Como antecedente macroeconómico debemos apuntar que China está cambiando su modelo de crecimiento, de uno basado en las exportaciones, a un modelo más apoyado por el consumo interno. Las medidas del gobierno se mueven y apoyan esta dirección. El sector inmobiliario es clave en estas medidas.
- El Real Estate Chino ha crecido a una tasa anualizada del 5,3% los últimos 10 años.
- La tasa de población viviendo en ciudades pasó del 39% al 53% y se espera que en los próximos 10 años pase al 65%. Con una población actual de 1360 millones, estamos hablando de un éxodo de zonas rurales a ciudad de 200 millones de personas.
- A la demanda hay que sumarle los 150 millones de personas que el gobierno espera que soliciten casa, y que se han trasladado del campo a las zonas urbanas fuera del sistema Hukou*.
- También hay que sumar a los ya residentes en ciudades que quieran cambiarse de vivienda, ya que las calidades de los edificios construidos antes del año 2000 es muy deficiente, y se está formando una clase media que podría demandar mejor nivel de vida.
- Tenemos entonces que, asumiendo 25 metros cuadrados por persona, la demanda estimada para los próximos 10 años es de 12,6 bn de metros cuadrados, desglosado en 5,7bn para gente ya residente que busque una mejora de calidad y 6,9 bn dentro del sistema Hukou.
- Por el lado de la Oferta tenemos que en el año 2013 se terminaron de construir 787 millones de metros cuadrados, la cifra de ventas se sitúa en 1157 millones y los comienzos de obra se sitúan en 1458 millones (cifra que podría estar hinchada por los constructores, pues el gobierno obliga a construir en menos de 2 años desde la adquisición del terreno).
- El Gobierno ha tomado medidas a corto plazo para asegurar el ritmo de la demanda, a través del “government housing fund”. Programa de ayuda a la compra de primera vivienda y de cambio de vivienda a los ya residentes señalados anteriormente, medida muy aplaudida por los mercados.
Conclusión
Cuesta creer que se trate de una burbuja, a la vista de estos sencillos datos, no obstante habría que prestar atención al desarrollo de los acontecimientos.
*El sistema Hukou es el programa de permisos y derechos que da el gobierno a las familias para la compra de vivienda, atención sanitaria, etc. Las familias trasladadas a las grandes urbes fuera del sistema deben tributar entre 3 y 5 años para poder volver a acceder al programa.
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