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Alternativas a compra de piso por padres e hijo con la idea de que termine siendo del hijo cuando estos fallezcan


Un matrimonio de 69 años (él) y 64 (ella) y su hijo van a comprar un inmueble (localizado en diferentes Comunidades Autónomas) a un particular; valor del bien: 250.000€. La idea es que los padres adquieran el usufructo conjunto y sucesivo -y simultáneo-(cuando muera un progenitor, el otro continuaría con el usufructo hasta su defunción) y el hijo la nuda propiedad; el día de mañana, cuando fallezca el último de sus ascendientes se consolidaría el dominio en el hijo nudo propietario.

Tributación de la compraventa actual (artículo 41 RITP).-
El valor del usufructo se determina por el porcentaje de restar a 89 la edad del usufructuario (mínimo 10% y máximo 70%). Cuando, como en este caso, se trate de un usufructo conjunto y sucesivo se tiene en cuenta el usufructo de mayor porcentaje (el de el cónyuge más joven). 89-64=25%.
El valor de la nuda propiedad se computa por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes. 100%-25% =75% que aplicado al valor del inmueble, se valora en 187.500€.
Cuadro con los cálculos del Impuesto de Transmisiones por la compra del usufructo y de la nuda propiedad. 






Porcentaje que representa








El usufructo
La Nuda propiedad


Valor del inmueble
250.000 €
25%
75%


Compra de vivienda en
TPO
Usufructuarios
Nudo propietarios
Total
Valencia
10%
6.250 €
18.750 €
25.000 €
Cataluña
10%
6.250 €
18.750 €
25.000 €
Madrid
6%
3.750 €
11.250 €
15.000 €
Andalucía
8%
5.000 €
15.000 €
20.000 €
Castilla la Mancha
9%
5.625 €
16.875 €
22.500 €


Cuando se consolide el dominio en el nudo propietario, lo cual sucederá cuando fallezca el último de los usufructuarios, deberá el hijo tributar por TPO (42 RITP) por:
-El porcentaje de usufructo por el que liquidaron TPO sus padres (25%).
-Atendiendo al valor del inmueble del momento de la consolidación (fecha de fallecimiento del último de sus padres)  y con el  tipo de gravamen (porcentaje) que esté en vigor en ese momento.
Pongamos que cuando fallezca el último de los progenitores el piso tenga un valor de 300.000€ y el tipo de gravamen sea el actual.

En el cuadro siguiente se expresa la cuota a pagar en TPO por la consolidación del dominio; en la última columna se indica el coste total de TPO sumando a la adquisición inicial la tributación por extinción de usufructo. V1310-11 y V3304-19.




Consolidación
Total tributación
Valor del inmueble
300.000 €
25%


Valencia
10%
7.500 €
32.500 €
Cataluña
10%
7.500 €
32.500 €
Madrid
6%
4.500 €
19.500 €
Andalucía
8%
6.000 €
26.000 €
Castilla la Mancha
9%
6.750 €
29.250 €

Vamos a plantear dos alternativas para ver el efecto en la tributación, respetando la voluntad manifestada de nuda propiedad para el hijo y usufructo vitalicio para los padres.

Opción B.- Adquisición del inmueble por los padres que luego donan al hijo la nuda propiedad reservándose el usufructo vitalicio conjunto y sucesivo.
Opción C.- Adquisición por el hijo del inmueble; donación del usufructo conjunto y sucesivo a sus padres.

Tributación inicial común en Opción B y en C. Los padres o el hijo, pagan TPO por todo el inmueble al tipo vigente a fecha de la adquisición según localización del inmueble.


Tributación por TPO
250.000,00 €
CUOTA
Valencia
10%
25.000 €
Cataluña
10%
25.000 €
Madrid
6%
15.000 €
Andalucía
8%
20.000 €
Castilla la Mancha
9%
22.500 €

Opción B.- Donación de la nuda propiedad de los padres al hijo.
Los padres compran el inmueble y luego donan al hijo la nuda propiedad reservándose éstos el usufructo vitalicio conjunto y sucesivo.
Al tratarse de la donación de un bien inmueble es aplicable la normativa de la Comunidad Autónoma en que se encuentre el inmueble.
Si el donatario fuera no residente en España, tanto si lo es de la UE, como reside fuera de la UE, aun así también tendría derecho a la aplicación de la normativa de la Comunidad Autónoma en que se halle el inmueble, en lugar de la estatal. DGT V0149-20, V0282-20 y V0342-20.
Valor de la nuda propiedad donada atendiendo a la edad del más joven de los padres (64 años). Como ya hemos dicho antes: 75% x valor del inmueble: 250.000€ = 187.500€. 
Dado que donan el padre y la madre, que adquirieron el 50% cada uno, son dos donaciones de 93.750€, cada una.
Artículo 51.2 RISD. 
La donación de la nuda propiedad conlleva calcular una base liquidable teórica (como si se donara el pleno dominio), y a partir de la cual se determina un tipo medio de gravamen que se aplica en esta primera donación a la base liquidable real (valor de lo donado - reducciones); y una vez fallezca el último usufructuario, se multiplica por el usufructo por el que no tributó el nudo propietario, minorado en la reducción que proceda.

Este sería el Impuesto por la donación inicial de padres a hijo según localización del inmueble donado:

Valencia
0 €
Reducción de 100.000€ en donaciones de hijos a padres.
Cataluña
9.375 €
Tarifa reducida del 5%
Madrid
249 €
Bonificación en cuota del 99%
Andalucía
249 €
Bonificación en cuota del 99%
Castilla la Mancha
1.244 €
Bonificación en cuota del 95%

Hay que estar al contenido específico de la normativa aplicable para verificar si se cumplen los requisitos que permitan la aplicación de las ventajas fiscales (formalización en escritura pública, patrimonio preexistente del donatario, valor de lo donado, etc.)
Seguidamente se muestra un cuadro que presenta la cuota a pagar cuando muera el último de los usufructuarios, tributación total (de compraventa inicial, donación subsiguiente y consolidación); también refleja el ahorro fiscal con respecto a la Opción A de desmembración del dominio en la compraventa original. Si el signo es negativo significa que no se produce ahorro, sino un gasto mayor (como sucede en Cataluña).



Consolidación
Total tributación
Ahorro fiscal
Valencia
4.295 €
29.295 €
3.205 €
Cataluña
3.125 €
37.500 €
-5.000 €
Madrid
83 €
15.332 €
4.169 €
Andalucía
83 €
20.332 €
5.669 €
Castilla la Mancha
415 €
24.159 €
5.091 €

Opción C.- El hijo compra el inmueble y luego dona a sus padres el usufructo vitalicio conjunto y sucesivo.
Valor del usufructo donado atendiendo a la edad del más joven (64 años): 25% x 250.000/2, porque se trata de dos donaciones, cada una por un valor de 31.250€.

Impuesto sobre Donaciones según situación del inmueble:


Valencia
0 €
Reducción de 100000 en donaciones de hijos a padres.
Cataluña
3.125 €
Tarifa reducida del 5%
Madrid
56 €
Bonificación en cuota del 99%
Andalucía
56 €
Bonificación en cuota del 99%
Castilla la Mancha
330 €
Bonificación en cuota del 95%


La consolidación del dominio en el nudo propietario en el momento en que fallezca el último de sus padres, no tributa, dado que en ese momento el inmueble retornará a quien tenía el pleno dominio en el momento en que se produjo su desmembración. Es decir, el nudo propietario no adquiere un derecho nuevo que antes no haya tenido, sino que recupera el derecho de goce y disfrute del inmueble. V2010-08, V2476-20 y V1900-20.



Total tributación
Ahorro fiscal
Valencia
25.000 €
7.500 €
Cataluña
28.125 €
4.375 €
Madrid
15.056 €
4.444 €
Andalucía
20.056 €
5.944 €
Castilla la Mancha
22.830 €
6.420 €

Como se aprecia, es bastante más ventajosa fiscalmente la Opción C, puesto que en gran parte de las Comunidades Autónomas hay reducciones, bonificaciones o tipos de gravamen más reducidos  para las donaciones entre padres e hijos, cumpliendo una serie de requisitos a verificar.

Incidencia en este supuesto de la Plusvalía Municipal, en particular cuando se produzca la consolidación del dominio por la muerte del último usufructuario.
La DGT en consultas tales como la V0742-12, V1851-16, V0115-18, la DGT sostiene que la consolidación del dominio por fallecimiento del usufructuario está sujeta a Plusvalía como consolidación del dominio, tras la donación inicial de la nuda propiedad con reserva de usufructo por el donante. Esto podría ser de aplicación también a la situación inicial de compra de la nuda propiedad por el hijo y del usufructo por los padres. 
En cualquier caso, hay que estar a lo que diga la Ordenanza correspondiente del municipio en que se localice el inmueble, pues en ocasiones, como la de la Consulta V3354-20 dicha normativa declara expresamente la no sujeción a Plusvalía en las situaciones de extinción del derecho de usufructo por fallecimiento. 
No obstante, el Tribunal Supremo en Sentencia de 16 de enero de 1999 que manifestó que “El hecho de que la consolidación del dominio por la previa extinción del usufructo esté sujeta a ITPAJD o al ISD (porque así lo prevén expresamente sus normas reguladoras) no significa que deba estarlo al IIVTNU”.
Respecto a la Opción C, en consulta V2476-20, la DGT dice claramente que no hay devengo de Plusvalía Municipal en la recuperación por el nudo propietario que era titular del pleno dominio del inmueble con anterioridad a la donación del usufructo vitalicio. 

Compraventa sujeta a IVA y a AJD también tributa por TPO
La DGT en Consultas V2731-15 y V0564-21 sostiene que la consolidación del dominio de una vivienda que se adquirió por compraventa de nueva construcción, y que por tanto se sujetó a IVA y a AJD (no a TPO), tributa por TPO en la consolidación. 
3
Lecturas relacionadas
  1. en respuesta a Alberto Valiño
    -
    #3
    31/12/21 12:21
    Feliz año a ti tambien!
    Releyendolo parece que me ha quedado algo mas claro, para los profanos en fiscalidad es muy enrevesado.
    Gracias! 
  2. en respuesta a Muelle
    -
    #2
    31/12/21 01:36
    Buenos días:
     Creo que falta el detalle de "quien lo paga". Si lo compra el hijo lo paga el hijo; si lo compran los 3, lo pagan los 3. 
    Si lo compra el hijo, y dona el usufructo, cuando recupere el usufructo heredara también el dinero que no se han gastado sus padres en comprar el piso (lo ha comprado el) . Herederá el dinero que quede cuando estos fallezcan y  le dejen sus padres,  claro. 
    Si lo compran los padres, le donan la nuda propiedad y hereda el usufructo (el usufructo no se hereda, se extingue y ahí hay o puede haber tributación por consolidación del dominio). El dinero que no se ha gastado en comprar el piso ya lo tendra en propiedad (perfecto). Al final he puesto una serie de alternativas a plantearse. Cada uno sabrá lo que le conviene. No es una ciencia exacta y menos con la variedad de tributación en cada Comunidad Autónoma. Y sobre todo es muy importante saber si todas estas situaciones son factibles porque todos tengan dinero o puedan obtenerlo.
    Muchas gracias por comentar, Feliz Año!
  3. #1
    30/12/21 10:18
    Buenos dias
    No me acaba de quedar muy claro.
    Creo que falta el detalle de "quien lo paga". 
    Si lo compra el hijo, y dona el usufructo, cuando recupere el usufructo heredara tambien el dinero que no se han gastado sus padres en comprar el piso (lo ha comprado el) 
    Si lo compran los padres, le donan la nuda propiedad y hereda el usufructo. El dinero que no se ha gastado en comprar el piso ya lo tendra en propiedad.


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