Miguel Ángel acaba de dedicar un post en su blog del bufete de Manga Abogados a la figura del Agente Urbanizador. El motivo concreto del post es que en las nuevas legislaciónes autonómicas 2.0 en materia de suelo y urbanismo, algunas Comunidades Autónomas, como Madrid, han decidido prescindir de esta figura de Gestión Urbanística. Otras, como Castilla La Mancha, limítrofe con la misma, siguen apostando por ella. Y como excusa la de siempre, evitar el monopolio del suelo y forzar a que este se urbanice rápida y socialmente, Pues ja, y más ja.
Habría que empezar explicando que eso eso del Agente Urbanizador. Seguramente, los pocos que han oido hablar de el son los profesionales del tema por un lado, y por otro lado los particulares que hayan debido sufrirlo. Empecemos pues por el principio, y al igual que en el caso del post sobre el Fondo de Maniobra, absolutamente para novatos.
Dentro de las distintas clases de suelo que se distinguen en España, existe la figura del suelo urbanizable. Ahora mismo no dispone de las condiciones físicas (aceras, suministros,etc...) ni jurídicas(adecuadi reparto de cargas y beneficios derivados del urbanismo, nuev división registral, etc...) necesarias para ser suelo urbano (solar) y empezar a edificar directamente. Digamos que es la reserva urbanística de las ciudades. Para desarrollar este suelo la legislación autonómica conoce distintas figuras, en función de una mayor o menor intervención del poder público. Lo más extremo sería la expropiación de los propietarios por parte del Ayuntamiento, y que este urbanizase y vendiese los solares. No es nada frecuente. Algo intermedio es el sistema de cooperación. Y dejándolo prácticamente todo en manos de los propietarios es el llamado sistema de compensación. En el sistema de compensación son los propios propietarios, los que una especie de cooperativa llamada Junta de Compensación, y en función del suelo aportado, votan sobre que proyecto de urbanización van a presentar, en función del planeamiento urbanístico y de sus propios intereses. Se decide así mismo el presupuesto y se reparten las cargas. En todo caso, quien participa en esa Junta de Compensación son los propietarios del suelo, aunque a esa Junta la ley le confiere una serie de facultades que van más allá de las de un mero ente privado.
Este sistema es el más utilizado en España, al menos hasta hace un tiempo. Si no recuerdo mal, fue la primer ley valenciana del suelo, impulsada por el PSOE, que la copio en otras Comunidades y luego gestionada por el PP, la que saca un nuevo modelo de gestión de este suelo urbanizable. El agente urbanizador. ¿Por qué?
La excusa es que se trataba de evitar el monopolio del suelo, de agilizar su gestión y de favorecer la competencia, y bla bla bla...En palabras de una de esas leyes...
Habría que empezar explicando que eso eso del Agente Urbanizador. Seguramente, los pocos que han oido hablar de el son los profesionales del tema por un lado, y por otro lado los particulares que hayan debido sufrirlo. Empecemos pues por el principio, y al igual que en el caso del post sobre el Fondo de Maniobra, absolutamente para novatos.
Dentro de las distintas clases de suelo que se distinguen en España, existe la figura del suelo urbanizable. Ahora mismo no dispone de las condiciones físicas (aceras, suministros,etc...) ni jurídicas(adecuadi reparto de cargas y beneficios derivados del urbanismo, nuev división registral, etc...) necesarias para ser suelo urbano (solar) y empezar a edificar directamente. Digamos que es la reserva urbanística de las ciudades. Para desarrollar este suelo la legislación autonómica conoce distintas figuras, en función de una mayor o menor intervención del poder público. Lo más extremo sería la expropiación de los propietarios por parte del Ayuntamiento, y que este urbanizase y vendiese los solares. No es nada frecuente. Algo intermedio es el sistema de cooperación. Y dejándolo prácticamente todo en manos de los propietarios es el llamado sistema de compensación. En el sistema de compensación son los propios propietarios, los que una especie de cooperativa llamada Junta de Compensación, y en función del suelo aportado, votan sobre que proyecto de urbanización van a presentar, en función del planeamiento urbanístico y de sus propios intereses. Se decide así mismo el presupuesto y se reparten las cargas. En todo caso, quien participa en esa Junta de Compensación son los propietarios del suelo, aunque a esa Junta la ley le confiere una serie de facultades que van más allá de las de un mero ente privado.
Este sistema es el más utilizado en España, al menos hasta hace un tiempo. Si no recuerdo mal, fue la primer ley valenciana del suelo, impulsada por el PSOE, que la copio en otras Comunidades y luego gestionada por el PP, la que saca un nuevo modelo de gestión de este suelo urbanizable. El agente urbanizador. ¿Por qué?
La excusa es que se trataba de evitar el monopolio del suelo, de agilizar su gestión y de favorecer la competencia, y bla bla bla...En palabras de una de esas leyes...
"el régimen de iniciativa privada para la actividad urbanística, es una
actividad económica de interés general que afecta tanto al derecho de la
propiedad como a la libertad de empresa. (...) La urbanización es un servicio
público, cuya gestión puede reservarse la Administración o encomendar a privados
(...) allí donde se confíe su ejecución a la iniciativa privada, ha de poder ser
abierta a la competencia de terceros, lo que está llamado además a redundar en
la agilidad y eficiencia de la actuación".
Así, para evitar que los particulares que están dentro de esas Unidades de Ejecución de Suelo Urbanizable se hagan los remolones en la creación y desarrollo de una Junta de Compensación, se introduce a un tercero. Un tercero que pasa por allí, presenta un plan concreto de urbanización al ayuntamiento, y si este se lo aprueba le acaba convirtiendo en una especie de Junta de Compensación monopersonal. Así se dirigirá a los propietarios del suelo y les dirá cuanto tiene que apoquinar en metálico y cuanto tiene que ceder en superficie para el ayuntamiento, instalaciones públicas, viales y demás. Si el particular no quiere o no puede seguro que le encuentra un comprador a un precio irrisorio o admite pago en especie (terrenos). Este agente urbanizador es el que se hará cargo de la gestión financiera y técnica del proyecto. Su beneficio deriva de los honorarios que les pase a esos clientes forozosos que no le han contratado, así como del suelo que se haya dedicado a recoger en esos proyectos. este tipo de practicas son las que han llevado a la Comunidad Valenciana ante la UE. Y este tipo de negocio es el que gestionaba Astroc. Básicamente era un agente urbanizador, no un promotor.
¿Evita esto un monopolio? No, sencillamente cambia quien tiene la sartén por el mango. De tenerla los propietarios de los terrenos la pasan a tener empresas urbanísticas. Se desliga el derecho a urbanizar del derecho de propiedad, vaciándolo en mi opinión. Se crea una nueva casta de terratenientes urbanísticos, ya que no cualquiera puede conformar una empresa que cumpla la función de agente urbanizador, y es que para su gestión necesitan básicamente tres cosas: capacidad financiera, conocimientos técnicos, contactos políticos. O sea, empresas participadas por Entidades financieras, despachos de abogados y arquitectos, agentes de los partidos, y por supuesto en ocasiones promotores que ven la posibilidad de conseguir así suelo de una manera más barata que lidiando con ese propietario de suelo que ya no traga con cualquier cosa. Esos propietarios que se niegan al progreso y que pretenden sangrarles.
Pues puestos a elegir, prefiero a esos propietarios que han heredado sus tierras generación tras generación, o que se la han jugado y han soltado su dinerito comprando esos terrenos, que a estos defensores de la ¿competencia? en los despachos municipales y en las alcantarillas del poder...
Lamentablemente, la figura del agente urbanizador esta extendiéndose. Espero que ninguno tenga que conocerla de cerca.
