En Rankia hemos hablado de las nuevas alternativas de financiación que existen vía crowdfunding y crowdlending que poco a poco se instauran en España. Hoy conocemos la primera plataforma de crowdfunding inmobiliaria: Housers, que nace de la mano de del valenciano Antonio Brusola y el madrileño Álvaro Luna con el objetivo de ofrecer a los inversores una alternativa a la inversión tradicional en inmuebles a través de su plataforma.
1. Tras la crisis inmobiliaria vivida, ¿porqué creéis que es un buen momento para invertir en inmuebles?
Creemos que la situación actual económica todavía presenta grandes incertidumbres y la inversión en cualquier tipo de activo conlleva muchos riesgos. Dentro de todos los instrumentos financieros disponibles para el inversor, la inversión en vivienda es una buena opción ya que siempre existe un bien “físico” como subyacente. Además la inversión en vivienda tiene dos ventajas:
- Los ingresos de la explotación del bien inmueble.
- Posible revalorización del mismo con el tiempo.
De esta forma, incluso una posible bajada adicional de la vivienda se puede compensar con la rentabilidad de la explotación del alquiler.
Así que después de la bajada del precio de la vivienda (aproximadamente un 40%), puede ser ahora un buen momento para tomar posiciones. Todo inversor tiene que tener un portfolio diversificado. Bajo este modelo de crowd, lo que permitimos es una diversificación fácil, ya que no hace falta tener mucho capital para diversificar en vivienda. El producto que ofrecemos no es un producto de especulación, sino un producto de inversión para conseguir una “cartera de ahorro” a medio/ largo plazo.
Además, a través del marketplace (disponible en Octubre por temas de liquidez), los inversores podrán vender las participaciones que compren a día de hoy.
2. Hasta el momento conocíamos la alternativa de inversión a través del crowdlending para ayudar a financiar a empresas ¿cuál es el objetivo de Housers?
Tenemos dos; el primero consiste en ofrecer un producto de inversión en vivienda asequible a todos los inversores independientemente de su capital. El segundo es ayudar a la financiación de los promotores. Bajo este segundo modelo, ya estamos estudiando varios proyectos que nos han presentado los promotores para realizar rehabilitación de viviendas (tanto pisos como edificios).
Miramos mucho la seguridad de la inversión, por lo que rechazamos muchos de los proyectos. Este segundo modelo, es más corto en el tiempo, con una rentabilidad mayor, pero con mayor riesgo. A nuestros inversores les damos la posibilidad de invertir donde ellos deseen. Esto no es un fondo “opaco”. Cada inversor decide donde invertir.
3. ¿Existen otras plataformas de inversión similares en otros países? ¿Qué trayectoria tienen?
Si, existen numerosos ejemplos, aunque hay que distinguir las que financian y las que invierten en vivienda.
El mercado más avanzado es el de EEUU, aunque hay modelos en Francia, Australia, Inglaterra, Alemania, parecidos que nos gustan mucho. Hemos elegido el modelo que más nos gusta para el inversor en España. Como ejemplo de algo similar en el modelo de inversión en vivienda, os dejo los números que ha publicado PropertyPartner en UK, en sólo 6 meses han conseguido:
- 6 millones de libras invertidos
- Cerca de 1 millón de libras “intercambiados” en el market place
- 63% de los inversores tienen diversas propiedades
- Más de 2.800 inversores
- 20 propiedades compradas
Creemos que es un track record excepcional, y eso con menores rentabilidades que las que ofrecemos en Housers, e incluso en un mercado inmobiliario que no para de subir en Reino Unido.
4. ¿Cuál es el perfil medio del inversor en crowdfunding? Sería el mismo perfil para el inversor en Housers?
A nosotros no nos gusta mucho hablar de perfiles medios en crowdfunding ya que engloba muchos modelos de negocio diferentes. No es el mismo modelo el de Verkami, para impulsar proyectos creativos, que el de una plataforma como Circulantes para descuento de pagares. El perfil del inversor no es el mismo.
Desde nuestro punto de vista, el perfil del inversor es aquel inversor no especulativo, consciente, y que busca seguridad, rentabilidad, y diversificación; queremos posicionarnos como el instrumento de inversión en vivienda por excelencia, mejor que la compra directa.
5. ¿Qué diferencia el crowdfunding de otra inversión en el sector?
Invertir mediante nuestro modelo, una plataforma de crowdfunding inmobiliario tiene ciertas ventajas. Las principales son:
- Es bastante simple. Los inversores se olvidan de trámites, papeles, etc.
- Menor riesgo. Al poder invertir cantidades pequeñas, se puede diversificar el riesgo. Es decir, si un inversor quiere invertir 15.000 euros en vivienda, puede hacerlo en 15 inmuebles y no tener que poner todo en una misma vivienda y apalancarse.
- Profesionalidad. Somos profesionales del sector y por tanto buscamos buenos inmuebles, realizando una labor de auditoria a todas nuestras compras.
- Venta en el market place: Las participaciones se pueden vender en nuestra plataforma, por lo que la liquidez es inmediata. Otras plataformas similares tienen un sexto de su volumen realizado internamente.
- Ahorro fiscal: Algunas de nuestras inversiones conllevan un ahorro fiscal
6. ¿Qué rentabilidad media puede tener un inversor? ¿Qué riesgos tiene su inversión?
En ambos productos (compra y préstamo) buscamos una rentabilidad anual entorno al 10-12%, aunque ambos se realizan de forma distinta.
- El primero (compra) se consigue con la rentabilidad del alquiler más la subida del activo. Buscamos inmuebles con potencial de revalorización, e intentamos comprarlos muy por debajo del precio de mercado. Este modelo es más seguro, ya que hay un inmueble que es comprado, por lo que la perdida está limitada. Es casi imposible que el valor de un inmueble sea cero. Pero aquí la rentabilidad se va dando poco a poco, no de forma inmediata.
- En cambio, en el de préstamo, son rentabilidades definidas, aunque siempre está el riesgo de ejecución del proyecto, si bien buscamos las máximas garantías (suele haber un bien inmueble)
Ambos productos tienen (en nuestra opinión) una relación riesgo beneficio muy buena. Como nota, añadir que estamos hablando de rentabilidades brutas. Y lo decimos claramente ya que no queremos engañar a los inversores.
7. ¿Existe un horizonte temporal recomendado para mantener la inversión en cartera?
El horizonte temporal recomendado es el cumplimiento de los objetivos de inversión (rentabilidad), unos 3-5 años, si bien, sabiendo que algunos inversores quieren deshacer sus posiciones hemos diseñado un marketplace interno para que puedan vender sus participaciones.
Las herramientas analíticas del market place valoran mes a mes, la variación del precio de las inversiones, utilizando métodos de Big Data. Lo que queremos es dar liquidez a los inversores.
Nos han preguntado porque no abrimos ya el market place. Aquí nuestra respuesta es clara. El market place debe de tener primero un numero relativo de inversiones cerradas. Por eso nos esperamos a Octubre. Lo importante es tomar posiciones en este mercado de la vivienda lo antes posible.
8. ¿Qué requisitos debe tener el inmueble para que sea seleccionado y apto para la inversión? ¿Cómo se valoran los proyectos?
Si hablamos del modelo de compra, básicamente miramos dos cosas:
- El alquiler, y miramos el parquet de alquiler en la zona, el crecimiento, etc.
- Las posibilidades de revalorización del inmueble, que también tiene mucho que ver con la posible evolución de la zona en la que está y el precio de compra
Primero pedimos a los promotores que nos envíen un estudio. Luego con nuestras herramientas analíticas y estadísticas validamos si la inversión puede ser buena, y si es así, entonces pasamos a un análisis detallado que incluye visitas, etc.
9. A la hora de tributar por los ingresos recibidos en el IRPF ¿qué características fiscales tiene esta inversión? ¿se puede aplicar la deducción por alquiler de vivienda habitual?
En el caso de una inversión en inmueble se invierte en una sociedad, y se reciben dividendos, y tributan como tal. Si bien muchas de estas inversiones pueden tener deducción fiscal (no por la vivienda habitual). Sobre este tema comentar que hay parte de deducción estatal y autonómica. dependiendo de si el inversor es persona jurídica o física.
En el caso de préstamos a promotores como cualquier otra plataforma de crowdlending, si bien aquí no hay deducciones.
10. Desde tu punto de vista, un inversor moderado con depósitos en renta variable y fondos de inversión en cartera, ¿qué porcentaje debería destinar a diversificar en este tipo de proyectos?
Dada la situación actual con tanta incertidumbre, y viendo el histórico de muchos tipos de instrumentos financieros, la respuesta es muy simple… pero es el inversor quien tiene que decidir lo que quiere invertir:
Actualmente nos encontramos en un entorno donde el sector inmobiliario ya han corregido con suficiente intensidad en España y si vemos los datos del INE todo parece indicar que este mercado esta tocando suelo (si no lo ha tocado ya). Los últimos datos de Febrero de 2015 indican que la firma de hipotecas lleva nueve meses consecutivos de ascensos, entre otros indicadores de recuperación de la vivienda.Pero veamos ahora que ha sucedido en España en los últimos 15 años con la rentabilidad de diferentes instrumentos de inversión y su comparativa con el sector inmobiliario.Según unos estudios** de Pablo Fernández, Alberto Ortiz, Pablo Fernández Acín e Isabel Fernández, y cito textualmente “en el periodo diciembre 1999 - diciembre 2014, la rentabilidad anual media del IBEX 35 fue 3,28%, la de los bonos del Estado a 15 años 5,83%, la rentabilidad media de los fondos de pensiones fue 1,2%.”, “y la rentabilidad media de los fondos de inversión en España en los últimos 15 años 1,6%”.Básicamente, resumiendo, la media de 15 años fue:
- Bonos del estado a 15 años: 5,83%
- IBEX: 3,28%
- Fondos de inversión: 1,6%
- Fondos de pensiones: 1,2%
¿Y los famosos depósitos bancarios? Pues ya sabemos donde estamos, en nada o casi nada de rentabilidad.¿Y como ha evolucionado el precio de la vivienda en este periodo? vemos que el metro cuadro costaba 829,2 euros en 1999 y en 2013 el coste era de 1481,17 euros.*** Una rentabilidad mayor a cualquiera de los instrumentos de inversión anteriormente descritos (nota: el dato para el 2014 no esta disponible todavía).
Lo que hacemos es facilitar la inversión en este sector, y añadir liquidez a este producto.
