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El blog de Echevarri

O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Etiqueta "hipoteca": 107 resultados

Nueva Plantilla y nuevo post: hipotecando farmacias

 Realmente este post ya ha sido publicado con fecha 27, pero intuyo que debido al cambio de plantilla y de editor de blogs que se ha llevado a cabo en Rankia no ha salido en los feeds. Me permito por ello volver a republicarlo y comprobar si todo va bien. Os dejo con la financiación de oficinas de farmacía.

Normalmente, para el ciudadano de a pie, los términos hipoteca e inmueble van unidos. Cuesta separarlos en la mente, pensar que cabe constituir una hipoteca sobre algo que no tenga la categoría de inmueble (casa, nave, solar, etc...). Y sin embargo, aún no siendo los más numerosos, cabe perfectamente la hipoteca sobre un bien mueble. De hecho, hay normativa específica al respecto



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VPO: derecho de superficie,calificación permanente y plato de lentejas

Te produce una cierta mala leche el ver venir algo y que cuando lo comentes no te hagan caso. Te joroba que, aunque sea a cámara lenta, compruebes que el desenlace se torna inevitable. Cunde el desazón cuando encima te tachan de ave de mal agüero, de insolidario, de gafe, de cortedad de miras, etc. Pues bien, estos últimos días se ha reproducido esa sensación.

Soy muy crítico, y los que me conozcáis de tiempo ha lo sabéis bien, con la VPO. Muy mucho. Estoy radicalmente en contra de la VPO en propiedad, de los espectáculos caciquiles de los sorteos de las mismas, de los pelotazos privados con dinero público que por protagonizarlos familias supuestamente humildes no dejan de tener tal consideración.

Creo que el problema era evidente. Incluso los más mayores defensores de políticas de vivienda protegida arbitraron fórmulas para evitar comportamientos que deslucían la supuesta finalidad social de la vivienda protegida. Una de las soluciones era la calificación permanente de las viviendas como protegidas, su imposibilidad de descalificarlas bien devolviendo las ayudas, bien por el mero paso del tiempo. Se trataba a si de mantenerlas sujetas a la esfera de la Administración que fijaría su precio máximo, tendría derechos de tanteo y retracto, etc...   Leer más

Las VPO y su transgénico derecho de propiedad

Los alimentos transgénicos son aquellos que se han obtenido a partir de un organismo al que se ha modificado su ADN a través de técnicas de ingeniería genética. Servidor, que es un inculto en materia científica, no tiene un claro posicionamiento respecto al debate que se ha Abierto en cuanto a su conveniencia o no.
 
A un lado del ring están aquellos que dicen que suponen un peligro fortísimo, una suerte de jugar a aprendiz de brujo. Entienden que se corren graves riesgos al liberar estos organismos a la Biosfera, que no se puede controlar su impacto y que ríete tu de las pelis de catástrofes. Y todo ello basado en el ánimo de lucro de grandes corporaciones alimentarias.
 
En la otra esquina, los defensores de los transgénicos: que si no deja de ser una evolución de las técnicas de selección y mejora de especies que son antiquísimas, que si no se ha probado nada de nada contra ellos, que si son el único modo de alimentar a toda la población mundial, que si evitan el uso de productos químicos perjudiciales, que si ya estamos alimentándonos de ellos indirectamente vía los animales que los consumen, etc.
 
Insisto. No tengo claro el tema, creo que hay gente como Consumerista mucho más versados. Pero curiosamente el debate sobre los transgénicos y su impacto en la Naturaleza me sugiere fuertes concomitancias con las VPO en propiedad, con las viviendas protegidas que se compran. Y es que, cabría hablar a mi juicio de que el derecho de propiedad sobre una VPO es un derecho transgénico, un derecho al que, por técnicas legales/administrativas/políticas, se le ha vaciado de contenido, alterado, modificado. Una vez realizado el experimento, el doctor Politinskein lo ha liberado, no responsabilizándose de lo que ocurre. Y lo que ocurre es muchas veces sonrojante.
 
 
La clave, a mi juicio, está en que se vende como un derecho de propiedad lo que no debería serlo nunca. El propio político es consciente de ello y establece una serie de limitaciones consustanciales a la transmisibilidad, que con el tiempo se han ido endureciendo. Y esa es otra, que hay una auténtica selva de derechos de propiedad sobre VPO en función del tiempo y el lugar (inclusos podemos hablar de falsas viviendas protegidas impulsadas por entidades no autorizadas a ellos). El caso es que es obvio que, para que cumpliesen los fines para las que se habrían creado, es decir resolver las hambrunas, ay no, que eso eran los transgénicos, quería decir para resolver el problema de la vivienda (que mucho habría que hablar para definirlo y ponernos de acuerdo) había que evitar que se pudiesen transmitir libremente, primero por un lapso de tiempo, y ahora en muchos casos de por vida. Y otro tanto con respecto al valor de transmisión de las mismas y los famosos modulos. Os recomiendo en este sentido la entrada de Futur Finances.
 
 
Pues bien, estos derechos transgénicos llegan al mundo real, a una economía de mercado, a un Ordenamiento Juridico de base civilista, vamos, a lo que configura nuestro modo de ser socialmente y se dan de leches con su arquitectura. Y los derechos mutan a una velocidad que no veas, y se vuelven agresivos, y abusan que no veas del resto de seres vivos que se tienen que levantar muy temprano para pagarse su piso libre y que, o bien no han sido agraciados en un sorteo neofranquista, o bien tienen la desgracia de tener una nomina qe no pueden esconder.
 
 
Los casos están documentados. Ya en su día os hable de la posibilidad que cabía de recurrir a la ejecución de un préstamo hipotecario como medio para transmitir una VPO. ¿Sorprendidos? Bueno, algunos como Tristan ya lo veían venir, y luego han confirmado como a alguno le puede salir más rentable no pagar el hipotecario, que le ejecuten y así llevarse un buen pico. O dicho de otro modo, tal y como están montadas estas cucadas jurídicas tipo regalías, de su cruce con determinada interpretación jurisprudencial, se estimula el incumplimiento de las obligaciones. A mi me suena patológico.
 
 
Por si alguno anda perdido con lo de Tristán voy a hacer un matiz. En nuestros Tribunales hay una linea que entiende que en una ejecución forzosa lo que hace el Juez es sustituir al propietario, y por tanto no puede hacer más que él, o lo que es lo mismo, no puede adjudicarse en un precio superior (el tasado) al que podría hacerlo el propietario. Y por otro lado, están aquellos jueces que entienden justo lo contrario, que la naturaleza de la subasta es totalmente distinta, y que el juez puede adjudicarla sin limitación en el precio. Resulta evidente que de la asunción de una u otra teoría, la cosa pinta muy distinta para el ejecutado y para el propio acreedor hipotecario. Y así estamos.
 
 
Seguro que muchos pensáis, bah, si es una cosilla de nada, por esto tan solo no vamos a abandonar a las Transgénicas (nombre de grupo punk) VPOs a su suerte. Pues yo creo que no, que su naturaleza hibrida da problemas. Y si no, atended un momento al Derecho de Familia, que seguro que también puede ser muy divertido.
 
 
Matrimonio con una VPO en gananciales. Pongamos que se divorcian. A cara de perro. Uno pretende quedarse con la vivienda en propiedad:
 
 
1. ¿Qué valor le damos a la vivienda, el de mercado o el de VPO? El de mercado dirían unos. Vale, eso quizás puede tener sentido si tiene calificación perpetua (que es mucho suponer, aunque lo ponga por escrito). Y si no es así, si resulta de libre transmisión dentro de 3 o 5 años. Y si se pude descalificar devolviendo las ayudas. Y si....
 
 
2. ¿Qué ocurre cuando chocan los criterios de adjudicación de la vivienda desde un punto de vista civil (pongamos que haya hijos) y administrativo (el que se lo queda no cumple los requisitos).
 
 
¿A que es interesante? Todo ello por no hablar de las mil vicisitudes que puede tener una pareja antes de escriturar la VPO que les han adjudicado, o áquel que escritura su VPO como privativa y la paga con dinero ganancial. No me digáis que las combinaciones jurídicas y fácticas no os recuerdan al maravilloso mundo del azar aplicado a la genética.
 
 
Y mientras los humanos chapoteamos en este lodazal de arbitrariedad, de injusticia y de inseguridad (hay jurisprudencia, normativa y práctica administrativa para todos los gustos), el Dr. Politinskein se ha olvidado de sus productos trasgénicos, del impacto en el ecosistema financiero. El no esta para esas minucias. El está para resolver los grandes problemas. Ya sabéis.
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La hipoteca que quiso viajar en el tiempo

Tenía pendiente de responder esta pequeña consulta, que la verdad, me llamo la atención por la propuesta de apaño hipotecario que les hacía un profesional. A continuación reproduzco los hechos, tal y como vienen en el mail.
Compramos una parcela para construirnos dos viviendas para dos hermanos. Para pagar alrededor de la mitad del solar, pedimos un préstamo hipotecario. 180.000 euros. El préstamo era a 18 meses, con la idea de tener tiempo suficiente para encargar un proyecto, pedir licencia de obras, y tramitar un préstamo promotor en la misma entidad. Además contábamos que los 18 meses nos permitieran recuperar un poco los ahorros para encarar las obras con reservas. Sin embargo, las cosas no han salido bien, nuestros ingresos son menores que los que teníamos cuando compramos la parcela y aunque tenemos la licencia concedida, ni siquiera la hemos pagado porque no vemos que sea el momento de empezar a construir. Acudimos al banco a pedir una renovación del préstamo o bien convertirlo en un préstamo como el de una vivienda para pagarlo en 20 o 25 años. El banco ha tardado un montón en estudiar nuestra situación y tasar la parcela, que en 18 meses, según el tasador, se ha depreciado casi un 25%. Tras no pocas negociaciones, nos conceden renovar el préstamo a 3 años, reduciendo el capital inicial a 150.000 euros y reduciendo 30.000 euros más cada año. Pero entre tanto, el préstamo hace como un mes que ha vencido . Nos dicen que no tiene mayor importancia, que si no pasan 3 meses, no hay más problema que los intereses de demora (que ya pican). Pero lo que antes se había previsto como novación, ahora me dicen que se ha de tramitar como préstamo nuevo y nos toca volver a pagar AJD que serán sobre 2400 euros más. Consulto con el notario y me propone que firmemos la escritura ahora con efectos retroactivos. Esto es, que elevemos a público un acuerdo con el banco previo al vencimiento de la hipoteca. Sin embargo el banco se niega a firmar la novación y tiene preparada la minuta del préstamo nuevo.
Ahora no se qué hacer. Cada día gotean, más bien chorrean, los intereses de demora sin embargo tras hablar con el notario me fastidia pagar 2400 euros al fisco si puedo evitarlo, más aún si es por el enorme retraso causado por el banco. ¿Crees que el banco tiene razón?, si es que no, ¿Como crees que puedo convencerles de que no la tienen?
Si he entendido bien la consulta, tenemos un préstamo hipotecario vencido por el transcurso del plazo. Una posibilidad que había, estando vigente, era haber alargado el plazo. Actuando de este modo, se reducían los costes significativamente, especialmente si tenemos en cuenta que nos evitabamos pagar de nuevo el Impuesto de AJD, y en menor medida por otras fruslerías. Pero hete aquí que el préstamo, como decimos ya esta vencido, y el Banco lo que propone es hacer un préstamo nuevo, es decir, pagar de nuevo AJD, escritura e inscripción (y entiendo que también la cancelación del anterior).
Frente a ello, y repito que creo haberlo entendido aunque me sorprende, el notario propone elevar a público un documento privado de novación, en el que, por decirlo finamente, se hará constar entre las partes una fecha que no se corresponde con la realidad, anterior a la vencimiento del préstamo. De este modo, con dicho documento ya público, e independientemente de que la fecha que tenga la escritura notarial sea posterior, nos dirigimos al Registro para inscribirlo, novando la hipoteca y obviando el AJD. Ya. Curiosamente,el Banco se niega. Y yo también lo haría.
Me sorprende la propuesta del Notario. Me sorprende y mucho. Para evitar pagar algo menos de 3000 euros, pretende meter en un embolado a las partes. Y es que, lo que deberíamos pensar es que algún motivo debe tener el Banco para no admitir esta práctica, teniendo en cuenta que no gana nada, en términos financieros con que la Hacienda autonómica recaude algo más. ¿Cual es entonces la causa, la motivación, que le empuja a no aceptar embarcarse en esta simulación, en este viaje en el tiempo? Pues el principio fundamental de toda entidad, y más hoy en día: la seguridad.
No voy a profundizar en normativas en disposiciones. Ni siquiera me voy a molestar en darle vueltas a ver si la propuesta realizada puede llegar a caer dentro de la figura delictiva de la falsedad en documento público. No merece la pena. Y es que creo que es evidente el riesgo que se corre y el daño que se puede causar:
1. Nos olvidamos que no estamos solos, que hay terceros en esta relación, gente que se puede considerar afectada, perjudicada por estas prácticas, gente que puede tener acciones judiciales contra el bien o contra los deudores, y a los que es posible que esta jugarreta les parezca mal, que entiendan que de algún modo se están perjudicando sus derechos. Y quizás, tan solo quizás, a costa de recurrir a esta novación impropia el banco vea dañados sus derechos, o sea embarcado en un proceso judicial que ni le va ni le viene.
2. Los Bancos están sujetos a la disciplina del Banco de España. No se por qué, pero me da que este tipo de prácticas, con este tipo de créditos dañados, no están bien vistos por el supervisor. Es posible que los ponga bajo su lupa, que les de un rapapolvo o les obligue a provisionar, o...
En definitiva, la entidad financiera no tiene nada que ganar y si mucho que perder, y todo ello por usar un procedimiento irregular, y que entre nosotros, falta a la verdad clamorosamente. Motivo más que suficiente para que ningún responsable eche su firma autorizando dicha operación.
A mi también me parece abusivo que te vuelvan a cobrar ese impuesto, pero ese, en ultima instancia, no es un problema del Banco. Es un problema que tenemos los ciudadanos con nuestros gobernantes, que son los que fijan los impuestos. Y entre nosotros, lo aquí expuesto con el AJD es pecata minuta en comparación con lo que está pasando por ahí. Cuando votemos debemos recordar expresamente estas prácticas, y olvidarnos de las batallitas del abuelo, que son estupendas para distraer la atención.
PD: Siempre, siempre conviene recordar que en un préstamo autopromotor hay que ir muy holgado, sobradísimamente holgado (vamos, que el suelo no debería ser financiado, por ejemplo). Y de no ser así no meterse. Como tampoco es recomendable hacerlo en comandita con un hermano, un primo, o un amigo del alma.
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Comienzan las nominaciones a los Premios Hearst julio 2009

Ya tenemos un primer nominado para los Premios Hearst julio 2009. Y mira que me duele que provenga de un medio como Cotizalia, pero es que ultima mente se están luciendo. Me extraña que si es verdad que tienen tantos lectores influyentes estos no le hagan ver vía mail la poca influencia que pueden despertar posts como el que voy a citar a continuación.

Se llama Promotores, hagan juego. La banca gana, esta públicado en el Blog El ojo clínico de la inversión inmobiliaria, y lo firma J.L. Bárcenas. ¿Por qué lo he elegido?

A mi juicio es un conjunto de típicos tópicos sin fundamentar, de una demonización de un sector para defender a otros. Son alegatos sin pruebas y sin una miaja de autocrítica. Un pataleo en una palabra. Es curioso como muchas de las críticas que hace, muchas de las caracterizaciones que hace de los Bancos son las que se han venido diciendo de los promotores hasta que entraron en desgracia. Entre nosotros, nada de rigor y si mucha demagogia. Tanta, tanta demagogia que voy a comentar punto por punto aquello que más me ha llamado la atención.   Leer más

¿Seguro que compras libre de cargas? Las afecciones fiscales

Esta semana ha saltado una noticia en Cantabria que ya era conocida por mucha gente. El Gobierno ordena el embargo de 123 casas de una cooperativa de guardias civiles. El problema es que de la lectura del artículo no queda claro como se ha podido llegara a esta situación, incluso me da la sensación que se centran en temas secundarios que no ayudan a dejar claro cual es el peligro que encierran determinadas figuras jurídicas. Y como me da la sensación de que, si bien hasta ahora hemos visto poco, no va ser ese el caso en el futuro he creído oportuno dedicarle este post.

En primer lugar, el origen de todo este lío no tiene nada que ver, en principio, con que esto lo haya promovido una cooperativa. Dicho lo cual, uno tiene sus reticencias hacia la figura de las cooperativas. Y ahí incluyo a las cooperativas y a las promotoras disfrazadas como cooperativas.   Leer más

Oportunidad de negocio para inmobiliarias listas: IRNR

Este es un post que tengo en preparación desde hace bastante tiempo. Bastante más que el anterior, aunque curiosamente los dos vienen a girara sobre temas similares, lo que podríamos calificar como abusos fiscales. Lo que ocurre es que uno es un mero tema administrativo, de interpretación imaginativa del liquidador de turno, y éste es más grave, y toca directamente al señor legislador del Reino de España. Quiero agradecer desde aquí a José Antonio, de Economía Forense, la sugerencia de tratar sobre el tema, y su aporte documental

Hagamos un poco de Historia.

1. Hasta el año 2006 se produce en España una curiosa situación fiscal, al no homogeneizarse las reformas fiscales del IRPF (para residentes fiscales en España) y las del Impuesto específico para personas, físicas o jurídicas, no residentes en España: el IRNR, o Impuesto sobre la Renta de No Residentes. (aunque realmente el problema es anterior al nacimiento de dicho impuesto en el 98).   Leer más

El AJD y las novaciones para fijar carencia

La semana pasada nos malacostumbramos. Casi a post diario. Y esta es miércoles y vamos de secano. Tengo bastantes temillas atrasados, pero hoy, por razones que obviamente comprenderéis voy a publicar mi opinión sobre una consulta que me mandó un lector del blog la semana pasada, y que creo que es de recibo responder. A continuación os la extracto:

Estimado Echevarri:

Soy asiduo de tu blog, me encanta, por lo que te felicito.

Dado que estoy en paro, le pedí al Banco que modificara la hipoteca para pagar menos cuota al mes, al menos durante uno o dos años.

Como mi hipoteca es de 30 años, me dijeron que no podían alargar más el plazo, pero me propusieron establecer un período de carencia, así sólo pagaría intereses durante dos años y la cuota me bajaba unos 300€. Pregunté qué costes tenía y si tenía que pagar algún impuesto y me dijeron que no tenía apenas costes hacer la modificación de la hipoteca y no tenía que pagar ningún impuesto, el notario también me dijo que no había impuestos.

Plan de Desendeudamiento Temporal (Trias de Bes/Artalejo)

Casi casi cometo un crimen, y es obviar el análisis de una propuesta que considero digna de estudio, en relación con la crisis hipotecaria. Y lo cierto es que aveces por el día, a veces por otras causas, se iba quedan atrás. Hasta hoy.
Me enteré de ella a través de Gurusblog. Sus autores son Trias de Bes y Artalejo, publicaron un resumen del mismo en La Vanguardia en abril, y han colgado de una web un documento más extenso. Os invito a leerlo, aunque hará un microrresumen del mismo a continuación.
En esencia consiste en dividir la hipoteca en dos. O mejor dicho en congelar una parte de la misma. El primer 50% seguiría siendo del banco. Se liquidaría como una hipoteca normal, aunque se alargaría el plazo al máximo (¿40 años?) y se rebajaría su tipo de interés al euribor+0,25.
El otro 50% de hipoteca sería adquirido por un organismo público, denominado Fondo de Reestructuración Hipotecaria(FNRH). Sobre dicho 50% de hipoteca, la familia pagaría un 1,5% de interés, sin amortizar capital. Dicho Fondo captaría inversores privados para financiar dichas adquisiciones pagándoles un 5%, siendo la diferencia entre el 1,5% y dicha rentabilidad comprometida el principal coste del plan para las arcas públicas.
Cada año, una veinteava parte de la hipoteca congelada se traspasa al Banco, que la readquiere por su nominal, y la reincorpora a un sistema de amortización ordinario por los años que le quedan al préstamo. La idea es que a través de dicho proceso, se configure una cuota creciente a igualdad de tipos, pero que inicialmente suponga reducciones del orden de un 50% frente a la que estaba pagando. Mientras dure dicho Plan no pueden volver a endeudarse.
En caso de no pagar, se ejecuta la hipoteca(s), y se reparte proporcionalmente entre el Banco y el FNRH.
¿Qué me parece? Sin duda es mejor que la alternativa gubernamental de la moratoria hipotecaria, sumamente restrictiva, dificilmente asumible para los Bancos, y que se limitaría en esencia a un a ver si se arreglan las cosas en 2 años y que me quiten lo bailado. De algún modo me resulta familiar, cercana a alguna propuesta allende los mares.
Pero que sea interesante no quiere decir que crea que sea viable sin más, o que no vea importantes áreas a esclarecer, o que no creo que sea muy limitado. Veamos:
1. Tengo la sensación de que este Plan llega tarde(no por culpa de los autores evidentemente) Actualmente, y tal y como se desarrollan los acontecimientos, el problema no es que la gente no pueda pagar X cuota de hipoteca. Es que no pude pagar nada, pues muchos de sus ingresos apenas son subsidios o pequeñas prestaciones por desempleo, cuando no ingresos en B.
Este plan tenía su momento con los tipos disparados. Por aquel entonces el paro no se había disparado, y si duda el problema era el comentado. No puedo pagar X, pero si que puedo pagar la mitad de X, y poco a poco ir asumiendo un poco más. Pero ese estadio ya lo hemos superado.Tenemos los tipos hundidos, y dejando de lado suelos y demás historias, ni así pueden pagar algunos sus deudas.
2. Me parece estupenda la limitación de nuevos endeudamientos para aquellos que se acojan al plan. El que se sube al coche escoba no puede seguir en la carrera. Creo que se queda corto. vengo defendiendo que aquel que se acoja al concurso de acreedores debe ver limitada su capacidad de endeudamiento, en el fondo su capacidad jurídica de obrar, más allá de la fase del concursos. Claro que los que defienden la implantación de tales privilegios para las familias luego no quieren oír hablar, en muchos casos, de estas limitaciones. Son los mismos que acusan a los Bancos de prestar mucho antes y de no prestar nada ahora.
3. Ojito con las formas que son importantes:
* Parte de esa cartera hipotecaria entiendo que esa titulizada. Desde mi desconocimiento del soporte jurídico de las titulizaciones, me opregunto si son posibles cambios masivos, o significativos en dicha cartera, teniendo en cuenta que hablamos de la garantía de un tercero.
* No olvidemos que esto es una novación del préstamo hipotecario original. No se si los autores han estudiado como implantarla jurídicamente sin cargarse el sistema hipotecario español. Entiendo que la mejor forma es que siga habiendo una sola hipoteca, y que todo ese baile de compra-congelación-venta de hipoteca sea un juego interno. Una titulización, como bien ellos señalan. Nada de escindir la hipoteca en dos, aunque si que sería necesario modificar el plazo/hacer mención a las carencias/ etc). ¿Por qué?
* La respuesta se llama terceros. Las familias hipotecadas tienen más acreedores aparte del Banco. Si alguno de ellos tiene trabado un embargo, o constituida una hipoteca sobre el inmueble, por detrás de la mencionada hipoteca a congelar, lo tendremos muy difícil. Al novar nuestra hipoteca perdemos el rango de la misma. ¿Por qué? Por que estamos, al menos formalmente dificultando el cobro de ese tercero (alargando plazo). Se que en puridad es posible que no sea así, que sea todo lo contrario, pero las cosas están si jurídicamente, y tiene su cierto sentido. Incluso, aunque es mucho más difícil, algún acreedor sin dicha posición podría llegar a impugnar la operación, solicitando su rescisión, por considerar que se le esta perjudicando (ya digo que es bastante improbable que prosperase por el mero alargamiento de plazo).
¿Opiniones?
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A vueltas con los seguros de cobertura de tipos de interes (SWAPS y demás familia)

Antes de entrar (es un decir, apenas me aproximaré) al tema en cuestión, daros las gracias una vez más a todos aquellos que me habéis sacado los colores en el post anterior. De corazón. Y en segundo lugar, deshacer algún que otro equívoco. No era un post-umo (muy agudo, D. José). ¿Quizás un post-humo? He estado estos días saturado de trabajo y con cierto bajón físico, y eso facilito que saliese algo que no es de ahora. Le sumamos el detonante de los posts comentados y quizás cabía verlo como despedida. Pero no. No al menos a corto plazo. Hay temas (por ejemplo, continuar con el análisis del marco legal de las refinanciaciones, los bancos malos, el scoring/rating, propuestas hipotecarias varias, finanzas para emprendedores, blindaje patrimonial) y hay ganas. Aunque eso no quita para que posiblemente me replantee el ritmo de las entradas, pero ya digo que por motivos muy distintos.
Y ahora a lo que toca. Y lo que toca son esos famosos (ahora) seguros de cobertura de tipos de interés. Me he decidido a llamarlos así por mucho que no sean seguros, pero aceptando que es como se ha comercializado por alguna entidad financiera, y la expresión ha hecho fortuna. Pues eso, que admito pulpo, pero que quede claro que no son seguros. Son derivados financieros, que, de un modo u otro pretenden convertir, en el caso de los deudores bancarios, un tipo variable en fijo durante un periodo. Fernan2 lanzó un excelente post sobre el tema, Seguros de cobertura de interés: lo que el banco no cuenta, que os aconsejo vivamente (aunque no comparta al 100% lo que en se sostiene). Os ruego que la leáis, si desconocéis de que va el tema, para poder seguir adelante con mi exposición.
¿Ya?, ¿a qué ha sido entretenido? Pues bien, yo quería resaltar dos puntos que considero importantes, y que igual han quedado un tanto ocultos entre tanto alución informativo. Y en uno de ellos quería pediros consejo u opinión, teniendo en cuenta que mi conocimiento sobre derivados es muy genérico.
1. Una modalidad de estos "seguros" se articulaba a través de un SWAP, una permuta de tipos de interés. Digamos que en esencia se establecía un tipo fijo para un periodo, X, durante un periodo de años determinado (por ejemplo 3). Por otro lado el préstamo hipotecario seguía funcionando con normalidad, con sus revisiones al alza o a la baja, como siempre. Lo que ocurría es que en función de dicho SWAP, se generaba un ingreso o un cargo al cliente para compensar la diferencia entre ese tipo variable y el tipo fijo.
Y aquí viene un aviso a navegantes. Si dichas operaciones no son un seguro tampoco son neutras fiscalmente hablando. Dichas liquidaciones suponen una ganancia o una perdida patrimonial. En el primer caso (raro actualmente) en que se este cobrando, hemos de saber que tendremos que pagar un 18% a Hacienda por dicho concepto, luego el mencionado blindaje no es total. Si por el contrario ha de pagar, son minusvalías patrimoniales, y entraremos en el difícil juego de las posibles compensaciones, con muchas posibilidades de comerse dichas perdidas integras. Y por supuesto, dichos pagos que hago al seguro entiendo que no son deducibles fiscalmente por inversión en vivienda habitual, aunque admito la discusión sobre el punto en cuestión
2. Una de las grandes pegas que algunos han visto y otros todavía no se han coscado es que los bancos nos dicen que no se puede tocar la hipoteca en tanto en cuanto este en vigor dicho seguro. Traduciendo: por ejemplo, nada de cancelaciones parciales ni totales. Eso pone en jaque las posibilidades de hacer amortizaciones anticipadas para maximizar el ahorro fiscal, y si por ejemplo vamos a vender la vivienda, nos encontramos con la necesidad, según ellos, de cancelar dicho seguro. Como habréis visto en el post de Fernan2 esto no es más que una liquidación anticipada del contrato, donde no ha comisiones, pero si un anticipo de los flujos que se habían permutado. Conclusión: tropemil euros en muchos casos.
Y aquí viene mi pregunta para los que conozcáis el tema. ¿Estamos seguros de que esto es así, de que hay una imposibilidad legal/contractual/operativa o es más bien una práctica comercial, encaminada a blindar las hipotecas y/o asegurar el cumplimiento de nuestras obligaciones en el SWAP? Tengo muchas dudas.
Me he leído algún que otro contrato de estos. En ninguno de ellos se hace mención al tema en cuestión. Como mucho, en alguna hoja suelta, tipo condiciones particulares, se hace mención al Préstamo Hipotecario del que trae causa, pero nada más. No se dice que no se pueda cancelar, ni amortizaciones anticipadas, ni nada. No veo dicha clausula en el contrato, luego no entiendo que hay una imposibilidad convencional, pero quizás no se mirar ( no va con segundas).
Por otro lado, entiendo que nada impide que yo, desde una perspectiva especulativa, y sin tener ningún tipo de hipoteca acuda a un broker y reproduzca un SWAP como el mencionado, con el único propósito de ganar dinero si los tipos de interés se disparan, jugándomela si bajan. El SAWP, por decirlo finalmente no supone una modificación de la hipoteca, no tiene nada que ver con la misma, no se redacta en documento público ni se inscribe en el Registro. Es más, las entidades bancarias han llegado a ofrecer estos productos, estos SWAPS sobre hipotecas o préstamos que estuviesen en la competencia, en otras entidades. ya me dirán a mi como van a ser capaces de impedir el Banco X, que ha hecho un SWAP sobre un Préstamo del Banco Y que este cancele el préstamo, o lo nove, o hago una amortización parcial,o...vamos que no veo ninguna imposibilidad operativa.
Y para acabar, tampoco veo una imposibilidad legal. Os pongo un ejemplo. Resulta que merengano me debe dinero, no me paga y embargo su casa, que esta hipotecada con el Banco X. La saco a subasta, y un tercero se la adjudica. Acto seguido se dirige al Banco X y le dice que quiere cancelar la hipoteca del inmueble que se ha adjudicado. ¿Alguien cree que el banco X puede decir que eso es imposible debido a que el deudor formalizo un seguro de cobertura de tipo de interés y que hay que liquidarlo? Se podrían escuchar las risas muy muy lejos. A ese tercero hipotecario de buena fe, lo que no este en el Registro de la Propiedad (con escasas limitaciones) se la trae floja. Luego tampoco parece que haya cuestiones legales.
Ya he comentado cual es mi sensación, y es que se trata de por un lado defender la hipoteca y por otro reforzar las garantías de que dicha operación de SWAP no va a ser incumplida, pero quizás me estoy dejando algo, no le leído bien el contrato, en otros contratos si figura alguna cláusula, etc. ¿Conocéis el fundamento técnico, jurídico, de dicha imposibilidad para modificar el préstamo?
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Los clientes del subastero en las subastas judiciales electrónicas

Tristán el subastero. Cuando cumplí once años, un gitano de las chabolas del Barrio de San Pascual cruzó el Arroyo Abroñigal, actual M-30, y vino al Parque de las Avenidas a robarme ante la mirada indiferente de mis compañeros de colegio y de muchos de sus padres la flamante bici que mi padre acababa de regalarme.

Maldita Ley de Protección de Datos (y lo mal que la aplican algunos)

Tristán el subastero. El derecho a la protección de nuestros datos personales es un derecho fundamental que tenemos todos y que se traduce en la potestad de control sobre el uso que se hace de los mismos.

La vida es dura, pero puede ser aún más dura si te comportas como un estúpido

Tristán el subastero. El tipo se adjudica un inmueble en una subasta de la Seguridad Social. Luego busca el piso por su cuenta. Tiene que ir a solicitar el lanzamiento, pero antes decide darse una vuelta por el lugar.

La que se avecina en las subastas judiciales

Tristán el subastero. Desde que empezó el año no hay un solo día que no me cruce con algún subastero que no acabemos hablando de lo que más tememos, la llegada de Podemos al gobierno de España de la mano del PSOE.

La que se avecina en las subastas judiciales

Tristán el subastero. Desde que empezó el año no hay un solo día que no me cruce con algún subastero que no acabemos hablando de lo que más tememos, la llegada de Podemos al gobierno de España de la mano del PSOE.

La que se avecina en las subastas judiciales

Tristán el subastero. Desde que empezó el año no hay un solo día que no me cruce con algún subastero que no acabemos hablando de lo que más tememos, la llegada de Podemos al gobierno de España de la mano del PSOE.

Hola Don Pepito, hola Don José

Tristán el subastero. - Hola Don Pepito - Hola Don José - ¿Pasó usted ya por casa? - Por su casa yo pasé - ¿Y vio usted a mi abuela? - A su abuela yo la vi - Y por cierto, ¿qué hace usted en los juzgados con esa cara de ir a matar a alguien? Espero que no ande en pleitos que es una cosa muuuuy mala. - Ando negro y muy cabreado. En estos momentos le prendería fuego al edificio entero y luego me iría a las

Hola Don Pepito, hola Don José

Tristán el subastero. - Hola Don Pepito - Hola Don José - ¿Pasó usted ya por casa? - Por su casa yo pasé - ¿Y vio usted a mi abuela? - A su abuela yo la vi - Y por cierto, ¿qué hace usted en los juzgados con esa cara de ir a matar a alguien? Espero que no ande en pleitos que es una cosa muuuuy mala. - Ando negro y muy cabreado. En estos momentos le prendería fuego al edificio entero y luego me iría a las

Hola Don Pepito, hola Don José

Tristán el subastero. - Hola Don Pepito - Hola Don José - ¿Pasó usted ya por casa? - Por su casa yo pasé - ¿Y vio usted a mi abuela? - A su abuela yo la vi - Y por cierto, ¿qué hace usted en los juzgados con esa cara de ir a matar a alguien? Espero que no ande en pleitos que es una cosa muuuuy mala. - Ando negro y muy cabreado. En estos momentos le prendería fuego al edificio entero y luego me iría a las

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  • Echevarri

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