En el post anterior os explicaba cómo funcionan las cosas en materia de cancelaciones hipotecarias, separando las llamadas cancelaciones económicas del acto formal de la cancelación registral o levantamiento de hipoteca. Espero que nadie se me haya dormido, ya que quizás hoy voy a rizar un poquito más el rizo.
Y es que ya os decía que este es un campo donde abundan los problemas que, suelen detectarse a raíz de una transmisión de la vivienda, o a posteriori de la misma. Lo más frecuente es que queden pendientes de cancelarse registralmente estas cargas hipotecarias durante años o sine die. Motivos hay muchos: dejadez de los ex-hipotecados, de los compradores o de los bancos, desaparición de entidades financieras, olvido de haber provisionado debidamente los gastos para el levantamiento, discusión sobre que Notario es el que lo ha de llevar, etc....
Las consecuencias pueden ser variadas, aparte del susto que podemos llevarnos si somos los nuevos propietarios: quien corre con los costes (en algunas comunidades especialmente relevantes al tener que volver a pagar para levantar la hipoteca el impuesto de AJD), tratar con una entidad que no es la mía, el retraso en la concesión de otra hipoteca en tanto en cuanto esa no este levantada, problemas de titulización para el Banco, la duplicidad de escrituras de cancelación, etc...
¿Cómo creo yo que puede solucionarse? Yo distinguiría dos grandes grupos:
a) Deseamos cancelar una hipoteca que es nuestra, sobre un inmueble nuestro, ya que no debo nada. No le veo ningún problema, hablo con mi banco y me coordino con él.
b) Vendo una vivienda y ésta tiene una hipoteca. El comprador no se va a subrogar en la misma. Y aquí esta la madre del cordero, a mi juicio.
Creo que se hace necesaria una reforma legal. Hace años podía pensar una reforma como la propuesto por Copeland en el post anterior: que el Notario, tras cancelarse económicamente la hipoteca, requiriese formalmente al Banco para acudir ante y el y extender una escritura de cancelación, y de no ser así que se diligenciase por el Notario su no presentación y con ello se permitiese la cancelación.
Creo que hoy por hoy se puede recurrir a instrumentos más finos. En mi caso mezclaría dos ideas: la firma electrónica y la figura del escrow. Intentaré resumir rápido lo que creo que debería marcar la Ley:
1. El Notario competente para llevar a cabo el proceso es el que ha intervenido la compraventa.
2. La Ley debe regular un formato normalizado de certificado de cancelación. Al igual que están normalizados los cheques bancarios que emite un Banco, otro tanto con dichos certificados, con todos los campos necesarios (fecha, finca registral, importe original, saldo pendiente, etc...) para identificar sin genero de duda la deuda a la que hacen referencia. Es más, también se especificaría en que Notaría se va a proceder a la compraventa y cancelación. Dichos certificados, deben ser emitidos para un día concreto y bajo una numeración identificatoria.
3. Al generarse dichos certificados, automáticamente el software del Banco debe generar una minuta electrónica de cancelación hipotecaria de dicho préstamo (sistema Ancert o similar). Dicha minuta es un documento que se descarga la Notaría desde el servidor correspondiente, tal y como sucede ahora con otros documentos. Dicha escritura de cancelación electrónica hace referencia al certificado emitido, con su número correspondiente, y del que reproduce una copia, y hace constar que la validez de dicha escritura esta sujeta a condición suspensiva, y es que se le abone al Banco la cantidad allí indicada.
4. El Notario, añadiría a sus funciones la de escrow para la suma de la cancelación (más información aquí). Es una figura muy conocida en Dº anglosajón. Incluso en sistemas notariales de la Europa Continental ejercita funciones de este tipo, no sólo para las cancelaciones, si no por toda las sumas a pagar). El Notario recibiría previamente en la cuenta de su Notaría la cantidad a pagar para cancelar.
Tras la lectura y forma correspondiente, el Notario emite una Transferencia vía Banco de España a favor del Banco titular de la hipoteca, con la referencia del documento indicado, generando además un mensaje electrónico a través de su portal y con destino al Banco confirmándole el buen fin de la operación.
Una vez al mes, el Banco, ratifica ante notario toda las hipotecas canceladas de todas sus sucursales, de lo cual queda constancia en la escritura de cancelación antes citada, que se tramitaría como una más a posteriori.
Del modo descrito (que seguro que tiene mil agujeros a cerrar, pero en esencia lo veo correcto) queda aclarado que Notario es el que lo lleva, cual es el procedimiento standard, cuales son los plazos, etc, sin sorpresas. Siento si os he liado y prometo volver con algo más ameno.
