Voy a daros un poco de envidia. Me he pegado unas vacaciones como un señor, pero como un señor de los de antes de la primera crisis del petróleo. Ahora toca volver a la realidad, así que ya me tenéis por aquí para dar la trisca. Y como tema de arranque he optado por uno de los pasajes menos mediáticos del RD Ley 8/2011, ése que en pleno junio levanto la polvareda respecto a las ejecuciones hipotecarias (el parto de los montes), y en el que un servidor, siendo rarito, prefirió fijarse en el fin del silencio positivo. Pues bien, ahora toca hablar de su apuesta por la financiación a las Comunidades de Propiedad Horizontal, vamos, las de vecinos de toda la vida. Os recomiendo la lectura de los arts. 17. y ss. del RD, con especial dedicación al nº 20, englobadas en el epígrafe Medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitación
¿De que va todo esto? Hagamos un flashback normativo. Vayamos al antecedente más inmediato de estas disposiciones, y del que traen causa, el capítulo IV de la archifamosa Ley de Economía Sostenible, dedicado a Rehabilitación y Vivienda. Y es que, tras el batacazo inmobiliario (en el cual tienen buena parte de responsabilidad los gestores políticos, y especialmente los actuales) hay quien apuesta por la rehabilitación urbanística de nuestras ciudades como una manera de hacer de la necesidad (los edificios y entornos hay que mantenerlos) virtud (dinamizar la economía reorientando e impulsando el sector constructor).
Aquí me vais a permitir que sea un poco chapas, pero me da la sensación que existe un doble complejo de culpabilidad. Por un lado, el mencionado de estos aprendices de brujo que han laminado todo un sector. Por otro, el recuerdo indirecto en la mayoría de los casos, y directo en otros, de la oportunidad perdida de la Ley del Suelo del 75. Me explico: la Ley del Suelo de ese año es calificada por mucho como una Ley buena, muy técnica, de indudable nivel, pero que nace en un mal momento. Es una Ley pensada para la expansión urbanística, para el desarrollo de los planeamientos, para un ciclo económico expansivo y se encuentra de bruces con la crisis del petróleo (si, esa antes de la cual se veraneaba como un señor). Muchos, a toro pasado, creen que si en vez de centrar el acento en proyectos faraónicos hubiese aportado por la rehabilitación urbanística de las ciudades que habían experimentado años de desarrollismo febril con las consecuencias por todos conocidas, hubiese sido mucho mejor (sumarle a eso el nuevo marco administrativo y entenderéis los motivos por los cuales la Ley tuvo un éxito limitado) Pues bien, algo de reconocimiento de dicho error parece haber en estas medidas de fomento de la rehabilitación.
Pues bien, uno de los sujetos necesariamente implicados en dichas medidas son las Comunidades de Propietarios. En relación con su papel,había un problema endémico vinculado al tema de los dineros: ¿Cómo financian las obras de rehabilitación que les competen? Son entidades sin personalidad jurídica, del estilo de una sociedad civil o una comunidad de bienes (ojo, no se entienda de modo literal), lo cual implicaba que todos los propietarios de elementos de la Comunidad, de los pisos, garajes y trasteros, tenían que firmar el préstamo que se concedía a la Comunidad. Pues bien, el art. 20 viene a solventar esto...
Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento de los deberes de conservación, mejora y regeneración, así como con la participación en la ejecución de actuaciones aisladas o conjuntas, continuas o discontinuas, que correspondan.
Desde la fecha señalada, una entidad financiera no puede dar ya directamente con la puerta en las narices al presidente de la comunidad alegando necesitar la firma de todos los comuneros para la obtención de un crédito.
"Por fin, y ya era hora, se da respuesta a una vieja reivindicación en el derecho inmobiliario de las comunidades: la cobertura jurídica para suscribir préstamos con los que poder afrontar el pago de las obras de rehabilitación, a las que, por otro lado, estaban obligadas por ley", afirma Vicente Magro, presidente de la Audiencia Provincial de Alicante y doctor en Derecho. Este experto aplaude tal medida y ve en ella una vía idónea para cumplir la ley de conservación de edificios: "En plena crisis, pagar en efectivo las derramas es más que complicado. Así, se facilita la firma de créditos para pagar unas cuotas mucho más cómodas".
Desde el CAF Madrid se indica que esta nueva normativa se traducirá en una muy importante agilización a la hora de solicitar créditos. "Ya no tendrán que ir todos los propietarios a firmar el préstamo a la entidad, algo que es sumamente farragoso y complicado, sino que podrá acudir únicamente el presidente como representante legal de la comunidad", dice Martín. Éste avisa además de que ahora "sólo queda que estas entidades reconozcan la personalidad jurídica de las comunidades y abran sus líneas de crédito como dice el RD".
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
