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El blog de Echevarri

O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Etiqueta "Bancos": 152 resultados

No queremos ser tu Banco

Hace un año, estábamos en pleno fragor de la campaña del Santander Queremos ser tu Banco. Lo que se había iniciado con un intento de eliminar la (merecida) fama del Banco de ser duro en materia de comisiones y de ampliar su base de clientes, culminaba con una campaña de captación de clientes hipotecarios de la competencia, de un target muy especial. Hipotecas antiguas, de bajo riesgo presunto, a precio de derribo (euribor+0,25). Era una clara representación de la agresividad en el mercado crediticio, especialmente en el hipotecario y de la avidez por las subrogaciones ante la bajada de otras fuentes para captar hipotecas. A día de hoy, muchos creen que el Banco de D. Emilio y toda su competencia, bien podían reutilizar los carteles de dicha campaña, añadiendo con rotulador un No bien grande al comienzo de la frase.
Flota en el ambiente el que en los Bancos no se dan operaciones crediticias, que solo se financian activos que figuran activos (inmuebles) que figuran en su balance para quitárselos de encima, que no se firma ni una sola hipoteca, que se esta hundiendo a empresas plenamente viables, que...MENTIRA. Y digo mentira porque no es así. Una cosa es que se ha endurecido la concesión de créditos, que la gente, ante las malas expectativas se corte y pida menos, y otra que haya un cerrojazo total. Conviene matizar, y mucho.
Para empezar, una clásica en este Blog. Fátima Martín, de El Confidencial- Cotizalia, titula La banca desprecia a los clientes solventes: sólo concede hipotecas a quien compre sus propios pisos. Para empezar es mentira dicha afirmación, o mejor dicho media verdad. Es evidente que intentarán dar condiciones más favorables a aquellos interesados en un inmueble que quieren quitarse de en medio, pero no conozco entidades que desprecien una buena operación. Es de lo que viven, y no están los tiempos para hacerlo. Pero claro, la clave esta en parte de la argumentación previa para llegar a esa conclusión, que se basa en las declaraciones del Presidente de una cadena de franquicias financieras. Lo reproduzco a continuación:
Dice Cotizalia:
Bancos y cajas ya no conceden hipotecas ni siquiera a los clientes particulares más solventes, aquellos que no necesitan más que un pequeño porcentaje del valor de tasación de la vivienda que quieren comprar y para quienes la relación entre ingresos y cuota hipotecaria mensual (esfuerzo) es más que razonable. Ante la negativa de sus bancos, estos clientes buscan otras alternativas.
Dice el empresario de las refinanciaciones
Empezamos a recibir operaciones sorprendentes: clientes que piden hipotecas por   Leer más

Revival: Casas de Empeño y Montes de Piedad

Nunca llueve a gusto de todos, es cierto. Y en medio del aguacero que está cayendo, los hay muy damnificados y también otros claramente beneficiados. Hay productos que han muerto sin llegar a nacer del todo (la hipoteca inversa, hipoteca pensión, o como le queráis llamar) y por otro están los que han recibido un fuerte espaldarazo, aquellos que por ejemplo parecen haber resucitado. Ahí tenemos a las Casas de Empeños, a los Montes de Piedad, etc....
Hace años se desato el furor de las tiendas de segunda mano, que vienen a ser una variante de los establecimientos antes citados. Un buen ejemplo es Cash Converters (nombre fantástico) Convierte en pasta esa basura que apilas en casa (Ebay también apostaba por dicha linea de negocio). Hay que hacer dinero con los desechos del consumo para seguir consumiendo. Sin embargo, tengo la sensación de que una vez pasada la novedad en España, el asunto fue cayendo. Hasta estos momentos en los que me temo que, tanto por el lado de los que necesitan cash como por el lado de los que necesitan reducir costes en sus compras, vuelven a estar en el disparadero.
Sin embargo, lo más llamativo es el revival de las Casas de Empeño. En esencia, para los que no las conozcan, se trata de establecimientos donde vendes un bien, generalmente una joya. Durante un tiempo tienes derecho a recuperarlo por una cantidad superior, pasado el cual el establecimiento se la queda y le da salida vía venta. En el fondo es una financiación con garantía real (aunque en España se viste de otro modo para evitar problemas jurídicos), y, aunque hasta hace años esto estaba un tanto escondido, tenía una imagen un poco lumpen, la crisis, el fuerte interés por los metales preciosos, etc...parecen estar dándole una segunda juventud.
Así, hay quien se apunta a este tipo de negocio a través de internet. Ahí tenemos a Borro, donde dicha operación se articula a través de un Préstamo, tal y como nos cuentan en Springwise(supongo que en UK no hay problema con el pacto comisorio). Se trata de un préstamo entre el 6 y el 4% mensual por el 40% del valor estimado por Borro, con un plazo inicial de devolución de 6 meses.
Según sus fundadores se trata de abaratar la financiación no bancaria y de alejarla de ciertas sombras que la rodean, haciéndola más transparente. No se, no lo tengo tan claro. Por lo pronto me parece que se pierde algo que el cliente típico de este tipo de establecimientos demanda. Y es inmediatez, simultaneidad en el cambio objeto/dinero, ese toma y daca. Me parece que es consustancial con este tipo de negocios, aunque puedo estar equivocado.
Pero la actualización de este tipo de negocio no consiste únicamente en recurrir a Internet. Hay quien esta atacado un público muy alejado del que inicialmente dio vida a las casa de empeños. Hablo de empresas parafinancieras especializadas en prestar dinero poniendo como garantia obras de Arte, tal y como nos cuentan en El País. Bien para mantener el ritmo de sus vidas, bien para financiar nuevas adquisiciones, empresas como Art Finance Partners o Art Capital conceden préstamos tomando como garantía cuadros, esculturas. Me parece algo sumamente arriesgado, pero también muy rentable. La especialización ha de ser máxima, así como el control de dichas obras, lo que dificulta la competencia bancaria. Un mundo apasionante.
Por otro lado, no podemos olvidar de la versión social de las Casas de Empeños. Me refiero a los Montes de Piedad o Montepíos, que constituyen el origen histórico de nuestras Cajas de Ahorro. A pesar de que en ocasiones estas los han dejado inactivos en ocasiones, otras los siguen manteniendo. En esencia el funcionamiento es parecido al de una Casa de Empeños, aunque aquí se formaliza claramente a través de un préstamo, dejando en prenda o garantía pignoraticia la alhaja, el reloj, etc...Como todo préstamo genera unos intereses que he de pagar para recuperar el bien, junto con la devolución del principal. De no hacerlo se subasta públicamente. En Consumer hay un artículo bastante interesante sobre dichas entidades, como también en El País.
Creo conveniente destacar como las Cajas de Ahorros nacen ligadas a los préstamos con garantía real, inicialmente pignoraticios, para acabar desembocando en la financiación, también con garantía real, hipotecaria, de la adquisición de los inmuebles cuando esas clases populares a alas que no atendían los Bancos acaban convirtiéndose en clases medías que demandan viviendas. Digamos que, y a pesar de las múltiples criticas, algunas de ellas con fundamento, que reciben, se ha de reconocer sus aportaciones positivas al mundo financiero español. Y no esta de más el acordarse de que ahora que se hala tanto de RSC, de Banca Ética y demás, el principal agente privado en España que impulsa el Tercer Sector son las Obras Sociales de las Cajas de Ahorro.
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Cómo ser subastero

Los juzgados están a reventar. A pesar de las daciones en pago, de las refinanciaciones empresariales, es más que posible que los distintos Ordenes Jurisidiccionales (Laboral, Civil, Social, etc...) se vean colapsados por el fuerte aumento de las ejecuciones hipotecarias, de los embargos, de los despidos, etc. Y buena parte de estos procedimientos suelen acabar en la subasta judicial de bienes.
Me temo que, a pesar de las sucesivas reformas que han tratado de evitar la creación de mafias y de un cierto oscurantismo, las subastas judiciales siguen rodeadas de un halo de misterio, de una fama de circulo para iniciados, del que todo el mundo habla pero al que muy pocos acuden, convirtiéndose en una actividad restringida a unos pocos profesionales.
Por eso es de agradecer el blog de Tristán, comentarista habitual de éste: Subastasblog. En él, con un espíritu pedagógico, nos va guiando por las subastas judiciales, entre anécdotas, clases prácticas y tomas de pulso al día a día. Obvio decir que estoy suscrito a su feed y que en cuanto tenga un rato pasará a mi blogroll. Os lo recomiendo, siempre y cuando no querais tocar de oídas.
En estos primeros posts creo que hay unos cuantos temas a destacar:
1. Como bien sabemos aquellos que tenemos experiencia en tema inmobiliario y registral, no hay que dar nada por supuesto. Míralo todo. Y vuélvelo a mirar. esa es la diferencia entre una buena operación y una tremenda cagada (tremendo lo de la nuda propiedad).
2. Los margenes no son los que la gente piensa. Un 20%, quizás un 30% son de lo más habitual, por lo que cuenta Tristan.Si consideramos el tiempo que nos lleva, los riesgos, etc no me parece una cifra tan desaforada. Y por otro lado, si los margenes son muy superiores deberemos sospechar que algo no va bien, salvo sorpresa.
3. No todo es papeleo. El trabajo de campo es fundamental. Hay que patear, que moverse, que visitar los inmuebles, los juzgados, hay que informarse sobre los imuebles, los poseedores, los propietarios, los deudores. De no hacerlo tendremos problemas e los puntos 1 y 2.
4. Tengo la sensación que como en cualquier otra profesión, en las subastas funciona mucho la famosa coopetencia. Tus competidores colaboran contigo. Si les interesa. Si te interesa. Mejor ganar todos un poco.
5. La vertiente financiera es muy importante. Tristán apenas lo ha citado, pero hay que manejar cash, dinero, o avales. Y a la hora de la hipoteca digamos que esta no es tan simple como una ordinaria. El procedimiento viene a ser un tanto especial. Pero prefiero no adelantarme.
En su momento conocí, y creo que es un negocio interesante en los próximos años, a un consultor de subastas. Un profesional que identifica inmuebles para sus clientes y le asiste técnica y financieramente en la operación, cobrando obviamente sus comisiones. Un subastero que trabaja por cuenta de terceros. Creo que con el cambio de ciclo perdió gran parte de su negocio, pero sin duda ahora ha vuelto. Ya nos contará Tristán como lo ve.
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Como NO relacionarse con los Bancos

En mi Reader tengo el Blog La Pastilla Roja. Me entretiene y me desintoxica de estar hablando todo el rato acerca del mundo financiero. Además, me aporta puntos de vista nuevos sobre las cosas, desde perspectivas a las que no estoy habituado. Dicho lo cual, como nos pasa a todos, unas veces comparto más sus ideas y otras menos. Y en el post que voy a citar prácticamente me situo en las antípodas. Es más, alguna de sus reflexiones me parece peligrosa para los aspirantes a empresario.
Me refiero al post llamado Doce consejos para lidiar con los bancos. El comienzo ya marca por donde van a ir los tiros:
Los bancos son un mal necesario en la economía. Por mucho que intenten echar balones fuera , el 80% de la actual crisis económica es debida a su temeridad y a su avaricia.

Sin embargo, no es menos cierto que los países donde la banca no funciona bien, simplemente no se desarrollan, debido a la falta de un medio para regular los prestamos a los empresarios.
¿Mal necesario? Casi me suena a aquella reflexión de la Democracia de Churchill. Espero impaciente que nazcan alternativas mejores a los de los Bancos en materia de financiación, de transferencia de riesgos. En esencia, no conozco una al alternativa mejor para captar ahorro de las unidades excedentarias y aplicarlo como inversión en las deficitarias. Alternativas como la del P2P, a día de hoy, no dejan de ser un mal chiste.
Por otro lado, el echar la culpa de la crisis a los bancos en un 80% me parece cuando menos sumamente aventurado. Es facil olvidarse de las presiones políticas, del monopolio de los Bancos centrales y de la responsabilidad de consumidores y empresarios. Pero, sin duda los Bancos son un chivo expiatorio excelente.
A partir de ahí Sergio da una serie de consejos para emprendedores sobre como tratar con este mal necesario.
1. Noto en el primer y segundo punto de su exposición, y serán cosas mías, un cierto desprecio hacia la función comercial. Curiosamente, si algo percibo en muchos modelos de negocio de los emprendedores el falta de chance comercial, de visión de como convertir en dinero esa idea, de como captar clientes. Quizás si pasan más tiempo en esas tiendas, como las llama Sergio, puedan aprender algo.
Hay una frase de Sergio, cuando dice que el Banco no es un lugar para exponer ideas y buscar financiación. Yo diría que lo que no es el Banco es un lugar donde se va a buscar socios. Un Banco no es un socio. Un Banco es un proveedor. Y como a todo proveedor que se precie le gusta saber a quien financia, para que se empela su producto, y como se va a obtener pasta para pagarle a el. Pero no quiere ser socio, no quiere compartir los riesgos del emprendedor. Los socios intervienen en la gestión del día a día y, entre nosotros, son mucho más caros que los proveedores financieros de esas tiendas llamados Bancos (exceptuo determinadas modalidades financieras híbridas entre la financiación bancaria y la toma de participaciones, escasas)
Al Banco no creo que le moleste que uno se haga rico. Lo que le puede molestar es que pretendan que sea un socio financiero a precio de proveedor financiero y sin voz ni voto. Si además le sumamos la ausencia de compromiso financiero por parte del emprendedor no, yo pongo mi idea, y quiero empezar cobrando un sueldo pero ya) es posible que se les note molestos. Bueno, a ellos y a cualquier proveedor al que se le haga esto.
Y respecto a los productos hay de todo. A mi no se me ocurre recurrir a Garrigues para un pleito de escalera ni ir al Bufete Pandereta y Olé para cerrar una fusión entre Iberdrola y Endesa. Hay que saber acudir a la entidad financiera adecuada para nuestro proyecto, cosa que doy por hecho que un emprendedor espabilado sabe descubrir ;).
2. Decir que el Director de la Sucursal no tiene atribuciones para hacer o decir nada, que es un bedel del Departamento de Riesgos me parece que es una media verdad, cuando no una mentira. Conozco Directores con atribuciones destacadas en riesgos, incluso gestores comerciales. Por no hablar del margen en materia de condiciones (tipos, comisiones,...). El modelo de atribuciones varía muy mucho entre entidades. Por tanto ojo con esas afirmaciones que no se corresponden con la realidad. Pero es, incluso cuando no tiene atribuciones para una operación concreta, no es lo mismo ese bedel que otro bedel. Y es que pueden poner filtros antes de llegar a Riesgos, pueden mejorar tu operación para que sea aprobada o hacerte ver cosas que uno no veía. me parece perfecto el pedir compromisos por escrito, pero hacer afirmaciones del tipo nunca confíes en su palabra no creo que sean las mejores para iniciar una relación con un interlocutor. Una descalificación de trazo grueso. No me quiero imaginar lo que podría resultar de aplicar esa misma visión al colectivo de los emprendedores.
3. El banco sólo entiende tres conceptos: ingresos fijos, gastos fijos, y garantías reales. Olvídate de palabras como inversión o facturación... Especialmente ahora que están convirtiendo todas las pólizas de crédito en préstamos. Porque eso es casi lo único que entienden: ellos te prestan el dinero y tu pagas en cuotas mensuales.
El Banco entiende de cash flow en sus distintas acepciones, de planes de tesorería que se cumplen, de inversiones con tasas de retorno realistas y que se corresponden con otras previsiones cumplidas en el pasado por el solicitante. De eso entiende el Banco.
Cuando Sergio hace referencia a las pólizas de crédito he sonreído. Casi que ya sé que de Banco habla (y si, coincide con la descripción de la estructura de riesgos que criticaba más arriba, pero todos no son así). Conviene detenerse en este punto.
No es cierto que los Bancos solo entiendan de cuotas. El problema de las pólizas de crédito es muy viejo. Las pólizas de crédito lo aguantan todo, son superflexibles, y ahí se cargan todos los gastos habidos y por haber sin que tenga que haber una correlación con ingresos futuros. El Banco, para el circulante, no prefiere un préstamo (no tiene sentido, los préstamos son para inversiones). Para circulante lo que quiere el Banco es convertir en líquidos los compromisos de cobro futuros (descuento de letras, pagares, factoring, anticipo de facturas). El Banco sabe que el cliente no tiene un problema comercial, de ventas, si no un problema de liquidez, y que a ese anticipo siempre y cuando no haya un impago le corresponde un abono en el futuro. Y eso es muy distinto a las pólizas, de las que en general, es mejor no depender en exceso, ni ahora ni nunca.
Pero es cierto que algunas entidades están convirtiendo en prestamos determinadas pólizas. Cierto. En parte ello se debe a una refinanciación pues se trata de eso o de ejecutar (y es que michos clientes no desearían tan solo renovar, también estarían encantados de ampliar, sin saber como van a paga en el futuro). Por otro lado, hay mucha póliza de crédito que en el fondo se ha usado como un préstamo, disponiendo de una tacada para una inversión. Lógicamente, es de cajón que debe volver a ser préstamo. Y en ultima instancia, recordemos que las entidades financieras pueden titulizar los préstamos mientras no tengo tan claro que eso se pueda hacer con un crédito.
4. El fin del dinero no es pagar nominas, pues claro que no. El fin de la financiación es dotar de liquidez un proceso que va a generar un retorno. Por tanto tiene sentido financiar ventas, una vez cerradas, a través de una linea de papel comercial. O tiene sentido financiar una maquina a X años a través de un préstamo ya que esperamos una tasa de retorno x. Financiar la nómina por financiar la nómina, pues como que no.
Y respecto a las reformas, partiendo de que ahí puede haber un considerable agujero, no creo que sea justo compararla con la operación de las mercancías. La reforma de la casa implica una elevación de las garantías del deudor (muchas veces con garantía hipotecaria previa). No creo que ese sea el caso de las mercancías, que en general se deprecian rápidamente. Dicho lo cual, yo he visto financiar importaciones de materia prima día si y día no, por importes cercanos a los que señala Sergio más dos ceros. Pero claro, había una experiencia comercial clara, un claro proceso de negocio, y una corresponsabilidad en la asunción de riesgos.
5. Es cierto lo de las rotaciones de Directores. Pero también es cierto que muchas son promociones o desplazamientos a otras entidades. Y la gente no desaprece si más ni más. Si se sabe que eres un cliente conflictivo, que aprieta y no da, etc....la voz se corre. Y ojo que vienen curvas, si s detecta que eres un mentiroso, que ocultas garantías, que etc...tal y como se puede deducir del punto siguiente. Sin embargo, si que creo que en cada operación hay que tener un margen de seguridad y pedir más cantidad de la estrictamente necesaria o más plazo o más...y venderlo como un margen de seguridad. A posteriori, si las cosas van mal, es mucho más fácil obtenerlo.
6. Conozco pocos casos en los que, a través de Sociedades y personas interpuestas, se pueda esconder sustancialmente un patrimonio: IRPF+I. Patrimonio+Registro Mercantil+Registro Propiedad+Informes comerciales+Trabajo de Campo =visión bastante completa. A la segunda vez que se detecte que no pones todas las cartas sobre la mesa, pierdes el activo fundamental, la confianza.
7. Vende reducción de riesgos y usa su avaricia. No acabo de entender esta entrada. No comparto ninguno de los ejemplos que pone. Eso si, esta claro que es bastante frecuente ofrecer margenes escasos con riesgos grandes. Es evidente que eso se cae por su propio peso.
8. De los pocos puntos a favor, la vinculación es fundamental. Ha clientes y clientes, y hay determinada operativa, que puede ser muy interesante para el Banco. La negociación debe ser global, con compensaciones cruzadas entre ambas partes.
9. Dos seguidas que comparto. Trabajar con más de un banco para un emprendedor es obligatorio. El problema es que hay que equilibrarlo con el punto anterior. Una excesiva diversificación de Bancos reduce la vinculación. Así, si tenemos dos, una estructura 80/20 no suele ser mala, un titular y un outsider. hay que elegir el número y el tipo de Banco y de sucursal o interlocutor de acuerdo con nuestra dimensión y tipo de empresa. Dicho lo cual, trabajes solo con un proveedor en ningún caso. Ni de software ni una ETT ni nada.
10. El dinero debe circular si, pero no veo que necesariamente deban ser esos importes fuertes. El problema viene dado por ese tipo de empresarios que dicen ganar mucho dinero, pero ni lo declaran fiscalmente, ni se ve por las cuentas, ni en su patrimonio, y oh casualidad!, andan siempre a la última pregunta y colgados con el crédito. Seguro que es casualidad, oye. Demuestra en el dia la salud financiera de tu empresa,e specialmente si contablemente no lo parece.
11. Lo del sábado es cierto. Pero en los Bancos y en cualquier empresa. Y las firmas en el Notario por las mañanas. Algún día hablaremos de eso.
12. Totalmente de acuerdo con su desmitificación de los ICOS. Es más, en ocasiones ponen en peligro nuestra empresa al tener que amoldarnos a sus requisitos (importes, plazos, etc...) en vez de acogernos a la flexibilidad de uno libre. Dicho esto, los tipos son bastante majos.
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Intentando manipular los concursos de acredores

No se cómo calificar lo que voy a exponer a continuación. Creo que no voy a perder ni un minuto en su posible calificación jurídica, en mirar si se trata de un caso de abuso de derecho, de fraude procesal, de...paso. Solo decir que me parece una muestra más de como hay gente que pretende servirse del sistema , retorciéndolo a su antojo, lo que nos lleva al colapso del mismo. Eso si, son los mismos que luego se indignan si alguien, dentro del marco legal hace un ejercicio de planificación fiscal. Ya esta bien.
Os pongo en antecedentes. En su momento os expliqué que, en sentido contrario a lo que algunos manifiestan, piensan o publican, el concurso de acreedores no solía ser aconsejable para un particular o para una familia, a pesar de ser posible instarlo. En primer lugar debido a que al no ser persona jurídica, nunca queda esa amenaza latente de los concursos de sociedades en los que se extingue la personalidad jurídica y con ella damos carpetazo a las deudas de la sociedad. Y en segundo, debido a que, en la mayoría de los casos hay una hipoteca sobre la vivienda, cuya ejecución no puede ser paralizada al no estar afecta a una actividad empresarial o profesional (añado que, incluso de ser así, sus efectos son limitados, al paralizarse como máximo un año esa ejecución): la conclusión es que en el caso de las familias suele ser ineficaz y costoso, ya que recordemos que los gastos de abogados y demás profesionales que intervienen en el proceso, que no es barato (y deben ser los primeros en cobrar).
El caso es que siempre queda la opción de la justicia gratuita, de conseguir un abogado en el turno de oficio. Pero claro, las comisiones de los Colegios encargadas de valorar los casos, entiendo aunque no lo sabía, que no admiten aquellos supuestos donde esta claro que es una perdida de tiempo y de recursos (públicos claro, que parece que no le duelen a nadie). Por ejemplo, el de una familia que tiene una hipoteca y una vivienda donde reside, así sin más.
Y entonces llegan los consejos jurídicos, por llamarlos de algún modo. Y es que he me he quedado a cuadros el ver como algunos pretenden burlar la ley. Al loro con los consejos de esta web. En esencia consisten en darse de alta en el epígrafe 861.2 ante Hacienda, el correspondiente a alquiler de inmuebles distintos al de vivienda (en esencia se trata de simular que se alquilan las habitaciones de la casa como oficinas, despachos, etc). Acto seguido se solicita un certificado de Hacienda de como estamos dados de alta en el IAE bajo dicha rúbrica, y ale hop, nos vamos tan campantes para el Colegio de Abogados con esa documentación, que ya podemos solicitar un abogado de oficio y lograr la paralización de la ejecución hipotecaria pues semos-ya-empresarioj y alquilamos nuestra propia casa. Casi na!!!!!!!
¿Qué fácil, verdad? Pues no, quizás en los mundos de Yuppi si, aquí no. Es posible que en algun Colegio, por evitar movidas se hagan los orejas, pero dudo mucho que ningun juez, al menos ninguno que yo conozca admita esta fabricación fiscal de un empresario. Y es que, para empezar aquí no hay empresario, ni inmueble afecto a actividad empresarial o profesional. Creo que no merece la pena entrar a debatir que se están saltando una clausula habitual en las hipotecas que permite la resolución anticipada por alquiler sin consentimiento. No. Vamos al meollo, a negar la consideración de empresarios de los que hacen tal cosa.
En primer lugar definamos qué es un empresario o profesional. Así, según la SS, al hablar de los autónomos nos dice que un empresario es, a los efectos de su inclusión en el Régimen de Autónomos:
"se entenderá como trabajador por cuenta propia o autónomo, aquel que realiza de forma habitual, personal y directa una actividad económica a título lucrativo, sin sujeción por ella a contrato de trabajo y aunque utilice el servicio remunerado de otras personas, sea o no titular de empresa individual o familiar."
Por otro lado, la Ley del IVA considera, a efectos de la liquidación del mismo, como empresarios a los arrendadores de inmuebles.
Y por último la definitiva, y más importante a mi juicio, la Ley del IRPF, que entiende tal y como nos recuerda en esta consulta de Landwell que hay una diferencia entre Rendimientos de Capital Inmobiliario y Rendimiento de Actividades Empresariales, a la hora de alquilar un inmueble. Es decir, una misma persona, en función de las circunstancias debe declarar los ingresos por alquiler como meros rendimientos de capital inmobiliario, y en otras circunstancias como rendimientos de actividades empresariales: ¿Y cuáles son los requisitos?
....la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y que ésta exige para que el arrendamiento de inmuebles tenga la consideración de actividad económica que la sociedad disponga de un local exclusivamente afecto al ejercicio de esta actividad y de un empleado con contrato laboral y a jornada completa. En lo que respecta a la prueba de la tenencia del local, cualquier medio admitido en derecho, como sería la escritura de compraventa del local o el contrato de alquiler del mismo, en su caso, sería suficiente. En cuanto al empleado, podría presentarse como prueba de su contratación el contrato laboral. Sin embargo, la dificultad de la prueba normalmente no estriba tanto sobre la existencia del local como en la necesidad de probar que dicho local y el empleado son necesarios para el ejercicio de la actividad económica. Así, en casos de inspección, la Administración atiende no únicamente a la existencia de estos requisitos objetivos, sino al volumen de la sociedad, el número de inmuebles en oferta, etc.
Y ahora las conclusiones que extraigo
1. Que en el caso que nos ocupa no hay actividad empresarial. Ni se alquilan inmuebles, ni se tiene intención de alquilarlos (e insisto en que prescindo de consideraciones acerca de condiciones resolutorias, de licencias municipales, y demás). Es toda una mera ficción.
2. Que la legislación nos permite/obliga darnos de alta a estos efectos desde un punto de vista censal (también podían haber dada de alta fiscalmente la casa como central nuclear, o como clínica universitaria, o...). Que yo me haya dado de alta fiscalmente como algo no significa que ejerza de ese algo.
3. Que aunque la Ley del IVA hable de empresario en la figura del arrendador es sólo a los efectos del IVA. El IRPF que es quien marca que tipo de actividades son o no empresariales cuando se desempeñan por personas físicas deja bien claro que la actividad propuesta, aun incluso cuando hubiese voluntad cierta de alquilar, no se puede calificar de empresarial, del mismo modo que contratar depósitos a mi nombre en un banco no me convierte en prestamista profesional. Se trataría en todo caso de una actividad no empresarial, de obtener rendimientos mediante el alquiler de nuestro patrimonio inmobiliario, un rendimiento del capital inmobiliario.
4. Que, curiosamente, esa alegría que se llevan al decir que no hace falta darse de alta en autónomos, corrobora lo expuesto. No es necesario darse de alta en autónomos debido a que no es una actividad empresarial ni profesional. Los que no lo entiendan que vuelvan al punto 4.
5. Por tanto, es una mera ficción, un apariencia de realidad, y aunque no lo fuese tampoco es una actividad empresarial. Por tanto no hay afectación de ningún bien a algo que no existe, ni material ni formalmente. Y todo ello al margen del reproche moral que me merece el intentar usar dinero público en defensas temerarias. Si no recuerdo mal, el propio abogado designado por el turno de oficio, puede (y yo ´diría que debe) en estos supuestos negarse a llevar el caso y comunicarlo al Colegio, así como los motivos. Como ya he dicho es posible que se pase el filtro colegial pero dudo mucho que eso ocurra en sede judicial. Calro que quizás lo que se busca es tener un abogado gratis que maree la perdiz durante un tiempo con el Banco. Muy bonito, si séñor.
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Como entiendo que debieran regularse las cancelaciones hipotecarias

En el post anterior os explicaba cómo funcionan las cosas en materia de cancelaciones hipotecarias, separando las llamadas cancelaciones económicas del acto formal de la cancelación registral o levantamiento de hipoteca. Espero que nadie se me haya dormido, ya que quizás hoy voy a rizar un poquito más el rizo.
Y es que ya os decía que este es un campo donde abundan los problemas que, suelen detectarse a raíz de una transmisión de la vivienda, o a posteriori de la misma. Lo más frecuente es que queden pendientes de cancelarse registralmente estas cargas hipotecarias durante años o sine die. Motivos hay muchos: dejadez de los ex-hipotecados, de los compradores o de los bancos, desaparición de entidades financieras, olvido de haber provisionado debidamente los gastos para el levantamiento, discusión sobre que Notario es el que lo ha de llevar, etc....
Las consecuencias pueden ser variadas, aparte del susto que podemos llevarnos si somos los nuevos propietarios: quien corre con los costes (en algunas comunidades especialmente relevantes al tener que volver a pagar para levantar la hipoteca el impuesto de AJD), tratar con una entidad que no es la mía, el retraso en la concesión de otra hipoteca en tanto en cuanto esa no este levantada, problemas de titulización para el Banco, la duplicidad de escrituras de cancelación, etc...
¿Cómo creo yo que puede solucionarse? Yo distinguiría dos grandes grupos:
a) Deseamos cancelar una hipoteca que es nuestra, sobre un inmueble nuestro, ya que no debo nada. No le veo ningún problema, hablo con mi banco y me coordino con él.
b) Vendo una vivienda y ésta tiene una hipoteca. El comprador no se va a subrogar en la misma. Y aquí esta la madre del cordero, a mi juicio.
Creo que se hace necesaria una reforma legal. Hace años podía pensar una reforma como la propuesto por Copeland en el post anterior: que el Notario, tras cancelarse económicamente la hipoteca, requiriese formalmente al Banco para acudir ante y el y extender una escritura de cancelación, y de no ser así que se diligenciase por el Notario su no presentación y con ello se permitiese la cancelación.
Creo que hoy por hoy se puede recurrir a instrumentos más finos. En mi caso mezclaría dos ideas: la firma electrónica y la figura del escrow. Intentaré resumir rápido lo que creo que debería marcar la Ley:
1. El Notario competente para llevar a cabo el proceso es el que ha intervenido la compraventa.
2. La Ley debe regular un formato normalizado de certificado de cancelación. Al igual que están normalizados los cheques bancarios que emite un Banco, otro tanto con dichos certificados, con todos los campos necesarios (fecha, finca registral, importe original, saldo pendiente, etc...) para identificar sin genero de duda la deuda a la que hacen referencia. Es más, también se especificaría en que Notaría se va a proceder a la compraventa y cancelación. Dichos certificados, deben ser emitidos para un día concreto y bajo una numeración identificatoria.
3. Al generarse dichos certificados, automáticamente el software del Banco debe generar una minuta electrónica de cancelación hipotecaria de dicho préstamo (sistema Ancert o similar). Dicha minuta es un documento que se descarga la Notaría desde el servidor correspondiente, tal y como sucede ahora con otros documentos. Dicha escritura de cancelación electrónica hace referencia al certificado emitido, con su número correspondiente, y del que reproduce una copia, y hace constar que la validez de dicha escritura esta sujeta a condición suspensiva, y es que se le abone al Banco la cantidad allí indicada.
4. El Notario, añadiría a sus funciones la de escrow para la suma de la cancelación (más información aquí). Es una figura muy conocida en Dº anglosajón. Incluso en sistemas notariales de la Europa Continental ejercita funciones de este tipo, no sólo para las cancelaciones, si no por toda las sumas a pagar). El Notario recibiría previamente en la cuenta de su Notaría la cantidad a pagar para cancelar.
Tras la lectura y forma correspondiente, el Notario emite una Transferencia vía Banco de España a favor del Banco titular de la hipoteca, con la referencia del documento indicado, generando además un mensaje electrónico a través de su portal y con destino al Banco confirmándole el buen fin de la operación.
Una vez al mes, el Banco, ratifica ante notario toda las hipotecas canceladas de todas sus sucursales, de lo cual queda constancia en la escritura de cancelación antes citada, que se tramitaría como una más a posteriori.
Del modo descrito (que seguro que tiene mil agujeros a cerrar, pero en esencia lo veo correcto) queda aclarado que Notario es el que lo lleva, cual es el procedimiento standard, cuales son los plazos, etc, sin sorpresas. Siento si os he liado y prometo volver con algo más ameno.
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El Factor K y las ganancias patrimoniales en el IRPF

La curiosidad mató al gato. Pues al gato igual le pasó eso, pero a mi me mantiene vivo. Vamos, que me resulta difícil resistirme a la tentación de conocer cosas nuevas. Aunque me cueste dinero, aunque una vocecilla en mi interior me dice que no valga la pena. Pues nada, uno se empeña y se lanza.
Juraría haber oído hablar de Aitor Zárate en algún foro, no se si en Rankia, Invertia o algún otro. No lo sé. No le presté en su momento mucha importancia, supongo que debido a que no me vuelven locos los mercados de valores, de derivados, los sistemas de inversión relacionados con los mismos, etc. Pero hace unos días, volvió a salir el nombre en los comentarios del post que dedique a la propuesta del presentador de Ajuste de Cuentas. Alguien comparaba a ambos. Y entonces me dije, voy a echar un vistazo. Pero no lo hice.
Ese fin de semana me di una vuelta por varias librerías, sin rumbo fijo, sin un propósito concreto. Mirando. Y, cosas del destino, me tope con un libro escrito por AZ, que si no me equivoco es el último, llamado El Factor K, con el sugerente subtitulo de Cómo desaparecer y pagar menos impuestos. Lo ojeé y esa vocecilla de pasa del tema, no vale los 18 euros que te cuesta, se incrementó. Pero pasé de ella, me cogí el libro y me lo llevé a casa.
No voy a destriparlo aquí, al menos no totalmente. Se supone que viene a ser el corolario a otros libros anteriores, donde después de enseñar a la gente a a invertir, a obtener rendimientos, se les viene a explicar, en forma novelada, como evitar ser pasto de la voracidad fiscal: planificación fiscal, creación de estructuras, uso de las jurisdicciones offshore (vulgo paraísos fiscales), etc...la meta viene a ser la sublimación de nuestros bienes y de nosotros mismos. Be air, my friend. Me gusta esa apuesta por la virtualización de nuestra existencia y por la importancia del Conocimiento, así con mayúsculas (supongo que había que usar la K al ser más sonora y en ingles, Knowledge, pero, entre nosotros, ,me suena a lo del Special K y al tránsito intestinal)
Supongo que los neófitos en la materia abrirán tanto la boca como los aprendices de la novela, al ver pasar por delante de sus ojos referencias a lugares en los que nunca pensaron como paraísos fiscales, a figuras desconocidas en España como el trust, a la existencia de lugares de lo más exóticos en materia fiscal dentro de países muy respetables....pero les recuerdo que el libro, explicar, lo que se dice explicar no explica nada. Me temo que habrá que recurrir a El Factor K, ese proyecto mix entre Hedge Fund, Capital Riesgo, y Consulting Financiero. Después de todo, esta claro que su libro no deja de ser un prospecto de venta de dicho negocio.
Pero a pesar de ser un tío positivo, a pesar de que, como sabe Putabolsa intento extraer una enseñanza de cualquier material, lo confieso. Me quedo con mal sabor de boca. Por un lado, me causa una cierta vergüenza ajena esos personajes planos del libro, esa sumisión total de los aprendices al maestro, al gurú, al líder financiero-espiritual (por cierto, que un día podíamos hablar de la intersantísima relación entre la espiritualidad y el mundo financiero, y no me refiero solo al mundo católico). Pero claro, tragarse carros y carretas tiene un límite, y eso lo encontramos en el capítulo 6, pagina 69:¿Es posible deshacerse de una vivienda sin pagar impuestos?
Os ahorraré tiempo y dinero. El gurú nos cuenta como un amigo suyo lo logro. Hpoteca pendiente de pago 100.000, valor de adquisición 200.000, valor de venta 600.000. Por tanto, de vender, obtendría una plusvalía de 400.000, que al 18% de IRPF por la ganancia patrimonial supondría una factura fiscal de 72.000. Conclusión, 428.00 euros limpios al bolsillo, simplificando el asunto (prescindimos de otros impuestos y ajustes, que en determinados casos es mucho prescindir).
En vez de eso, el amigo opta por ampliar la hipoteca a 720.000 a través de la mediación de una Empresa de Refinanciación. Tras pagar gastos (impuestos, broker, etc) y la cancelación de la hipoteca previa) se queda con 600.000 netos, que los coge en efectivo y se los lleva a cajas de seguridad.
El amigo del gurú no paga el Préstamo, el Banco se mosquea y ejecuta la Hipoteca de esa vivienda vacía desde el mismo día que consiguió el dinero. Lógicamente el hombre no podrá volver a pedir un crédito durante mucho tiempo, así como tendrá que tener cuidado de tener cosas a su nombre en el futuro, pero para eso tiene a su amigo gurú que le ayudará a salvaguardar su privacidad. Y entonces, y cito textualmente a Roberto Santa Rita, gurú del que hablo y alter ego de Zárate, ocurre que:
La actuación es razonable y perfectamente licita. Además, no se ha producido incremento de patrimonio al no existir venta alguna y por tanto no hay hecho imponible por el que tributar: simplemente ha recibido un préstamo que no ha devuelto, y por tanto, le embargan.
Y aquí es donde cerré el libro y me dedique a ver la Tele, que por una vez parecía un medio serio. Y es que vamos a ver:
1. ¿Razonable? Voy a prescindir de que entidad financiera, ni ahora ni antes, no se molestaba en controlar la finalidad y destino de un préstamo hipotecario de 720.000 euros, materia que parece obviar.
2. ¿Lícito? Hombre, me consta que en España es francamente complicado sacar adelante tipos penales como la estafa (248 CP), el alzamiento de bienes (257 y siguientes del CP), etc...pero vamos, que el caso descrito tiene muchos ingredientes para poder ser enjuiciado por la vía penal, aunque soy consciente de que es más bien raro. Pero de ahí a aseverar que es licito así sin más, pues no. Y es que todos nos somos como los pardillos del libro.
3. Pero lo mejor es lo del final. De traca. Ya es mala señal que hable de incrementos patrimoniales y no de ganancias, como hace la Ley actualmente y remitámonos a ella, art. 33 Ley del IRPF
Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.
Según el gurú no hay venta luego no hay incremento de patrimonio. Pues será en su imaginación. Y es que no hace falta una venta. La venta es una más de las operaciones que pueden dar lugar a una ganancia o perdida patrimonial. No hace falta que esa operaciones sean financieras. Una expropiación, por supuesto una ejecución hipotecaria como es el caso, o incluso una donación en el patrimonio del que se desprende del bien, pueden dar lugar a esas alteraciones patrimoniales, SUJETAS A IRPF. Veáse la pregunta 4 de este link.
A este señor, lo que acaban haciendo es ejecutando la garantía hipotecaria del bien, y por tanto habrá un precio de adjudicación que, con matices y deducciones de gastos oportunos, se convertirá en el valor de transmisión de dicho bien. Y la diferencia entre ese valor de transmisión y los 200.000 euros del valor de adquisición son una ganancia patrimonial como una casa (como veis no figura en la lista de ganancias exentas del mismo art. 33)
Resulta sorprendente que, quien pretende asesorar en materia fiscal desde una perspectiva internacional sea incapaz de entender algo tan sencillo. Se pasa todo el libro defendiendo la necesidad de que las operaciones, las estructuras sean inmaculadas y de repente se suelta con algo como esto, propio de esa España cañí que tanto critica. Entre su propuesta y vender al estilo normal y salir pitando con la pasta sin declararla no hay tanta diferencia. Bueno si, no estaría en la lista de morosos ni tendría esas posibles complicaciones penales.
Como comprenderéis termine de leer el libro, pero ya no lo mismo. ¿De qué Factor K me estaban hablando?
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Cesión de créditos dudosos: ¿fin de la Trilogía?

Parece mentira, pero en abril hará dos años de la apertura de este blog. Una echa la vista hacia atrás y le resulta inverosímil haber llegado hasta aquí. Casi casi que da vértigo. ¿Seguro que he sido yo el que ha escrito todo eso? Debe haber sido asi. Y, aunque como a los hijos, quiero a todos los posts por igual, hay a algunos que los recuerdo, por distintos motivos con más o menos cariño. Por ejemplo, la Representación con Capital Privado en Tres Actos: Presentación y Nudo, y Desenlaces Alternativos. ¿Cómo no coger cariño a ese elemento de KF o a ER? Casi que dan para una saga a lo Potter. De hecho, la secuela bien podía ser Quid pro Quo, donde nuestro amigo ER sometía su negocio a una reorientación estratégica.
Pero el caso es que la vida no se detiene, y como en toda saga que se precie, que menos que una Trilogía. Le sugiero a ER una nueva linea de negocio. Después de haber trabajado el tema de las refinanciaciones, y tras haber acometido el tema de la venta de inmuebles, ha depurado aún más su linea de negocio. ER, salado, ya no debes vender créditos para reunificar deudas. No. Tampoco inmuebles de gente que este ahogada. No. Directamente debes comercializar créditos dudosos, a punto de ejecutar, debes buscar que alguien se los compre al Banco,o a aquel IA que estaba pillado. Y es que la arruga no se si será bella, pero hay quien considera que los créditos dudosos lo son. La pena, es que se me han adelantado en la Revista del Colegio Notarial de Madrid.
Dicho medio reproduce un mailing de lo más goloso. El post original esta aquí, y a continuación reproduzco la misiva comercial, eliminando los nombres, que es lo de menos:
Estimado Sr./a:Me dirijo a Vd. para presentarle un producto financiero, denominado Compra de Crédito, con una alta rentabilidad y seguridad.
Grupo A está compuesto por profesionales especialistas en Inversión, B; especialistas en asesoramiento y gestión, C y letrados especializados en ejecuciones hipotecarias, D.

El Confidencial no se entera: la cláusula de compensación

Soy lector habitual de Cotizalia - El Confidencial. Me gusta, aunque más de una vez he leído algún artículo, alguna columna que son insostenibles, impropias por su calidad de dicho medio. Ya señalé en su momento una con una curiosa interpretación respecto a la ventas de inmuebles del Banco Santander. Su autora, Fátima Martín, hablaba del negocio bancario con una serie de imprecisiones manifiestas. Curiosamente, han pasado 18 meses y la cosa sigue igual, al encontrarme con un artículo que no se sostiene, con unos titulares de lo más demagógicos, de un amarillismo preocupante. Os dejo el enlace para que lo leáis: La banca juega sucio: deja a cero las cuentas de las pymes mientras negocia su refinanciación.

¿Qué me enerva de este artículo?

1. Para empezar la generalización. A partir de un caso concreto, una negociación entre una Entidad Financiera concreta y empresa que esta impagando sus créditos (importante matiz), se coge y se califica la actuación de todo un sector en relación con todas las pymes, como si fuese algo habitual.   Leer más

Lecciones marxistas sobre precios y gestión comercial

He de reconocerlo. Las enseñanzas marxistas son sumamente inteligentes, vitales para comprender como funcionan muchos aspectos de nuestra sociedad. Claro que hablo de los Hermanos Marx, la rama avispada de la familia. Y es que hay que serlo para, en clave de humor destripar en apenas 5 minutos muchas de las claves y estrategias comerciales que usan las empresas. Estoy hablando de un fragmento de su cinta Un día en las carreras. Y pensad que estamos ante una cinta con una antigüedad superior al medio siglo, pero tremendamente actual.

A continuación os cuelgo el vídeo. Mi recomendación es que lo veáis una primera vez, disfrutando la comicidad. Una vez saciados nuestros instintos cinéfilos, volved a verlo, haciendo pausas para deleitaros con cada situación. A mi me suena tremendamente familiar, moderno, y es que la economía, las ventas, las finanzas, todas giran alrededor del ser humano. Y éste parece no cambiar en absoluto.   Leer más

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¿Cómo saber si tengo un vale vista?

Sofiast. Un vale vista, o vale a la vista, es un documento representativo de dinero en efectivo depositado en una cuenta vista y que puede ser emitido a nombre del mismo titular de la cuenta o de un tercero, y puede ser nominativo (a la orden) o endosable.

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Autor del blog

  • Echevarri

    Usuario de Rankia desde sus inicios. Su blog está considerado uno de los más representativos de Rankia.

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