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Blog de Consumerista

Reflexiones sobre consumo, responsabilidad civil, sanidad, medioambiente y ciudadanía.

Etiqueta "hipoteca": 25 resultados

Sentencia del TJUE de 20 de septiembre, hipoteca multidivisa y falta de transparencia

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictado una nueva sentencia, de fecha 20 de septiembre de 2017, en que reitera y aclara su doctrina sobre cómo la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores protege a éstos frente a las cláusulas poco transparentes, esta vez proyectándola sobre los préstamos en moneda extranjera, con una precisión muy relevante que quiero comentar.

El TJUE ya se había pronunciado anteriormente sobre otra modalidad de préstamo: el préstamo referenciado a moneda extranjera, que es parecido pero no exactamente lo mismo.

 

Préstamo en moneda extranjera, préstamo referenciado a moneda extranjera e hipoteca multidivisa

El préstamo en moneda extranjera consiste en que el capital del préstamo se fija en una divisa diferente de la que circula en el país del prestatario; y se devuelve también en esa divisa; como normalmente el prestatario necesita el dinero en la moneda propia de su país, debe procederse a la conversión de la cantidad prestada en divisa extranjera a la moneda nacional y luego una serie de conversiones del importe de cada recibo mensual de la moneda nacional a la extranjera.   Leer más

Reportaje en TPA sobre la cláusula suelo

El pasado sábado 18 de marzo, la Televisión Pública de Asturias (TPA) emitió un reportaje sobre la cláusula suelo para el que me entrevistó; también intervienen dos clientes, otros dos abogados, el Decano del Colegio Notarial de Asturias y el portavoz de la Asociación española de la banca privada. Puede verse aquí.

Quiero hacer ahora algunas puntualizaciones a lo que dice el representante de los notarios en cuanto a sus afirmaciones de que ellos siempre leen la escritura, que informaron de la existencia de esta cláusula, pero que los clientes ni siquiera prestaban atención a lo que ellos explicaban.

1.- Nunca se hizo y es materialmente imposible que se haga, que ningún notario lea o haya leído una escritura de préstamo hipotecario y le haya además explicado su contenido a los prestatarios. Estas escrituras se suelen extender a lo largo de 40, 50, 60 o más folios; si algún notario leyese la integridad de esas escrituras y además las explicase no firmaría mas de una escritura al día. La realidad es que suelen firmar hasta decenas de escrituras en una mañana.   Leer más

Invalidez de la renuncia a reclamar la devolución de cantidades cuando se firma acuerdo para elimina el suelo

A lo largo de los años que han transcurrido desde que en el 2009 comenzaron a bajar los tipos de interés y muchas familias descubrieran que la cuota de su préstamo hipotecario no bajaba por la existencia en su contrato de lo que se ha venido a llamar “cláusula suelo”, se han sucedido reclamaciones extrajudiciales y luego judiciales, sentencias en un sentido y otro, hasta que el 9 de mayo de 2013 el Tribunal Supremo dictó una sentencia que estableció que esa cláusula es nula siempre que se haya impuesto a consumidores sin informarles suficientemente sobre su relevancia, esencial, en la configuración del contrato y las consecuencias económicas que podía llegar a tener; pero limitando los efectos de esa nulidad a los posteriores a la fecha de esa sentencia; es decir, que los bancos no deberían reintegrar las cantidades que hubiesen cobrado antes de ese 9 de mayo de 2013. Luego, el 21 de diciembre de 2016, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea estableció que la nulidad debía dar lugar a la devolución de todo lo que el prestamista hubiese cobrado por su aplicación.   Leer más

Comentario a la Sentencia del Tribunal Europeo sobre la cláusula suelo y su aplicación

La Sentencia del Tribunal Europeo

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea por fin ha publicado su sentencia de fecha de hoy mismo, 21 de diciembre de 2016, sobre las cuestiones prejudiciales planteadas por distintos tribunales españoles sobre los efectos retroactivos de la nulidad de la cláusula suelo; y lo ha hecho en sentido favorable a los consumidores, como era de esperar a la luz de su consolidada jurisprudencia sobre la materia, muy correctamente expuesta por los servicios jurídicos de la Comisión Europea pero que el Abogado general del Tribunal quiso ignorar en su informe.

En su momento ya hice una acerba crítica al informe del Abogado general, en cuanto que malinterpretaba la doctrina del Tribunal Europea sobre el control de las cláusulas abusivas y la aplicación de la Directiva 93/13/CEE, creaba artificiosas oscuridades donde no las había y parecía desconocer la norma española y la doctrina de nuestro Tribunal Supremo que estaba en cuestión; y que, en definitiva, parecía haber cedido a la presión del lobby bancario solicitando al Tribunal un pronunciamiento que, consciente de su incorrección, ya pedía, vergonzantemente, que no se tuviese como antecedente para ningún otro supuesto, con lo que de hecho pretendía una interpretación de la Directiva a la medida de los bancos y sólo para ellos.   Leer más

Cuestión prejudicial sobre los efectos de la nulidad de la cláusula suelo

En este blog he escrito repetidas veces sobre los efectos de la nulidad de la cláusula suelo; que las consecuencias naturales y queridas por el legislador europeo y según la doctrina del TJUE debían llevar a que esa nulidad diese lugar a condenar al prestamista a reintegrar todo lo que cobró en exceso por la aplicación de ese suelo. Que la decisión del Tribunal Supremo de limitar los efectos de la nulidad a los posteriores a su primera sentencia de 9-5-2013 es contraria a esa doctrina (como dice el voto particular a la última de sus sentencias, la de 25-3-2015), por lo que finalmente el TJUE deberá pronunciarse sobre ello.

La Audiencia Provincial de Cantabria acaba de plantear una cuestión prejudicial al TJUE para que se pronuncie sobre esa doctrina del TS. Su exposición de la cuestión coincide sustancialmente con buena parte de lo que vengo defendiendo en este blog y ante los tribunales. Y confío en que la resolución final del TJUE nos dé la razón.   Leer más

No incorporación de cláusula suelo al contrato de préstamo y devolución de lo pagado

Desde que el Tribunal Supremo dictó su sentencia de 9-5-2013 la generalidad de las sentencias de los diferentes Juzgados y Audiencias que se están pronunciando sobre las reclamaciones que tratan de invalidar la cláusula suelo (o suelo-techo) de las escrituras de préstamo hipotecario de algunos bancos y cajas lo hacen siguiendo las razones en que dicha sentencia fundamentó su nulidad: la cláusula no se incorporó al contrato de forma transparente porque, aunque es lícita y puede tener sentido desde el punto de vista financiero, se oculta que tiene un carácter esencial en la naturaleza y economía del tipo de préstamo; esto es así porque se negociaba un préstamo a tipo variable y en realidad, debido a esta cláusula, va a ser un préstamo con tipo de interés mínimo fijo y variable únicamente al alza; lo cual introducía un desequilibrio en el contrato sorprendente para el consumidor. La cláusula se introduce en el contrato como si regulase una cuestión secundaria, sin transcendencia en la economía del contrato, cuando regula un elemento esencial y, debido a las onerosas consecuencias que iba a producir, exigía una información específica, clara, transparente.   Leer más

Nuevas sentencias del Tribunal Supremo sobre la nulidad de la cláusula suelo y su efecto retroactivo

Se acaban de conocer dos nuevas sentencias del Tribunal Supremo sobre la nulidad de la cláusula suelo y sus consecuencias económicas sobre las que había una gran expectativa a raíz de la poco clarificadora nota de prensa que había publicado. Voy a comentarlas ahora, adelantando que las conclusiones que obtengo de su lectura discrepan radicalmente de muchos comentarios que se están publicando en muchos medios, quizás tras un estudio precipitado y sin profundidad de la redacción de las sentencias (si es que algunos realmente se las han leído).

Sentencia de 24-3-2015, ponente Sarazá Jimena, que resuelve el recurso formulado por Cajasur contra la sentencia de la Audiencia de Córdoba que estimó una acción de cesación formulada por Ausbanc y declaró el carácter abusivo de la cláusula suelo, reiterando el criterio de las sentencias de 9.5.2013 y 8-9-2014.   Leer más

Sentencia del Tribunal Europeo sobre los intereses de demora y los procedimientos de ejecución en España

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea acaba de publicar una nueva sentencia con fecha 21 de enero de 2015 que viene a defender una vez más los derechos de los consumidores españoles frente a la inoperatividad del Gobierno español; o incluso cabría decir, frente a su demagogia, que encubre la protección que dispensa a las entidades bancarias y que los jueces han de corregir una y otra vez.

Hemos de recordar que el Tribunal Europeo primero declaró que el procedimiento monitorio no respetaba la Directiva 93/13/CEE sobre las cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores porque no permitía que el Juez pudiera pronunciarse de oficio sobre las posibles cláusulas abusivas que estuvieran incluidas en el contrato que sirviera de base a la reclamación formulada; despues declaró en una nueva sentencia que el procedimiento de ejecución español tampoco era conforme con esa misma Directiva porque no permitía al consumidor oponerse a la ejecución alegando la existencia de cláusulas abusivas, y además ya establecía las bases para declarar el carácter abusivo de las cláusulas que impusieran unos intereses de demora elevados o que facilitaran excesivamente la resolución anticipada del préstamo. Estas sentencias dieron lugar a una modificación legal mediante la Ley 1/2013 que fue muy criticada, en la que se preveía entre otras cosas que en lo sucesivo se consideraría abusivo imponer unos intereses de demora que superasen el triple del interés legal del dinero (fijado hasta el 31 de diciembre pasado en el 4%, en la actualidad en el 3,5%) en los préstamos concedidos para la adquisición de vivienda habitual y con hipoteca sobre la misma vivienda, interés que sólo se podría aplicar sobre el principal pendiente de pago; y que esos intereses no se podrían capitalizar (nueva redacción del art. 114 de la Ley Hipotecaria). Añadía en la disposición transitoria segunda de la Ley 1/2013 que en los procedimientos ejecutivos en curso o en los de ejecución extrajudicial por el Notario, se daría un plazo al ejecutante para que recalcule ese interés de mora sometiéndose al límite indicado.   Leer más

Segunda sentencia del Tribunal Supremo sobre la cláusula suelo-techo

El Tribunal Supremo ha dictado una segunda sentencia sobre la cláusula suelo con fecha 8 de septiembre de 2014. Como en la de 9 de mayo de 2013, declara la nulidad de la cláusula suelo por falta de transparencia. A continuación voy a hacer algunas observaciones, algunas críticas y extraer algunas conclusiones de esta segunda sentencia, como hice con la primera sentencia, incluso en lo referente al Juzgado competente y a la retroactividad de la nulidad.

1.- Demanda agrupada. La sentencia anula la cláusula suelo impuesta en ocho escrituras diferentes a distintas personas. Esto permite concluir que el Tribunal Supremo no encuentra problema en enjuiciar en un único procedimiento y en una única sentencia la nulidad de una cláusula similar inserta en diferentes contratos suscritos por diferentes personas, y ello pese a que existían algunas diferencias (no en todos los casos hubo oferta vinculante; el suelo impuesto era diferente en cada caso;  las fechas de contratación estaban alejadas en el tiempo).   Leer más

Sentencia del TJUE sobre valoración del carácter abusivo de una clausula y el impuesto de plusvalías

A finales de 2011 escribí sobre el carácter abusivo de la cláusula que muchos promotores inmobiliarios incluían en las escrituras de venta de las viviendas que construían, por la que trasladaban al comprador la obligación de pago del impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, conocido popularmente como plusvalías. Expuse que la Ley de Mejora de la protección de los consumidores y usuarios había declarado expresamente que esa cláusula debía considerarse abusiva en todo caso, lo que ofrecía argumentos para defender que siempre debió considerarse abusiva. Este planteamiento fue aceptado por la Audiencia Provincial de Asturias, que antes consideraba que esa cláusula no era abusiva. Y finalmente el Tribunal Supremo dictó la sentencia de 25-11-2011 confirmando el carácter abusivo de esa cláusula porque no podía justificarse en modo alguno que se obligase al consumidor a pagar la cuota de un impuesto que grava las plusvalías que obtiene el promotor.   Leer más

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Los clientes del subastero en las subastas judiciales electrónicas

Tristán el subastero. Cuando cumplí once años, un gitano de las chabolas del Barrio de San Pascual cruzó el Arroyo Abroñigal, actual M-30, y vino al Parque de las Avenidas a robarme ante la mirada indiferente de mis compañeros de colegio y de muchos de sus padres la flamante bici que mi padre acababa de regalarme.

Maldita Ley de Protección de Datos (y lo mal que la aplican algunos)

Tristán el subastero. El derecho a la protección de nuestros datos personales es un derecho fundamental que tenemos todos y que se traduce en la potestad de control sobre el uso que se hace de los mismos.

La vida es dura, pero puede ser aún más dura si te comportas como un estúpido

Tristán el subastero. El tipo se adjudica un inmueble en una subasta de la Seguridad Social. Luego busca el piso por su cuenta. Tiene que ir a solicitar el lanzamiento, pero antes decide darse una vuelta por el lugar.

La que se avecina en las subastas judiciales

Tristán el subastero. Desde que empezó el año no hay un solo día que no me cruce con algún subastero que no acabemos hablando de lo que más tememos, la llegada de Podemos al gobierno de España de la mano del PSOE.

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Hola Don Pepito, hola Don José

Tristán el subastero. - Hola Don Pepito - Hola Don José - ¿Pasó usted ya por casa? - Por su casa yo pasé - ¿Y vio usted a mi abuela? - A su abuela yo la vi - Y por cierto, ¿qué hace usted en los juzgados con esa cara de ir a matar a alguien? Espero que no ande en pleitos que es una cosa muuuuy mala. - Ando negro y muy cabreado. En estos momentos le prendería fuego al edificio entero y luego me iría a las

Hola Don Pepito, hola Don José

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Hola Don Pepito, hola Don José

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  • Consumerista

    Soy abogado especialista en Derecho del Consumo, sobre todo bancario y de seguros.

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