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Blog de Consumerista

Reflexiones sobre consumo, responsabilidad civil, sanidad, medioambiente y ciudadanía.

Etiqueta "hipoteca": 28 resultados

Apuntes tras las sentencias del Pleno del Tribunal Supremo sobre el impuesto AJD

La lectura de las tres sentencias del Pleno de la Sala Tercera del Tribunal Supremo sobre la cuestión de quién es el sujeto pasivo en el impuesto sobre los actos jurídicos documentos en su aplicación a las escrituras de préstamo hipotecario provocan desazón para cualquier ciudadano responsable, más aún para cualquier profesional del Derecho. La forma en que se ha tramitado el procedimiento y su resultado creo que provocan aún más dudas e inseguridad jurídica que las que había en la situación anterior. Sobre ello y la proyección de la sentencia sobre las reclamaciones que los consumidores puedan realizar al banco prestamista sobre el reembolso de gastos de constitución de la hipoteca hago los siguientes apuntes:

-En primer lugar, y sobre todo, hay que lamentar el tono hostil de las sentencias. La redacción de las sentencias se manifiesta de forma insólitamente agresiva y descalificatoria hacia los componentes de la Sección Segunda de la propia Sala, la especializada en asuntos tributarios que dictó las sentencias del pasado mes de octubre que declararon que el sujeto pasivo del impuesto es el prestamista y anularon el precepto del Reglamento del impuesto que decía lo contrario. Utiliza además argumentos insostenibles, que sorprenden en magistrados del más alto Tribunal español, como que la jurisprudencia no puede cambiarse sin que haya cambios legislativos u otras circunstancias similares que lo justifiquen o que el hecho de que haya controversia doctrinal es motivo para no revisar esa jurisprudencia; la realidad es que la jurisprudencia se ha revisado en muy numerosos casos por las distintas salas del Tribunal Supremo sin que hubiese cambios legislativos, simplemente por la evolución de la doctrina sobre las cuestiones analizadas; la revisión se hace de forma motivada, explicando por qué es pertinente cambiar la jurisprudencia establecida, y así lo hizo la Sección Segunda en sus sentencias del mes de octubre. En cambio, la propia sentencia está revisando la nueva jurisprudencia establecida en el mes de octubre sin exponer los motivos por los que la considera errónea o superada, simplemente mediante la defensa apodíctica (palabra que se repite a lo largo de la sentencia y los votos particulares y que significa, según la RAE: “Incondicionalmente cierto, necesariamente válido”) de su validez, sin más argumentación.   Leer más

Y ahora, ¿se puede reclamar al banco prestamista que reembolse la cuota del impuesto AJD?

El pasado mes de octubre, tras la publicación de la sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo que anuló el precepto del Reglamento del impuesto sobre los actos jurídicos documentados que atribuía al prestatario la condición de sujeto pasivo respecto a las escrituras de préstamo hipotecario, me pronuncié favorablemente sobre la posibilidad de que se pudiera reclamarse al prestamista el reembolso de la cantidad pagada por la cuota de tal impuesto. Desde entonces se han producido importantes novedades:

1.- El Presidente de la misma Sala Tercera convocó un Pleno del tribunal para decidir si ratificaba la nueva doctrina o volvía a la doctrina tradicional que consideraba que el sujeto pasivo era el prestatario. Tras una larga deliberación, se decidió volver a la doctrina tradicional: se interpretaba que según la Ley del impuesto, el sujeto pasivo es el prestatario. La deliberación fue controvertida: según la información que ha transcendido, parece ser que la cuestión se decidió por un solo voto de diferencia; voto que además podría haberse manifestado en sentido contrario ya que según esa información el Presidente de la Sala habría defendido durante la deliberación la posición de que el sujeto pasivo era el prestamista, pero luego votó lo contrario para evitar el empate. La sentencia no se ha publicado cuando escribo este comentario, por lo que no se conocen los argumentos completos en un sentido y otro; con seguridad la sentencia tendrá votos particulares que expresen los argumentos contrarios a los que obtuvieron la mayoría. El estrecho margen por el que se decidió el sentido de la sentencia y sus antecedentes evidencian la falta de claridad de la Ley y las dificultades para su interpretación, con opiniones diferentes sobre argumentos consistentes en un sentido y el contrario; y muestran también la falta de seguridad jurídica sobre quién debía soportar el impuesto, que dio lugar a una litigiosidad considerable.   Leer más

Reclamaciones de gastos de constitución de la hipoteca, incluido el impuesto de actos jurídicos documentados

El Tribunal Supremo ha dado un vuelco a las reclamaciones de reintegro de los gastos de constitución de la hipoteca. La Sala Tercera, de lo Contencioso Administrativo, ha dictado una sentencia de fecha 16 de octubre de 2018 en que rectifica su anterior doctrina sobre quién es el sujeto pasivo del impuesto de actos jurídicos documentados: en sentencias anteriores, que además fueron respaldadas por el Tribunal Constitucional, afirmó que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario, en una interpretación que supeditaba lo dispuesto en la regulación del impuesto AJD a la del de transmisiones patrimoniales, y por entender que el interesado era en todo caso el prestatario; y además utilizaba como criterio de interpretación de la Ley del impuesto lo que establecía el Reglamento.

Ahora la Sala Tercera ha revisado esa doctrina y en una sentencia con unos fundamentos muy completos, en que examina los argumentos a favor de una y otra interpretación, concluye que el sujeto pasivo ha de ser el prestamista en cuyo interés se constituye la hipoteca y además anula el artículo del Reglamento del impuesto que establecía que el sujeto pasivo es el prestatario.   Leer más

Sentencia del TJUE de 20 de septiembre, hipoteca multidivisa y falta de transparencia

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictado una nueva sentencia, de fecha 20 de septiembre de 2017, en que reitera y aclara su doctrina sobre cómo la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores protege a éstos frente a las cláusulas poco transparentes, esta vez proyectándola sobre los préstamos en moneda extranjera, con una precisión muy relevante que quiero comentar.

El TJUE ya se había pronunciado anteriormente sobre otra modalidad de préstamo: el préstamo referenciado a moneda extranjera, que es parecido pero no exactamente lo mismo.

 

Préstamo en moneda extranjera, préstamo referenciado a moneda extranjera e hipoteca multidivisa

El préstamo en moneda extranjera consiste en que el capital del préstamo se fija en una divisa diferente de la que circula en el país del prestatario; y se devuelve también en esa divisa; como normalmente el prestatario necesita el dinero en la moneda propia de su país, debe procederse a la conversión de la cantidad prestada en divisa extranjera a la moneda nacional y luego una serie de conversiones del importe de cada recibo mensual de la moneda nacional a la extranjera.   Leer más

Reportaje en TPA sobre la cláusula suelo

El pasado sábado 18 de marzo, la Televisión Pública de Asturias (TPA) emitió un reportaje sobre la cláusula suelo para el que me entrevistó; también intervienen dos clientes, otros dos abogados, el Decano del Colegio Notarial de Asturias y el portavoz de la Asociación española de la banca privada. Puede verse aquí.

Quiero hacer ahora algunas puntualizaciones a lo que dice el representante de los notarios en cuanto a sus afirmaciones de que ellos siempre leen la escritura, que informaron de la existencia de esta cláusula, pero que los clientes ni siquiera prestaban atención a lo que ellos explicaban.

1.- Nunca se hizo y es materialmente imposible que se haga, que ningún notario lea o haya leído una escritura de préstamo hipotecario y le haya además explicado su contenido a los prestatarios. Estas escrituras se suelen extender a lo largo de 40, 50, 60 o más folios; si algún notario leyese la integridad de esas escrituras y además las explicase no firmaría mas de una escritura al día. La realidad es que suelen firmar hasta decenas de escrituras en una mañana.   Leer más

Invalidez de la renuncia a reclamar la devolución de cantidades cuando se firma acuerdo para elimina el suelo

A lo largo de los años que han transcurrido desde que en el 2009 comenzaron a bajar los tipos de interés y muchas familias descubrieran que la cuota de su préstamo hipotecario no bajaba por la existencia en su contrato de lo que se ha venido a llamar “cláusula suelo”, se han sucedido reclamaciones extrajudiciales y luego judiciales, sentencias en un sentido y otro, hasta que el 9 de mayo de 2013 el Tribunal Supremo dictó una sentencia que estableció que esa cláusula es nula siempre que se haya impuesto a consumidores sin informarles suficientemente sobre su relevancia, esencial, en la configuración del contrato y las consecuencias económicas que podía llegar a tener; pero limitando los efectos de esa nulidad a los posteriores a la fecha de esa sentencia; es decir, que los bancos no deberían reintegrar las cantidades que hubiesen cobrado antes de ese 9 de mayo de 2013. Luego, el 21 de diciembre de 2016, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea estableció que la nulidad debía dar lugar a la devolución de todo lo que el prestamista hubiese cobrado por su aplicación.   Leer más

Comentario a la Sentencia del Tribunal Europeo sobre la cláusula suelo y su aplicación

La Sentencia del Tribunal Europeo

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea por fin ha publicado su sentencia de fecha de hoy mismo, 21 de diciembre de 2016, sobre las cuestiones prejudiciales planteadas por distintos tribunales españoles sobre los efectos retroactivos de la nulidad de la cláusula suelo; y lo ha hecho en sentido favorable a los consumidores, como era de esperar a la luz de su consolidada jurisprudencia sobre la materia, muy correctamente expuesta por los servicios jurídicos de la Comisión Europea pero que el Abogado general del Tribunal quiso ignorar en su informe.

En su momento ya hice una acerba crítica al informe del Abogado general, en cuanto que malinterpretaba la doctrina del Tribunal Europea sobre el control de las cláusulas abusivas y la aplicación de la Directiva 93/13/CEE, creaba artificiosas oscuridades donde no las había y parecía desconocer la norma española y la doctrina de nuestro Tribunal Supremo que estaba en cuestión; y que, en definitiva, parecía haber cedido a la presión del lobby bancario solicitando al Tribunal un pronunciamiento que, consciente de su incorrección, ya pedía, vergonzantemente, que no se tuviese como antecedente para ningún otro supuesto, con lo que de hecho pretendía una interpretación de la Directiva a la medida de los bancos y sólo para ellos.   Leer más

Cuestión prejudicial sobre los efectos de la nulidad de la cláusula suelo

En este blog he escrito repetidas veces sobre los efectos de la nulidad de la cláusula suelo; que las consecuencias naturales y queridas por el legislador europeo y según la doctrina del TJUE debían llevar a que esa nulidad diese lugar a condenar al prestamista a reintegrar todo lo que cobró en exceso por la aplicación de ese suelo. Que la decisión del Tribunal Supremo de limitar los efectos de la nulidad a los posteriores a su primera sentencia de 9-5-2013 es contraria a esa doctrina (como dice el voto particular a la última de sus sentencias, la de 25-3-2015), por lo que finalmente el TJUE deberá pronunciarse sobre ello.

La Audiencia Provincial de Cantabria acaba de plantear una cuestión prejudicial al TJUE para que se pronuncie sobre esa doctrina del TS. Su exposición de la cuestión coincide sustancialmente con buena parte de lo que vengo defendiendo en este blog y ante los tribunales. Y confío en que la resolución final del TJUE nos dé la razón.   Leer más

No incorporación de cláusula suelo al contrato de préstamo y devolución de lo pagado

Desde que el Tribunal Supremo dictó su sentencia de 9-5-2013 la generalidad de las sentencias de los diferentes Juzgados y Audiencias que se están pronunciando sobre las reclamaciones que tratan de invalidar la cláusula suelo (o suelo-techo) de las escrituras de préstamo hipotecario de algunos bancos y cajas lo hacen siguiendo las razones en que dicha sentencia fundamentó su nulidad: la cláusula no se incorporó al contrato de forma transparente porque, aunque es lícita y puede tener sentido desde el punto de vista financiero, se oculta que tiene un carácter esencial en la naturaleza y economía del tipo de préstamo; esto es así porque se negociaba un préstamo a tipo variable y en realidad, debido a esta cláusula, va a ser un préstamo con tipo de interés mínimo fijo y variable únicamente al alza; lo cual introducía un desequilibrio en el contrato sorprendente para el consumidor. La cláusula se introduce en el contrato como si regulase una cuestión secundaria, sin transcendencia en la economía del contrato, cuando regula un elemento esencial y, debido a las onerosas consecuencias que iba a producir, exigía una información específica, clara, transparente.   Leer más

Nuevas sentencias del Tribunal Supremo sobre la nulidad de la cláusula suelo y su efecto retroactivo

Se acaban de conocer dos nuevas sentencias del Tribunal Supremo sobre la nulidad de la cláusula suelo y sus consecuencias económicas sobre las que había una gran expectativa a raíz de la poco clarificadora nota de prensa que había publicado. Voy a comentarlas ahora, adelantando que las conclusiones que obtengo de su lectura discrepan radicalmente de muchos comentarios que se están publicando en muchos medios, quizás tras un estudio precipitado y sin profundidad de la redacción de las sentencias (si es que algunos realmente se las han leído).

Sentencia de 24-3-2015, ponente Sarazá Jimena, que resuelve el recurso formulado por Cajasur contra la sentencia de la Audiencia de Córdoba que estimó una acción de cesación formulada por Ausbanc y declaró el carácter abusivo de la cláusula suelo, reiterando el criterio de las sentencias de 9.5.2013 y 8-9-2014.   Leer más

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  • Consumerista

    Soy abogado especialista en Derecho del Consumo, sobre todo bancario y de seguros.

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