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El blog de Echevarri

O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Etiqueta "Financiación": 7 resultados

¿Préstamos a comunidades de propietarios?

Voy a daros un poco de envidia. Me he pegado unas vacaciones como un señor, pero como un señor de los de antes de la primera crisis del petróleo. Ahora toca volver a la realidad, así que ya me tenéis por aquí para dar la trisca. Y como tema de arranque he optado por uno de los pasajes menos mediáticos del RD Ley 8/2011, ése que en pleno junio levanto la polvareda respecto a las ejecuciones hipotecarias (el parto de los montes), y en el que un servidor, siendo rarito, prefirió fijarse en el fin del silencio positivo. Pues bien, ahora toca hablar de su apuesta por la financiación a las Comunidades de Propiedad Horizontal, vamos, las de vecinos de toda la vida.  Os recomiendo la lectura de los arts. 17. y ss. del RD, con especial dedicación al nº 20, englobadas en el epígrafe Medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitación   Leer más

Debt-to-equity swaps o la nueva banca industrial

Tras un mes sabático (bueno, vale, más de un mes) retomo el pulso del blog con un post relacionado con financiación y empresas. Para ello voy a aprovechar mi libreta de notas, allí donde apunto aquellas entradas o temas que me resultan interesantes, que pueden darme juego en un futuro, y que uso incluso en periodos de desconexión como este último. Es mi pequeño tesoro, y de ahí extraigo el post que da pie a este.

Angel, en El mundo visto por un profesional de las Inversiones, se preguntaba hace un año: ¿Por qué no estamos viendo infinidad de Debt-to equity swaps?, o lo que es lo mismo, ¿cómo es que no estamos asistiendo a conversiones masivas de créditos en fondos propios, de la conversión de acreedores (bancarios) en accionistas de sociedades quebradas o al borde de la quiebra?

Angel señala la incongruencia entre la mentalidad imperante en la banca (only cash, sólo pasta) y la normativa concursal (que protege al accionista que ha llevado a a la empresa a esta situación). La propuesta de Angel es clara:   Leer más

Hipoteca de establecimiento mercantil: financiando una farmacia

 Normalmente, para el ciudadano de a pie, los términos hipoteca e inmueble van unidos. Cuesta separarlos en la mente, pensar que cabe constituir una hipoteca sobre algo que no tenga la categoría de inmueble (casa, nave, solar, etc...). Y sin embargo, aún no siendo los más numerosos, cabe perfectamente la hipoteca sobre un bien mueble. De hecho, hay normativa específica al respecto


a) Establecimientos mercantiles
b) Automóviles y otros vehículos a motor.
c) Aeronaves
d) Maquinaria industrial
e) Propiedad intelectual e industrial

La financiación como agente geográfico y matrimonial

Hace mucho mucho tiempo, allá por los coletazos de la anterior crisis, un joven profesional adquirió una vivienda. Su primera vivienda. No se si el asunto estaba tan duro como ahora, pero lo cierto es que los tipos estaban caros, no se financiaba el 100%, y el paro estaba bastante peliagudo. Conclusión: que las kellyfinders le hubiesen venido bien a la hora de patearse todo lo que se pateo, hasta que por fin encontró con un pequeño apartamento, a las afuera de la capital de provincia, en una zona semiturística.
Eso si, la primera impresión no fue para nada positiva. En las distintas visitas que hacia con inmobiliarias y particulares percibía algo a la que no estaba acostumbrado. Multitud de pisos vacíos. Portales y más portales en los que como mucho vivían 1 o 2 personas en cada uno de ellos. Una pequeña parte se debía al carácter de segunda residencia de la zona. Pero pronto pudo comprobar que es que había mucho piso sin vender, y muchas familias que habían comprado 2, 3, 4 , unidades como objeto de inversión y que no acababan de vender.
El caso es que encontró un edificio mejor que la media, coquetón, y con un porcentaje de ocupación superior y se decidió. Y poco a poco se dio cuenta de como aquel pueblito a las afueras, con apartamentos pequeños, sin servicios, sin medios de transporte público, sin identidad, una microseseña iba conformando un curioso tejido social. Frente al conservadurismo de la capital, o de las zonas tradicionales, poco a poco, en un ligero pero constante goteo iba acogiendo a mucha gente que buscaba un piso barato. Mayoritariamente eran o bien jóvenes profesionales que daban sus primeros pasos, bien gente más mayor que que salía de una relación de pareja y buscaba una vivienda alternativa. También mucho gay de ese perfil. Quizás buscando escapar, al igual que los separados, de ese control social inherente a las pequeñas poblaciones típicas.
Resumiendo, que en lineas generales, el ambiente era distinto al de la región: juvenil, liberal, profesionales cualificados, de buen rollo, etc...una especie de mini-San Francisco.
El caso es que me he acordado de esta anécdota cuando he leído un par de posts de Remo en Ahorro Diario.
En el primero, en el que tiene a bien citarme a cuenta del divorcio por motivos fiscales, nos habla del grupo Ternum, que ha lanzado una webs, separadosincasa.com donde expone su propuesta: viviendas con un 40% de descuento, amuebladas, y sin pagar nada el primer año. Dicen haber recibido más de 3.000 solicitudes desde que sacaron la campaña, y tengo la sensación de que la web esta petada, no se si por tráfico.
He tenido la tentación de nominar dicha noticia de las 3.000 solicitudes a los Premios Hearst, pero no lo voy a hacer, ya que siendo riguroso, el suplemento de vivienda de El Mundo no deja de ser un puro espacio publicitario. Por tanto no le vamos a pedir peras al olmo, y más cuando están recogiendo declaraciones de alguien que expone en el SIMA. Estamos hablando de Marketing. Pero eso no me impide precisar una serie de puntos:
1. Yo lo de los descuentos como que lo pongo en solfa. ¿Un 40% de descuento?, ¿con respecto a qué, al precio de mercado o al precio inicial del inmueble? Ya me entendéis.
2. En la web hacen mucha referencia al apoyo de instituciones y asociaciones. Sobre las primeras no veo concreción alguna y sobre las segundas entiendo que son correa de transmisión de la campaña de marketing. Ni más ni menos.
3, Lo mejor es el apartado financiero. Parte destacable de la oferta es no pagar nada ese primer año. Ahora mismo la web esta caída, pero por lo que pude ver en su momento se sobreentiende que hay un periodo de carencia, en el cual no se cobra capital e interés. Pero ojo, que como es lógico, parece desprenderse que al vencimiento del mismo hay que liquidar los intereses de ese periodo del tirón. Y eso suele ser una pasta. Pero lo más sorprendente es que dicen que si no pudes pagar eso llegado el año, te buscan refinanciación con esa misma entidad o con otra para ese importe. ¿Lo estoy entendiendo bien?, ¿hay una entidad que se ofrece a refinanciar los intereses del hipotecario de otra?, ¿eso pasa en el 2009? Me cuesta creerlo.
4. Lo de las 3.000 peticiones debe ser matizado. Por lo que veo, esta iniciativa esta abierta a distintas promotores que quieran participar en la comercialización. Cuando uno pincha en la provincia en concreto, lo más normal es que te diga que en esa no hay inmuebles, y por tanto que hagas una petición de lo que deseas, para que te lo busquen. Entiendo que las son las peticiones a las que hacen referencias, y por tanto, que nadie se piense que estamos hablando de ventas o similares.
Entre nosotros, me parece que desde un punto de vista formal la campaña de marketing es buena. Que diablos, muy buena. Tengo dudas con tema de fondo, pero creo que pueden encontrar algún que otro filón con promotores de apartamentos pequeños tipo segunda residencia y con los bancos que estén atrapados en ella.Pero sin exagerar.
En el segundo post, se recoge otra iniciativa similar. Geimsa te paga los costes del divorcio (te pone un abogado) y una vivienda por 68.000 euros. Todo un estímulo para que algunos tomen la decisión (ojo, entiendo que se trata de un procso de mutuo acuerdo. No creo que te paguen un abogado para un divorcio contencioso ni creo que sea recomendable si lo hiciesen).
Como tienen su corazoncito,en Geimsa tienen una oferta similar para los casos de bodorrio.
¿Qué relación tienen estas ofertas con la historia del comienzo del post? Fácil. Si estas ofertas fuesen un éxito de verdad, si además se concentrasen las compras en unas promociones determinadas, yo añadiría otra ventaja más a los powerpoints de sus presentaciones: vive con gente como tu, solteros, disponibles y con preocupaciones similares.
PD: Cambiando de tema pero sin cambiar. Una de las mayores críticas a las políticas de VPO es la facilidad que tienen para crear gettos. Estamos hablando de aquellas viviendas que en algunas comunidades son denominadas como sociales, para los colectivos con menor capacidad de acceso o que se adjudican a puro dedo entre determinados grupos. Tremendo peligro que en nada ayuda a la integración que pretenden dichas políticas.
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Propuestas de reforma en la financiación de las Seguridad Social

El Gobierno considera que la Seguridad Social no entrará en crisis hasta el 2023. En ese momento habrá que echar mano de la hucha de las pensiones, del Fondo de Reserva que comenzó a dotarse bajo la era Aznar. En el 2005, las previsiones apuntaban hacia el 2015.Teniendo en cuenta el ojo clínico de este Ejecutivo para ver venir las crisis, así como su habilidad para solucionar los problemas soltando dinero público, igual tenemos suerte si llegamos al 2012, queridas hormigas.
Me consta que hay muchos que señalan que el sistema de reparto es superseguro, frente al sistema de capitalización. Claro que:
1. Quienes hacen estas críticas equiparan estomáticamente reparto con público y capital con privado. Y no es necesariamente así, aunque a ellos les pueda interesar dicha simplificación.
2. Señalan la existencia de un complot de las empresas privadas, de los Bancos para hacerse con el dinero de las pensiones. Dicen que es un negocio para ellas. Toma claro. Vivimos en una sociedad que se basa en el mercado y en los negocios ( a algunos se les ve el plumero). Por lo pronto habría que recordarle que con el sistema de reparto hay quien ya se apropia del dinero de esas pensiones (las pensiones del 2008 se pagan con las cotizaciones del 2008, los cotizantes pagan a los pensionistas, no ahorran nada para su futuro).
3. Dicen que los planes de pensiones han tenido perdidas. Ponen el ejemplo argentino. Es curioso como el mosqueo de los argentinos que han cotizado a dichos planes privados no es tanto con las gestoras como con la presunta salvadora. No se fían ni un pelo de ella (por lo pronto, por obligación legal, buena parte de esos planes estaban invertidos en deuda publica argentina, gestionada por la salvadora, con los resultados que ya presuponéis). Si, los planes pueden tener perdidas, y el sistema de reparto también. Recordemos los recortes sistemáticos en las pensiones y la perdida de relación entre las cantidades cotizadas y las prestaciones recibidas. El problema estriba en que con la capitalización soy titular de un patrimonio (hasta que llega el marxista de turno y se lo lleva).
Ahora que me doy cuenta, muchos de estos argumentos ya los he sacado en este blog. No voy a seguir repitiéndome. Tampoco voy a hablar de la necesaria reducción en las prestaciones, por ejemplo en materia sanitaria (¿reproducción asistida?). No. Voy a ser constructivo, voy a presuponer, como va a ser así, en la pervivencia del sistema público de reparto. Pero creo que es necesario un ajuste en su modelo si queremos que nuestras empresas puedan competir en igualdad de condiciones.
Uno de los grandes problemas del actual sistema es que se basa en una serie de presupuestos que se viene abajo. El sistema de reparto español pone su énfasis en las cotizaciones sobre la mano de obra. Es una tasa sobre el empleo. Por mucho que la economía crezca, cuantos menos trabajadores, menos cotizaciones. Las maquinas, los ajustes de plantilla, la inversión de la pirámide poblacional, todo ello ha conducido a una reducción de los ingresos.
Pero es que además, esos ingresos dificultan la competitividad de las empresas españolas. Las empresas españolas soportan unas cargas sociales que no tiene las de otros países que invaden el mercado español. Es un caso claro de competencia desleal.
¿Cuál es la posible solución? No lo tengo claro, pero algunos apuntan una posibilidad: financiar la seguridad social no a través de cotizaciones empresariales si no a través del IVA, de los impuestos sobre el consumo, IVA que gravaría de igual al producto independientemente de donde se haya faricado y de las cargas sociales que haya soportado. Soy consciente de que ello implica una pelea con Bruselas para lograr una cierta flexibilidad al alza de los impuestos, pero creo que es de las pocas vías que nos quedan para compensar unos ingresos con tendencia descendente y un auténtico cáncer para la competitividad empresarial española.
¿Alguna idea más?
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Acciones, financiación y pignoración

La semana pasada ha sido muy densa y no he tenido ocasión de escribir nada. Y ésta no pinta mucho mejor. La parte positiva es que hay bastantes temas interesantes a tratar (para mi) en stand by. Tiempo al tiempo.
 
Como ya manifesté hace tiempo no tengo intención de responder consultas por mail. Cosa distinta es que, si son de interés general, me planteo el elevarlas a públicas en el Blog, para que, entre todos les demos respuesta. A día de hoy tengo dos para responder. Y la primera trata sobre la financiación de la compra de valores, de acciones, utilizando como garantía dichos títulos a través del mecanismo de la pignoración. A continuación reproduzco el correo (para no hacer publicidad ; ) voy a cambiar el nombre de los Bancos implicados)
 

Buenas tardes Echevarri, Soy lector de los blogs de Rankia y muy en concreto del tuyo. El motivo de este e-mail es plantearte una duda sobre el concepto Pignoración.   Leer más

¿Por qué los Bancos financian a los promotores?

Este post viene a ser un complemento de uno bastante reciente dedicado a afición de nuestros políticos por subirnos los Impuestos (ellos saben gestionar nuestro dinero mejor que nosotros mismos). Y concretamente la subida de AJD y las derivadas que obtienen con ello. Me di cuenta de que, quizás era conveniente explicar todo el negocio que gira alrededor de la relación Banca-Promotores, limitándome en el análisis a la visión estrictamente financiera (no voy a detallar otro tipo de contrapartidas, no seáis malotes).
Como punto previo, y a modo de la imagen de Heraclito (¿o era Nietszche?) en las finanzas todo fluye, y se produce algo similar al eterno retorno filosófico (mi filosofía es de Bachiller). Y es que el mundo económico podemos dibujarlo plasmando una serie de agentes, empresas, Hacienda, Seguridad Social, Familias-Trabajadores-Consumidores, Accionistas. Entre cada uno de estos sujetos se establecen, a través de la economía real, un flujo de bienes y servicios. Los trabajadores prestan su fuerza del trabajo, y la empresa les aporta a través del mercado objetos de consumo. Además de estos lazos reales, se establecen también vinculaciones financieras. Siguiendo el ejemplo anterior los trabajadores perciben dinero por su aportación a la empresa, y esta obtiene dinero por su aportación al mercado.
Podemos complicar esta madeja de relaciones reales y financieras a través de la interrelación con Hacienda, la Seg. Social, las Entidades Financieras...Y aquí quería llegar yo. Y es que el objetivo último de los Bancos es intermediar, estar posicionado en medio de todos y cada uno de esos flujos financieros. El ideal para ellos es que con una mano suelten la pasta y con otra la reciban. Miento.El ideal es "fabricar" el dinero vía préstamo y conseguir que esa suma se quede en su Balance. Precisamente en el ejemplo de los promotores lo veremos claro.
¿Por qué un Banco financia a un promotor? ¿Por qué esta dispuesto a asumir riesgos múltiples de un negocio, con variables como las decisiones políticas, la complejidad administrativa, el factor tiempo, el alto apalancamiento, su carácter cíclico, etc...? Todo esto se sabe desde hace mucho, e incluso en tiempos oscuros como los actuales, se siguen financiando promociones, con tipos de interés que por si solos no justifican este negocio (que decir en el pico alcista del ciclo). ¿Por qué?
La causa esta en que es un cruce de caminos ideal de flujos financieros, un motor de generación de grandes volúmenes de dinero. Y el que no esta ahí, lo tiene mucho más complicado para hacerse con esas sumas. Desgranemos, entonces, su atractivo:
  1. Los accionistas de las promotores suelen constituir un grupo con grandes patrimonios e ingresos. En los tiempos que vivimos, por si alguien no se ha dado cuenta, es bastante difícil que un trabajador por cuenta ajena o un profesional liberal se haga multimillonario. La Banca Privada busca ansiosamente ese perfil de cliente, y dentro de los empresarios, los promotores de éxito suelen ser un nicho muy apetecible. Pero es evidente, que tienes mucho más ganado si también estas en el negocio de la financiación a promotores. Cuesta Dios y ayuda que entiendan que esa Gestora de Banca Privada solo quiere su dinero y no desea mojarse con lo que le da de comer. O sea, que el primer objetivo, es hacerse con ese flujo que va de las promotoras a sus dueños, y optar a gestionar parte del patrimonio de los mismos.
  2. Otro tanto podemos decir de los vendedores de terrenos. Ninguno lleva una pegatina en la frente diciendo que va a vender un solar y se va a hacer rico. Ésa información es bastante reservada.Y alguien que esta en el ajo es el Banco del Promotor, que ha de hacer los pagos. La aproximación con este motivo resulta mucho más sencilla.
  3. Los promotores mueven grandes volúmenes de financiación con sus operaciones de activo. De por si esto ya es goloso. Bien para cerrar el año mejor, bien para abrirlo y aproximarse más a los objetivos, este tipo de operaciones son apetecibles. Cierto es que tiene (o mejor dicho tenían) margenes estrechos y una fuerte concentración de riesgo. Pues para eso tiene el Banco todo el año, para una vez cubierto con los promotores el objetivo de volumen construir el de margen con los clientes partículares y las pequeñas operaciones, diversificando así también el riesgo. Además, se puede mejorar este margen a través de las lineas de avales o de otro tipo de operaciones complementarias no vinculadas a la financiación inmobiliaria (leasings para vehículos, medios de cobro a clientes, etc...)
  4. Los promotores deben pagar fuertes cantidades a Hacienda, tanto en impuestos indirectos, por la compra de terrenos y otras operaciones inmobiliarias, como por impuestos directos como Sociedades. Además, retienen las nominas de sus trabajadores, y también son recaudadores de IVA. Este dinero que ingresan a Hacienda permanece un tiempo remansado en las cuentas internas de la Entidad, hasta que es barrido en un proceso de centralización de cuentas por la AEAT u otro organismo competente. Otro tanto ocurre con los Seguros Sociales. Esos saldos ociosos son muy apetitosos, tanto que, por ejemplo si el Impuesto de Sociedades da lugar a una cuota muy elevada, se llega a bonificar a las Empresas por el Banco por pagarlo a través de los mismos.
  5. Los ingresos que perciben los trabajadores son otro objetivo bancario. Si la promotora es además constructora y no contrata gremios, la plantilla objetivo es muy amplia. Eso permite al Banco hacer una oferta global y tener una mayor facilidad para aproximarse a estos potenciales clientes, para establecer una relación
  6. Los clientes finales, los compradores de viviendas. Los bancos aquí obtienen dos grandes ventajas al financiar al promotor. Por un lado, el comentado efecto del AJD como barrera en la competencia por precios. Si el préstamo promotor es muy agresivo en precios para el comprador final, la competencia lo tiene muy crudo, especialemnte para préstamos fuertes. Pero es que además, según los compradores van cerrando sus contratos privados, el Banco tiene constancia de ello ( a través de los avales que les emite, por ejemplo) y puede empezar a trabajárselos, haciéndoles distintas ofertas para ese periodo transitorio durante la construcción, y una oferta final para el hipotecario. Resumiendo, a través de esta vinculación con el promotor, hay una lista de clientes potenciales y una ventaja competitiva en precios.
  7. En el sector de BancaSeguros, cada vez más importante para las cuentas de resultados de los grupos financieros, las promotoras pueden contratar un número muy variado y con importes muy significativos.
  8. Los proveedores son otro objetivo que el Banco tratará de acaparar. Sabe a quien paga la empresa, que importes y cuando, pus cuenta con un presupuesto de la obra, un listado de proveedores, un calendario de pagos, etc...Todo eso pasa por sus cuentas. El Banco tiene la excusa perfecta para aproximarse a esos proveedores y hacerles una oferta concreta. Además controla el riesgo sobre toda la cadena, ya que él es el que tiene la manija del promotor. Si el Banco lo estima oportuno, y al Promotor le interesa, se puede articular un confirming, con lo que los pequeños proveedores, a cambio de no consumir sus lineas de financiación, anticipan sus cobros en condiciones atractivas...para el Banco. Es, como en el caso del vendedor del suelo, o de los clientes del promotor, un excelente modo de aproximarse a un mercado potencial, contando con la excusa adecuada y con ventajas competitivas.
  9. En muchas ocasiones, los promotores tienen diversificado su negocio con otro tipo de empresas. La entrada en el negocio promotor habilita a los Bancos el poder acceder a estas otras firmas, con otro mix de negocio en el binomio rentabilidad/riesgo.

Es cierto que el mercado inmobiliario pasa por momentos duros, pero quizás lo anterior explique el atractivo que ha despertado siempre en los Bancos, incluso en momentos como los actuales. Habrá otros margenes, otros estándares de riesgo, pero seguirá teniendo un papel destacado la financiación a promotor. Y es que es mucho el negocio que se juega la Banca.   Leer más

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  • Echevarri

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