tipo de operaciones en el mundo del arte. Estas últimas, ya nos señalaban que la marea estaba llegando muy arriba, pues el alicatador del cuarto no suele tener un Pollock colgado en el trastero.   Leer más

Problemática fiscal en lofts, apartamentos turísticos, cabañas pasiegas,....

Quiero dedicar este post a una serie de problemas fiscales, de dudas, de matices, que, desde el punto de vista fiscal, esencialmente en materia de IRPF e IVA afectan a aquellos que han comprado un loft, un apartamento turístico, etc. ¿A que me refiero con ese etc?Pues a aquellos supuestos en los que una persona compra un inmueble con la intención de ser usada como vivienda, incluso en ocasiones como vivienda habitual. Y da la casualidad de que dicho inmueble no figura ni administrativa (licencia primera ocupación/cédula de habitabilidad) ni registralmente como vivienda. ¿Queréis ejemplos?


1. Apartamentos turisticos: no me refiero al apartamento de Benidorm que es una vivienda y que alquilamos los finesde. Los apartamentos turísticos son aquellos que son "ofrecidos empresarialmente en alquiler, debidamente dotados de mobiliario, instalaciones, servicios y equipo para su inmediata ocupación por motivos vacacionales o turísticos". La jugada es clara. Un promotor edifica un complejo tipo aparta-hotel, con el mínimo de los servicios, que formalmente parece un bloque de apartamentos residenciales. Como es suelo terciario, el precio es más barato, pero se les olvida decir a algunos cual es la finalidad de los mismos, que no es otro que el alquiler turistico máximo 45 días, que estan profusamente regulados por las CCAA y que los Ayuntamientos se estan poniendo bordes con el tema, debido a que su uso como residencial distorsiona su planif. urbanistica. Y luego, como no, esta el tema fiscal, que es lo que vamos a tratar. En todo caso, han generado una movida considerable.
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El arbitraje salvará al alquiler: increíble pero incierto

Siento mucho el recochineo del título. Bueno, realmente no lo siento. Es una forma educada de no decir tacos al acordarme de aquellos medios de comunicación que, en ocasiones, se limitan a difundir notas de prensa. En ocasiones con toda la buena fe del mundo. En otras me temo que la realidad es mucho más compleja (y nauseabunda). Pero que queréis que os diga. Uno ve esto en internet y le jode por haberle hecho perder el tiempo. (y la electricidad y el dinero de la conexión y...), pero si uno paga sus euros por un ejemplar de este periódico y se encuentra con esta ¿cosa? el cabreo es de los buenos. Pero empecemos por el principio.
Históricamente, cada Gobierno que hemos conocido en democracia se ha propuesto como salvador de es mercado lastimoso que es el mercado de viviendas de alquiler. Y todos han fracasado ( o no, ya que realmente dudo mucho que fuesen intentos serios). Un políticamente correcto diría que es que es muy difícil, que hay muchos intereses a conciliar, que si hay que tener una visión social con los inquilinos. En mi opinión, políticamente incorrecta es que no hay huevos. Ni ovarios. Y así el problema se perpetua.
Es entonces cuando alguien, desde la iniciativa privada, ve un nicho de negocio goloso. ya que donde suele embarrancar el tema es en los Tribunales, recurramos al arbitraje privado. Desde organismos privados, desde negocios privados, se impulsan la comercialización de una serie de Planes (curioso nombre) comercializados a través de las inmobiliarias. Alquile sin miedo, que en un plis plas se lo soluciona el arbitro, no como esos cansinos de la Administración de Justicia. Y ya de paso le coloco un seguro en el paquete. Quien no alquila es porque no quiere. Y entonces llega a nota de prensa de la que hablo. Me refiero a la Nota de Prensa de Europa Press que publica Expansión: El arbitraje logra desahuciar en 25 días frente a los ocho meses de la vía judicial.
En primer lugar me da vergüenza autocitarme (punto 2 del caso de los Elipe y más información en la web de Cienladrillos) pero hace ya tiempo que se viene avisando de que no parece nada claro que se pueda someter contractualmente a arbitraje privado un contrato de arrendamiento de vivienda. El asunto es peliaguado cuando uno constata que, ante la ineficacia de nuestros Padres de la Patria, ha habido una contratación masiva de este tipo de productos. Por tanto, y en primer lugar, este es un punto cuando menos oscuro.
En segundo lugar, lo del plazo de 25 días me mueve a la risa. A la risa Felisa. Eso será si el inquilino desaloja voluntariamente. Si no lo hace, para la ejecución del laudo hay que recurrir a la Administración de Jsuticia. Si, esas misma que tarda esos 8 meses. Y no vayáis a a pensar que si son lentos para unas cosas son rápidas para otras.
Por otro lado, y aunque la legislación limita, por su propio concepto, las posibilidades de recurrir un laudo que no nos guste en vía judicial (No tendría sentido montarse un sistema privado y luego que funcionase igual que uno publico) lo cierto es que hay laudos arbitrales anulados. En esta y en otras materias. Por tanto, la seguridad y rapidez de un laudo de estas características puede ser parecida a una sentencia en primera instancia. O, incluso en ocasiones, yo diría que menor.
Si os fijáis en la Nota de Prensa, se citan como ventajas la menor exigencia en materia de notificaciones así como la no necesidad de celebrar una vista. Todo esto está en consonancia con algo por lo que se han anulado algunos laudos (aunque no fuesen de materia arrendaticia) y es que los magistrados observan falta de imparcialidad por parte de los arbitros. Pensad en la publicidad de estos planes, de estos paquetes arbitrales-aseguradores.¿ quién van dirigidos?, ¿a quién se venden? Sobre todo al propietario, se le vende como solución a sus problemas, como medio de proteger sus derechos. No se plantea como método de hacer justicia, de alcanzar un resultado equitativo, legal. Parece claro hacia donde cargan, Y eso conduce a que nos encontremos con laudos arbitrales que no son admitidos a ejecución por los Tribunales debido a que consideran que las cláusulas son nulas.
Es una pena. A mi el arbitraje no me parece una mala opción, aunque no tengo claro que, tal y como esta montado el mercado, sea una opción para el tema del alquiler. Lo que me parece horroroso como se han creado una serie de conglomerados jurídicos, de sociedades, haciendo creer a la gente que tiene todas las virtudes del sistema judicial ordinario y ninguno de sus defectos. Y lo que puede ocurrir es que se acaben cargando una vía que era inicialmente interesante. Para todos aquellos que esteis interesados me gustarría recomendaros un Blog, llamado Foro de Arbitraje.
A este respecto encuentro de lo más goloso un articulo de Negocio del 3 de marzo de 2009, en su página 28. González-Espejo, Secretario del Consejo de Administración del Grupo Lar, nos recuerda que si bien el arbitraje es mucho más ágil a la hora de resolver los conflictos entre partes, implica un mayor costo y la posible revisión de los laudos arbitrales. Pero añade algo más que lo que es clave para entender los motivos que hacen que el arbitraje, a nivel internacional y entre grandes empresas funcione, y a nivel domestico y entre propietarios e inquilinos no. Y es que su experiencia es que las empresas se someten al laudo, y lo cumplen voluntariamente. No explica las causas. Lo hago yo. Esta muy mal visto no someterse. Y salvo que el asunto sea gordísimo o demasiado evidente, recurrir un laudo, negarse a cumplirlo voluntariamente, afecta a la sociedad a la hora de desarrollar su negocio. ¿Qué proveedores o clientes van a confiar en él y en el arbitraje si sabotea sistemáticamente el sistema que se han otorgado mutuamente?
Es evidente que, esa sanción oculta para el inquilino condenado al desahucio no existe. Y, sin embargo, yo si que creo que por ahí podría empezar una reforma del sistema legal. No tengo clara la viabilidad del arbitraje en esta materia, pero si desde luego otras variantes:
a) Igual que existe el seguro obligatorio de circulación debería existir un seguro obligatorio de arrendamiento, que garantice el cobro de las rentas así como el estado en que se devuelve la vivienda (si no me equivoco, ya se están incluyendo este tipo de riesgos dentro de determinadas pólizas de hogar, aunque yo prefiero algo separado, con un tomador que es el inquilino, unos beneficiarios que son arrendadores y vecinos, y una prima única). Supongo que Carlos o Ángel podrán aportarnos una visión mucho más técnica del asunto. También debería cubrir todo lo relacionado con las relaciones con la Comunidad de Propietarios . A estudiar modos de coacción para imponer el Seguro, el papel del Consorcio, posibilidad de limitar la posibilidad de juicios rápidos o arbitrajes a aquellos contratos amparados por dichos seguros, etc...
b) Como complemento de dicho seguro obligatorio de arrendamiento, se crearía una base de datos de historial arrendaticio, consultable por las compañías a las que se solicite el seguro, para dejar al desnudo a aquellos que tiene una elevada siniestralidad, por llamarla de algún modo. En el se relejarían las polizas contratadas históricamente y sus devenires, asi como información judicial/arbitral vinculada a temas arendaticios. Resulta increíble que a día de hoy no exista nada similar, al menos en el caso español.
PD: Quiero dedicar este post a OAntonio. Gracias por tu colaboración.
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La linea ICO moratoria hipotecaria: razones de un fracaso

No me olvido de los posts que tengo comprometidos para los próximos días. Como os dije ahí están e irán saliendo. Poco a poco, y sin el orden en que los cite. Además, aprovecharé para incluir alguno más que habéis sugerido y que me parece muy interesante (por cierto, que no tenéis que esperar a un post como el citado para hacer vuestras sugerencias.

Dicho lo cual, hoy quiero salirme de dicho guión, y no será la primera vez, y atender un tema candente, sangrante, tragicómico. E insultante. Insultante para la inteligencia. Me refiero a la moratoria hipotecaria impusalda por el Gobierno español desde el ICO. Os recomiendo la lectura detalla del link que os he adjuntado. Y ahora, tanto si pertenecéis a aquellos que afortunadamente no piensan en estas como como si sois de los que habéis ido a la sucursal 40 veces para solicitarla y nos han hecho ni caso, paso a explicaros qué es, los motivos por los que dudo mucho de que salga adelante, y las razones de mi cabreo.   Leer más

La Responsabilidad Hipotecaria

Lo primero, el propósito de enmienda. Me comprometo a intentar hacer minimamente inteligible este post para aquel que no conozca este mundillo. Esa es mi intención, a ver si lo consigo. Creo que merece la pena, pues la Responsabilidad Hipotecaria es una de las grandes desconocidas en relación con los préstamos hipotecarios, y, curiosamente, es un elemento clave de los mismos.
Lo segundo, la definición. Y como creo recordar que no la hay legal, al menos como tal. Y para ello voy a recurrir a la definición de Vicente Martorell: la cantidad máxima a que estaría afecto el bien hipotecado propiedad de un tercero si el deudor no cumpliese su obligación, pero que nada tiene que ver con la responsabilidad del deudor ni con la responsabilidad del fiador, que es la misma que la del deudor salvo que se hubiese obligado a menos.
¿Ein? Bien, os remito a vuestra hipoteca. Leedla. Digamos que la escritura se divide en dos. Una primera parte obligacional, que regula el préstamo, y una segunda donde se constituye la garantía sobre el bien. Ahí. Donde se dice que "en garantía de este préstamo se constituye hipoteca por un importe de A de principal, de B de intereses ordinarios, de C de intereses de demora y de D para costas y gastos. La suma de estos conceptos es la denominada responsabilidad hipotecaria. La responsabilidad hipotecaria nos indica, en cada caso, cual es el máximo de lo que responde un tercero de buena fe en caso de que el sea propietario y se ejecute el bien.
Que quede claro, en base al 1911 del CC y salvo que se haya pactado en contra (lo que se conoce como Hipoteca de responsabilidad limitada), respondemos con todos nuestros bienes presentes y futuros. Por tanto, si el día de mañana no pagamos y ejecutan nuestra hipoteca, y sacan el bien a subasta, ahí no juega la responsabilidad hipotecaria. Ahí nuestro bien responde por todo, por mucho que se haya disparado la deuda.
¿Cuando no es así? Pues cuando aparece ese tercero. Supongamos que le he comprado de buena fe ese inmueble al de duro, aun sabiendo que estaba hipotecado. Como tercero se que de lo máximo que responde es de ese limite por los distintos conceptos Si el precio es bueno, si la hipoteca es antigua, me puede interesar. O pensemos que tengo un deudor y estoy barajando si me merece la pena embargar o no embargar un bien suyo hipotecado. La cifra de responsabilidad hipotecaria, que sera un carga preferente a la mía en la ejecución me da una pista de si me interesa o no.
En definitiva, es un instrumento de protección e información a terceros, o al menos así lo veo yo. Y desde luego de protección al acreedor. Si no existiese, el acreedor no podría exigir esos intereses ordinarios (salvo un máx. de dos años fijados por ley), esos intereses de demora, o esas costas, tan solo el capital. Y como nuestros vecino Tristán puede asegurarnos, estas suben un pico.
Bien, si os va la caña (como a Putabolsa, que hace tiempo que no le leo) os remito a los arts.104 y ss. de la Ley Hipotecaria. Venga, no seais vagos.
Si los habéis leído,vereis que hay bastante libertad para fijar la responsabilidad hipotecaria. Esta claro que el principal se corresponderá con la suma prestada. En cuanto a los intereses ordinarios la Ley fija un máximo de 5 años. Lo cierto es que en la práctica la suma de los distintos conceptos se suele mover entre el 150 y el 200%. Es decir, que si tengo un préstamo de 100.000, la RH se nos suele ir de 150 a 200 mil euros. Más allá de la mayor o menor garantía que supone frente a terceros esta variabilidad, tiene otras implicaciones.
La principal, o más inmediata, es que tienen un efecto directo en los costes. El Impuesto de AJD (suele ser de un 1%) que grava las hipotecas, así como los costes de Notarios y registradores, también la tienen en cuenta. Ergo, una menor RH implica unos menores costes. La mala noticia es que los bancos no suelen negociar ese concepto. Jamás.
Bueno, siempre hay una excepción. He visto como entidades financieras, con el fin de ganar una baza comercial con promotores, se iban a RH del 125% (supongo que luego las incrementarían en las subrogaciones o no, no lo se). En todo caso, si llegado este punto no os habéis perdido, esta claro que supone una minoración evidente de las garantías.
Por cierto, conviene tener en cuenta que si hipotecamos varios inmuebles, debemos distribuir la RH entre ellos. Conviene intentar negociar este extremo con el Banco, ya que si tenemos previsto vender en un futuro una de ellas, esto puede ser bien un arma comercial (favorece la subrogación) o un impedimento (marca un mínimo para la venta).
Tristán me comentaba algo que tiene una relación colateral con el tema, y aprovecho para responderle.
Me interesan todos los post propuestos, pero muy especialmente el de la responsabilidad hipotecaria, respecto a la cual estaría bien que aclararas de qué manera pueden los bancos recuperar el total de la deuda si el precio de remate se queda corto en la subasta. ¿A través del 131 de la Ley Hipotecaria? A mí me suena que hace diez o quince años, de la deuda hipotecaria sólo respondía la propiedad hipotecada. No estoy seguro. Seguro que podrás aclarar algo al respecto.
Depende. En principio tenemos el 1911 del Cc,tal y como he dicho. El deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros. Por tanto el Banco podrá ir, en tal caso, usando la escritura como titulo ejecutivo contar otros bienes del deudor, a través del procedimiento ejecutivo. Así de fácil, Y de difícil . es más, estimo que si esta claro que no se va sacar el dinero en dicha ejecución hipotecaria, igual lo mejor sería ir por este procedimiento solicitando simultáneamente que se embarguen otros bienes, sin esperar, aunque, y sin ser procesalista, estimo que los jueces no estarán muy por la labor. Quizás Antonio pueden aclarárnoslo.
La limitación de la responsabilidad al valor del bien, y por la suma de la RH solo afecta, tal y como he intentado explicar al 3ª de buena fe.
¿Se ha dormido alguien? Lo siento. Me caliento y...
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Los avales inmobiliarios y los melodramas de Antena 3

No vamos a negar que Antena 3 genero toda una imagen de marca. Si estábamos en la sobremesa y una cadena nos colocaba un melodrama televisivo sobre una pobre mujer sufridora, de infumable factura, sin duda era Antena 3. Yo no se si alguien lloraba con ellos . Bueno si, yo de rabia. Casi casi como cuando se me ponen a contar las penas sobre los pobres promotores inmobiliarios.
Había leído el artículo, pero me olvidé de el hasta volver a encontrarlo en las recomendaciones de Fernan2. Y hasta ahora no he tenido tiempo de comentarlo. Se trata de un texto de Cotizalia-El Confidencial: Quiero ejecutar mis avales. Perdón, ya no quiero comprar mi vivienda. El artículo esta bien, se nota que tiene otro nivel mucho más elevado que otros del mismo medio (vamos, que lo escriben profesionales del asunto). Pero me parece sesgado de ....narices.
¿Lo habéis leído ya? Venga, os lo resumo. En estos tiempos de crisis se ha pasado de una situación de desprotección del comprador sobre plano a otra de desprotección del pobre promotor inmobiliario. El empresario se encuentra con que, a pesar de haber otorgado avales, numerosos compradores aprovechan los retrasos en las obras u otros motivos para solicitar la resolución de los contratos y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Pues, parafraseando a PutaBolsa, no les compro esta película. Vamos, que es peor que lo de Antena 3., Atención al siguiente párrafo.
La situación, finalmente, es la siguiente: una simple demora en la entrega de las viviendas puede dar pie a los compradores a denunciar el contrato firmado hace tiempo. Pero el motivo real de esta denuncia no es la demora sufrida en la entrega de la vivienda (el comprador podría esperar más tiempo para recibir su vivienda, tal y como sucedía hace más de “un año escaso”) sino la conveniencia económica de dar por finalizado dicho contrato. Se trata de motivos económicos y no inmobiliarios. En esta situación, el promotor tiene todas las de perder. Si no accede a rescindir el contrato de compraventa y devolver las cantidades recibidas de los compradores, será una entidad financiera, o compañía aseguradora, la que ejecute los avales que garantizaban estas cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda.
Cuanta miga tiene el asunto:
1. Previamente a este párrafo el autor nos habla de la obligación legal de la entrega de avales. Bien, mi experiencia en la práctica es que son muy pocos los promotores que entregan dichos avales, ya que son muy pocos los compradores que se los piden. El riesgo de que Consumo les imponga una sanción, y la cuantía de la misma, les suele compensar frente a la flexibilidad en la financiación y la reducción de costes financieros. Por tanto, dichos avales, haberlos haylos, pero de aquella manera.
2. Los avales garantizan lo que garantizan las cantidades entregadas a cuenta, si, pero no cubren otros riesgos que pueden devenir del incumplimiento por parte del promotor de entregar las viviendas. ¿Qué pasa con cocinas encargadas?. ¿qué pasa con decisiones financieras adoptadas en virtud de una entrega prevista? Para eso no hay cobertura vía aval en el texto legal. Me fastidia que se quiera dar una imagen de sobreprotección que no se corresponde con la realidad.
3. A continuación va y nos dice que antes, en los años dulces, los clientes esperaban pacientemente a la entrega del piso ya que, efectivamente les compensaba el retraso dada la revalorización existente. El resolver el contrato les perjudicaba. Pues vaya descubrimiento. En todo caso, que tenga claro el autor que hubiesen preferido, tanto los que compraban como inversión como los que compraban para usarlo que se les hubiese entregado en su momento. No entiendo que encima deban pedir perdón por ello. O sea, que el mercado mitiga la mala gestión del promotor y encima el cliente debe pedir perdón. El cliente ejerce sus derechos.
4. Por cierto, derechos que también tienen el promotor y vaya que si los ejercía. Era habitual ver promotores que se acogían a las clausulas contractuales para resolver el contrato, abonando una indemnización al comprador, que le era ampliamente compensada por el nuevo comprador de la vivienda. De eso los autores del artículo no dicen ni mu. ¿Cuantos clientes se han quedado sin vivienda cuando estaba a medio hacer?
5. Y es que, aquí quería llegar yo, ya decían los romanos aquello de pacta sunt servanda. Los acuerdos están hechos para cumplirse. El promotor pactó unos plazos de entrega con el cliente, y el promotor debe cumplirlos, conforme a dicho contrato y al Derecho Positivo. Así de fácil. Y si ahora al cliente no le interesa no veo cual es el problema. Incluso me consta que hay despachos de abogados especializados en resolver contratos de compraventa sobre plano con los promotores, es algo absolutamente legal y legítimo.
6. Y es que, me llama la atención eso de que no son motivos inmobiliarios, que son económicos, los que empujan a la gente a tal situación. Por mi, como si son filosóficos. Para empezar, recordar que los motivos inmobiliarios, todos los motivos inmobiliarios tienen un trasunto económico. Y que si la entrega tope es en en 3 años, son 3 años, no tres y medio. Queso supone un coste y un riesgo, que son esas variables que debe gestionar un empresario. Y si no estaba seguro, que hubiese puesto 4 o 4,5. Pero claro, entonces la venta se complica. Es que no se puede todo.
7. Y es que además han sido los propios promotores, y ya lo he dicho en más de una ocasión, los que han dinamizado el mercado acudiendo al concepto de inversión inmobiliaria. Que pasa, que ahora resulta que el inversor inmobiliario no tiene derecho a que le entreguen ese producto en un plazo X. Pues señores míos, da la casualidad de que el tiempo es un concepto básico en la valoración de alternativas de inversión. Supongo que un promotor inmobiliario serio sabe perfectamente de lo que le hablo.
El siguiente párrafo tampoco tiene desperdicio:
Ahora, rápidamente, nos ponemos en la situación opuesta: el promotor cumple con los plazos estipulados en el contrato privado de compraventa y cita al comprador un día y hora determinados en una notaría para entregar las viviendas que ha finalizado, conforme al contrato firmado con anterioridad entre las partes. El comprador no comparece aduciendo cualquier tipo de motivo. Ahora es el promotor quien puede obligar al comprador a cumplir al contrato. ¿Cómo? Muy sencillo, denunciándole. Pero esto tiene un problema: pasará mucho tiempo hasta que un juez obligue al comprador a cumplir con el contrato que firmó. Nuevo fiasco para el promotor y nuevo motivo por el que más de un promotor se ha ido al “otro barrio”.
Esta cargado de maniqueísmo. Y cualquiera que lo lea se dará cuenta.
Vamos a ver, si el promotor incumple el comprador tiene dos opciones. La primera es solicitar la resolución del contrato, la devolución de las cantidades entregadas, así como las correspondientes indemnizaciones,pactadas o no. Para ello se acogerá en su caso al aval bancario, que, como es evidente no le cubre todo. Luego tendrá que recurrir a esa Justicia tan lenta de la que se habla. Y el Promotor lo sabe.
Pero si el cliente aún así espera, y espera, y espera, es posible que se le pasen los avales de plazo, y se encuentra en la tesitura de ejecutarlos o de recurrir a la Justicia (si, esa tan lenta). Y es que a pesar de lo que puedan creer los autores del artículo hay compradores que quieren su vivienda y promotores que no se lo entregan, por no hablar de alguna entidad bancaria que vacila bastante con los avales (claro que de eso no se habla).
El promotor por su parte no recibe avales del cliente por una sencilla razón. Recibe dinero. A ver repitan todos conmigo: el promotor recibe dinero(el dinero que el promotor decide) y el cliente avales. Me parece bastante sencillo. El promotor recibe el dinero y se reserva además la propiedad del inmueble hasta la escrituración y total entrega de las cantidades. Es decir, cobra por adelantado y mantiene el bien en su poder. ¿A alguien le parecen escasa garantías?
Hablemos claro. El problema estriba en que alguno se ha pillado los dedos con dichas garantías, y es que, en su furor comercial ha pedido cantidades muy pequeñas durante la construcción. Si sólo solicito el 10% durante la obra, para poder venderá mejor, tengo menos atado l comprador que si solicito el 30%. Pero tengo un serio problema si el mercado cae un 20% por ejemplo.
La segunda parte es que la Ley exige igualdad en las cláusulas de penalización para el supuesto de incumplimiento, lo que hace que muchos promotores sean muy lights, ya no por proteger al comprador, si no por protegerse ellos mismos. Pero claro, eso debilita su posición.
Creo que ya somos todos mayorcitos para saber de que hablamos. Que hay promotres serios que lo estan pasando mal, pero hay comentarios que no aguantan un examen con un mínimo de rigor.
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Como entiendo que debieran regularse las cancelaciones hipotecarias

En el post anterior os explicaba cómo funcionan las cosas en materia de cancelaciones hipotecarias, separando las llamadas cancelaciones económicas del acto formal de la cancelación registral o levantamiento de hipoteca. Espero que nadie se me haya dormido, ya que quizás hoy voy a rizar un poquito más el rizo.
Y es que ya os decía que este es un campo donde abundan los problemas que, suelen detectarse a raíz de una transmisión de la vivienda, o a posteriori de la misma. Lo más frecuente es que queden pendientes de cancelarse registralmente estas cargas hipotecarias durante años o sine die. Motivos hay muchos: dejadez de los ex-hipotecados, de los compradores o de los bancos, desaparición de entidades financieras, olvido de haber provisionado debidamente los gastos para el levantamiento, discusión sobre que Notario es el que lo ha de llevar, etc....
Las consecuencias pueden ser variadas, aparte del susto que podemos llevarnos si somos los nuevos propietarios: quien corre con los costes (en algunas comunidades especialmente relevantes al tener que volver a pagar para levantar la hipoteca el impuesto de AJD), tratar con una entidad que no es la mía, el retraso en la concesión de otra hipoteca en tanto en cuanto esa no este levantada, problemas de titulización para el Banco, la duplicidad de escrituras de cancelación, etc...
¿Cómo creo yo que puede solucionarse? Yo distinguiría dos grandes grupos:
a) Deseamos cancelar una hipoteca que es nuestra, sobre un inmueble nuestro, ya que no debo nada. No le veo ningún problema, hablo con mi banco y me coordino con él.
b) Vendo una vivienda y ésta tiene una hipoteca. El comprador no se va a subrogar en la misma. Y aquí esta la madre del cordero, a mi juicio.
Creo que se hace necesaria una reforma legal. Hace años podía pensar una reforma como la propuesto por Copeland en el post anterior: que el Notario, tras cancelarse económicamente la hipoteca, requiriese formalmente al Banco para acudir ante y el y extender una escritura de cancelación, y de no ser así que se diligenciase por el Notario su no presentación y con ello se permitiese la cancelación.
Creo que hoy por hoy se puede recurrir a instrumentos más finos. En mi caso mezclaría dos ideas: la firma electrónica y la figura del escrow. Intentaré resumir rápido lo que creo que debería marcar la Ley:
1. El Notario competente para llevar a cabo el proceso es el que ha intervenido la compraventa.
2. La Ley debe regular un formato normalizado de certificado de cancelación. Al igual que están normalizados los cheques bancarios que emite un Banco, otro tanto con dichos certificados, con todos los campos necesarios (fecha, finca registral, importe original, saldo pendiente, etc...) para identificar sin genero de duda la deuda a la que hacen referencia. Es más, también se especificaría en que Notaría se va a proceder a la compraventa y cancelación. Dichos certificados, deben ser emitidos para un día concreto y bajo una numeración identificatoria.
3. Al generarse dichos certificados, automáticamente el software del Banco debe generar una minuta electrónica de cancelación hipotecaria de dicho préstamo (sistema Ancert o similar). Dicha minuta es un documento que se descarga la Notaría desde el servidor correspondiente, tal y como sucede ahora con otros documentos. Dicha escritura de cancelación electrónica hace referencia al certificado emitido, con su número correspondiente, y del que reproduce una copia, y hace constar que la validez de dicha escritura esta sujeta a condición suspensiva, y es que se le abone al Banco la cantidad allí indicada.
4. El Notario, añadiría a sus funciones la de escrow para la suma de la cancelación (más información aquí). Es una figura muy conocida en Dº anglosajón. Incluso en sistemas notariales de la Europa Continental ejercita funciones de este tipo, no sólo para las cancelaciones, si no por toda las sumas a pagar). El Notario recibiría previamente en la cuenta de su Notaría la cantidad a pagar para cancelar.
Tras la lectura y forma correspondiente, el Notario emite una Transferencia vía Banco de España a favor del Banco titular de la hipoteca, con la referencia del documento indicado, generando además un mensaje electrónico a través de su portal y con destino al Banco confirmándole el buen fin de la operación.
Una vez al mes, el Banco, ratifica ante notario toda las hipotecas canceladas de todas sus sucursales, de lo cual queda constancia en la escritura de cancelación antes citada, que se tramitaría como una más a posteriori.
Del modo descrito (que seguro que tiene mil agujeros a cerrar, pero en esencia lo veo correcto) queda aclarado que Notario es el que lo lleva, cual es el procedimiento standard, cuales son los plazos, etc, sin sorpresas. Siento si os he liado y prometo volver con algo más ameno.
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