¿Qué es una SOCIMI o Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario?
Una SOCIMI es una Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, una nueva modalidad societaria creada por Ley 11/2009, de 26 de octubre (BOE del 27 de octubre). O sea, hace apenas unos días.
¿Cuáles son sus características?
Una SOCIMI es una figura jurídica que en el mundo anglosajón existe desde hace tiempo con el nombre Real Estate Investemet Trust (REIT) y que ahora se introduce por primera vez en España. Se trata de una sociedad cuyo objeto social principal (al menos un 80% de su activo) ha de consistir en la adquisición y promoción de bienes inmuebles urbanos para destinarlos al alquiler. Su capital social debe ser como mínimo de 15 millones de euros (cantidad de la que es probable que no dispongamos ni ustedes ni yo en estos momentos) y los inmuebles (viviendas, locales comerciales y otros) que alquilen han de ser propiedad de la sociedad.
¿Cuáles son sus ventajas fiscales?
- Tributarán al 18% en el Impuesto de Sociedades en lugar del tipo general del 30%. Téngase en cuenta que en este caso no se trata, como en las SICAV, de las que tanto se ha escrito estos últimos meses, de un pseudo fondo de inversión con activos financieros, ni siquiera en teoría. Se trata de sociedades que harán negocios con inmuebles, un bien muy palpable. Y tampoco se exige un número determinado de socios.
- Los dividendos quedarán exentos de pago de IRPF cuando los socios sean personas físicas y no residentes y pagarán una cantidad reducida en el caso de que los socios sean a su vez sociedades mercantiles. Recuérdese que las rentas del capital ("rentas derivadas del ahorro") pagan en la actualidad el 18% y se supone que pagarán el 19 o el 21% si se aprueba la reforma anunciada por el gobierno. Pues los socios de las SOCIMI ¡nada de nada!
- Quedan eximidas del pago de Transmisiones Patrimoniales por cualquiera de sus operaciones societarias (constitución, aumento de capital, etc) y se les bonifica con el 95% (nada menos) en la adquisición de inmuebles.
- Se ha de realizar reparto anual de beneficios -con el consiguiente cambio de la fecha de devengo del Impuesto de Sociedades a la junta de accionistas que lo acuerde-, lo que resulta muy atractivo para quien invierta en ellas, y mucho más teniendo en cuenta la gratuidad fiscal de los dividendos.
- Se considerará como promoción inmobiliaria para estas sociedades la rehabilitación, para lo que se modifica la ley de IVA con el fin de que puedan disfrutar también de un IVA reducido.
Hay otras ventajas fiscales menores, o no tanto (referidas al alquiler con opción a compra y otras), pero con las enumeradas pueden hacerse ustedes una idea somera de por dónde van los tiros. Por si cupiese alguna duda, en la exposición de motivos de la ley queda meridianamente clara su finalidad. Se busca "proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias, al ser éste un mercado que participa en el Producto Interior Bruto de las economías avanzadas en un porcentaje alrededor del 10 por ciento, si bien en España ese porcentaje se incrementa hasta cerca del 16 por ciento".
Las SOCIMI ante el contexto inmobiliario actual
Pero ¿no nos habíamos convencido ya todos de que la desmesura e hipertrofia de nuestro sector inmobiliario era la causa principal tanto de la vulneración del derecho ciudadano a una vivienda digna como de la naturaleza particularmente grave de la crisis económica en nuestro país? ¿No habíamos concluido todos que era imprescindible un cambio profundo del modelo económico, abordando cuando menos su diversificación, para evitar una catástrofe mucho mayor en unos años? Pues no, nuestros gobernantes y en general nuestros parlamentarios creen que lo que hay que hacer es volver a inflar la burbuja, para que se recuperen los beneficios de los mismos golfos que nos llevaron al borde del abismo y que, una vez recuperados, todos retornemos a la prosperidad de los conseguidores. Siguiendo con la lectura de la exposición de motivos de la ley de las SOCIMI (no me digan que el nombre no es ocurrente) la cosa se explica por sí sola: es la "rentabilidad estable" del inversor lo que se persigue.
Por supuesto, el chollo se justifica como una medida para fomentar el alquiler de vivienda (y lo de crear amplios parques de vivienda pública en alquiler ni se les pasa por la cabeza, desde luego; hasta ahí podíamos llegar). Pero si piensan ustedes en la cantidad de patrimonio inmobiliario acumulado por los bancos se darán cuenta de cuál es la verdadera musa del legislador.
Y, ahora, díganme. ¿Se habían enterado ustedes del nacimiento de estas Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario? ¿A que no? ¿Han leído algo en la prensa al respecto en estos días? ¿A que no? Pues busquen en google y se encontrarán con las páginas de los "inversores" (que éstos sí que se enteran) frotándose las manos ante la nueva oportunidad de negocio que les ofrece este gran gobierno de los parias de la Tierra. Para nosotros, los que no pertenecemos a la insigne casta, dejan la noticia de que tal vez se mantenga la deducción de los 400 euros para rentas con bases imponibles de hasta 12.000 euros. Y nos ponemos tan contentos, sin pensar que una gran parte de quienes se mueven en ese nivel de renta ni siquiera presentan IRPF y casi nunca tienen retenciones suficientes para percibir los 400 euros. Lo que quiere decir, en la práctica, que haciendo uso de una técnica tributaria endiablada (reducción de retenciones y posterior deducción minorada en la declaración) los más afortunados recibirán sus 30 0 40 euros con 25 céntimos. Y ello cuando se opera sobre un impuesto con una tarifa progresiva que sencillamente podían haber variado para incrementar el pago de los más ricos, sin tanto lío. Total, para nosotros el chocolate del loro, como siempre.
Quedaría una duda más por resolver. Cabe esperar que los portavoces de la izquierda en el Congreso habrán tronado coléricos contra este nuevo privilegio fiscal para los ladrilleros. Pues lean, en la página web del Congreso, el diario de sesiones del día 15 de octubre, que es cuando se aprobó la ley, y ya si eso se ríen (o lloran) ustedes mismos.
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