La cláusula suelo de los préstamos hipotecarios

Lo que ha dicho el Tribunal Supremo es que los tribunales no pueden enjuiciar si la cláusula es abusiva porque sea muy elevada. Sólo será anulable si no hubo información sobre ese suelo días antes de firmar la escritura; si el suelo ya impide toda bajada del tipo inicial, de forma que el tipo variable lo sea sólo al alza; o si no hubo una advertencia de que ese suelo impedía beneficiarse de las bajadas del euribor. En su caso, en que ya negoció una rebaja del suelo inicial, es evidente que cuando firma el acuerdo ya conoce que hay suelo y que éste le impide beneficiarse de las bajadas, por lo que me parece bastante improbable que vaya a ganar una reclamación judicial.

Les comento mi caso a ver si me podeis ayudar.

En su momento firmé una hipoteca con unas cláusulas claramente abusivas, teniendo un 4% de suelo y un 15% de techo, el caso es que hace 4 años (Julio de 2009) hablé con el director del banco y pudimos llegar a un acuerdo en el cual el suelo se quedó en un 3% y el techo en un 12%, evidentemente firmé un contrato en el cual ambas partes estábamos deacuerdo. A día de hoy sé que cometí un gran error pero pensaba que las claúsulas abusivas no las iba a quitar ni Dios así que preferí llegar a ese acuerdo con el banco.

La pregunta es: Habiendo firmado ese contrato de conformidad ¿puedo seguir agarrándome a que sigue siendo una cláusula abusiva?¿ o quizás al haber una conformidad entre ambas partes ya lo doy por perdido?

A la vista de lo que se conoce por ahora de la sentencia del Tribunal Supremo (aún no se ha publicado la sentencia íntegra, sólo una nota de prensa) parece que esa demanda de Adicae no servirá para nada. En todo caso habrá que ir a reclamaciones individuales en que se pruebe qué información precontractual existió.
En tu caso, si la oferta vinculante tiene fecha del día anterior a la escritura notarial, la información no se entrega con la antelación exigida, que debería ser de al menos tres días; entregarlo sólo el día anterior no tiene utilidad alguna, aunque puede que haya algún juez que lo apruebe (habrá que ver en qué términos, con qué rotundidas se expresa el Tribunal Supremo en cuanto a la exigencia de la debida transparencia). En fin, en cuanto a que la entrega real haya sido en la misma notaría y no el día antes, supongo que esto será imposible de probar.

Buenas tardes.
Yo soy un afectado por el suelo de la hipoteca (compré en marzo de 2007), soy socio de Adicae y formo parte de los demandantes por esta cláusula.
Entiendo por tus palabras que este juicio sólo nos conducirá a otro juicio posterior al ser ésta una reclamación genérica, y que posteriormente en un juicio individual daríamos con una sentencia concluyente, a favor o en contra.
Si esto es así, ¿esta reclamación es una pérdida de tiempo y dinero? ¿O es un paso previo necesario para conseguir una sentencia individual posterior?
Lo cierto es que entiendo que la cláusula en sí no es ilegal per se, sino que depende de circunstancias particulares, y en mi caso creo que no han sido transparentes: fima de oferta vinculante el día de firma ante notario (con la fecha en la oferta vinculante del día anterior), falta de información y publicitación de esta cláusula (me enteré al firmar la oferta en la notaría)...

Muchas gracisa, y un saludo
Oscar

Porque van a defender que ese contrato supone una transacción que acaba con las discrepancias. Tienes a tu favor que sólo tú firmas el escrito de renuncia de acciones, lo que implica que ella no renunció; pero aún así te pueden decir que sí firmó el contrato que constituye una transacción. Seguirás diciendo que no es una transacción, que sólo resuelve el conflicto hacia el futuro, no por los pagos excesivos anteriores... y quedas a la interpretación que vaya a dar el juez de todo lo actuado.

He vuelto a reclamar al SAC y el próximo día al DC para quejarme de que el contrato una vez firmado por todos me fué retirado y me dijeron que o firmaba la renuncia o rompían el contrato.. no veo normal que se pueda romper un contrato ya firmado, esa condición de firmar ambos documentos tendría que ser comunicada previamente. Ahora, no he estudiado Derecho porque el saber no ocupa lugar pero sí tiempo, hice otras carreras, y opino sin conocimiento, lo siento. Además la solicitud primera al sac no pedía la cuantía económica, por lo que en "teoría" no he renunciado a ello.

En lo que se refiere a mi ex mujer, cuando dices que tiene pocas posiblidades, no lo entiendo, ella es parte prestataria y no firmó dicha renuncia. Por lo que una vez quitada la cláusula puede solicitar la cantidad económica cobrada consecuencia de ese suelo desde el 2009, ¿por qué motivo tendría pocas posibilidades????

Muchas gracias

Con ese documento que has firmado tienes muy pocas posibilidades de que te vayan a reconocer que la renuncia de acciones no es válida. Y lo mismo respecto a tu ex mujer.
Lo que dice el Tribunal Supremo no es que no se deba devolver el dinero cobrado de más; a falta de ver el texto de la sentencia, me parece que lo que dice es que ESA sentencia no da lugar a que los bancos tengan que devolver lo cobrado porque ESA sentencia resuelve una acción colectiva planteada por una asociación de consumidores en términos genéricos; y ESA sentencia declara que la cláusula suelo será nula sólo en determinados supuestos: cuando haya habido falta de transparencia; y esa falta de transparencia habrá que probarla individualmente, en procesos individuales; y cuando en esos procesos se gane el juicio, entonces sí se condenará al banco a devolver lo cobrado en exceso.

Hola, pues ya he firmado el contrato que puse más arriba. Pero no ha sido como pensaba. Al llegar con mi exmujer a firmar, después de firmar, saca otro escrito para firmar que seria una comunicación mía al banco conforme estoy conforme con el tema planteado. Lo transcribo:
"Con relación a la reclamación presentada por mí ante el Servicio de ATención al Cliente, les comunico que estoy totalmente de acuerdo con la solución ofrecida. Solventando la relacmación, les comunico mi desistimiento de la misma y renuncia a ejercitar cualquier tipo de acción, judicial y/o extrajudicial sobre la cuestión, no teniendo en consecuencia nada más que pedir ni reclamar."

Alucinante, les digo que por mail me enviaron solo el contrato que tenía que firmar y no la comunicación anterior. Les digo que no la firmaré, que el contrato ya pone que se me quita el suelo y es lo que habíamos hablado. Ellos me responden que entonces no me dan el contrato que he firmado y lo romperán.

Por otra parte mi exmujer me dice que ya que ha venido al banco que firme ya. Y por otra parte está la noticia de la próxima sentencia del T.S. de ayer, la nota de prensa del T.S. dice que sí son nulas cláusulas poco transparentes (mi caso) pero que no da derecho a cobrar la diferencia de lo pagado de más por dicho suelo (desde el 2009 unos 4500 euros en mi caso), con lo cuál entiendo que no merece la pena reclamar via judicial al haber esta jurisprudencia.

Con todo esto, decido firmar dicha notificación, para quitarme el suelo en los recibos próximos (me quedan 29 años por pagar). Se me queda cara de tonto.

Y aquí viene mis tres dudas:

- Además de firmar el contrato. He firmado un notificación al sac, yo solamente, y una notificación no es un contrato. Genera realmente algún impedimento a seguir recuerriendo una notifiación?. PUedo enviar al sac otra notificación puntualizando a que "cuestión" estoy conforme, por ejemplo.

- En el escrito al SAC reclamé que me quitaran el suelo. No reclame que me devolvieran el dinero, por falta de información. En la notificación que acabo de presentar pone que renuncio cualquier acción sobre la cuestión. La "cuestión" planteada era quitar el suelo. ¿Sirve plantear ahora al SAC que me devuelvan el dinero?.. cuestión no planteada antes.

- Mi exmujer NO ha firmado esa notificación (supongo que no han caido los del SAC), por lo que ella sí puede estar disconforme. Le podría convencer (eso va a costar) para que reclamase al SAC.

¿Pruebo las dos opciones, la última opción, ninguna?¿otra solución mejor?

Gracias

La sentencia sale dentro de unos días pero ya se conoce que el fallo anula cláusula suelo de hipotecas si hay falta de transparencia (por ejemplo falta de información en la OV), pero no supone la devolución de lo pagado de más por dicho suelo.

Lo que no sé si se pronunciará respecto al suelo abusivo; en mi caso el mínimo es 2,25 y el máximo 15.

Creo que firmaré el contrato que me ofrecen, y que transcribí en el comentario anterior, para quitarme el suelo a pesar de que me devuelven solo 2 meses, desde enero. Aunque no sé si es lo adecuado para mí.

Saludos

Te indico lo mismo que en el texto del artículo: lo más importante es que hayas recibido o no información precontractual. Si te han entregado una propuesta vinculante con antelación en que se incluyese ese suelo, será válido. Si no te han entregado información previa, tienes muchas probabilidades de que se anule el suelo. Todo ello, a expensas de lo que diga el Tribunal Supremo en la sentencia que se conocerá en los próximos días.

Hola soy nueva os agradecería vuestros consejos.
Perdonadme pero ando un poco perdida.
Os expongo mi caso por si me podéis ayudar.
Tengo una hipoteca firmada en 2007 con un suelo de 4'95% , un diferencial de 1'5 +euribo y un techo del 14%.
Se podría considerarse mi caso abusivo? ?
Hay algun tipo de prescripción de tiempo desde que se firma la hipoteca ? ?
Gracias

El texto del contrato que me copias no contiene ninguna renuncia de acciones; aunque es probable que si reclamas judicialmente, te digan que la firma de este contrato supone una transacción que implícitamente te impide reclamar por lo anterior.
En cuanto a que esa cláusula sea abusiva, dudo mucho que el Tribunal Supremo diga que es abusiva en todos los casos, sino sólo dependiendo del nivel del suelo y del techo; y lo más importante, que para que sea válida, debe haber información precontractual; en su caso la hay, pero con sólo un día de antelación, lo que es insuficiente, aunque queda al criterio del Juez interpretarlo.
Respecto a que el banco se niegue a quitar a su mujer del préstamo, está en su derecho; concedió el préstamo a los dos y sus acuerdos o pleitos privados no le afectan.

Tengo una duda, marzo 2007 firmo hipoteca. Desde el 2009 me quejo verbalmente a mi sucursal bancaria sobre la aplicación del suelo, manifestando que un suelo máximo de 15 no me protege pero sí están protegidos ellos con un suelo de 2,25, al que suman el diferencial. Además de que en las condiciones previas con Muface no figuraba ningún suelo, pero sí la añaden en la oferta vinculante firmada solo 1 día antes de la Escritura ante notario, en la misma oficina bancaria.

Hace 2 meses envio mail al SAC de mi Banco (enero 2013). Mi banco me contesta y reunido con el director me ofrece quitarme el suelo, devolviéndome lo cobrado de más desde enero 2013, mediante firma de contrato. Este modelo de contrato lo he visto en Internet y veo que mi banco lo aplica desde el 2011 para quitar el suelo.

Mi duda es si firmar y luego reclamar al Banco (SAC, Banco España, juicio) el suelo desde el 2009 (creo que unos 4500 euros). Osea, MI DUDA ES SI EL SIGUIENTE CONTRATO ME PERMITIRÍA LUEGO SEGUIR RECLAMANDO al sac de mi banco, o al Banco de España o vía judicial para la devolución desde el 2009 de "lo cobrado de más", O LA FIRMA DE DICHO CONTRATO ES LA ACEPTACIÓN DE QUE SE ME DEVUELVA SOLO DESDE ENERO 2013.

Por otra parte hoy está reunido, hasta el jueves creo, el Tribunal Supremo para pronunciarse sobre el suelo, y causaría jurisprudencia, si es que se define.

También hay una extinción de condominio a mi favor en virtud de sentencia, ahora la Escritura de titularidad consta a mi nombre pero la Escritura de la Hipoteca sigue estando a nombre de los dos (yo y mi exmujer) por la negativa del Banco a quitar su nombre manteniendo las mismas condiciones. Eso sí, en la Escritura nueva de titularidad pone que yo me subrogo en todo el préstamo... pero mejor no entrar en este tema que se sale de la duda inicial.

Pongo a continuación el contrato; parece es un modelo que lo aplica este banco desde hace un par de años ....

ESTIPULACIONES DEL CONTRATO:

"Primera. Con efectos DESDE el día 1 de ENERO de 2013 se modifican las condiciones del tipo de interés del préstamo pactadas en la citada escritura de préstamo, en la forma que resulta de lo que aquí se establece.
Los límites a la variación del tipo de interés pactado en la escritura de préstamo citada se modifican elinando el límite inferior establecido. En consecuencia, a partir de la fecha indicada en el párrafo anterior, el valor del índice de referencia que resulte de aplicación, conforme a lo pactado en la escritura de préstamo, más la adición de puntos porcentuales en concepto del margen constante no estará sometido a límite mínimo alguno para la determinación del tipo nominal anual correspondiente al “tipo de interés vigente” en el “periodo de interés”. El tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá superar en ningún caso el límite establecido en la mencionada escritura”.

Segunda. Ambas partes dejan subsistente la citada escritura de préstamo en todos los demás pactos y estipulaciones, que permanecen inalterados.

Tercera. Para el reflejo contable de la presente novación modificativa, el Banco queda autorizado para efectuar las operaciones de índole administrativa que sean necesarias en su contabilidad interna, aunque las mismas implicasen modificación del número identificativo de préstamo.

Cuarta. Las partes podrán compelerse al otorgamiento de la escritura pública que recoja el contenido del presente documento en el plazo máximo de tres meses a contar desde el día en que así se solicite, transcurrido el cual sin que, por causa imputable a la parte prestataria, se haya producido dicho otorgamiento, o cuando habiéndose otorgado dicha escritura ésta no pudiera ser inscrita sin pérdida del rango de la hipoteca a favor del Banco, quedara sin efecto alguno lo pactada en la estipulación Primera.

Quinta. Todos los gastos e impuestos que se originen con ocasión del presente documento, y todos los gastos e impuestos que se deriven del otorgamiento de la escritura pública y de su inscripción registral, así como los trámites necesarios para ello, serán de cuenta exclusiva de la parte prestataria.
Y en prueba doy mi conformidad los comparecientes, en el concepto en que actúan, firman este documento.
"

Por otra parte, mi sucursal bancaria dice que no elevará a público este contrato, y por tanto no tendré que pagar. Y que si lo elevasen lo pagarían ellos.. claro, esto se contradice con el punto quinto, que dice que pagaría yo. Puede ocurrir, que si recurro posteriormente lo intenten elevar a público y acabe pagando gastos e impuestos.

Gracias

-El límite de 150.000 euros se suprimió por la Ley 41/2007, de 7 de Diciembre.
-El documento público notarial sólo expresa la existencia del suelo; pero no que haya habido información precontractual; ni que el notario haya realizado advertencia expresa de la existencia del suelo, de que sea desproporcionadamente alto en relación con el techo o de que exista suelo y no techo.
-Los jueces pueden valorar el desequilibrio OBLIGACIONAL entre las partes, es decir, el desequilibrio entre las obligaciones que asumen una y otra parte; lo tienen bastante más difícil para valorar el desequilibrio ECONÓMICO que suponen esas obligaciones. Por eso, las sentencias que desestiman las demandas sobre esta materia rechazan que el Juez pueda valorar si el suelo fijado en cada contrato es o no abusivo. Habría que darles algún dato concreto de por qué es abusivo en ese caso (p.ej., porque no existe techo; porque el techo es irreal, como el 28% de la Sentencia de Palma de Mallorca; quizás porque el suelo es sensiblemente más elevado que el promedio de los que se estaban imponiendo en esa época, según el informe del Banco de España; o incluso porque se ha presentado una pericial que valore la opción suelo y la opción techo y demuestre el desequilibrio existente.

Aquí hay varios problemas en mi opinión, el primero es rebatir un documento con intervención de fedatario público, a ello se le une que no todas las hipotecas cuentan con oferta vinculante, porque salvo error es solo obligatoria hasta un importe de 150.000 € .... la posibilidad real a mi entender es "atacar" la desproporción de prestaciones, pero ello no es en todos los casos.