La hipoteca inmobiliaria
La hipoteca (del griego hypo y theca, literalmente “debajo de un conjunto de cosas”) esta regulada en el Código Civil, Ley Hipotecaria y Reglamento hipotecario, ninguno de los cuales, no obstante, la define. Podemos definir hipoteca inmobiliaria como el derecho real de garantía de una obligación dineraria que recae sobre bienes inmuebles ajenos y enajenables, que permanecen en poder de su titular, y que faculta al titular de la hipoteca a enajenar el bien en cuestión en caso de incimplimiento de la obligación original.
Son sujetos de la hipoteca el acreedor que la constituye y el hipotecado titular del bien sobre el que recae la misma (que no necesariamente es el deudor original, es decir, puedo hipotecar mi finca para garantizar la deuda de un tercero).
Son hipotecables los bienes inmuebles susceptibles de inscripción registral así como los derechos reales enajenables que recaigan sobre los mismos. No obstante la hipoteca de derechos reales distintos del dominio (propiedad) esta sujeta a prohibiciones (por ejemplo de hipoteca del derecho de uso y habitación) o limitaciones (p.e. la hipoteca del derecho de superficie).
Los efectos de la hipoteca: la hipoteca garantiza el cobro del principal garantizado más los intereses. En perjuicio de tercero, la cobertura del interes debido solo alcanza hasta 2 años (a falta de pacto) o hasta 5 años (si se pacta), por virtud de lartículo 114 de la ley hipotecaria. Pero ojo, que en la ejecución judicial de la hipoteca ya nos piden de entrada un 30% más en concepto de intereses ordinarios, intereses moratorios y costas (estimados, una vez ejecutado el bien habra que hacer la liquidación y devolver lo que corresponda)
La garantía reacae sobre el inmueble y sus accesorios en el estado en que se hallasen en el momento de constituir la hipoteca. Que la garantía se extienda a bienes muebles, mejoras y frutos de la finca dependerá de si el poseedor coincide con el deudor o no.
La dación en pago en la hipoteca.
Se puede pactar que la deuda se salde unicamente con el bien hipotecado (art. 140 ley hipotecaria). Esta prevista pues (ya desde hace mucho) la posibilidad de dación en pago (que por otra parte también está prevista en el Codigo Civil), solo hace falta que las partes la pacten. Evidentemente si no se hacen habitualmente daciones en pago es porque no se puede imponer unilateralmente y al banco no le da la gana (judiciamente se han aceptado algunas daciones en pago en supuestos concretos, pero no parece que esa vaya a ser la norma mientras no cambie la ley), ya veremos si con el anuncio por parte del gobierno del nuevo código de conducta (=incentivos fiscales o de otro tipo a la dación), los bancos se arriman más a esta posibilidad.
Las hipotecas legales
Las hipotecas legales son las establecidas en la ley en garantía de algún derecho, pueden ser expresas (la ley exige que se constituyan) o tácitas ( la ley las entiende constituidas), estas últimas se asemejan más a un crédito privilegiado. Un ejemplo de hipoteca legal, si no se pagan los impuestos que gravan la propidad (por ejemplo el IBI), los inmuebles sobre los que recaen son garantía del pago del mismo.
La prenda
Este antiguo derecho real consiste en garantizar el pago de una obligación dando en prenda una cosa mueble, que desplaza su posesión del deudor al acreedor o a un tercero, el cual puede enajenar el bien para caso de incumplimiento de la obligación. Esta regulada en el Código Civil. Destaca que la cosa dada en prenda no puede ser utilizada sin permiso del dueño. Puede constituirse en documento privado, salvo que el objeto de la misma sea uno de los bienes mencionados en el articulo 1280 del Código Civil, en cuyo caso es necesario escritura pública. No obstante, para que la prenda perjudique a tercero (pongamos por ejemplo que un tercero pretende la propiedad de la cosa dada en prenda) debe constar en escritura pública al menos su fecha de constitución.
La hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento.
Por ley de 16 de diciembre de 1954 se crearon estas dos nuevas figuras jurídicas que configuran sendos derechos reales de garantía que vienen a superar las limitaciones que ya en aquellos momentos presentaban las figuras clásicas de la hipoteca inmobiliaria y la prenda para adaptarse a la nueva realidad de una sociedad en vías de industrialización.
Estas figuras vienen a superar la tradicional dicotomía entre bienes muebles (prenda) e inmuebles (hipoteca), distinguiendo en su lugar entre bienes susceptibles de perfecta identificación registral que quedan dentro del ámbito de la hipoteca mobiliaria y bienes menos susceptibles de perfecta identificación registral, quedando estos dentro del ámbito de la prenda, pero con la novedad de que no se requiere el desplazamiento de la posesión de los mismos. Ambas figuras requieren de constitución en escritura pública e inscripción en el registro correspondiente. En la prenda sin desplazamiento, no se puede cambiar la ubicación de los bienes sin autorización, constituyendose el pignorante en depositario.
Son bienes susceptibles de hipoteca mobiliaria los establecimientos mercantiles, vehiculos a motor, aeronaves, maquinaria industrial, propiedad intel·lectual e industrial.
Son bienes susceptibles de prenda sin desplazamiento los frutos y cosechas, animales, maquinaria, mercancías, colecciones artísticas, derechos sobre concesiones administrativas.
En cualquier caso se trata de una lista de tipo “numerus clausus” es decir que no podemos incluir bienes de otra naturaleza por analogia.
